zotbar Du skriver: "Rent personlig ville jeg hatt langt større tillitt til en skikkelig boligsalgsrapport utført av en 3. part som ikke er økonomisk motivert i salget."
Hvordan mener du at 3 part er økonomisk motivert i salget? Jeg forutsetter at megler ikke utarbeider boligsalgsrapporten.
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Det er stor forskjell om en megler ber om en høy takst eller om en selger ber om en høy takst, vet du, Incognito ;)
Når Mkallevik sier 110k pr budgiver har tydeligvis ikke de budgiverene som bød på min (enn så lenge) nåværende bolig hørt om den statistikken... her endte 4 budgivere totalt 110k over takst...
Ja, fordi det er det som koster å utbedre. Dette forutsetter naturligvis at all relevant dokumentasjon foreligger. Dersom eiendom ikke har ferdigattest, f.eks., så er det lite interessant å diskutere skjulte feil. Avhendingsloven forøvrig inkluderer en generell bestemmelse som vil omfatte all relevant dokumentasjon (kapittel 3 har en del relevant).
Du må skille mellom feil med boligen og feil med selve salget. Det kan oppstå andre problemer enn ved selve boligen. Igjen må jeg si at du er ute å kjøre her. Hvorfor er det lite interessant å diskutere skjulte feil om en bolig ikke har ferdigattest? Det finnes en hel haug med eldre boliger som ikke har ferdigattest.
Intensjonen med eiendomsmeglingsloven er ikke bare moro skyld. Men selve loven, til tross for en rekke krav til meglere, inneholder lite informasjon om hvordan meglere skal stillers til ansvar dersom de ikke etterlever de vesentlige spesifikke kravene som er relevante for kjøper. Eksempelvis er §6-7 som stiller krav til nettopp dokumentasjon ikke engang NEVNT i straffebestemmelsene i loven.
Eiendomsmeglingsloven har ikke som mål å være en prisliste på bøter/erstatning osv. Den skal si hva som er rett og hva som er galt. Hva straffen er får rettssystemet ta seg av.
Det står ingenting i eiendomsmeglingsloven som direkte beskytter boligkjøperen. Eller flytter ansvaret fra selger til megler. Ej heller utelukker eiendomsmeglingsloven bruk av avhendingsloven (og man ser til stadighet avhendingsloven nevnt i prospekter/boligannonser). Så hva var poenget ditt her igjen? Mitt poeng er fremdeles at megler ikke sitter med noe meransvar utover å ikke direkte lyve om forhold som er relevante for boligkjøpet.
Det er mange paragrafer i eiendomsmeglingsloven som beskytter kjøper og selger forøvrig. §6-3 i eiendomsmeglingsloven beskytter kjøper på mange områder. Paragrafen, for de som ikke vet det, omhandler "god meglerskikk". Det finnes mye rettspraksis på kjøpere som har fått erstatning i sak mot meglere som har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Det er slettes ikke viktig at du innrømmer å ha løyet for at det skal ha vært en løgn. Å lyve er, etter ordbokens definisjon, å si noe som en vet ikke er sant eller gi et falskt bilde av virkeligheten. Hvilket var eksakt det du har skrevet i et tidligere innlegg der du beskrev hvordan du manipulerte prisantydningen.
Jeg vet godt hva en løgn er. Det DU skrev var at jeg hadde innrømmet å ha løyet. Jeg lurte bare på hvor jeg hadde innrømmet å ha løyet? Manipulering av prisantydning?? Virkelig? Det heter markedsføring.
En lignende omskriving finnes i newspeak i "1984" til George Orwell. "Double minus good", om jeg husker den engelske ordlyden riktig. Men det er flott at du ikke "føler at det er en løgn". Det er vel der krav om "god meglerskikk" kommer inn.
Dette blir et helt useriøst argument. Jeg mener, du mener, vi mener. Jeg lyver ikke. Jeg pynter heller ikke på sannheten. Jeg legger frem mulige scenarioer for budgiver, så får de ta valget selv. Noen velger å betale litt ekstra for å være sikker på å få boligen, andre ikke.
Jeg skrev aldri at å hente opplysninger var vanskelig. Jeg skrev at å vite hvilke dokumenter man skal hente er den største utfordringen. Skal jeg forklare forskjellen eller greier du det selv?
Jeg får vel bare si det samme en gang til. Det trenger ikke vite hvilke dokumenter du skal hente inn. Du bestiller en meglerpakke, så kommer alle dokumentene på magisk vis. Du må selvfølgelig finne ut at du skal ha en meglerpakke. Men det er vel ikke den største utfordringen.
Hvilket var eksakt det jeg skrev, hadde du giddet å lese innlegget. Hvilket var også årsaken til anbefaling om å kontakte en jurist.
Hvorfor skal du kontakte en jurist i denne sammenhengen? Hva gjør han kvalifisert til å tyde dokumentene fra kommunen? Det er ikke en eneste lov eller paragraf i opplysningene vi henter fra kommunen.
MKallevik skrev: Du sier at megler kan lyve om en kvadratmeter eller to uten å bli tatt for det. Dette er helt korrekt, (...)
Takk nok en gang for at du underbygger min tese.
Å si at en megler kan. Betyr ikke at han gjør det. Underbygger ingenting her.
