Det du må regne er hva du maksimalt vil gi for et "ferdig" hus og så trekke av alt som må fikses. Det beløpet du da sitter igjen med blir da max bud.
Selvsagt ønsker du å starte med bud langt under der igjen, selv om budet bør være reellt. (kan jo ikke by en krone og håpe på et møte på 700k), men 2-300 under takst for et hus som det ikke er rift om kan nok være et greit startpunkt.
For tak kan det jo være kjekt med en stige, men eventuelle (vann-)skader er jo under taket, så loft, kryploft og kraftig lommelykt er lurt.
Mener å ha hørt at beregnet levetid på shingel er 20 år. ET viktig punkt ved skifte av tak er at shingel er et "lett" dekke, så skal du på med betongtakstein må du forsterke hele taket (eller bruke et nytt lett dekke).
87.. ja da har du følgende å gjøre hvis dere blir boende lenge.-
- bad minst 100k per bad, men fort 250k hvis dere ikke gjør noe selv. - drenering 50-150k - tak 75-175 (ny shingel er billig, decra takplater ol. er dyrere en takstein) - kjøkken fra 30k og oppover
87.. ja da har du følgende å gjøre hvis dere blir boende lenge.-
- bad minst 100k per bad, men fort 250k hvis dere ikke gjør noe selv. - drenering 50-150k - tak 75-175 (ny shingel er billig, decra takplater ol. er dyrere en takstein) - kjøkken fra 30k og oppover
vinduer osv. holder nok en generasjon til.
jepp, dette er det eg og har komt fram til. Bad og kjøkken e dei viktigaste romma for meg. Dei romma er eigentleg heilt brukare etter det eg har sett på bilder og lest om huset, men om det blir vårt vil eg ha nytt kjøkken ihvertfall. Badet blir straks litt dyrare.
Blir spennande å sjå kva tilstand taket er i, då dette kan koste litt å få fiksa.
Blir spennande å sjå kva tilstand taket er i, då dette kan koste litt å få fiksa.
Ta med lommelykt, gå opp på kaldloft og sjekk om det har vært vann der, spesielt rundt pipa osv.
Om meglerassistent "rynker på nesa" så ikke bry dere, ta dere til rette og sjekk det dere mener bør sjekkes. Lag gjerne en liste over sjekkpunkt og følg den slik at dere ikke glemmer noe.
Ville vurdert å kjøpe en billig fuktmåler, evt låne en av noen.
Ville også sjekket nøye rundt og under vinduer utvendig for å se om det er noen tegn til fukt, og forøvrig andre plasser hvor det er "avvik". (Dører, gjennomføringer, utstikk osv)
Signatur
Ikke fagmann på noe som helst og sender aldri faktura til noen.
Noe av det viktigste på visning er å fokusere på det byggtekniske som kan være kostbart å rette opp i stedet for å henge seg opp i fargevalg på tapet og lignende. Det er allerede nevnt fukt/drenering og sjekke for taklekasje, et annet moment kan være å bruke en kniv eller et skrujern og sjekke at det ikke er råte i bordkledning og vinduskarmer. Treverket skal være fast, dersom et skrujern eller en knivspiss lett glir inn i treverket må det skiftes ut, selv om det på litt avstand ser helt greit ut. Sjekk også grunnmur for eventuelle sprekker som kan indikere setninger i grunnen. El-anlegget er antagelig relativt up-to-date på en bolig fra -85, men sjekk at sikringsskapet er ryddig og ordentlig, at alle vegg/takbokser, stikkontaker og brytere er hele og uten svarte "brent"-merker.
Det er alltid masse en skulle ha sjekket, men da måtte man hatt 3-4 dager på å gå gjennom huset med lupe, og det vil vel ikke megler og selger være særlig happy med. Kjøp av brukt bolig vil alltid innebære en viss risiko, hovedsaken er å eliminere de ukjente faktorene som medfører størst kostnad.
Signatur
Controller og IT-konsulent. Holder konstant på med oppussing av enebolig fra 50-tallet.
