581    20    0  

Selge tomt til utbygger med lang overtakelsestid

 5     0
Heisan.
Klarte ikke finne noe info i andre tråder, så spør her.
En utbygger opererer i nabolaget vårt, og har nå tatt kontakt for å kjøpe vår tomt i nabolaget.
Prisen er god synes vi, og utbygger fremstår som ærlig og redelig.
Men, han ønsker å inngå en kjøpekontrakt hvor det er lenge til overtakelse (8 mnd). Det er mange grunner til at det sikkert er lurt for hans firma økonomisk å ta det ved årsskiftet. Men jeg lurer på om det er noen fallgruber her. En krone idag er verdt mer enn en kr imorgen såklart, men hva om hans firma går konkurs i denne perioden? Da står han som eier, og vi får en fordring mot konkursboet på lik linje med alle andre? Han kommer nok til å starte byggeprosessen før overtakelse (det har han gjort på et par andre tomter i området), og hva da med en potensielt halvferdig tomannsbolig på tomten vår ved en konkurs...?
Vil bare forsikre oss litt, da vi har lån på tomten og det vil være kritisk om vi ender opp med å ikke få fullgodt betalt for den.
Noen gode råd om hva vi bør tenke på?
Vi håper på å benytte opptjent egenkapital til å kjøpe bolig neste år. Vi innser at det beste hadde vært å sette opp en bolig for så å selge den (etter å ha bodd der ett år), men forhold på privaten har endret seg, så vi må gjøre noen grep.

   #1
 2 228     I huset mitt     0
Er nok lurest å ta kontakt med en advokat for å sette opp en kjøpskontrakt.
Men dere gir vel aldri fra dere eierskapet på tomta før dere har fått pengene???
I så fall så måtte det jo være en bra oppside for dere å skulle ta en slik risiko.
TSt
   #2
 5 598     0
Kjøper har ikke økonomi til å betale tomten før han har fått penger for salg høres det ut som.

Ikke alle steder får en igjen det det koster å føre opp en bolig men fremgår ikke hvor dette er.

Byggelånsrente på tomteprisen bør legges til i allefall eller at du trekker det fra når du vurderer prisen. Men jeg tror ikke jeg ville hatt noen til å bygge på min tomt før de hadde betalt for den.
HSt
   #3
 21 592     Sørum     0
Dere må jo ikke godta at han begynner å gjøre noe på tomten før overtagelse
zyp
   #4
 375     0
En krone idag er verdt mer enn en kr imorgen såklart, men hva om hans firma går konkurs i denne perioden? Da står han som eier, og vi får en fordring mot konkursboet på lik linje med alle andre?

Nei, du står som eier frem til du får betalt. Poenget her er å unngå dobbel dokumentavgift som det hadde blitt ved at du selger eiendommen til utbygger og utbygger selger eiendommen videre til kjøper. I stedet beholder du eiendomsretten frem til kjøper overtar tomt og hus på en gang og kjøper tomta direkte av deg.

Jeg var på andre siden av den situasjonen her i fjor; i mai i fjor signerte jeg en kontrakt som spesifiserte betaling og overtakelse av tomt ved overtakelse av ferdigstilt bolig i januar i år.

Det som imidlertid skapte komplikasjoner i mitt tilfelle var byggefinansieringen. I stedet for å ta opp byggelån så avtalte jeg med utbygger at de tok ansvaret for byggefinansiering, og halvveis uti byggeprosessen havnet de i en situasjon hvor banken deres ville ha pant i tomta. Opprinnelig eier av tomta ville naturlig nok ikke ha pantekrav på en tomt de ennå eide, så jeg endte opp med å overta tomta tidligere enn originalt planlagt. I og med at dette var utbyggers problem så kompenserte de meg selvfølgelig for merkostnaden jeg fikk ved å kjøpe tomten tidligere enn planlagt. Alternativet for dem hadde ellers fort blitt å kjøpe tomta selv, og så videreselge den til meg ved overtakelse, og da måtte de ha betalt dokumentavgifta for den første eiendomsoverdragelsen.

