15,272
18
4
Fra TG 3 til TG 2 og fra TG 2 til 1 - Våtrom - er det mulig?
1,574
Trondheim
2
Hei
Jeg oppdaget av nysgjerrighet at den ene boligen jeg vurderte å kjøpe i 2009 kom til salgs igjen i 2011. Jeg var på visning i 2009 og sakser fra takstrapporten fra 2009:
Dette er nå i 2011 blitt som følger:
Likeledes for bad 1 etg i 2009 versjon:
I 2011 versjonen heter det:
Ut i fra bildene på siste prospekt er det ikke gjort noe med hverken overflate eller annet på de to våtrommene. Mao: samme bad har fått "oppgradert" TG, det til tross for at det er nær 2 år eldre. Til opplysning - byggeår var 1994.
Jeg oppdaget av nysgjerrighet at den ene boligen jeg vurderte å kjøpe i 2009 kom til salgs igjen i 2011. Jeg var på visning i 2009 og sakser fra takstrapporten fra 2009:
VURDERING
Dusjrom i 2. etg har flis på gulv og på vegg. Innredningen betår av wc, veggmontert servant og åpen dusj med forheng. Sluket er et plastsluk. Rommet ventileres mekanisk men tilluft i nedre del av dør. Det anmerkes at det er fuktmerker i teske på dør og det ble registret fukt på gulv ved dørterskel i gangareal. Registrerte forhold tilsier at det ikke er etablert tilsrekkelig fuktsikkerhet i tilknytning til området ved dør. Tiltak anbefales. Omfange av skade kan ikke avdekkes før eventuell åpning av konstruksjoner, noe som ikke ble foretatt. Følgeskader på bad og i etasjeskille kan ikke utelukkes
TG3
Dette er nå i 2011 blitt som følger:
Vurdering: Med bruk av fuktindikator ble det ikke indikert forhøyede fuktindikasjoner på fuktutsatte overflaterpå befaringsdagen. På genereltgrunnlag gjøres det oppmerksom på at flis og flisefuger ikke er tette og det forutsettes bruk av tett membran som fuktsikring bak og under flis. Dette lar seg ikke påvise uten destruktive åpninger, noe som ikke er foretatt.
Ved enkel nivellering måles det fall mot sluk.
Det observeres riss i flisfuger på vegg i dusjsone. Riss i flisfuger kan væ re en indikasjon på begynnende svikt i bakenforliggende fuktsperre og med bakgrunn i dette anbefales badet å brukes med forsiktighet. Løpende observasjoner anbefales.
TG 2 settes pga alder og riss i flisfuger.
Likeledes for bad 1 etg i 2009 versjon:
Bad på hovedplanet har flis på gulv og på vegg. Innredningen består av servantskap med servant, wc, opplegg for vaskemaskin og dusjkabinett med kontrollert avrenning. Avløp under dusjkabinett lot seg ikke kontrollere. Rommet ventileres mekanisk med tilluft i nedre del av dør. Badet er vurdert med bruk av dusjkabinett og følgelig er fuktbelastning på gulv og vegger begrenset
Det ble ved bruk av fuktindikator registrert forhøyede fuktindikasjoner på gulv. Ingen fuktavvik på øvrige flater. Fuktindikasjoner på gulv er trolig som konsekvens av at det er benyttet banemembran under gulvstøpen, slik at gulvet har en "bassengfunksjon". Dette var en vanlig oppbygging av badegulv på den tid bygget ble oppført. Ved økt vannstand i sluk vil fukt kunne trekke inn i betongen, uten at dette nødvendigvis har skadegjørende konsekvens på konstruksjoner. Som et forebyggende tiltak anbefales det jevnlig renhold av sluket for å sikre god avrenning.
Badet vurderes å være i tilfredstillende stand alder tatt i betraktning. Viser til levetidsbetraktninger.