Det er vel så mange ting å se etter, at det kunne vært skrevet en hel bok om det, (og det er det kanskje også, for alt jeg vet). Utover det rent byggetekniske er det mye som er subjektivt, ut fra smak og behov. Jeg kan nevne litt ut i fra egne erfaringer, i tillegg til det som andre allerede har nevnt:
Er huset ”originalt” slik det var satt opp i 1987, eller er det pusset opp? Hvis det er pusset opp; Hvem har gjort dette, og hvordan er kvaliteten på arbeidet? Er selv eier av en bolig fra 1984, med 2 tidligere eiere. En av disse, (jeg vet ikke hvem), har pusset opp en god del . Ved første øyekast ser det ikke så ille ut, men tar man verket i nærmere øyesyn, oppdager man fort at det er slett arbeide som er utført med hastverk >. Dette er noe man ergrer seg over i lang tid, (også etter man har utbedret feilene), selv om det ikke er så store kostnader involvert. Man kan ikke regne med at man skal kunne flytte rett inn i et brukt hus, uten å gjøre endringer. Husk at fargene som er på vegger og tak ikke er så viktig. Alle har forskjellig smak, og maling og egeninnsats koster ikke så mye. (Er det fargen på gulvene som ikke faller i smak, blir det en litt annen sak).
Vinduer: Hvordan er glassene? Har selv måttet bytte de fleste glassene pga punktering. Dette er ikke alltid så lett å oppdage. Spesiellt ikke hvis huset er ubebodd, og det ikke er oppvarmet. I mitt hus var det 3-lags glass. I følge glassmesteren oppstår det feil på de fleste av disse vinduene fra dette tidsrommet. Var visst snakk om feil ved produksjonen. (Hvis det ikke er snakk om råte i karmene eller andre problemer, er det bare selve glasset som må byttes). En annen sak er at i følge førnevnte glassmester, regner man med 20 års levetid på slike vindusglass. Nå er jo ikke forventet levetid noe argument for prisreduksjon, men er et eller flere vinduer punkterte, er det et godt argument for et litt lavere bud .
- tak 75-175 (ny shingel er billig, decra takplater ol. er dyrere en takstein)
Jeg kjenner mange som har shingeltak fra 70-tallet, og som ikke har problemer med dette, enda det ikke er gjort noe vedlikehold. Det kommer vel mye an på klimaet, og kvaliteten på jobben som ble gjort da taket ble lagt .
Fukt i kjeller: Det kan være mange grunner. Drenering er allerede nevnt, men ”worst case” kan være at fukten kommer opp fra undersiden av kjelleren. Det kan imidlertid også være så enkelt som at murpussen utvendig er dårlig/løsnet. Da vil overflatevann trekke inn i muren, og komme ut i kjelleren. Studer muren utvendig, så dere får et inntrykk av kvaliteten på pussen. Ofte vises toppen av vorteplasten, og det kan gi et inntrykk av hvordan resten er utført. Er det åpninger i toppen av denne vil overflatevann renne mellom denne og grunnmuren.
Hvis huset står ubebodd, er luktesansen et godt redskap. Lukter det innestengt eller muggent når dere kommer inn, er ikke det et godt tegn. Verdt å merke seg er også hva som er på kjellergulv. Er det sponplater, eller er det betong med belegg/fliser. Dersom det er betong, er det i så fall undervarme?
Jeg var og så på et hus for ca. 20 år siden. Dette huset stod tomt, og var ikke mere enn 8-10 år gammelt, men det var opplyst at det var en liten vannskade på kjøkkengulv etter en lekkasje på oppvaskmaskin. Den ”lille skaden” var ikke helt ubetydelig. All parkett i kjøkken og stue måtte byttes. I tillegg luktet det veldig klamt i kjelleren, noe som jeg tolket som at kjelleren var fuktig. Da vi kom inn i teknisk rom, så jeg 2 pakker rottegift som forrige eier hadde ”glemt” bak varmtvannstanken. Da hadde jeg i grunnen sett nok, så det ble ikke noe huskjøp da.
Sjekk om det finnes noen ”skjulte avtaler/klausuler” på eiendommen. En bekjent av meg kjøpte et hus for noen år siden, men selger ”glemte” å informere om at det lå en kommunal kum under plenen hans, og at kommunen hadde rett til å grave den opp når det måtte passe. Har forrige eier skrevet under på nabovarsel, der en utbygging kan ødelegge utsikt, etc? Hvordan er det med atkomst på vinterstid? Legger snøen seg i innkjørsel?
Du skriver at det er takst på huset, men finnes det tilstandsrapport? Hvis dere liker huset, og ønsker å kjøpe det, kan det være en billig forsikring å bruke noen lapper på en tilstandsrapport, og da fra en annen takstmann en den selger har brukt. Husk at dette er sannsynligvis den største investeringen dere skal gjøre, så ta dere god tid. (Ettersom huset har stått usolgt et par måneder, har dere tid til å tenke dere om). Er dere i tvil om noe, be om ny visning senere. Om megler blir sur, spiller ikke det noen rolle. Han vil selge, og dere er kunder. Ta gjerne med en som er ”bygningskyndig” på omvisningen.
