Jeg er så absolutt enig i at det finnes flinke takstmenn også! Jeg har jo hatt besøk av disse også. Men jeg synes alikevel bransjen, og da NTF i særegenhet, fremstår som lite troverdige. At de har høy tillit blant befolkningen er stikk i strid med slik jeg oppfatter dette blant venner og kolleger. Her er det nok mer snakk om en gylden forretningsmulighet, som takstbransjen har sett sitt snitt i å gjøre særdeles god butikk på. Å betale opp mot 10.000,- for en times befaring, for så å få en "klipp og lim" rapport sier jo sitt. At takstmannen i tillegg lider av teflonhjerne/total mangel på vilje/hukommelse taler ikke akkurat FOR vedkommendes/bransjens fordél? På henvendelser bør takstmann kunne avklare utydelige formuleringer mm.
Det er mulig at det bare er jeg som har et holdningsproblem...
Et måleinstrument, som Protimeter MMS, gir slik jeg forstår der lite rom for mistolkning slik jeg leser og forstår instrumentets manual. Om man derimot bruker instrumentet i strid med instruksene fra produsenten; da har man et problem. Her erfarte jeg for min egen del at det dårlige takstmannen ikke kunne bruke dette, mens den flinke åpenbart hadde skjønt måleprinsippene som ligger til grunn. Men fuktmåling er som du sier helt sikkert et stort og eget tema; det er uansett primæroppgaven til en takstmann ved siden av å påpeke bygningstekniske detaljer.
For min egen del brukte jeg 3 år på huskjøpet; huset vi endte opp med gikk uten budrunde/godt under takst. Hadde med meg tømrer på visning/avskrev den tekniske verdien på boligen til "0" = totalrenovering. Så langt få overraskelser. Om det kun var takstrapporten som lå til grunn, ville jeg følt meg lurt! I en salgssituadjon har man pt ingen reell mulighet til å velge bort en salgsrapport; man utelater i så tilfelle et stort antall potensielle budgivere!
Å utvise skjønn er pt kjøper og ikke takstmann som forestår; av de "100-vis" av visninger vi har vært på har vi sett MYE rart. Jeg mener det er på tid å ta en opprydning i denne selvregulærte næringen; og jeg er alene om en å mene dette.
I stedet for å forsøke å forsvare bransjen bør man heller ta de tilbakemeldinger som kommer til etterretning, slik en god leder gjør med sine ansatte. Det er i alle sin interesse at kvaliteten øker i denne som alle andre bransjer.
Eierskifteforsikring anbefaler jeg stort sett når bygningen er blitt noe år. De fleste kjenner ikke den tekniske tilstanden og jeg kan love deg det finnes mange kranglefanter der ute som kommer med urimelige krav. Leser man i media samt slike forum som dette kan det virke som eierskifteforsikring ikke betaler ut noe, men det kan jeg love deg de gjør. Dette er ofte store feil som ingen kjente til eller feil som selger kjente til/skjulte. Selskapet går da inn å betaler for deretter søke erstatning fra selger som kan vise seg å være svært vanskelig. Her er det sikkert mange meninger og historier. Problemet med forsikringen er at mange selgere holder tilbake informasjon, dette er et stort problem. Men kjenner du huset svært godt kan du gjerne selge uten.
Saukaas NTF er 4 ganger større enn Nito, så kanskje ikke så unaturlig at NTF kommer mer i media både positivt og negativt. Tilbakemeldinger fra markedet er svært viktig og det brukes nok mye mer tid/ressurser enn du aner. Men det er mange hensyn å ta og mange som skal mene noe i fremtidens takstbransje. Høyresiden i norsk politikk ønsker ikke obligatorisk tilstandsrapport slik bransjen, forbrukerrådet osv ønsker. Megleren ønsker ikke å endre dagens praksis med kontakt mellom takstmenn og megler. Eierskifteforsikring ønsker å være med på utvikling av morgendagens takstrapport osv osv. Alle har gode argumenter, så det er ikke lett. Og det hjelper ikke at myndighetene bruker altfor mange år på å bestemme seg, noe de fortsatt ikke har gjort. Til slutt valgte bransjen selv Veritas godkjenning, høyere krav til skolering, etterutdanning osv.