En kontrakt er jo bindende, så så lenge du får en fornuftig kontrakt hvor du ikke sier fra deg noen rettigheter til tomta før den er betalt så burde det ikke være noen økonomisk risiko for deg. Hvis du er interessert så kan jeg finne frem den jeg signerte og sjekke hva vilkårene der var.
  (trådstarter)
   #5
 5     0
Takk for opplysende svar.
Forstår det slik at utbygger (kjøper) mottar et blanco skjøte som ligger hos megler. Det betyr at eiendommen ikke skjøtes over til utbygger og at han dermed slipper å betale 2,5% ekstra av kjøpesummen.
Forstår det slik på deg også da at utbygger ikke kan ta pant i eiendommen før den er solgt til endelig huseier. Så får vi forsikre oss om at kontrakten stadfester nøyaktig når vi skal få oppgjør (og hva som skjer hvis vi av en eller annen grunn ikke skulle få pengene).
Leser også av jussen at en kjøper ved en slik ordning ikke er beskyttet mot våre eventuelle kreditorer, så risikoen er faktisk her utbyggers....
Litt fishy omgåelse av dokumentavgift synes nok jeg, men staten får da sitt når noen kjøper huset da.
Igjen, tusen takk for alle svar, det er godt å få hjelp Smile.
   #6
 2 044     Asker     0
Synes dette virker som en praksis som et i beste fall gråsone når det kommer til skatt/avgift. Ser ikke helt hvorfor man som selger ønsker en slik løsning, med mindre det betyr at du får betydelig høyere pris for tomten og at man da tenker dette som et felles prosjekt. Men hva er grunnen til å ta både risiko og dette gratis lånet til utbygger. 
Signatur
  (trådstarter)
   #7
 5     0
God pris og ingen utgifter ifbm salget (megler++).
Kunne sikkert lagt ut tomta for salg på FINN, men mye administrasjon og vi tviler sterkt på at vi vil få en bedre pris. Utbygger har alt av personell og maskineri på plass i området ifbm andre prosjekter, så det er stordriftsfordeler som har gjort ham villig til å betale prisen vi ville ha.
Hvilken risiko mener du vi tar?

   #8
 2 044     Asker     0
Tja. Er flere ting her. Du låner utbygger x milioner rentefritt i 8 mnd. Et byggelån for bedrift ville utgjort en god del penger. Flere hundre tusen. Du har ingen garanti for at han/hun kan betale? Finansieringsbevis fra bank? Hvem eier huset på tomten ved en konkurs? Hvem tar da tapet ved et salg av hus under verdi av bygget+tomt? Potensiell skattesmell dersom staten anser avtalen som en måte å unngå skatt på. Da kan du bli ansvarlig. Personlig ville jeg gjort opp direkte.
Signatur
zyp
   #9
 375     0
Jeg fant frem og leste gjennom kontrakten min. Det er en kontrakt direkte mellom meg og original eier med en advokat som en nøytral oppgjørsmegler. Utbygger er ikke en part av den i det hele tatt, selv om de formidlet den.

Kontrakten spesifiserer derfor heller ingenting om at huset skal være ferdig innen overtakelse, bare at tomta skal være ryddet fri for selgers eiendeler. Det skulle tilsi at all risiko i forhold til utbygger lå på meg som kjøper, og at jeg hadde hatt plikt til å overta tomta i januar uansett om utbygger var ferdig eller konkurs eller hva som helst. I praksis tok jeg samme risiko som om jeg hadde kjøpt tomta først og så engasjert noen til å bygge på den.

Selgers eneste risiko sånn jeg ser det da er betalingsevnen til kjøper, og siden selger beholder eiendomsretten frem til tomta er betalt uten å ha noen forpliktelser ovenfor utbygger så ser jeg ikke helt hvordan man kan tape på det.

Potensiell skattesmell dersom staten anser avtalen som en måte å unngå skatt på.

Det er jo ikke uvanlig at tomter går rett fra selger til kjøper uten at utbygger eier dem i mellomtida, og det er jo ingen forskjell i dokumentavgift eller andre skatter på om overtakelsen skjer før bygging eller etter bygging. På eiendomsoverdragelse av nyoppført hus betaler man uansett kun dokumentavgift for tomta.

At utbyggere kjøper tomta før bygging og selger den igjen sammen med huset er vel i hovedsak hensiktsmessig når de vil starte å bygge før de har kjøpere som har signert.
HSt
   #10
 21 592     Sørum     0
Bare pass på selges det i da praksis en tomt og ikke et gammelt hus så utløser dette full gevinstbeskatning av selger. Har ikke sjekket om det står noe hus på tomten i dag. En får også delvis gevinstbeskatning hvis en selger gammelt hus til utbygger som planlegger å rive, dvs at mye av verdien anses å være tomten.