Han har eigarskifteforsikring og har skrive egenerklæringsskjema, og det er kun der det er nevnt at det er antydning til fukt. Er det med fukten som bekymrar meg mest altså. korleis kan vi vite om det kjem underfra... Om det er fjell under huset og det er der vatnet kjem fra? Kjellaren er "nedi jorda," liksom. Er smale vindu i kjellaren,sidan det er så nært bakken.
Om det no er fukt, er det noko ein må rekne med å få fiksa med ein gong? Vi har som sagt fukt i leiligheta vi leiger no, og eg er IKKJE interessert i å leve slik igjen!! >:(
Vi tenkte å ta med lommelykt for å sjå grundig. Sambo snakka om å få med seg en han kjenner som er snekkar. Og bilder skal vi ta masse av.
Er forresten veldig takknemlig for alle svar eg har fått. Har hjelpt veldig!! :-*
Han har eigarskifteforsikring og har skrive egenerklæringsskjema
Eierskifteforsikring behøver ikke alltid å være noen fordel for kjøper. Det finnes mange eksempler på at huskjøpere har måttet kjempe mot forsikringsselskaper ved mangler på bolig. Har bl.a. vært vist på TV2 hjelper deg.
og det er kun der det er nevnt at det er antydning til fukt. Er det med fukten som bekymrar meg mest altså. korleis kan vi vite om det kjem underfra...
Det er vanskelig, om ikke umulig å fastslå hvor fukt kommer fra, uten å rive opp/grave, etc. Det behøver heller ikke å være så alvorlig. Det kan godt hende at fukten er minimal, men at selger skriver om dette ut fra prinsippet om at det er bedre å opplyse om det før salget, enn å få reklamasjon etterpå. (Jeg ville også gjort det slik ;D)
Om det er fjell under huset og det er der vatnet kjem fra? Kjellaren er "nedi jorda," liksom. Er smale vindu i kjellaren,sidan det er så nært bakken.
Det er som nevnt før, umulig å svare på dette uten å åpne/grave. Hvis selger er den som har bygget huset, kan han vel opplyse om det står på fjell, steinfylling eller jord/leire. Det vil ikke si så mye om hvor fukten kommer fra, men vil være nyttig info å ha hvis dere eventuelt må grave opp drenering. Står huset i en skråning kan det være lettere å få bort vann, enn hvis det står på flat mark, men hvis skråningen går langt ovenfor huset, kan det til gjengjeld komme mere vann ned på tomta.
Vær også obs på at det finnes regler på hvor store vinduer må være, dersom det skal være et beboelsesrom, (f.eks soverom i kjeller). Dette pga rømningsveier ved brann.
Jeg glemte å nevne ventilasjonsanlegg i mitt forrige innlegg. Viktig at det er skikkelig avtrekk fra bad/våtrom, og selvfølgelig kjøkken.
Nå har jeg og flere nevnt en mengde potensielle feil og mangler som et hus kan ha. Alt dette er selvfølgelig "worst cases". Det er viktig å undersøke så mye som mulig, men la nå ikke alt vi har skrevet om mulige feil og mangler, skremme dere fra å kjøpe bolig. Uansett vil en bolig fra 1987 ha en del slitasje, så litt oppussing og kostnader må påregnes. ;)
Lei inn en fagmann hvis du er usikker på hva du skal se etter selv, det kan lønne seg ;)
feil og mangler er ofte formulert på en slik måte i salgsoppgaven at det ikke umiddelbart oppfattes som vesentlig av et utrent øye.
f,eks litt fukt. Du finner etter kjøp store skader pga fukt, da vil eierskifteselskapet avvise et eventuelt krav pga du burde undersøkt berder og brude antatt at det var bla bla bla.
Det du må regne er hva du maksimalt vil gi for et "ferdig" hus og så trekke av alt som må fikses. Det beløpet du da sitter igjen med blir da max bud.
Selvsagt ønsker du å starte med bud langt under der igjen, selv om budet bør være reellt. (kan jo ikke by en krone og håpe på et møte på 700k), men 2-300 under takst for et hus som det ikke er rift om kan nok være et greit startpunkt.
For tak kan det jo være kjekt med en stige, men eventuelle (vann-)skader er jo under taket, så loft, kryploft og kraftig lommelykt er lurt.