Fortsatt bruk av dusjkabinett anbefales
TG 2
I 2011 versjonen heter det:
Vurdering: Badet er vurdert med bruken av dusjkabinett slik at belastning med fritt vann på gulv og vegger i den senere tid har væ rt begrenset. Med bruk av fuktindikator ble det ikke indikert forhøyede fuktindikasjoner på fuktutsatte overflater på befaringsdagen. På genereltgrunnlag gjøres detoppmerksom på atflis og flisefuger ikke er tette og det forutsettes bruk av tett membran som fuktsikring bak og under flis. Dette lar seg ikke påvise uten destruktive åpninger, noe som ikke er foretatt.
Ved enkel nivellering måles det svakt fall mot sluk.
TG 1
Ut i fra bildene på siste prospekt er det ikke gjort noe med hverken overflate eller annet på de to våtrommene. Mao: samme bad har fått "oppgradert" TG, det til tross for at det er nær 2 år eldre. Til opplysning - byggeår var 1994.
Signatur
Begge rapporter sier at bad nr en helt klart kan ha følgeskader, og at bad 2 er i relativt god stand. Tilsynsrapporter er ikke basert på en trollmanns utsagn, men det en mann kan se der og da uten å rive konstruksjonen.
Riss i fuger kan ha kommet i ettertid, hvis ikke burde det vært i begge rapportene.
Fuktmerker på dørterskel burde vært med i begge rapporter dersom det ikke er gjort noe med det. Vær oppmerksom på at mange selgere pusser bort "bobler ol og maler et strøk over før taksmannen kommer.
Bad nr 2 er også fra byggeår, men altså kvalifiserer for TG 1 likevel?
Det er etablert rør i rør på det "gode badet" - og i 2009 heter det under VVS:
Disse forhold er ikke nevnt i 2011 rapporten... og aktuelt skap er avbildet i prospektet (synlig rett ved siden av servantskap). Ingen avrenningsmulighet ettermontert...
D
Protector var det vel som sa at de fleste tilstandsrapporter som lages er fullstendig verdiløse - av de (få) jeg har sett av sorten er jeg tilbøyelig til å være enig.
Det er ikke krav om kontroll av fall, det er ikke krav om kontroll av sluk som ikke er "lett tilgjengelige" - dvs at det er et dusjkabinett som må flyttes frem, en inspeksjonsluke som må åpnes eller lignende. Ikke følger man byggforsks anbefalinger av tilstandsregistrering nivå 1 - da det kan bli litt for dyrt for forbruker.
Fra kilde i takstmannsverden: Forbrukerrådet uttalte at det ville bli for dyrt for forbruker at takstrapportene inkluderer en sjekk på alle disse forhold. Boligtakstrapporten er derfor redusert til et minimum. I denne sammenheng er det selger som er forbruker av en takstmannstjeneste og skal ikke betale for mye for å få solgt huset sitt, samtidig som vi ser at det ved kjøp og salg blir og en kjøper som er forbruker og legger inn bud basert på en visning som varer en time max. Begrip det den som kan..
Kort oppsummert, en takstmanns vurdering av et våtrom er i prinsippet verdiløst. Definisjon av "nytt bad" er bad under 5 år. Bad mellom 15-20 år er å anse som tikkende bomber. 20 år og eldre = regn med å skrift...
Den dagen det kjøres sak mot Protector, så tenker jeg at dere etter 3-4 år hadde vært glade for at en takstmann kunne anslå verdi på skadene og dokumentere at Protector tar feil.
Her vet jo selger at problemet kanskje er større enn hva den nye taksten indikerer.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Annen utfordring er at det ene badet er gitt TG 1 i den nye taksten, selv om det er fra byggeår (93/94( og det ikke er etablert drenering fra rør i rør skap (nei - det er ikke mulig at dette er mot tilstøtende rom, som er gang/stue).
TG1 skal omtrent kun benyttes på nye ubrukte bygningsdeler. Et bad kan etter så lite som 6mnd ikke kategoriseres som et TG1 bad lenger.
Basert på det mine forelesere samt egne erfaringer, vil jeg påstå at takstmannen fra 2009 har gjort en mye bedre jobb enn takstmannen fra i år. Det å sette TG1 på et bad fra 1994 er HELT feil uansett hva takstmannen måtte oppfatte av badets tilstand.......
Aktuell takstmann for takst utført i 2010 skrev forøvrig til sitt forsvar denne e-posten.