Protimmeter MMS brukte jeg selv i mange år, går utifra du mener fuktsøk funksjonen på denne. Andre funksjoner gir "eksakte" måleverdier og der håper jeg det ikke er noen tvil. Søkefunksjonen på Protimeter er av varierende kvalitet, på vårt kontor testet vi disse mot hverandre og ble svært overrasket over forskjeller. På bakgrunn av dette skiftet jeg merke. Men en søkefunksjon gir deg kun forskjellen på tørr og fuktig, du får ikke svar på hvor mye fuktighet det er i konstruksjonen. Dette er svært viktig å huske. Hva som har skjedd i din sak er det umulig for meg å spekulere i. Men ikke tro at et fuktsøk på baderomsgulv der fukt naturlig blir liggende mellom flis og sveisemembran kan gi noen svar på om membranen er tett. Derfor mener mange at en inspeksjonsluke på tilstøtende rom mot våtsone der det er mulig er veien å gå. Da vil man lett kun inspisere konstruksjonen samt få eksakte måleverdier. Dette vil fortsatt ikke gi en 100% garanti, men mye mye enn dagens målinger. Jeg kjenner meg heller ikke igjen i din beskrivelse av tid/arbeidsmetode til takstmenn. Selv bruker jeg i snitt 1,5 time på verditaksering og 3-4 timer på tilstandsrapport ute på selve boligen. At vi klipper og limer er vel feil å kritisere, dette gjør alle bransjer. Mener du at jeg skal skrive en saltakkonstruksjon på nytt hver gang osv osv. Klipp og lim er også feil, vi har et bibliotek med fraser som vi har laget slik at vi sparer tid og slipper å lage alle beskrivelsene på nytt hver gang. Husk en ting, tvistesaker ved bolighandel eskalerer i prosent. Hvis du har lest en 20 år gamle takstrapporter er det ikke fordi takstrapportene var så mye bedre før. Ofte var da takstmenn en snekker med 1 ukes kurs og hadde taksering som deltidsjobb. Grunnen er nok at vi har fått en tøffere samfunn, hvor tonen er hardere osv osv. Dette stiller tøffere krav til takstmenn, men vi skal prøve å balansere det hele. Selger er ofte misfornøyd med markedsvurderingen, negativ beskrivelse osv. Selger synes at han får for lite informasjon, prisen er for høy osv. Eierskifteforsikringen som har tatt betalt for å ta en risiko vil gjerne dytte ansvaret på andre, advokatene vil prøve den minste sak, meglerene vil selv bestemme pris. Mitt i alt dette skal en takstmann være uavhengig å balansere det hele. Ikke lett med så mange som har en egen interesse i det hele. Kanskje skal vi slutte med takst å la det hele reguleres av alle disse aktørene? Tror det er feil vei med i Sverige fungere dette på et vis. Men der er ikke bud bindene og man ser ofte at budgivere trekker seg. Kanskje er veien å gå at boligen selges uten takst der budene ikke er bindene før selger/fagkyndige har foretatt en vurdering av bolig etter budrunden. Ikke så hyggelig å være selger da, men det er en løsning. Prisen reguleres da i all hovedsak av markedet. Tenkt litt rundt dette. Jeg er ikke uenig med deg at dagens takstrapporter ikke alltid holder mål mot forventningene. Men la oss tenke at vi utvider tilstandsrapporten til å bli svært omfattende i forhold til i dag. En feil som da ikke blir oppdaget vil takstmann måtte svare for. Håper du ser at dette er en umulighet. Vi ser ikke gjennom vegger og et symtom er ikke alltid lett å se. Kvaliteten på takster kan alltid bedres, men kjøper man en 30 år gammel bolig er dette forbundet med risiko. De fleste glemmer dette.
Positivt at du kommer med dine betraktninger fra ditt ståsted, kurtan!
Som med alt annet, er det mange detaljer som skal falle på plass også her. Åpenhet om bl.a. Medlemmenes formelle kompetanse bør kunne forventes. NITO kunne ihvertfall raskt gi tilbakemelding på dette til DP's journalist. Hvem som er størst betyr lite; det er tilsyvende sist kvaliteten som betyr noe. Her i Rogaland gir heller ikke takstmenn verditakst; hvorfor er det så store lokale forskjeller på takstrapportene som utarbeides inde forskjellige delene av landet? Ligger det ikke et krav i denne DNV sertifiseringen om hva og hvordan en boligsalgsrapport skal se ut? Er det her snakk om at meglere/boligselgere på østlandet kjøper en annen type takstrapport enn her i vest?
Som sagt har vi vært på en hel rekke visninger de siste årene, og vi kunne i en periode kjenne igjen takstmannen på skriftspråket i rapporten. Det er jo ikke akkurat så mange takstmenn som opererer i dette markedet her i Stavanger. Om rapporten utarbeides for eierskifteforsikringa, burde det ikke være de som bekoster takstmann samt avvikle bruken av egenerklæringer?
Å kopiere ord og fraser går greit, men når dette snarere er regelen enn unntak er det litt kanskje ikke så rart at man undres?