Det stemmer. Men kjernen i diskusjonen var (mer)verdien av en megler sine tjenester og tillitt til dem fra kjøper og selger sin side. Hele poenget, slik du nettopp har bekreftet, er nettopp at det ikke er grunn til å stole mer på en megler i f.eks. arealspørsmålet. Hadde eiendomsmeglerloven inneholdt en klausul der en megler kunne straffes for slike feilaktige opplysninger (ved å økonomisk holdes ansvarlig for arealforskjellen), så ville saken ha stilt seg annerledes. Og et slikt krav ville ha vært direkte gunstig for forbrukeren, og ikke mer belastning for selgeren. Men et slikt krav foreligger ikke.
Du strenger ikke stole på noen for min del. Selv antar jeg at folk stort sett er ærlige. Selv om noen enkelt kan stjele, betyr ikke at de gjør det. Megler (eller rettere sagt meglerfirma) kan straffes for uriktige opplysninger. De kan forsåvidt straffes dersom feilen i ditt eksempel er 2 kvm også. Så lenge leiligheten er liten. Si leiligheten er 20 kvm. Da kan 2 kvm avvik være mye og man kan ha en sak om man vil kreve erstatning fra meglerfirmaet.
Jeg har aldri skrevet dette. Jeg tillater meg en liten gjentagelse:
"Rent personlig ville jeg hatt langt større tillitt til en skikkelig boligsalgsrapport utført av en 3. part som ikke er økonomisk motivert i salget."
Ingen steder står det noe som helst om boligsalgsrapport fra en takstmann som er innhentet av megler. Så kan du la være å tilegne meg dine egne utsagn?
Forklar meg en gang til hva du mener. Større tillitt til en skikkelig boligsalgsrapport utført av en 3-part enn hva? Hva er det du har mindre tillitt til for å si det slik?
Det er stor forskjell om en megler ber om en høy takst eller om en selger ber om en høy takst, vet du, Incognito ;)
Når Mkallevik sier 110k pr budgiver har tydeligvis ikke de budgiverene som bød på min (enn så lenge) nåværende bolig hørt om den statistikken... her endte 4 budgivere totalt 110k over takst...
Hadde du bare hatt 3 kunne den endt på takst. Det er forskjellen på 1 budgiver. (i snitt da)
Har letet etter statistikken nå. Finner den ikke. Uansett statistikk eller ikke. Om det så er 30.000 eller 200.000 i snitt. Man får høyere pris med flere budgiver.
Du må skille mellom feil med boligen og feil med selve salget.
Ja. I første tilfellet er det de skjulte manglene som utgjør det største problemet for kjøperen (slik nevnt). I det andre tilfellet utgjør manglende kjennskap til relevant dokumentasjon det største problemet for kjøperen. Det første kan ikke bøtes på, megler eller ej. Det andre kan ikke megleren hjelpe kjøperen med (dvs. kjøperen er ingen grunn til å stole på at det megleren legger frem beskytter hans/hennes interesser. Det er forresten en pussig sak at eiedomsmeglingsloven nevner upartisk bistand mens du bringer frem "man skal oppnå en best mulig pris for oppdragsgiver". Vel å merke, jeg har intet problem med den framgangsmåten, men ikke få det til å fremstå som om en megler skulle bidra noe som helst til beskyttelse av kjøperens interesser).
Det kan oppstå andre problemer enn ved selve boligen.
Eh, ja? Derav anbefalingen om å kontakte en jurist.
Det er mange paragrafer i eiendomsmeglingsloven som beskytter kjøper og selger forøvrig. §6-3 i eiendomsmeglingsloven beskytter kjøper på mange områder. Paragrafen, for de som ikke vet det, omhandler "god meglerskikk". Det finnes mye rettspraksis på kjøpere som har fått erstatning i sak mot meglere som har opptrådt i strid med god meglerskikk.
"God meglerskikk" er en svært så generell bestemmelse. Hvilke spesifikke tilfeller dekker eiendomsmeglingsloven som avhendingsloven lar være åpne? (hvis svaret er "ingen", så gir eiendomsmeglingsloven overhodet ingen fordeler for kjøper).
Med mindre eiendomsmegleren direkte lyver om graverende nok forhold, vil det være umulig å stille vedkommende for ansvar (og da er den implisitte antagelse at kjøperen har råd til å ta kampen gjennom rettsvesenet).
Jeg vet godt hva en løgn er. Det DU skrev var at jeg hadde innrømmet å ha løyet.
Du innrømmet å ha manipulert prisantydning og satt den til noe annet enn hva du visste var det faktiske bildet. Det heter å innrømme en løgn.
Dette blir et helt useriøst argument. Jeg mener, du mener, vi mener. Jeg lyver ikke. Jeg pynter heller ikke på sannheten. Jeg legger frem mulige scenarioer for budgiver, så får de ta valget selv. Noen velger å betale litt ekstra for å være sikker på å få boligen, andre ikke.
Tidligere i tråden kom du med denne perlen -- "(...) prisantydning har såppas høy kredabilitet hos interesserte at den blir veldig veiledende" samtidig som du har innrømmet å ha manipulert nettopp prisantydningen. Du greier altså å servere en løgn som "høy kredabilitet" for deretterå beskrive det som å "legge frem mulige scenarioer for budgiver". Jeg kunne aldri selv ha laget en bedre sak mot å benytte seg av en megler.
