11 039    34    0  

50 boligtvister daglig skaper boligbobler

 11     Stavanger     0

- Boligsalg fører til nesten 20 000 tvister hvert år. Publisert i DN 24.07.2010

Hvorfor har vi så mange reklamasjoner og tvister i boligsalg?
Hva er galt og hvordan kan man løse dette?

En bekjent av meg kjøper en enebolig, byggeår 1938 i Stavanger fra et anerkjent eiendomsmeglerfirma  i Stavanger i en budrunde.  Siste bud ble på kr 4.550.000.-+ omk. til staten.

Prisantydning på eiendommen var på kr 3.950.000.-
Ved ukritisk gjennomgåelse av prospekt, egenerklæring og tilstandsrapport så det ut som at eiendommen var i en meget bra tilstand.

Etter kjøperen hadde bodd noen uker fremkom svakhetene og det viste seg at prospekt og tilstandsrapport ga han et feil utgangspunkt for budgivningen. Han registrerte at tilstandsrapporten ikke var riktig, beskrev bare overfladisk etc.

Han søkte kontakt hos fagkyndige og fikk bekreftet at den virkelige tekniske verdi uten mangler, samt beregnet  vanlig elde på 72 år ga en teknisk verdi på bolig på kr 1.350.000.- og tomten på kr 1.600.000.- så til sammen på kr 2.950.000.-.

Trekker vi fra konstaterte feil og mangler som danner grunnlag for reklamasjon på ca kr 800.000.- ville eiendommen har en teknisk verdi på kr 2.150.000,-.(tekn.verdi bolig og verdi tomt – utbedringer)

Prisantydning på kr 3.950.000.- lå allerede kr 1.000.000.- over virkelig markedsverdien. Med andre ord kjøpte han eiendommen for kr. 4,55 mill + utbedringer på kr. (min) 800 000,- til sammen kr. 5,350 mill. differansen på det totale kjøp inkl nødvendige utbedringer minus det som burde vært den real verdien er da kr. 2,95 mill = 2,4 mill i overpris.

Her begynner problemet!

Hadde ektepar NN vist om riktig teknisk tilstand i forbindelse med en teknisk verdiberegning ville man ikke kjøpt eiendommen til prisantydningen. Hvem vil betale mer for en ikke helt god vare.

Ektepar NN er helt klar over å forstå at en verditakst med en tilstandsrapport er absolutt nødvendighet.

Familie NN har vært med på budrunden på grunn av man ikke visste bedre dvs man var underlagt eiendomsmeglerens seriøse anbefaling og den intetsigende tilstandsrapport.

Tilstandsrapporten ga helt klare feil forståelse om boligens tilstand.
Familie føler seg lurt for ca 2,400.000.-  og lokket med på en budrunde på feil premisser. Disse premissene er oftest årsak for reklamasjon mot eierskifteforsikring.

Hva må gjøres ?

Jeg er ingen jurist men vil tro at dagens lover i eiendomshandel er bra nok.
I avhendingsloven  §3.7, §3.8 og ikke minst  §3.9. regulere stort sett feil og mangler.

Det som er feil og som viser i vårt eksempel er at vi ikke har gode reguleringer for megler og takstmann.

Megler tar tydelig ikke hensyn til elde og eventuelle skader i en prisantydning som er en viktig del for beregning av teknisk verdi av boligen. Reguleringsplan, servitutter blir heller ikke vektlagt eller vurdert. Tomtens størrelse tar han ingen hensyn til.

I dag er de viktigere med en stylist enn med en ordentlig økonomisk og teknisk vurdering av eiendommen, samt en skikkelig utfyllende tilstandsrapport.

Megler vil men denne form for tilstandsrapport oppnå høyest pris i en budrunde.

Takstmann som har avtale med megleren i de store eiendomsmeglerforetak sier offentlig i en bedriftsavis fra meglerforetak at hans tilstandsrapport ikke har noen innvirkning i verdisetting av eiendommen.
Hva for et utsagn er det? Det viser hvilke tilstandsrapporter takstmannen skriver for meglerne!