Vedrørende bruken av Protimeter MMS ga NTF's takstmann muntlige tilbakemeldinger rom for rom, overflate for overflate med en numerisk % RF verdi. Dette gjorde han på flis, laminat, spon og gipsflater. Enkelte av måleverdiene ble også gjengitt i takstrapporten. Ingen hammerelektroder ble brukt under befaringen. Jeg som selger ble med takstmann rundt for å gi supplerende opplysninger.
NITO's takstmann sa bare fukt/ikke fukt, og sa at % verdien i displayet ikke var annet enn en vag indikasjon. Hammerelektroder ble brukt i tilstøtende konstruksjoner. Vedkommende brukte dessuten god tid på å gå gjennom punktvis med meg som selger de ilike aspektene av boligen før selve befaringen. Fikk på eget ønske gå rundt på egenhånd uten meg som forstyrrende faktor.
Ved riving av innvendige vegger i 2etg og kjeller i nåværende bolig, som ble taksert av samme NTF takstmann, ble det avdekket svært mye tilsig av vann/fukt i kjeller samt fuktskadede trekonstruksjoner som ble fjernet. Her målte ikke NTFs fukt av en eller annen grunn. Lite å si i vår situasjon, men dog litt bemerkelsesverdig. Sommeren og høsten i fjor var dessuten særdeles nedbørsrik, så dette har ikke evt tørket ut i mellomtiden heller. Videre er mange vinduer i vesentlig dårligere stand og av eldre alder enn oppgitt i NTFs takstrapport. Lite å bety for vår del, men alikevel så lett å få riktig! Videre manglet det info om dobbel kledning samt manglende lufting (saltak) noe som er lett å avdekke på en befaring. Betyr lite for vår del, men dog. And the story goes on...
De fleste steder praktiseres boligsalgsrapport, men i Oslo og Akershus brukes enkle verdi takster. Jeg er kjent med at det mange steder er megler som setter prisen, hvordan han gjør dette uten teknisk innsikt/undersøkelse er meg en gåte. En annen faktor er at en aktiv takstmann takserer opp til 5-6 ganger mer enn en megler selger. Men den diskusjonen vil jeg ikke inn på. Det foreligger en ny tilstandsrapport som er utarbeidet av NITO og NTF noe forøvrig den gamle var også. Men i påvente av hva regjeringen vedtar har denne latt vente på seg, denne er nok mer slik du ønsker hvis ryktene stemmer. Er enig med Takstmann fra NITO, ved bruk av fuktindikator er verdien i seg selv ganske urelevant. Det er forskjellen på fuktig og tørr som er viktig. Men du skriver at NTF takstmann målte %RF, dette er noe helt annet. Da måler han relativ fuktighet i hvert rom.
Med 1600 medlemmer kan det være en stor liste å produsere til reporteren hvis disse ikke er laget på forhånd. Men alle takstmenn sender inn CV, vitnemål osv ved søknad om sertifikat. I tillegg kreves dette for Veritas godkjenningen. Personlig mener jeg det er urelevant om du en ingeniør eller tømmermestrer, i vårt firma er vi begge deler. Erfaring som takstmann har nok mer å si.
Det suverent latterligste i alle boligtakster jeg har sett (i Oslo) er feltet hvor det trekkes fra en sum for "alder og utidsmessighet" eller hva nå den posten heter. For en enebolig er dette tallet typisk noen hundre tusen kroner. Alle som har renovert eller pusset opp noe skjønner rimelig kjapt at dette tallet ikke har noensomhelst rot i virkeligheten. Moderne standard vil man omtrent aldri kunne få, og selv bare å få pene overflater, oppgradert elanlegget og ta et bad eller to oversiger som regel lett den summen som er oppgitt i taksten.
Boligtakster i Oslo er noe av de mest meningsløse dokumentene som finnes etter min mening. De består nesten utelukkende av svada og selvsagtheter.
Skremmer ikke meg fra et fremtidig lukrativt yrkesvalg når de dårlige tidene i "oljå" kommer... Er jo piece of cake å lage en boligsalgsrapport som følger normkravene her. Skremmende at dette såkalte kvalitetsstempelet i praksis ikke gir meg som kunde en bedre garanti form utført arbeid. Jeg burde naturligvis gjort leksa mi i forkant og ikke være etterpå klok... :-[
Grøss. Nå har jeg ikke ubetydelig erfaring innen administrasjon av høyere utdanning. Leser av sertifiseringsordningen: Stryker kandidaten tre ganger, får kandidaten etter en karantenetid anledning til å prøves igjen.