Hvilket var eksakt det jeg skrev, hadde du giddet å lese innlegget. Hvilket var også årsaken til anbefaling om å kontakte en jurist.
Hvorfor skal du kontakte en jurist i denne sammenhengen?
For en person som aldri har gjennomført en bolighandel, kan det være en smart investering å forsikre seg om at de nødvendige dokumentene med nødvendig innhold er lagt frem (det gjelder både kjøper og selger). Dette er noe en megler kan bistå med. Men meglere er ikke de eneste. Jurister er en annen opplagt mulighet (jfr. trådens innhold).
Hva gjør han kvalifisert til å tyde dokumentene fra kommunen?
Utdannelse og faktisk kompetanse.
Det er ikke en eneste lov eller paragraf i opplysningene vi henter fra kommunen.
Og dette er relevant hvordan?
Takk nok en gang for at du underbygger min tese.
Å si at en megler kan. Betyr ikke at han gjør det. Underbygger ingenting her.
Du gjør faktisk det. La meg forklare. Meglernes eneste eksistensgrunnlag er den påståtte større tillitten som allmenheten har til at handelen blir gjennomført riktig når en megler er involvert (du har jo feilet spektakulært når det gjaldt objektivt etterprøvbare kriteria for å ansette nettopp en megler, slik jeg spurte om tidligere). Nå er det slik at du innrømmet selv (ikke at det var nødvendig, jfr referansene) at en megler kan manipulere viktig informasjon. Det er også slik at megleren som gjør det innad små nok marginer vil ikke kunne stilles til ansvar. Mao. det er overhodet ingen grunn til å stole på meglernes opplysninger om arealet; og i det øyeblikket tillitten til meglerne forsvinner, er det heller ingen grunn til å benytte seg av dem. Det er faktisk nettopp mangelen til denne tillitten som er årsaken til slike anbefalinger (og gud som det friket ut meglerne da jeg gav budet på denne måten. Håhåhåhå. Det var nesten festlig hvor redde de ble).
Så du underbygger min tese gjennom å bekrefte at manipulasjonen med opplysninger er mulig.
Megler (eller rettere sagt meglerfirma) kan straffes for uriktige opplysninger. De kan forsåvidt straffes dersom feilen i ditt eksempel er 2 kvm også.
Du gikk tydeligvis glipp av den delen av innlegget mitt der jeg nevnte "2-3%". Norsk rettspraksis plasserer grensen på 10% og noe mindre for små leiligheter. Det betyr i praksis at +3% er garantert en trygg løgn. Og jeg har sett gjentatte eksempler på det.
Forklar meg en gang til hva du mener. Større tillitt til en skikkelig boligsalgsrapport utført av en 3-part enn hva? Hva er det du har mindre tillitt til for å si det slik?
Var ikke dette klart ennå? Jeg har ingen tillitt til noe informasjon som kommer fra en part som er opptatt av å oppnå best mulig pris for selger. Altså deg.
Hvordan mener du at 3 part er økonomisk motivert i salget?
Megleren har opplagte økonomiske insentiver.
Jeg forutsetter at megler ikke utarbeider boligsalgsrapporten.
Nettopp. Hvis den forutsetningen ikke er til stedet, så håper jeg at skepsisen min er opplagt. Hvis forutsetningen er til stedet, så burde en takstrapport egentlig være en uavhengig vurdering av en nøytral part. I teorien. Men om et meglerfirma har gitt X oppdrag til den samme takstmannen, så har denne takstmannen plutselig også et økonomisk insentiv (gjentagelse av oppdrag) til å styre vurderingen sin den veien megleren vil. Ja, jeg tror så dårlig om mennesker at jeg anser dette som en reell mulighet. En privatperson med 1 oppdrag vil ikke være i stand til å utøve noe form for vesentlig påvirkning; et meglerfirma med 500 oppdrag vil være det.
Eg vil nok gi mi (nesten) uforbeholdte støtte til zotbar1234 på dei fleste punkta i denne tråden, bla. anna om takstmenn:
NRK Forbrukerinspektørene har kontaktet 1200 takstmenn landet over. Nesten halvparten av de som har svart på undersøkelsen, forteller at megler har bedt dem om å utelate og lyve om funn i sine rapporter.
Ja. I første tilfellet er det de skjulte manglene som utgjør det største problemet for kjøperen (slik nevnt). I det andre tilfellet utgjør manglende kjennskap til relevant dokumentasjon det største problemet for kjøperen. Det første kan ikke bøtes på, megler eller ej. Det andre kan ikke megleren hjelpe kjøperen med (dvs. kjøperen er ingen grunn til å stole på at det megleren legger frem beskytter hans/hennes interesser. Det er forresten en pussig sak at eiedomsmeglingsloven nevner upartisk bistand mens du bringer frem "man skal oppnå en best mulig pris for oppdragsgiver". Vel å merke, jeg har intet problem med den framgangsmåten, men ikke få det til å fremstå som om en megler skulle bidra noe som helst til beskyttelse av kjøperens interesser).