Dagens tilstandsrapport i denne form som er vist frem er ikke bra nok!

Dagens selger er for ”grådige”, blir villedet på grunn av for store forhåpninger om fortjeneste som megler selger til ham.

For å få slutt på reklamasjon av feil og mangler etter handelen må vi bestemmer at vi må har en utførlig økonomisk beskrivelse av teknisk verdi samt tomteverdier og en utførlig beskrivelse av teknisk tilstand.

Uten verdisetting av beskrivende teknisk verdier har vi ikke god nok forutsetting for kjøper og banken til å vurdere pantesikkerhet og for kjøperen hvor mye man vil investere i en budrunde.

Megleren har ingen forutsetning for å sette en reell prisantydning.

Sosialøkonomisk er det en tragedie!

For meg uforståelig at myndighetene ikke ser dette og foretar nødvendige tiltak til å sikre staten.(Staten er vi)

I dag kan man belåne 90% av markedsverdien. Tolke man salgsprisen som den reelle markedsverdi? Dette er også en stor frase å snakke om markedsverdi!
Den reelle markedsverdi ville være hvis folk kjente til fundamentale økonomiske verdier og ga et bud etter denne.

Men vi bruker mange begreper og skal ivaretar så mange interesser spesielt fra banken med belåning og manglende pantesikkerhet.

For megleren kan det være de samme å selge eiendommen slik eller slik. Her skyter man ofte på pianisten når man mener megleren er alleene skyld i den oppståtte situasjon.

Når grådigheten styrer slike viktige prosesser uten menneskelighet, solidaritet og ærlighet er denne type eiendomsomsetning etter auksjonsprinsipp med "utropspriser" uten moral ogikke har noen fremtid.

Selgerens og kjøperens interesse burde stå høyest når det gjelder å sikre et kjøp med gitte forutsetninger.

Gjør takstmann og megler mer ansvarlig.
Eierskifteforsikring kan sikkert bekrefte dette!
Vi mangler verditakst og en skikkelig utført tilstandsrapport! Det er her essensen til alle tvister ligger.

Bare tilstandsrapport gir bankene all mulighet å øker prisene etter kjøperens betalingsevne. Til og med takstmenn reklamer med på Vestlandet at deres tilstandsrapport har ingen innvirkning i verdi. Da vet man hva man kan forvente!

Dette har ingenting med reelle markedsverdier og beskrivende tilstand å gjøre!

Ønsker man å regulere eiendomshandelen må vi kommer vekk fra "utropspriser" men i stedet kalkulere realverdien for eiendommen. Reelle økonomiske tekniske vurderinger av tomt og bygning, beskrivelse av boligens virkelige tilstand samt en utfyllende tilstandsrapport.

På en slik metode ville vi regulere feil, mangler og ikke minst prisstigninger!!
De fleste eiendommer blir solgt som en boligboble dvs. med all for høy pris i forhold til fundamentale verdier.

Prosessen i dag:

1) Eierne av en eiendom beslutter å selge sin eiendom, ofte ifbm kjøp av ny eiendom
2) Eierne kontakter sin egen bankforbindelse, ønsker å få et nytt lån til ny bolig, informerer også om at de må selge den eiendom de i dag har.
3) Banken sender ut sin egen megler, verdisetter eiendom, får oppdragsskjemaet signert
4) Megler bestiller deretter takstmann/tilstandsrapport (basert på avtale mellom megler og taksmann)
5) Megler starter salgsprosessen.
6) Visningene brukes til å skaffe interessenter inn på en interessent liste.
7) Budrunde

Hva skjer egentlig i denne prosessen? Eierne av eiendommen føler at deres interesser blir godt og trygt ivaretatt av banken og av bankens meglere. Men gjør de det? NEI!