Innen høyere utdanning er tregangers regelen også kjent, men her er logikken noe annerledes. Prøv deg inntil tre ganger og klarer du det ikke da, er det en form for strukturert veiledning: 2 gangs stryk = dette er ikke tingen for deg.
Derimot om man er en takstmann, jo da kan man i praksis prøve seg i det uendelige.
Forresten, medlemstid her inne på forumet er dessverre ikke ensbetydende med erfaring i bransjen. Ellers ville jeg glatt meldt meg opp for en slik sertifisering (og ja det finnes utdanningstilbud i U&H sektoren rettet mot skolering av takstmenn).
Signatur
Ethvert boligkjøp medfører bratt lærekurve om bygningsoppføring.
Dette er et stort og omfattende tema, men det smarteste en som kjøper i markedet bør gjøre om en har null peiling er å alliere seg med en som kan dette. Hva boligsalgsrapport tar for seg (spesielt på et eldre hus) er ofte begrenset (f.eks. ingenting om el.) og det er også svært variabelt hva arbeid vedkommende legger ned i takseringsarbeidet.
Med kjennskap til noen meglere vet jeg dessuten at følgende spørsmål dukker opp fra takstmann til megler; "Hva mener du taksten bør ligge på?" Noen mener faktisk dette er positivt, men det legger i endel tilfeller føringer for hva takstmann rett og slett må unngå å legge vekt på for å havne på det megler mener er reellt. Markedet har alltid rett. Men får kjøpere alltid de riktige betrakninger om det aktuelle objekt? Neppe.
En annen ting som forundrer meg er at kjøper ofte skal basere et kjøp på en visning på en time, kanskje sammen med 20-30 andre interessenter. En blir kanskje invitert til å komme tilbake, men hva skjer i praksis? Jo budene hagler, og en må "satse på" at det går greit. Og dette skjer stadig vekk. Ift. investeringer på 3-4-5-6 millioner kroner (!). Og selger som er den som vet mest, er sjelden tilstede for å kunne svare på noe. Jeg har solgt noen rimelige bruktbiler i mitt liv, og sjelden har jeg opplevd at noen har kommet og bare kjøpt utfra det de ser i full fart. Da snakker vi 50.000 kroner..... Og folk vil ha dokumentasjon på reperasjoner, servicehefte, historikk osv. Ikke noe av dette er "plutselig" relevant når en skal kjøpe noe til flere millioner, og det virker ikke som folk tenker slik heller. En "loggbok" for alle boliger kunne kanskje vært en vei å gå? Alt som gjøres føres opp, gjerne understøttet med dig. bilder på en penn, og selvsagt dokumentasjon. For mye arbeid? Folk tar vare på gjerne ti år tilbake av eu-sedler og kvitteringer på utlegg og reperasjoner på sin bil, samt at merkeverksted også har historikk, så hvorfor ikke?
Vilt at det er som det er! I beste fall. Fint for megler, som kan ta mange oppdrag på rel. kort tid, men hva med forbruker? Megler skal bare formidle. Og er stort sett ferdig med oppdraget når papirene er signert. Og mange sitter nok igjen med å måtte utbedre mye utover hva takst sa, eller de selv forstod trengtes å utbedres, uten at en bruker, eller kan bruke, noen eierskifteforsikring av den grunn.
Hva kan gjøres? Vel. Vi kunne fått med tall for strømforbruk/oljeforbruk/ca. vedforbruk siste tre år der det er aktuelt. Strømforbruk dokumentert. Enkelt å hente inn. Dette gir en pekepinn på isolasjonsnivå. Utfra forbruk pr. oppvarmet kvm. Noe energimerkingen også burde tatt høyde for i beregningsprogrammet.
Takstman bør få innkoorporert som krav å måle fukt i luft (RF) og korrigere denne for årstid for å kunne si noe om ventilering er bra eller om det basert på RF kan være fuktproblemer. Speiselt i kjeller og på bad. Det kan gjøres svært fort og koster lite ekstra.
El. anlegg bør absolutt inn i rapport i større grad enn i dag.
Disse (og klart også andre tiltak) vil gi en merkostnad. Men opp mot kostnader i ettertid er det småpenger for kjøper i mange tilfeller.
Totalt sett mener jeg vi må over på å behandle kjøp av eiendom som det det er. En kjempeinvestering med mange usikkerheter for kjøper. Dagens system har for få vern for kjøper. Bedre taksering endrer ikke feilene som uansett er der, men synliggjør dem slik at flere kan da et bedre valg. Slik det er i dag må en ofte tolke vage formuleringer i boligsalgsrapport eller takst, og må ha kunnskap for å konkludere. Det mener jeg ikke er godt nok. Mange kjøper basert på følelser og har for lite faktagrunnlag til å vurdere annet enn overflater. Det er ikke bra.