Retningslinjene og lovene kommer i tillegg til hverandre. Ikke i motsetning. Det vil si: selv om du følger en retningslinje betyr ikke at du kan bryte en annen. At man skal oppnå en best mulig pris for oppdragsgiver kommer selvfølgelig i tillegg til den upartiske bistanden. Ikke i motsetning som du beskriver. Hvorfor tror du vi har bestemmelsen om best mulig pris? For meg er det veldig enkelt å se det, lurer bare på om du har nok innsikt.
Eh, ja? Derav anbefalingen om å kontakte en jurist.
Godt du forsto det.
"God meglerskikk" er en svært så generell bestemmelse. Hvilke spesifikke tilfeller dekker eiendomsmeglingsloven som avhendingsloven lar være åpne? (hvis svaret er "ingen", så gir eiendomsmeglingsloven overhodet ingen fordeler for kjøper).
Med mindre eiendomsmegleren direkte lyver om graverende nok forhold, vil det være umulig å stille vedkommende for ansvar (og da er den implisitte antagelse at kjøperen har råd til å ta kampen gjennom rettsvesenet).
Kan gi deg mange eksempler på meglere som er tatt etter god meglerskikk. Hadde de direkte løyet om opplysninger hadde de blitt tatt under opplysning og undersøkelsesplikten/uriktige opplysninger.
Du innrømmet å ha manipulert prisantydning og satt den til noe annet enn hva du visste var det faktiske bildet. Det heter å innrømme en løgn.
Vil bare gjøre en ting klart for deg. Det er ikke alle steder i Norge som benytter seg av verdi-takst som en del av boligsalgsrapporten. Du manipulerer med andre ord ingen ting. Du setter en prisantydning du antar vil være best for salget.
Tidligere i tråden kom du med denne perlen -- "(...) prisantydning har såppas høy kredabilitet hos interesserte at den blir veldig veiledende" samtidig som du har innrømmet å ha manipulert nettopp prisantydningen. Du greier altså å servere en løgn som "høy kredabilitet" for deretterå beskrive det som å "legge frem mulige scenarioer for budgiver". Jeg kunne aldri selv ha laget en bedre sak mot å benytte seg av en megler.
Her dreper du selv ditt eget argument. På hvilken måte er dette til ugunst for selger? Hvem tror du personen som "benytter seg av en megler" er?
Hvilket var eksakt det jeg skrev, hadde du giddet å lese innlegget. Hvilket var også årsaken til anbefaling om å kontakte en jurist.
Hvorfor skal du kontakte en jurist i denne sammenhengen?
For en person som aldri har gjennomført en bolighandel, kan det være en smart investering å forsikre seg om at de nødvendige dokumentene med nødvendig innhold er lagt frem (det gjelder både kjøper og selger). Dette er noe en megler kan bistå med. Men meglere er ikke de eneste. Jurister er en annen opplagt mulighet (jfr. trådens innhold).
Hva gjør han kvalifisert til å tyde dokumentene fra kommunen?
Utdannelse og faktisk kompetanse.
Det er ikke en eneste lov eller paragraf i opplysningene vi henter fra kommunen.
Og dette er relevant hvordan?
En jurist er en person med juridisk eksamen av høyere grad. Det vil si at han/hun har studert lovverket. Tror du blander litt her. Kan godt bruke en jurist til å lage kontrakter, men de har ingen forutsetninger for å være flinkere til å tyde dokumentene fra kommunen enn en vanlig privatperson. (Ok, de har en høyere utdanning, og like å lese, men allikevel)
Takk nok en gang for at du underbygger min tese.
Å si at en megler kan. Betyr ikke at han gjør det. Underbygger ingenting her.
Du gjør faktisk det. La meg forklare. Meglernes eneste eksistensgrunnlag er den påståtte større tillitten som allmenheten har til at handelen blir gjennomført riktig når en megler er involvert (du har jo feilet spektakulært når det gjaldt objektivt etterprøvbare kriteria for å ansette nettopp en megler, slik jeg spurte om tidligere). Nå er det slik at du innrømmet selv (ikke at det var nødvendig, jfr referansene) at en megler kan manipulere viktig informasjon. Det er også slik at megleren som gjør det innad små nok marginer vil ikke kunne stilles til ansvar. Mao. det er overhodet ingen grunn til å stole på meglernes opplysninger om arealet; og i det øyeblikket tillitten til meglerne forsvinner, er det heller ingen grunn til å benytte seg av dem. Det er faktisk nettopp mangelen til denne tillitten som er årsaken til slike anbefalinger (og gud som det friket ut meglerne da jeg gav budet på denne måten. Håhåhåhå. Det var nesten festlig hvor redde de ble).
[/quote]
At meglernes eneste eksistensgrunnlag er på grunn av tilliten er din personlige mening. Som vi leser fra flere av de andre som skriver her, er det mange som tror at meglerne oppnår en bedre pris.
Om du hadde lagt merke til at en megler satte bevisst høyere antall kvadratmeter enn det som var tilfellet flere ganger, kunne du tatt han på god meglerskikk. Mao, man kan bli tatt. Dessuten anntar du at meglere bryter loven. Hele systemet faller sammen om man skulle annta at alle (i alle yrker) vil benytte en hver anledning til å bryte loven, selv om man ikke blir straffet for det.
Du gikk tydeligvis glipp av den delen av innlegget mitt der jeg nevnte "2-3%". Norsk rettspraksis plasserer grensen på 10% og noe mindre for små leiligheter. Det betyr i praksis at +3% er garantert en trygg løgn. Og jeg har sett gjentatte eksempler på det.