Mener å ha hørt at beregnet levetid på shingel er 20 år. ET viktig punkt ved skifte av tak er at shingel er et "lett" dekke, så skal du på med betongtakstein må du forsterke hele taket (eller bruke et nytt lett dekke).
- bad minst 100k per bad, men fort 250k hvis dere ikke gjør noe selv.
- drenering 50-150k
- tak 75-175 (ny shingel er billig, decra takplater ol. er dyrere en takstein)
- kjøkken fra 30k og oppover
vinduer osv. holder nok en generasjon til.
jepp, dette er det eg og har komt fram til. Bad og kjøkken e dei viktigaste romma for meg. Dei romma er eigentleg heilt brukare etter det eg har sett på bilder og lest om huset, men om det blir vårt vil eg ha nytt kjøkken ihvertfall. Badet blir straks litt dyrare.
Blir spennande å sjå kva tilstand taket er i, då dette kan koste litt å få fiksa.
Ta med lommelykt, gå opp på kaldloft og sjekk om det har vært vann der, spesielt rundt pipa osv.
Om meglerassistent "rynker på nesa" så ikke bry dere, ta dere til rette og sjekk det dere mener bør sjekkes. Lag gjerne en liste over sjekkpunkt og følg den slik at dere ikke glemmer noe.
Ville vurdert å kjøpe en billig fuktmåler, evt låne en av noen.
Ville også sjekket nøye rundt og under vinduer utvendig for å se om det er noen tegn til fukt, og forøvrig andre plasser hvor det er "avvik". (Dører, gjennomføringer, utstikk osv)
Det er alltid masse en skulle ha sjekket, men da måtte man hatt 3-4 dager på å gå gjennom huset med lupe, og det vil vel ikke megler og selger være særlig happy med. Kjøp av brukt bolig vil alltid innebære en viss risiko, hovedsaken er å eliminere de ukjente faktorene som medfører størst kostnad.
Er huset ”originalt” slik det var satt opp i 1987, eller er det pusset opp? Hvis det er pusset opp; Hvem har gjort dette, og hvordan er kvaliteten på arbeidet? Er selv eier av en bolig fra 1984, med 2 tidligere eiere. En av disse, (jeg vet ikke hvem), har pusset opp en god del
Vinduer:
Hvordan er glassene? Har selv måttet bytte de fleste glassene pga punktering. Dette er ikke alltid så lett å oppdage. Spesiellt ikke hvis huset er ubebodd, og det ikke er oppvarmet. I mitt hus var det 3-lags glass. I følge glassmesteren oppstår det feil på de fleste av disse vinduene fra dette tidsrommet. Var visst snakk om feil ved produksjonen. (Hvis det ikke er snakk om råte i karmene eller andre problemer, er det bare selve glasset som må byttes). En annen sak er at i følge førnevnte glassmester, regner man med 20 års levetid på slike vindusglass. Nå er jo ikke forventet levetid noe argument for prisreduksjon, men er et eller flere vinduer punkterte, er det et godt argument for et litt lavere bud
Jeg kjenner mange som har shingeltak fra 70-tallet, og som ikke har problemer med dette, enda det ikke er gjort noe vedlikehold. Det kommer vel mye an på klimaet, og kvaliteten på jobben som ble gjort da taket ble lagt
Fukt i kjeller:
Det kan være mange grunner. Drenering er allerede nevnt, men ”worst case” kan være at fukten kommer opp fra undersiden av kjelleren. Det kan imidlertid også være så enkelt som at murpussen utvendig er dårlig/løsnet. Da vil overflatevann trekke inn i muren, og komme ut i kjelleren. Studer muren utvendig, så dere får et inntrykk av kvaliteten på pussen. Ofte vises toppen av vorteplasten, og det kan gi et inntrykk av hvordan resten er utført. Er det åpninger i toppen av denne vil overflatevann renne mellom denne og grunnmuren.
Hvis huset står ubebodd, er luktesansen et godt redskap. Lukter det innestengt eller muggent når dere kommer inn, er ikke det et godt tegn. Verdt å merke seg er også hva som er på kjellergulv. Er det sponplater, eller er det betong med belegg/fliser. Dersom det er betong, er det i så fall undervarme?
Jeg var og så på et hus for ca. 20 år siden. Dette huset stod tomt, og var ikke mere enn 8-10 år gammelt, men det var opplyst at det var en liten vannskade på kjøkkengulv etter en lekkasje på oppvaskmaskin. Den ”lille skaden” var ikke helt ubetydelig. All parkett i kjøkken og stue måtte byttes. I tillegg luktet det veldig klamt i kjelleren, noe som jeg tolket som at kjelleren var fuktig. Da vi kom inn i teknisk rom, så jeg 2 pakker rottegift som forrige eier hadde ”glemt” bak varmtvannstanken. Da hadde jeg i grunnen sett nok, så det ble ikke noe huskjøp da.