@ ADAV: Gode forslag hvis hensikten er best mulig kunnskap. Dessverre så er systemet utformet slik at dess større risiko kjøper har, dess mindre ansvar har selger, megler og takstmann. I trekanten mellom dem er kjøpere interesser ikke av verdi.
Trolig er måten å endre systemet på at långiverne kommer sterkere på banen. "Hvis vi skal låne deg x millioner ønsker vi en tilstandsrapport som sier at vi med sannsynlighet ikke sitter igjen med et dårlig bygg hvis vi må overta huset fordi du ikke betaler. Minst en delstat i USA har et slikt system..
@ ADAV: Gode forslag hvis hensikten er best mulig kunnskap. Dessverre så er systemet utformet slik at dess større risiko kjøper har, dess mindre ansvar har selger, megler og takstmann. I trekanten mellom dem er kjøpere interesser ikke av verdi.
Trolig er måten å endre systemet på at långiverne kommer sterkere på banen. "Hvis vi skal låne deg x millioner ønsker vi en tilstandsrapport som sier at vi med sannsynlighet ikke sitter igjen med et dårlig bygg hvis vi må overta huset fordi du ikke betaler. Minst en delstat i USA har et slikt system..
Ja. enig ang. kjøperen. Er ikke plass til dem i den trekanten. Långiverene ja. Men antar de hadde villet inn i denne debatten/gjort noe om problemet var så stort at de hadde synlige tap av det. Men, kan hende de ikke "ser" mekanismene godt nok. Forsikringsbransjen er helt klart en annen aktør med egeninteresse.
Med den kunnskapen jeg har har det hendt at jeg har kjøpt bruktbil med bare en lett gjennomgang. Men jeg hadde aldri - aldri - gjort det ift. eiendom. Tenker at av og til er folk rare. Kollektivt. Med tanke på nivået boligprisene har nådd er det ekstra rart. At så mange finner seg i dette.
Det er mulig at det bare er jeg som har et holdningsproblem...
Et måleinstrument, som Protimeter MMS, gir slik jeg forstår der lite rom for mistolkning slik jeg leser og forstår instrumentets manual. Om man derimot bruker instrumentet i strid med instruksene fra produsenten; da har man et problem. Her erfarte jeg for min egen del at det dårlige takstmannen ikke kunne bruke dette, mens den flinke åpenbart hadde skjønt måleprinsippene som ligger til grunn. Men fuktmåling er som du sier helt sikkert et stort og eget tema; det er uansett primæroppgaven til en takstmann ved siden av å påpeke bygningstekniske detaljer.
For min egen del brukte jeg 3 år på huskjøpet; huset vi endte opp med gikk uten budrunde/godt under takst. Hadde med meg tømrer på visning/avskrev den tekniske verdien på boligen til "0" = totalrenovering. Så langt få overraskelser. Om det kun var takstrapporten som lå til grunn, ville jeg følt meg lurt! I en salgssituadjon har man pt ingen reell mulighet til å velge bort en salgsrapport; man utelater i så tilfelle et stort antall potensielle budgivere!
Å utvise skjønn er pt kjøper og ikke takstmann som forestår; av de "100-vis" av visninger vi har vært på har vi sett MYE rart. Jeg mener det er på tid å ta en opprydning i denne selvregulærte næringen; og jeg er alene om en å mene dette.
I stedet for å forsøke å forsvare bransjen bør man heller ta de tilbakemeldinger som kommer til etterretning, slik en god leder gjør med sine ansatte. Det er i alle sin interesse at kvaliteten øker i denne som alle andre bransjer.
Saukaas NTF er 4 ganger større enn Nito, så kanskje ikke så unaturlig at NTF kommer mer i media både positivt og negativt. Tilbakemeldinger fra markedet er svært viktig og det brukes nok mye mer tid/ressurser enn du aner. Men det er mange hensyn å ta og mange som skal mene noe i fremtidens takstbransje. Høyresiden i norsk politikk ønsker ikke obligatorisk tilstandsrapport slik bransjen, forbrukerrådet osv ønsker. Megleren ønsker ikke å endre dagens praksis med kontakt mellom takstmenn og megler. Eierskifteforsikring ønsker å være med på utvikling av morgendagens takstrapport osv osv. Alle har gode argumenter, så det er ikke lett. Og det hjelper ikke at myndighetene bruker altfor mange år på å bestemme seg, noe de fortsatt ikke har gjort. Til slutt valgte bransjen selv Veritas godkjenning, høyere krav til skolering, etterutdanning osv.