Rettspraksis er en ting. Du har bare sett dette i enkelttilfeller. Som jeg skrev ovenfor, en megler som gjør dette bevisst i mange tilfeller kan bli tatt på god meglerskikk.
Var ikke dette klart ennå? Jeg har ingen tillitt til noe informasjon som kommer fra en part som er opptatt av å oppnå best mulig pris for selger. Altså deg.
Jeg var vel ikke alene om å tyde utsagnet ditt feil. Du skrev bare hva du hadde mer tillitt til. Du skrev ikke hva du hadde mindre tillitt til. Hva du har tillitt til er ubetydelig for denne diskusjonen.
En liten ting til. Som jeg skrev tidligere, her er et eksempel: En kunde ringte meg for et par uker siden. Da hadde han hatt en enebolig til salg privat i ca. 1 måned til 2.590.000. Han slet med å selge den og spurte om jeg kunne gi han et tilbud på salg. Det gjorde jeg og han aksepterte. Jeg la boligen for salg en uke etter på en torsdag, hadde 2 privatvisninger på lørdagen, fellesvisning på tirsdagen. På onsdagen solgte jeg boligen for 2.760.000. Boligen var kjøpt for 2.400.000 7 måneder før.
En nærmere sammenligning mellom privat salg og salg gjennom eiendomsmegler tror jeg ikke vi klarer å få til. Hvem vil vedde på at det budgiverne dukket opp på en uke og at de ikke var på utkikk da boligen lå for salg privat?
Du er vel helt i mot sannsynlighetsregning også går jeg ut i fra? På lik linje som jeg ikke kan gi deg et konkret målbart resultat, kan ikke du det heller. Har ikke sett deg motbevise noe som helst. Å det er der problemet ditt ligger. Jeg på min side, signerer flere oppdrag i uken hos folk som vil at jeg skal selge boligen deres. Jeg selger meg godt nok inn mot dem. Du er på andre siden igjen og vil ha hele Norge til å slutte å bruke eiendomsmeglere. Det er mere du som har noe å bevise her tror jeg. Hvor stor prosentandel av boligen på finn ligger ute til privat salg igjen?
Dersom du ikke liger sannsynlighetsregning kan vi prøve med statistikk.
Det er totalt lagt for salg 75 boliger for privat salg via AO i Oslo det siste året. 26 av disse er solgt. Til sammenligning har kjeden jeg jobber i lagt for salg 788 boliger for salg dette året. 663 av dem er solgt.
Privatsalg gjennom AO: 34.67% Salg gjennom kjeden jeg jobber i: 80% Kilde: Eiendomsverdi
Siste redigering: Wednesday, November 24, 2010 9:03:22 AM av Mkallevik
Det finnes helt sikkert rom for forbedring i meglerbransjen, som i de fleste andre bransjer. Mine erfaringer er ikke i samsvar med det som zotbar forfekter så vi får enes om at vi er uenige.
Jeg vil sammenlikne hussalg med dugnad, selv om det er en betydelig forskjell. En del har ikke tid eller lyst til å delta på dugnad og betaler for å slippe, slik er det også med salg av hus/leilighet for de som velger å sette bort jobben.
Jeg erfarer at de meglerne jeg er i kontakt med er seriøse og lever av et godt rykte, og er opptatt av å gjøre en god jobb. De jobber mye, tjener mye og det har jeg små problemer med. Jeg bruker de ofte som sparringspartner og har mange møter med dem som de ikke kan fakturere noe for.
Iallefall her i Oslo, erfarer jeg at folk er opptatt av jobb og mye annet og at de overlater salg av leilighet til megler. Det er snakk om styling av leilighet, valg av riktige dager for visning osv, sikkert mye en huseier ikke selv alltid har greie på.
Dog zotbar så har du gode argumenter på mye, men jeg synes du forutsetter at alle er kjeltringer. Kan godt hende at din opplevelse er slik, min er det ikke. Som jeg skrev tidligere, dersom jeg er på visning for kjøpe har jeg alltid med meg noen som har kunnskap om objektet, slik at man i prinsippet selv tar kontroll over hvordan huset er i stand, og ikke trenger å stole på eller ta hensyn til informasjon gitt av selger. Denne kan brukes som et supplement.
Du skriver forøvrig at den takstmann som utarbeider en boligsalgsrapport vil være økonomisk motivert til gi en høy takst. Jeg oppfatter det slik at dersom taksten for en eiendom er for høy så kommer det ingen på visning, og det er vel ingen tjent med. Poenget er vel å selge en eiendom til så høy pris som markedet er villig til å betale og så hurtig som mulig, siden selger sikkert har eller skal kjøpe noe annet. Det å sette en markedspris er vel ikke helt umulig for de som har erfaring. Det har jo før vært brukt de argumentene at megler setter prisen for lavt, for å trekke flere folk på visning og så får til gode budrunder, og så i tillegg ha avtalt at han skal ha en prosentandel av den del av prisen som er høyere en taksten. Jeg tror erfor dette slår begge veier.
I min lille verden er dette ganske enkelt. Den som velger å gjøre denne jobben selv og spare penger gjør det slik han vil. Den som på grunn av for liten tid, kompetanse eller lyst setter bort jobben og bruker en megler ved salget. Og mitt syn er at dersom en person selger hus/leilighet privat er det utelukket for min del.
