Jeg har prøvet å forklarer markedsverdiberegning med Husbanken sine m2 - priser. Disse m2-priser har forskjellig størrelse på grunn av forskjellig arealstørrelse og utforming av boligtyper. Markedverdi er en følge av m2-pris BRA, boligprisstigning i hht. SSB,elde beregning ihht Ross metoden, tillegginvesteringer utover Husbankens m2priser og verdi av byggeskader. Dette utgjør en markedsverdi (produksjonsverdi). En markedspris (salgspris) er hva folk vil betale for den spesielle boligen med angitt markedsverdi. Man kan har en høy verdi og lave pris eller omvendt. I en markeds-verdianalyse kan man finne frem en estimert salgspris. Man kan ikke nøyaktig beregne en markedspris. Megler i dag kaller dette for utropspris. Hva nå dette skal betyr? For meg personligt må folk betaler så mye de vil for en eiendom. Men man må ikke blander hummer og kanariefugl som for eks. at man utaler seg om pris for en eiendommen uten å kjenner til verdi av tomt og bolig seperat.
Det du beskriver som markedsverdi virker på meg å være en gjennomsnittlig teknisk verdi. Det er jo en grei definisjon. Antar at det er store individuelle avvik fra denne prisen utfra hvordan hvert hus er utrustet mht. kvalitet på materialer osv. Problemet er vel å sette riktig teknisk verdi på boligen.
Mulig jeg er en enkel sjel, men hvorfor er disse tekniske verdiene så osv så veldig interresante egentlig? Som sagt, første bud er å følge med i markedet og utifra det gjøre seg selv opp en formening om hva ting er verdt, eller hvor mye du er villig for å betale er vel mer riktig.
For de av dere som har vært på foredrag med Karsten Isaksen, så husker dere kanskje når han snakker om verdi og hva som er fakta og hva som er realiteter.
Han snakket om en mann som fortalte om hytta si på fjellet og om hvor fantastisk dette stedet var, fakta var at hytta var på knappe 30m2 uisolert, uten vann og strøm, langt fra folk og generellt i dårlig forfatning, så realiteten var at hytta igrunn verdiløs (teknisk sett) men samtidig snakket han da med en konge som omtalte sitt eget kongerike. Og dette var hans realitet. Så fakta og realitet er ikke det samme.
Et annet eksempel var når han møtte en gutt på 8 år som var ute å luftet hunden sin. Han spurte gutten litt om hunden og gutten var så stolt over denne og hvor fin den var, det var denne guttens realitet. Fakta var at hunden var en blanding av alt mulig rart, gammel og ustelt og også denne teknisk sett verdiløs...
Når du kjøper et hus så må du ta dine egne vurderinger utifra markedet og hva du trenger og hva du kan få for pengene i dette aktuelle området... Ingen kjøper vel usett bare med tanke på takster uansett??
Nå tror jeg ikke Karsten Isaksen er rette mann for å vurdere teknisk verdi på hus. Grunnen til at det er interessant, er som trådstarter sier at det skapes feil inntrykk av en boligs standard gjennom dårlige eller feilaktige tilstandsrapporter og takster. Det er helt greit at folk betaler det de mener en bolig er verdt, men da må de få vite hva de kjøper. Tror de at boligen er innflytningsklar og det viser seg at den må repareres for flerfoldige 100.000 er de blitt lurt.
jaja... Mitt poeng er uansett at takster etc kun sier det samme som du ser selv, de fraskriver seg bare alt ansvar når det gjelder skjulte feil mangler uansett. Elektrisk skriver de at dette krever spesialkompetanse og er derfor ikke vurdert Vann og avløp det samme, dette krever blablabla og at det kun er vurdert utifra normal elde osv.. Tak blir også vurdert på samme måte, kun fra bakkenivå og tar avstand fra mulige feil mangler Eneste de gjør er en gjetting i samsvar med ønske fra megler/selger, de reiser rundt og stikker noen fuktighetsmålere noen få plasser, men dette er uansett ikke noen god sjekk. Drenering på samme måten... normal elde og slitasje... blablabla
så da er alle de "dyre" tingene uansett fraskrevet ansvar for.. og du står igjen med billige ting som du selv ser på visning, slitte gulv, slitte overflater på tak vegger, dårlige baderomsutstyr osv...