Protimmeter MMS brukte jeg selv i mange år, går utifra du mener fuktsøk funksjonen på denne. Andre funksjoner gir "eksakte" måleverdier og der håper jeg det ikke er noen tvil. Søkefunksjonen på Protimeter er av varierende kvalitet, på vårt kontor testet vi disse mot hverandre og ble svært overrasket over forskjeller. På bakgrunn av dette skiftet jeg merke. Men en søkefunksjon gir deg kun forskjellen på tørr og fuktig, du får ikke svar på hvor mye fuktighet det er i konstruksjonen. Dette er svært viktig å huske. Hva som har skjedd i din sak er det umulig for meg å spekulere i. Men ikke tro at et fuktsøk på baderomsgulv der fukt naturlig blir liggende mellom flis og sveisemembran kan gi noen svar på om membranen er tett. Derfor mener mange at en inspeksjonsluke på tilstøtende rom mot våtsone der det er mulig er veien å gå. Da vil man lett kun inspisere konstruksjonen samt få eksakte måleverdier. Dette vil fortsatt ikke gi en 100% garanti, men mye mye enn dagens målinger. Jeg kjenner meg heller ikke igjen i din beskrivelse av tid/arbeidsmetode til takstmenn. Selv bruker jeg i snitt 1,5 time på verditaksering og 3-4 timer på tilstandsrapport ute på selve boligen. At vi klipper og limer er vel feil å kritisere, dette gjør alle bransjer. Mener du at jeg skal skrive en saltakkonstruksjon på nytt hver gang osv osv. Klipp og lim er også feil, vi har et bibliotek med fraser som vi har laget slik at vi sparer tid og slipper å lage alle beskrivelsene på nytt hver gang.
Husk en ting, tvistesaker ved bolighandel eskalerer i prosent. Hvis du har lest en 20 år gamle takstrapporter er det ikke fordi takstrapportene var så mye bedre før. Ofte var da takstmenn en snekker med 1 ukes kurs og hadde taksering som deltidsjobb. Grunnen er nok at vi har fått en tøffere samfunn, hvor tonen er hardere osv osv. Dette stiller tøffere krav til takstmenn, men vi skal prøve å balansere det hele. Selger er ofte misfornøyd med markedsvurderingen, negativ beskrivelse osv. Selger synes at han får for lite informasjon, prisen er for høy osv. Eierskifteforsikringen som har tatt betalt for å ta en risiko vil gjerne dytte ansvaret på andre, advokatene vil prøve den minste sak, meglerene vil selv bestemme pris. Mitt i alt dette skal en takstmann være uavhengig å balansere det hele. Ikke lett med så mange som har en egen interesse i det hele. Kanskje skal vi slutte med takst å la det hele reguleres av alle disse aktørene? Tror det er feil vei med i Sverige fungere dette på et vis. Men der er ikke bud bindene og man ser ofte at budgivere trekker seg. Kanskje er veien å gå at boligen selges uten takst der budene ikke er bindene før selger/fagkyndige har foretatt en vurdering av bolig etter budrunden. Ikke så hyggelig å være selger da, men det er en løsning. Prisen reguleres da i all hovedsak av markedet. Tenkt litt rundt dette.
Jeg er ikke uenig med deg at dagens takstrapporter ikke alltid holder mål mot forventningene. Men la oss tenke at vi utvider tilstandsrapporten til å bli svært omfattende i forhold til i dag. En feil som da ikke blir oppdaget vil takstmann måtte svare for. Håper du ser at dette er en umulighet. Vi ser ikke gjennom vegger og et symtom er ikke alltid lett å se. Kvaliteten på takster kan alltid bedres, men kjøper man en 30 år gammel bolig er dette forbundet med risiko. De fleste glemmer dette.
Som med alt annet, er det mange detaljer som skal falle på plass også her. Åpenhet om bl.a. Medlemmenes formelle kompetanse bør kunne forventes. NITO kunne ihvertfall raskt gi tilbakemelding på dette til DP's journalist. Hvem som er størst betyr lite; det er tilsyvende sist kvaliteten som betyr noe. Her i Rogaland gir heller ikke takstmenn verditakst; hvorfor er det så store lokale forskjeller på takstrapportene som utarbeides inde forskjellige delene av landet? Ligger det ikke et krav i denne DNV sertifiseringen om hva og hvordan en boligsalgsrapport skal se ut? Er det her snakk om at meglere/boligselgere på østlandet kjøper en annen type takstrapport enn her i vest?