Jeg synes dog debatten er interessant å følge med på.
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Kilde for denne påstanden?
Hvordan mener du at 3 part er økonomisk motivert i salget? Jeg forutsetter at megler ikke utarbeider boligsalgsrapporten.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Når Mkallevik sier 110k pr budgiver har tydeligvis ikke de budgiverene som bød på min (enn så lenge) nåværende bolig hørt om den statistikken... her endte 4 budgivere totalt 110k over takst...
Du må skille mellom feil med boligen og feil med selve salget. Det kan oppstå andre problemer enn ved selve boligen. Igjen må jeg si at du er ute å kjøre her. Hvorfor er det lite interessant å diskutere skjulte feil om en bolig ikke har ferdigattest? Det finnes en hel haug med eldre boliger som ikke har ferdigattest.
Eiendomsmeglingsloven har ikke som mål å være en prisliste på bøter/erstatning osv. Den skal si hva som er rett og hva som er galt. Hva straffen er får rettssystemet ta seg av.
Det er mange paragrafer i eiendomsmeglingsloven som beskytter kjøper og selger forøvrig. §6-3 i eiendomsmeglingsloven beskytter kjøper på mange områder. Paragrafen, for de som ikke vet det, omhandler "god meglerskikk". Det finnes mye rettspraksis på kjøpere som har fått erstatning i sak mot meglere som har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Jeg vet godt hva en løgn er. Det DU skrev var at jeg hadde innrømmet å ha løyet. Jeg lurte bare på hvor jeg hadde innrømmet å ha løyet? Manipulering av prisantydning?? Virkelig? Det heter markedsføring.
Dette blir et helt useriøst argument. Jeg mener, du mener, vi mener. Jeg lyver ikke. Jeg pynter heller ikke på sannheten. Jeg legger frem mulige scenarioer for budgiver, så får de ta valget selv. Noen velger å betale litt ekstra for å være sikker på å få boligen, andre ikke.
Jeg får vel bare si det samme en gang til. Det trenger ikke vite hvilke dokumenter du skal hente inn. Du bestiller en meglerpakke, så kommer alle dokumentene på magisk vis. Du må selvfølgelig finne ut at du skal ha en meglerpakke. Men det er vel ikke den største utfordringen.
Hvorfor skal du kontakte en jurist i denne sammenhengen? Hva gjør han kvalifisert til å tyde dokumentene fra kommunen? Det er ikke en eneste lov eller paragraf i opplysningene vi henter fra kommunen.
Å si at en megler kan. Betyr ikke at han gjør det. Underbygger ingenting her.
Du strenger ikke stole på noen for min del. Selv antar jeg at folk stort sett er ærlige. Selv om noen enkelt kan stjele, betyr ikke at de gjør det. Megler (eller rettere sagt meglerfirma) kan straffes for uriktige opplysninger. De kan forsåvidt straffes dersom feilen i ditt eksempel er 2 kvm også. Så lenge leiligheten er liten. Si leiligheten er 20 kvm. Da kan 2 kvm avvik være mye og man kan ha en sak om man vil kreve erstatning fra meglerfirmaet.
Forklar meg en gang til hva du mener. Større tillitt til en skikkelig boligsalgsrapport utført av en 3-part enn hva? Hva er det du har mindre tillitt til for å si det slik?
Hadde du bare hatt 3 kunne den endt på takst. Det er forskjellen på 1 budgiver. (i snitt da)
Har letet etter statistikken nå. Finner den ikke. Uansett statistikk eller ikke. Om det så er 30.000 eller 200.000 i snitt. Man får høyere pris med flere budgiver.
Ja. I første tilfellet er det de skjulte manglene som utgjør det største problemet for kjøperen (slik nevnt). I det andre tilfellet utgjør manglende kjennskap til relevant dokumentasjon det største problemet for kjøperen. Det første kan ikke bøtes på, megler eller ej. Det andre kan ikke megleren hjelpe kjøperen med (dvs. kjøperen er ingen grunn til å stole på at det megleren legger frem beskytter hans/hennes interesser. Det er forresten en pussig sak at eiedomsmeglingsloven nevner upartisk bistand mens du bringer frem "man skal oppnå en best mulig pris for oppdragsgiver". Vel å merke, jeg har intet problem med den framgangsmåten, men ikke få det til å fremstå som om en megler skulle bidra noe som helst til beskyttelse av kjøperens interesser).
Eh, ja? Derav anbefalingen om å kontakte en jurist.
"God meglerskikk" er en svært så generell bestemmelse. Hvilke spesifikke tilfeller dekker eiendomsmeglingsloven som avhendingsloven lar være åpne? (hvis svaret er "ingen", så gir eiendomsmeglingsloven overhodet ingen fordeler for kjøper).
Med mindre eiendomsmegleren direkte lyver om graverende nok forhold, vil det være umulig å stille vedkommende for ansvar (og da er den implisitte antagelse at kjøperen har råd til å ta kampen gjennom rettsvesenet).
Du innrømmet å ha manipulert prisantydning og satt den til noe annet enn hva du visste var det faktiske bildet. Det heter å innrømme en løgn.