Derfor, du må ta ansvar for egne vurderinger. Skjulte feil mangler er det ingen som dekker, men kjente feil som er dekket over av selger står selger ansvarlig for...
Så syns derfor at megler/takstmenn "stikker finger'n i været og tenker på et tall" så kikker de i databasen sin over naboeiendommer som er solgt og legger på eller trekker av noen få prosent...
Så etter min mening ikke verdt papiret det er skrevet på MED UNNTAK av om det står at selger ikke kjenner til ting som han ;ÅTTE ha visst om, eller at det står skrevet direkte feil i takst som du igjen kan ta takstmann på...
Der er jeg helt enig i. Problemet er at folk flest stoler på en takst. Det burde nok vært stillt strengere krav til dokumentasjon av boliger. Kjøper ser ofte på flere hus og har liten mulighet til å gå nøye gjennom huset. Derfor bør selgers takst være mer utfyllende og objektiv. Det er klart at når taksten tar forbehold om elektrisk,VVS, krypkjeller (fordi takstmann ikke gidder og sjekke) og tak så blir det ikke mye igjen.
Tror bakgrunnen for dette at de ikke tilbyr støtte til dette er at hele greia er "tenk på ett tall"
Folk handler uansett ikke utifra verdien på huset, men utifra hva markedet sier at huset er verdt og hvor mye du selv er villig til å legge i egen bolig...
Derfor du faktisk skulle betalt utifra teknisk verdi så kunne du helt sikkert halvert prisen på alle brukte boliger som er over 5 år gamle i forhold til det de faktisk blir solgt for... Gamle boliger kan uansett ikke matche nye boliger på standard, isolasjon, tekniske løsninger, elektrisk osv osv osv... Sånn sett så betaler du ofte mer for en brukt bolig enn for en ny bolig på bakgrunn av beliggenheten...
Drivkraften når mange kjøper sin egen bolig er beligenhet og hva de ser. Dette blir ofte forsterket av at de ikke har erfaring med gamle hus(ikke bodd der en vinter) og en sminket takst som skal stimulere til salg. Bare ved å legge ut noen bilder på forumet her kan de få tilbakemelding om vanlige feil på huset etter byggeår og hvordan ting vart utført byggeår. Mange er desverre så i "kjøpe modus" at de ikke vil sette seg inn i vanlige feil og mangler på sitt "drømme hus"(ofte med muligheter for utleie). Megler smir mens jernet er varmt. Kommer noen annen inn og byr går begge kjøperne inn i "forsterket kjøpemodus".De at noen andre byr på boligen gir følelsen av at huset er et godt kjøp... ...Må mange ganger anstrenge meg for å klare å få fram krokodille tårer når noen klager på et kjøp som de ikke skulle gjort. Litt det samme gjelder når tømrer arbeider skal koste minst mulig og med dårligst mulige matrialer....Og resultatet rett og slett blir for billig... ;D
Disse m2-priser har forskjellig størrelse på grunn av forskjellig arealstørrelse og utforming av boligtyper. Markedverdi er en følge av m2-pris BRA, boligprisstigning i hht. SSB,elde beregning ihht Ross metoden, tillegginvesteringer utover Husbankens m2priser og verdi av byggeskader.
Dette utgjør en markedsverdi (produksjonsverdi).
En markedspris (salgspris) er hva folk vil betale for den spesielle boligen med angitt markedsverdi. Man kan har en høy verdi og lave pris eller omvendt.
I en markeds-verdianalyse kan man finne frem en estimert salgspris. Man kan ikke nøyaktig beregne en markedspris.
Megler i dag kaller dette for utropspris. Hva nå dette skal betyr?
For meg personligt må folk betaler så mye de vil for en eiendom.
Men man må ikke blander hummer og kanariefugl som for eks. at man utaler seg om pris for en eiendommen uten å kjenner til verdi av tomt og bolig seperat.