Noen punket til ettertanke:

1) Megler velges av banken, selvsagt bankens egen megler. Valget av megler er da påtvunget idet eierne er avhengige av bankens nye lån til ny bolig.
2) Megler forespeiler salgspris før det foreligger en skikkelig tilstandsrapport, noe som i prinsipper ikke kan gjøres da elde, utbedringer, feil, mangler etc påvirker eiendommens pris.
3) Taksmanns tilstandsrapport er skrevet med tanke på at taksmann vil sikre seg videre bestillinger fra megler, han skriver da ”gode” rapporter som gjør det enklere for meler å oppnå høyere pris, med andre ord på feil og falske premisser.
4) Banken innvilger lån til eierne basert på meglers takst av eiendommen.
5) Visningene skaper interessentlister. Disse interessentlistene en får ifbm visning, leveres til lånekonsulenter i banken, utelukkende for å skaffe nye lånekunder.
6) Her sitter eierne virkelig i bankens ”klør”. Eierne er ansvarlig og avhengig av banken. Takstmann er ”kjøpt og betalt” av megler. Megleren eies av banken.
For meg er det klart at det er bankens interesser en slik prosess ivaretar, ikke kjøper eller selger!

Hvordan prosessen burde være:

1) Selgeren ta kontakt med takstmann som utfører en verditakst samt tilstandsrapport for tomt og bolig.
2) Takstmannen burde være statlig overvåket som f eks. av Finanstilsyn.
3) Betaling av takst og boligsalgsrapport burde skje fra Finanstilsyn og tas fra statlig dokumentavgift.
4) Selgeren ta kontakt med megler med  verditakst og tilstandsrapport  som velger  den han mener kan gjør den beste jobben i forbindelse med salg (markedsføring), budrunde og oppgjør.
5) Megleren finner frem til salgsprisen av eiendommen med bakgrunn i takstmann sine verdier og tilstand av eiendommen.

Prosessene må sikre kjøper og selger, meglers rolle må gjøres mer ansvarlig.

Korte budfrister burde ikke være lovlig.

Banken burde bare ha pant i eiendom, ikke at kjøperne har noe personlig ansvar,
Da ville alle direkte involverte være mer bevisst på hva som selges, i hvilken tilstand til hvilken pris.

Eierne burde gjøres mye mer personlig ansvarlig, dette for å oppnå at selger forstår viktigheten av å ta salget av sin eiendom mer på alvor og for at eier kan forstå konsekvensene og viktigheten/ betydningen av salg ev en eiendom.


Takstingeniør  Axel Schwerdt

Stavanger, den 15.10.2010


jaf
   #1
 4 501     tromsø     0
Fint innlegg. Problemet er vel at det ligger så mye penger i å selge en vare som ser bedre ut en den er. Det tjener selger,megler,banken og til og med staten på..(tinglysning). Skal kjøper være trygg under kjøp så legg følelser til side og bytt ut dama med en tømrer/byggmester som har arbeidet med tilsvarende hus før og ikke er "forelsket"og kjenne alle feil som pleier å dukke opp... Smile
   #2
 7 670     Bærum     0
Godt innlegg. Du kunne vel laget bare en tråd om dette temaet. Du skriver:

Tolke man salgsprisen som den reelle markedsverdi? Dette er også en stor frase å snakke om markedsverdi!
Den reelle markedsverdi ville være hvis folk kjente til fundamentale økonomiske verdier og ga et bud etter denne.