Tidligere i tråden kom du med denne perlen -- "(...) prisantydning har såppas høy kredabilitet hos interesserte at den blir veldig veiledende" samtidig som du har innrømmet å ha manipulert nettopp prisantydningen. Du greier altså å servere en løgn som "høy kredabilitet" for deretterå beskrive det som å "legge frem mulige scenarioer for budgiver". Jeg kunne aldri selv ha laget en bedre sak mot å benytte seg av en megler.
For en person som aldri har gjennomført en bolighandel, kan det være en smart investering å forsikre seg om at de nødvendige dokumentene med nødvendig innhold er lagt frem (det gjelder både kjøper og selger). Dette er noe en megler kan bistå med. Men meglere er ikke de eneste. Jurister er en annen opplagt mulighet (jfr. trådens innhold).
Utdannelse og faktisk kompetanse.
Og dette er relevant hvordan?
Du gjør faktisk det. La meg forklare. Meglernes eneste eksistensgrunnlag er den påståtte større tillitten som allmenheten har til at handelen blir gjennomført riktig når en megler er involvert (du har jo feilet spektakulært når det gjaldt objektivt etterprøvbare kriteria for å ansette nettopp en megler, slik jeg spurte om tidligere). Nå er det slik at du innrømmet selv (ikke at det var nødvendig, jfr referansene) at en megler kan manipulere viktig informasjon. Det er også slik at megleren som gjør det innad små nok marginer vil ikke kunne stilles til ansvar. Mao. det er overhodet ingen grunn til å stole på meglernes opplysninger om arealet; og i det øyeblikket tillitten til meglerne forsvinner, er det heller ingen grunn til å benytte seg av dem. Det er faktisk nettopp mangelen til denne tillitten som er årsaken til slike anbefalinger (og gud som det friket ut meglerne da jeg gav budet på denne måten. Håhåhåhå. Det var nesten festlig hvor redde de ble).
Så du underbygger min tese gjennom å bekrefte at manipulasjonen med opplysninger er mulig.
Du gikk tydeligvis glipp av den delen av innlegget mitt der jeg nevnte "2-3%". Norsk rettspraksis plasserer grensen på 10% og noe mindre for små leiligheter. Det betyr i praksis at +3% er garantert en trygg løgn. Og jeg har sett gjentatte eksempler på det.
Var ikke dette klart ennå? Jeg har ingen tillitt til noe informasjon som kommer fra en part som er opptatt av å oppnå best mulig pris for selger. Altså deg.
Megleren har opplagte økonomiske insentiver.
Nettopp. Hvis den forutsetningen ikke er til stedet, så håper jeg at skepsisen min er opplagt. Hvis forutsetningen er til stedet, så burde en takstrapport egentlig være en uavhengig vurdering av en nøytral part. I teorien. Men om et meglerfirma har gitt X oppdrag til den samme takstmannen, så har denne takstmannen plutselig også et økonomisk insentiv (gjentagelse av oppdrag) til å styre vurderingen sin den veien megleren vil. Ja, jeg tror så dårlig om mennesker at jeg anser dette som en reell mulighet. En privatperson med 1 oppdrag vil ikke være i stand til å utøve noe form for vesentlig påvirkning; et meglerfirma med 500 oppdrag vil være det.
fra: http://nrk.no/helse-forbruk-og-livsstil/1.7028607
Forøvrig interssant lesing som belyser og bekrefter fleire av zotbar1234 sine påstander.
Da kan iallefall dette punktet angående takstmenn leggast dødt (håpar eg), forøvrig ein interssant diskusjon og forhåpentligvis fortsatt saklig.
Retningslinjene og lovene kommer i tillegg til hverandre. Ikke i motsetning. Det vil si: selv om du følger en retningslinje betyr ikke at du kan bryte en annen. At man skal oppnå en best mulig pris for oppdragsgiver kommer selvfølgelig i tillegg til den upartiske bistanden. Ikke i motsetning som du beskriver. Hvorfor tror du vi har bestemmelsen om best mulig pris? For meg er det veldig enkelt å se det, lurer bare på om du har nok innsikt.
Godt du forsto det.
Kan gi deg mange eksempler på meglere som er tatt etter god meglerskikk. Hadde de direkte løyet om opplysninger hadde de blitt tatt under opplysning og undersøkelsesplikten/uriktige opplysninger.
Vil bare gjøre en ting klart for deg. Det er ikke alle steder i Norge som benytter seg av verdi-takst som en del av boligsalgsrapporten. Du manipulerer med andre ord ingen ting. Du setter en prisantydning du antar vil være best for salget.
Her dreper du selv ditt eget argument. På hvilken måte er dette til ugunst for selger? Hvem tror du personen som "benytter seg av en megler" er?
En jurist er en person med juridisk eksamen av høyere grad. Det vil si at han/hun har studert lovverket. Tror du blander litt her. Kan godt bruke en jurist til å lage kontrakter, men de har ingen forutsetninger for å være flinkere til å tyde dokumentene fra kommunen enn en vanlig privatperson. (Ok, de har en høyere utdanning, og like å lese, men allikevel)
[/quote]
At meglernes eneste eksistensgrunnlag er på grunn av tilliten er din personlige mening. Som vi leser fra flere av de andre som skriver her, er det mange som tror at meglerne oppnår en bedre pris.