Som sagt har vi vært på en hel rekke visninger de siste årene, og vi kunne i en periode kjenne igjen takstmannen på skriftspråket i rapporten. Det er jo ikke akkurat så mange takstmenn som opererer i dette markedet her i Stavanger. Om rapporten utarbeides for eierskifteforsikringa, burde det ikke være de som bekoster takstmann samt avvikle bruken av egenerklæringer?
Å kopiere ord og fraser går greit, men når dette snarere er regelen enn unntak er det litt kanskje ikke så rart at man undres?
Vedrørende bruken av Protimeter MMS ga NTF's takstmann muntlige tilbakemeldinger rom for rom, overflate for overflate med en numerisk % RF verdi. Dette gjorde han på flis, laminat, spon og gipsflater. Enkelte av måleverdiene ble også gjengitt i takstrapporten. Ingen hammerelektroder ble brukt under befaringen. Jeg som selger ble med takstmann rundt for å gi supplerende opplysninger.
NITO's takstmann sa bare fukt/ikke fukt, og sa at % verdien i displayet ikke var annet enn en vag indikasjon. Hammerelektroder ble brukt i tilstøtende konstruksjoner. Vedkommende brukte dessuten god tid på å gå gjennom punktvis med meg som selger de ilike aspektene av boligen før selve befaringen. Fikk på eget ønske gå rundt på egenhånd uten meg som forstyrrende faktor.
Ved riving av innvendige vegger i 2etg og kjeller i nåværende bolig, som ble taksert av samme NTF takstmann, ble det avdekket svært mye tilsig av vann/fukt i kjeller samt fuktskadede trekonstruksjoner som ble fjernet. Her målte ikke NTFs fukt av en eller annen grunn. Lite å si i vår situasjon, men dog litt bemerkelsesverdig. Sommeren og høsten i fjor var dessuten særdeles nedbørsrik, så dette har ikke evt tørket ut i mellomtiden heller. Videre er mange vinduer i vesentlig dårligere stand og av eldre alder enn oppgitt i NTFs takstrapport. Lite å bety for vår del, men alikevel så lett å få riktig! Videre manglet det info om dobbel kledning samt manglende lufting (saltak) noe som er lett å avdekke på en befaring. Betyr lite for vår del, men dog. And the story goes on...
Med 1600 medlemmer kan det være en stor liste å produsere til reporteren hvis disse ikke er laget på forhånd. Men alle takstmenn sender inn CV, vitnemål osv ved søknad om sertifikat. I tillegg kreves dette for Veritas godkjenningen. Personlig mener jeg det er urelevant om du en ingeniør eller tømmermestrer, i vårt firma er vi begge deler. Erfaring som takstmann har nok mer å si.
Boligtakster i Oslo er noe av de mest meningsløse dokumentene som finnes etter min mening. De består nesten utelukkende av svada og selvsagtheter.
http://byggmesteren.as/2006/09/04/fuktmaleren-ma-brukes-riktig/
Riktignok en gammel artikkel, men sannsynligvis en aktuell problemstilling fortsatt...
Og:
http://www.dnvba.com/no/DNV%20%20Downloads/PERS_TAKST_tjenestebeskrivelse.pdf
Skremmer ikke meg fra et fremtidig lukrativt yrkesvalg når de dårlige tidene i "oljå" kommer...
Er jo piece of cake å lage en boligsalgsrapport som følger normkravene her. Skremmende at dette såkalte kvalitetsstempelet i praksis ikke gir meg som kunde en bedre garanti form utført arbeid. Jeg burde naturligvis gjort leksa mi i forkant og ikke være etterpå klok... :-[
Grøss. Nå har jeg ikke ubetydelig erfaring innen administrasjon av høyere utdanning. Leser av sertifiseringsordningen: Stryker kandidaten tre ganger, får kandidaten etter en karantenetid anledning til å prøves igjen.
Innen høyere utdanning er tregangers regelen også kjent, men her er logikken noe annerledes. Prøv deg inntil tre ganger og klarer du det ikke da, er det en form for strukturert veiledning: 2 gangs stryk = dette er ikke tingen for deg.
Derimot om man er en takstmann, jo da kan man i praksis prøve seg i det uendelige.
Forresten, medlemstid her inne på forumet er dessverre ikke ensbetydende med erfaring i bransjen. Ellers ville jeg glatt meldt meg opp for en slik sertifisering (og ja det finnes utdanningstilbud i U&H sektoren rettet mot skolering av takstmenn).
Med kjennskap til noen meglere vet jeg dessuten at følgende spørsmål dukker opp fra takstmann til megler; "Hva mener du taksten bør ligge på?" Noen mener faktisk dette er positivt, men det legger i endel tilfeller føringer for hva takstmann rett og slett må unngå å legge vekt på for å havne på det megler mener er reellt. Markedet har alltid rett. Men får kjøpere alltid de riktige betrakninger om det aktuelle objekt? Neppe.