Salgspris er markedsverdi. Enkelt og greit fordi det markedet er villig til å betale er definisjonen på markedspris. Imidlertid vil en feil takst / tilstandsrapport forlede kunden til å tro at han kjøper noen annet enn det han gjør. Jeg er helt enig i at takst skal være en objektiv vurdering og her syndes det stort. De takstene jeg har vært borte i er styrt av hva oppdragsgiver ønsker. Teknisk verdi på bygning burde være kurant å beregne da den baserer seg på byggekostnader. Tomtepris er kanskje noe mer komplisert da attraktivitet og beliggenhet er subjektive verdier.
  (trådstarter)
   #3
 11     Stavanger     0
Når du samligner 7 eiendommer i nærheten og trekker fra virkelig markedsverien for boligene så får du frem tomteverdien med beliggenhet. Enkelt sagt.
Takstmann planlegger ikke med byggekostnader. Vi planlegger med BRA m2-priser fra Husbanken som er statistisk  mer riktig enn det man gjør i SSB. Husbanken sine m2 priser innbefatter produksjon,mva og fortjeneste i en gitte periode som justeres ihht gitte prisstigninger.
SSB bruker m2-priser fra primærareal som er et resultat av m2 primærareal delt med hele prisantydning av eiendommen i Finn.no. Har aldri sett på maken. Hvilken takstteori er dette?Dette kann ikke være riktig markedsprissetting eller tar jeg feil ? ;D
  (trådstarter)
   #5
 11     Stavanger     0
Godt spørsmål. En markedsverdi er en markedsverdi. En salgspris trenger ikke være lik en markedsverdi.
Jeg må  ikke bruker "virkelig" som tilleggsbeskrivelse. Jeg har vært litt for rask. Dette kommer fra min termologi "virkelig verdi". Beklager misforståelse. Sette pris på at noen gjør seg tanker omkring denne problemstilling ! Smile
   #6
 336     Ålesund     0

Nå må folk snart begynne å ta ansvar for sine egne valg og ikke hele tiden skylde på gud og hvermann...

Et hus koster det det koster og det som folk er villig til å gi for det. Selvfølgelig skal selger være ansvarlig for ting han har hold skjult, men ellers må du forvente at ting ikke er nytt når du kjøper et 72 år gammelt hus!!
Er dritt lei av at alle alltid skal klage på alt HELE tiden og "buhu... stakkars meg som betalte  så mye for et hus... du har SELV valgt å legge inn budene så da får du stå for det"
Vil du ha et nytt hus, får du kjøpe et nytt hus...

Har selv en nabo som skulle kjøpe seg bruktbil og var innom diverse bilselgere, til slutt var den ene selgeren så lei av nabo'n som hele tiden klaget på små bulker, riper, slitasje osv og sa det rett ut "du er ikke på jakt etter noen bruktbil du... du er på jakt etter en nybil til bruktbilpris..."

Boligpriser blir fastsatt av hva markedet vil betale for det... derfor koster i utgangspunktet 3 hus om er like mange millioner i forskjell om de ligger midt i sentrum av Oslo, ute på landsbygda på vestlandet, eller på finmarksvidda....

Så lenge det har vært en budrunde inne i bildet, så er det flere folk som er villig til å gi mye for akkurat dette huset... så da vet du at det du kjøper det for er litt mer enn det alle andre var villige til å gi.... ergo du er den i VERDEN som er villig til å gi ALLER mest for å få AKKURAT det huset...
  (trådstarter)
   #7
 11     Stavanger     0
Hvilken forutsetning har du å tro om prisen er høy eller lav for en eiendommen?
Hvilken utvalgskriterier bruker du ? Kan være interessant for meg å lære.

   #8
 7 670     Bærum     0

Godt spørsmål. En markedsverdi er en markedsverdi. En salgspris trenger ikke være lik en markedsverdi.
Jeg må  ikke bruker "virkelig" som tilleggsbeskrivelse. Jeg har vært litt for rask. Dette kommer fra min termologi "virkelig verdi". Beklager misforståelse. Sette pris på at noen gjør seg tanker omkring denne problemstilling ! :)


Sliter fremdeles litt med definisjonen. Hva er markedsverdi hvis det ikke er salgsverdi? Markedsverdi er vel pr. definisjon det markedet er villig til å betale. At mangler holdes skjult gir en galt forventning i markedet til verdien på boligen som resulterer i for høy salgspris. Men det er en annen sak.
   #9
 336     Ålesund     0


Hvilken forutsetning har du å tro om prisen er høy eller lav for en eiendommen?
Hvilken utvalgskriterier bruker du ? Kan være interessant for meg å lære.