Om du hadde lagt merke til at en megler satte bevisst høyere antall kvadratmeter enn det som var tilfellet flere ganger, kunne du tatt han på god meglerskikk. Mao, man kan bli tatt. Dessuten anntar du at meglere bryter loven. Hele systemet faller sammen om man skulle annta at alle (i alle yrker) vil benytte en hver anledning til å bryte loven, selv om man ikke blir straffet for det.
Rettspraksis er en ting. Du har bare sett dette i enkelttilfeller. Som jeg skrev ovenfor, en megler som gjør dette bevisst i mange tilfeller kan bli tatt på god meglerskikk.
Jeg var vel ikke alene om å tyde utsagnet ditt feil. Du skrev bare hva du hadde mer tillitt til. Du skrev ikke hva du hadde mindre tillitt til. Hva du har tillitt til er ubetydelig for denne diskusjonen.
En liten ting til. Som jeg skrev tidligere, her er et eksempel:
En kunde ringte meg for et par uker siden. Da hadde han hatt en enebolig til salg privat i ca. 1 måned til 2.590.000. Han slet med å selge den og spurte om jeg kunne gi han et tilbud på salg. Det gjorde jeg og han aksepterte. Jeg la boligen for salg en uke etter på en torsdag, hadde 2 privatvisninger på lørdagen, fellesvisning på tirsdagen. På onsdagen solgte jeg boligen for 2.760.000. Boligen var kjøpt for 2.400.000 7 måneder før.
En nærmere sammenligning mellom privat salg og salg gjennom eiendomsmegler tror jeg ikke vi klarer å få til. Hvem vil vedde på at det budgiverne dukket opp på en uke og at de ikke var på utkikk da boligen lå for salg privat?
Du er vel helt i mot sannsynlighetsregning også går jeg ut i fra? På lik linje som jeg ikke kan gi deg et konkret målbart resultat, kan ikke du det heller. Har ikke sett deg motbevise noe som helst. Å det er der problemet ditt ligger. Jeg på min side, signerer flere oppdrag i uken hos folk som vil at jeg skal selge boligen deres. Jeg selger meg godt nok inn mot dem. Du er på andre siden igjen og vil ha hele Norge til å slutte å bruke eiendomsmeglere. Det er mere du som har noe å bevise her tror jeg. Hvor stor prosentandel av boligen på finn ligger ute til privat salg igjen?
Dersom du ikke liger sannsynlighetsregning kan vi prøve med statistikk.
Det er totalt lagt for salg 75 boliger for privat salg via AO i Oslo det siste året. 26 av disse er solgt. Til sammenligning har kjeden jeg jobber i lagt for salg 788 boliger for salg dette året. 663 av dem er solgt.
Privatsalg gjennom AO: 34.67%
Salg gjennom kjeden jeg jobber i: 80%
Kilde: Eiendomsverdi
Jeg vil sammenlikne hussalg med dugnad, selv om det er en betydelig forskjell. En del har ikke tid eller lyst til å delta på dugnad og betaler for å slippe, slik er det også med salg av hus/leilighet for de som velger å sette bort jobben.
Jeg erfarer at de meglerne jeg er i kontakt med er seriøse og lever av et godt rykte, og er opptatt av å gjøre en god jobb. De jobber mye, tjener mye og det har jeg små problemer med. Jeg bruker de ofte som sparringspartner og har mange møter med dem som de ikke kan fakturere noe for.
Iallefall her i Oslo, erfarer jeg at folk er opptatt av jobb og mye annet og at de overlater salg av leilighet til megler. Det er snakk om styling av leilighet, valg av riktige dager for visning osv, sikkert mye en huseier ikke selv alltid har greie på.
Dog zotbar så har du gode argumenter på mye, men jeg synes du forutsetter at alle er kjeltringer. Kan godt hende at din opplevelse er slik, min er det ikke. Som jeg skrev tidligere, dersom jeg er på visning for kjøpe har jeg alltid med meg noen som har kunnskap om objektet, slik at man i prinsippet selv tar kontroll over hvordan huset er i stand, og ikke trenger å stole på eller ta hensyn til informasjon gitt av selger. Denne kan brukes som et supplement.
Du skriver forøvrig at den takstmann som utarbeider en boligsalgsrapport vil være økonomisk motivert til gi en høy takst. Jeg oppfatter det slik at dersom taksten for en eiendom er for høy så kommer det ingen på visning, og det er vel ingen tjent med. Poenget er vel å selge en eiendom til så høy pris som markedet er villig til å betale og så hurtig som mulig, siden selger sikkert har eller skal kjøpe noe annet. Det å sette en markedspris er vel ikke helt umulig for de som har erfaring. Det har jo før vært brukt de argumentene at megler setter prisen for lavt, for å trekke flere folk på visning og så får til gode budrunder, og så i tillegg ha avtalt at han skal ha en prosentandel av den del av prisen som er høyere en taksten. Jeg tror erfor dette slår begge veier.
I min lille verden er dette ganske enkelt. Den som velger å gjøre denne jobben selv og spare penger gjør det slik han vil. Den som på grunn av for liten tid, kompetanse eller lyst setter bort jobben og bruker en megler ved salget. Og mitt syn er at dersom en person selger hus/leilighet privat er det utelukket for min del.
Jeg synes dog debatten er interessant å følge med på.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.