En annen ting som forundrer meg er at kjøper ofte skal basere et kjøp på en visning på en time, kanskje sammen med 20-30 andre interessenter. En blir kanskje invitert til å komme tilbake, men hva skjer i praksis? Jo budene hagler, og en må "satse på" at det går greit. Og dette skjer stadig vekk. Ift. investeringer på 3-4-5-6 millioner kroner (!). Og selger som er den som vet mest, er sjelden tilstede for å kunne svare på noe. Jeg har solgt noen rimelige bruktbiler i mitt liv, og sjelden har jeg opplevd at noen har kommet og bare kjøpt utfra det de ser i full fart. Da snakker vi 50.000 kroner..... Og folk vil ha dokumentasjon på reperasjoner, servicehefte, historikk osv. Ikke noe av dette er "plutselig" relevant når en skal kjøpe noe til flere millioner, og det virker ikke som folk tenker slik heller. En "loggbok" for alle boliger kunne kanskje vært en vei å gå? Alt som gjøres føres opp, gjerne understøttet med dig. bilder på en penn, og selvsagt dokumentasjon. For mye arbeid? Folk tar vare på gjerne ti år tilbake av eu-sedler og kvitteringer på utlegg og reperasjoner på sin bil, samt at merkeverksted også har historikk, så hvorfor ikke?
Vilt at det er som det er! I beste fall. Fint for megler, som kan ta mange oppdrag på rel. kort tid, men hva med forbruker? Megler skal bare formidle. Og er stort sett ferdig med oppdraget når papirene er signert. Og mange sitter nok igjen med å måtte utbedre mye utover hva takst sa, eller de selv forstod trengtes å utbedres, uten at en bruker, eller kan bruke, noen eierskifteforsikring av den grunn.
Hva kan gjøres? Vel. Vi kunne fått med tall for strømforbruk/oljeforbruk/ca. vedforbruk siste tre år der det er aktuelt. Strømforbruk dokumentert. Enkelt å hente inn. Dette gir en pekepinn på isolasjonsnivå. Utfra forbruk pr. oppvarmet kvm. Noe energimerkingen også burde tatt høyde for i beregningsprogrammet.
Takstman bør få innkoorporert som krav å måle fukt i luft (RF) og korrigere denne for årstid for å kunne si noe om ventilering er bra eller om det basert på RF kan være fuktproblemer. Speiselt i kjeller og på bad. Det kan gjøres svært fort og koster lite ekstra.
El. anlegg bør absolutt inn i rapport i større grad enn i dag.
Disse (og klart også andre tiltak) vil gi en merkostnad. Men opp mot kostnader i ettertid er det småpenger for kjøper i mange tilfeller.
Totalt sett mener jeg vi må over på å behandle kjøp av eiendom som det det er. En kjempeinvestering med mange usikkerheter for kjøper. Dagens system har for få vern for kjøper. Bedre taksering endrer ikke feilene som uansett er der, men synliggjør dem slik at flere kan da et bedre valg. Slik det er i dag må en ofte tolke vage formuleringer i boligsalgsrapport eller takst, og må ha kunnskap for å konkludere. Det mener jeg ikke er godt nok. Mange kjøper basert på følelser og har for lite faktagrunnlag til å vurdere annet enn overflater. Det er ikke bra.
Mitt prosjekt: http://www.byggebolig.no/oppgraderinger-oppussing/fra-ronne-til-hus/
Trolig er måten å endre systemet på at långiverne kommer sterkere på banen. "Hvis vi skal låne deg x millioner ønsker vi en tilstandsrapport som sier at vi med sannsynlighet ikke sitter igjen med et dårlig bygg hvis vi må overta huset fordi du ikke betaler. Minst en delstat i USA har et slikt system..
Ja. enig ang. kjøperen. Er ikke plass til dem i den trekanten. Långiverene ja. Men antar de hadde villet inn i denne debatten/gjort noe om problemet var så stort at de hadde synlige tap av det. Men, kan hende de ikke "ser" mekanismene godt nok. Forsikringsbransjen er helt klart en annen aktør med egeninteresse.
Med den kunnskapen jeg har har det hendt at jeg har kjøpt bruktbil med bare en lett gjennomgang. Men jeg hadde aldri - aldri - gjort det ift. eiendom. Tenker at av og til er folk rare. Kollektivt. Med tanke på nivået boligprisene har nådd er det ekstra rart. At så mange finner seg i dette.
Mitt prosjekt: http://www.byggebolig.no/oppgraderinger-oppussing/fra-ronne-til-hus/