For meg gjelder det beliggenhet som igjen innebærer utsikt, tomt, design osv i valg av hus.

I forkant av noe som helst valg av hus så har jeg selvfølgelig fulgt med i markedet en stund og vet da sånn ca hvor mye hus/leiligheter i området er omsatt for. Går også på visninger i hus/leiligheter i samme området selv om jeg ikke er interresert i akkurat det huset for å få en føling med markedet, melder meg som interresent for å få med meg litt aktivitetene i en budrunde. Tar på en måte "tempen" på markedet litt da.
Om det er et hus som da kommer på markedet så går jeg selvfølgelig på visning, tar med meg kamera og fotograferer mest mulig underveis på visningen, stikker hjem og fordøyer inntrykkene og ser på bildene, er huset fremdeles interresant så tar jeg kontakt med megler og forhører meg om ting jeg er usikker på og ber om en ny visning  så raskt som mulig.
Klare feil mangler forventer jeg kommer fram i takst/tilstandsrapport, men ellers går det på å sjekke ting jeg selv mener er relevante for kjøpet, videre så tar jeg jo også generell tilstand på huset og husets alder i betrakning.
Sjekker også opp reguleringsplaner, tinglysninger etc som kan være aktuelle i området rundt, men også dette forventer jeg står i en salgsoppgave, ihvertfall nok om det til at jeg blir gjort oppmerksom på forholdene, så får igjen megler være informant her for mine videre spørsmål...

budgiving blir deretter en vurdering av inntrykkene før, under og etter visning, samt min kjennskap til markedet i området. Er det spesielle ting som trekker opp, så er jeg villig til å gå opp i pris, er det ikke noe spesiellt så er satser jeg på lave bud og får jeg det så er det flott,får jeg det ikke så kommer det helt sikkert noe like bra eller bedre om ikke så lenge :)

Er det et MÅ HA hus så går du selvfølgelig så langt du kan for å få det, og da får en også ta høyde for en kanskje blir "lurt" og betaler overpris, men dette er markedsstyrt og noe en bare må forholde seg til.

Dersom en er alt for redd for at noe skal dukke opp i ettertid, så f¨år en heller kjøpe nye hus og bruke de garantiene som blir gitt der. Bakdelen med dette er at ofte så er dette både dyrere (men du vet hva du får) og tomtene er gjerne både mindre enn eldre tomter, samt de beste tomtene er ofte allerede bebygd...

Lykke til og ta ansvar for egen økonomi og dine egne budgivninger.. og ikke bare klag i ettertid
   #10
 3 215     0


Nå må folk snart begynne å ta ansvar for sine egne valg og ikke hele tiden skylde på gud og hvermann...

Et hus koster det det koster og det som folk er villig til å gi for det. Selvfølgelig skal selger være ansvarlig for ting han har hold skjult, men ellers må du forvente at ting ikke er nytt når du kjøper et 72 år gammelt hus!!
Er dritt lei av at alle alltid skal klage på alt HELE tiden og "buhu... stakkars meg som betalte  så mye for et hus... du har SELV valgt å legge inn budene så da får du stå for det"
Vil du ha et nytt hus, får du kjøpe et nytt hus...


Det kan du kanskje si, men hvilket valg har man? Personlig mener jeg det er latterlig at man må bestemme seg så raskt, og på grunnlag av så ufullstendig iformrasjon når man skal kjøpe en leilighet eller hus, takstrapporten er en vits, man har kort tid, og selv med en sakkyndig på visning får man stort sett ikke avdekket mer en overfladiske ting. Jeg er lite fornøyd med et så dårlig beslutningsgrunnlag på et så stort kjøp. Men hva er mitt alternativ?

AtW