Mulig jeg er en enkel sjel, men hvorfor er disse tekniske verdiene så osv så veldig interresante egentlig?
Som sagt, første bud er å følge med i markedet og utifra det gjøre seg selv opp en formening om hva ting er verdt, eller hvor mye du er villig for å betale er vel mer riktig.
For de av dere som har vært på foredrag med Karsten Isaksen, så husker dere kanskje når han snakker om verdi og hva som er fakta og hva som er realiteter.
Han snakket om en mann som fortalte om hytta si på fjellet og om hvor fantastisk dette stedet var, fakta var at hytta var på knappe 30m2 uisolert, uten vann og strøm, langt fra folk og generellt i dårlig forfatning, så realiteten var at hytta igrunn verdiløs (teknisk sett) men samtidig snakket han da med en konge som omtalte sitt eget kongerike. Og dette var hans realitet. Så fakta og realitet er ikke det samme.
Et annet eksempel var når han møtte en gutt på 8 år som var ute å luftet hunden sin. Han spurte gutten litt om hunden og gutten var så stolt over denne og hvor fin den var, det var denne guttens realitet. Fakta var at hunden var en blanding av alt mulig rart, gammel og ustelt og også denne teknisk sett verdiløs...
Når du kjøper et hus så må du ta dine egne vurderinger utifra markedet og hva du trenger og hva du kan få for pengene i dette aktuelle området... Ingen kjøper vel usett bare med tanke på takster uansett??
Mitt poeng er uansett at takster etc kun sier det samme som du ser selv, de fraskriver seg bare alt ansvar når det gjelder skjulte feil mangler uansett.
Elektrisk skriver de at dette krever spesialkompetanse og er derfor ikke vurdert
Vann og avløp det samme, dette krever blablabla og at det kun er vurdert utifra normal elde osv..
Tak blir også vurdert på samme måte, kun fra bakkenivå og tar avstand fra mulige feil mangler
Eneste de gjør er en gjetting i samsvar med ønske fra megler/selger, de reiser rundt og stikker noen fuktighetsmålere noen få plasser, men dette er uansett ikke noen god sjekk.
Drenering på samme måten... normal elde og slitasje... blablabla
så da er alle de "dyre" tingene uansett fraskrevet ansvar for.. og du står igjen med billige ting som du selv ser på visning, slitte gulv, slitte overflater på tak vegger, dårlige baderomsutstyr osv...
Derfor, du må ta ansvar for egne vurderinger. Skjulte feil mangler er det ingen som dekker, men kjente feil som er dekket over av selger står selger ansvarlig for...
Så syns derfor at megler/takstmenn "stikker finger'n i været og tenker på et tall" så kikker de i databasen sin over naboeiendommer som er solgt og legger på eller trekker av noen få prosent...
Så etter min mening ikke verdt papiret det er skrevet på MED UNNTAK av om det står at selger ikke kjenner til ting som han ;ÅTTE ha visst om, eller at det står skrevet direkte feil i takst som du igjen kan ta takstmann på...
Siden dette dreier seg om kjøp og salg vil det alltid være et ganske fremtredende element av lureri inne i bildet.
Egentlig litt rart at det ikke er mer utbredt blant takstmenn å tilby kjøpere hjelp til vurdering av kjøpsobjekter?
Tror bakgrunnen for dette at de ikke tilbyr støtte til dette er at hele greia er "tenk på ett tall"
Folk handler uansett ikke utifra verdien på huset, men utifra hva markedet sier at huset er verdt og hvor mye du selv er villig til å legge i egen bolig...
Derfor du faktisk skulle betalt utifra teknisk verdi så kunne du helt sikkert halvert prisen på alle brukte boliger som er over 5 år gamle i forhold til det de faktisk blir solgt for... Gamle boliger kan uansett ikke matche nye boliger på standard, isolasjon, tekniske løsninger, elektrisk osv osv osv...
Sånn sett så betaler du ofte mer for en brukt bolig enn for en ny bolig på bakgrunn av beliggenheten...