Sjekk om det finnes noen ”skjulte avtaler/klausuler” på eiendommen. En bekjent av meg kjøpte et hus for noen år siden, men selger ”glemte” å informere om at det lå en kommunal kum under plenen hans, og at kommunen hadde rett til å grave den opp når det måtte passe.
Har forrige eier skrevet under på nabovarsel, der en utbygging kan ødelegge utsikt, etc?
Hvordan er det med atkomst på vinterstid? Legger snøen seg i innkjørsel?
Du skriver at det er takst på huset, men finnes det tilstandsrapport? Hvis dere liker huset, og ønsker å kjøpe det, kan det være en billig forsikring å bruke noen lapper på en tilstandsrapport, og da fra en annen takstmann en den selger har brukt. Husk at dette er sannsynligvis den største investeringen dere skal gjøre, så ta dere god tid. (Ettersom huset har stått usolgt et par måneder, har dere tid til å tenke dere om). Er dere i tvil om noe, be om ny visning senere. Om megler blir sur, spiller ikke det noen rolle. Han vil selge, og dere er kunder. Ta gjerne med en som er ”bygningskyndig” på omvisningen.
Lykke til.
Om det no er fukt, er det noko ein må rekne med å få fiksa med ein gong? Vi har som sagt fukt i leiligheta vi leiger no, og eg er IKKJE interessert i å leve slik igjen!! >:(
Vi tenkte å ta med lommelykt for å sjå grundig. Sambo snakka om å få med seg en han kjenner som er snekkar. Og bilder skal vi ta masse av.
Er forresten veldig takknemlig for alle svar eg har fått. Har hjelpt veldig!! :-*
Eierskifteforsikring behøver ikke alltid å være noen fordel for kjøper. Det finnes mange eksempler på at huskjøpere har måttet kjempe mot forsikringsselskaper ved mangler på bolig. Har bl.a. vært vist på TV2 hjelper deg.
Det er vanskelig, om ikke umulig å fastslå hvor fukt kommer fra, uten å rive opp/grave, etc. Det behøver heller ikke å være så alvorlig. Det kan godt hende at fukten er minimal, men at selger skriver om dette ut fra prinsippet om at det er bedre å opplyse om det før salget, enn å få reklamasjon etterpå. (Jeg ville også gjort det slik ;D)
Det er som nevnt før, umulig å svare på dette uten å åpne/grave. Hvis selger er den som har bygget huset, kan han vel opplyse om det står på fjell, steinfylling eller jord/leire. Det vil ikke si så mye om hvor fukten kommer fra, men vil være nyttig info å ha hvis dere eventuelt må grave opp drenering. Står huset i en skråning kan det være lettere å få bort vann, enn hvis det står på flat mark, men hvis skråningen går langt ovenfor huset, kan det til gjengjeld komme mere vann ned på tomta.
Vær også obs på at det finnes regler på hvor store vinduer må være, dersom det skal være et beboelsesrom, (f.eks soverom i kjeller). Dette pga rømningsveier ved brann.
Jeg glemte å nevne ventilasjonsanlegg i mitt forrige innlegg. Viktig at det er skikkelig avtrekk fra bad/våtrom, og selvfølgelig kjøkken.
Nå har jeg og flere nevnt en mengde potensielle feil og mangler som et hus kan ha. Alt dette er selvfølgelig "worst cases". Det er viktig å undersøke så mye som mulig, men la nå ikke alt vi har skrevet om mulige feil og mangler, skremme dere fra å kjøpe bolig. Uansett vil en bolig fra 1987 ha en del slitasje, så litt oppussing og kostnader må påregnes. ;)
Lykke til.
http://static.vg.no/uploaded/document//2007/4/24/enebolig_sjekk_0.pdf
Lei inn en fagmann hvis du er usikker på hva du skal se etter selv, det kan lønne seg ;)
feil og mangler er ofte formulert på en slik måte i salgsoppgaven at det ikke umiddelbart oppfattes som vesentlig av et utrent øye.
f,eks litt fukt.
Du finner etter kjøp store skader pga fukt, da vil eierskifteselskapet avvise et eventuelt krav pga du burde undersøkt berder og brude antatt at det var bla bla bla.
lykke til :)