9,779
23
0
Verdi-takst -helt uten verdi?
8
troms
0
Hei!
Vurderer et huskjøp, men finner salgsdokumentene foruroligende.
Eier oppgir i egenerklæringen følgende:
1.Fuktinntrenging rundt karnapp-vindu i stue ved "spesielle vind- og vær forhold"
2.Fuktinntrenging i garasje, ved "mildvær og værskifte"
3.Drenering utført av selger selv; ikke nærmere angitt hvor. Selger er ikke fagmann.
Takstmann har ikke utført fuktsøk -og de punktene eier oppgir; fukt ved vindu og i garasje, er ikke nevnt i takstmannens rapport. Grunnmur er ikke beskrevet engang, og ikke sjekket for setning-, sprekker eller annet. Tilstandsgrader er ikke angitt. Levetid etc ikke beskrevet.
4.Selger kjenner til reguleringsplaner/offentlige vedtak etc som kan få følger for bruken av eiendommen.
-Ikke nærmer opplyst i salgsoppgaven/takst hva disse planene går ut på.
5.Det foreligger ikke ferdigattest for boligen (bygd 1995)
6.Nybygd utleiedel i kjeller (2005-2009) er ikke søkt godkjent hos kommunen.
Det fremgår ikke hvem som har utført disse arbeidene i kjelleren/utleiedel, -fagmann eller selger selv. Hva innebærer det at ferdiattest ikke er godkjent? Og viktigere, hva betyr det at utleiedel ikke er søkt godkjent hos kommunen??
Den dårlige/overflatiske takstrapporten ble ikke akkurat bedre, da samboern oppdaga at selger og takstmann er venner på Facebook.. ::)
Iht Avhendingsloven selges bolig som den er ved kjøpers besiktigelse. Mangel foreligger kun hvis jeg ikke ble gjort oppmerksom på skader/mangler eier burde kjenne til, evnt at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn jeg hadde grunn til å tro.
-for hvem tjener egentlig taksdokumentet noen sikkerhet?? I dette tilfellet ikke meg hvertfall, og neppe eier heller?? ???
Takker for svar!
Vurderer et huskjøp, men finner salgsdokumentene foruroligende.
Eier oppgir i egenerklæringen følgende:
1.Fuktinntrenging rundt karnapp-vindu i stue ved "spesielle vind- og vær forhold"
2.Fuktinntrenging i garasje, ved "mildvær og værskifte"
3.Drenering utført av selger selv; ikke nærmere angitt hvor. Selger er ikke fagmann.
Takstmann har ikke utført fuktsøk -og de punktene eier oppgir; fukt ved vindu og i garasje, er ikke nevnt i takstmannens rapport. Grunnmur er ikke beskrevet engang, og ikke sjekket for setning-, sprekker eller annet. Tilstandsgrader er ikke angitt. Levetid etc ikke beskrevet.
4.Selger kjenner til reguleringsplaner/offentlige vedtak etc som kan få følger for bruken av eiendommen.
-Ikke nærmer opplyst i salgsoppgaven/takst hva disse planene går ut på.
5.Det foreligger ikke ferdigattest for boligen (bygd 1995)
6.Nybygd utleiedel i kjeller (2005-2009) er ikke søkt godkjent hos kommunen.
Det fremgår ikke hvem som har utført disse arbeidene i kjelleren/utleiedel, -fagmann eller selger selv. Hva innebærer det at ferdiattest ikke er godkjent? Og viktigere, hva betyr det at utleiedel ikke er søkt godkjent hos kommunen??
Den dårlige/overflatiske takstrapporten ble ikke akkurat bedre, da samboern oppdaga at selger og takstmann er venner på Facebook.. ::)
Iht Avhendingsloven selges bolig som den er ved kjøpers besiktigelse. Mangel foreligger kun hvis jeg ikke ble gjort oppmerksom på skader/mangler eier burde kjenne til, evnt at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn jeg hadde grunn til å tro.
-for hvem tjener egentlig taksdokumentet noen sikkerhet?? I dette tilfellet ikke meg hvertfall, og neppe eier heller?? ???
Takker for svar!
Du må tenke selv og anta det verste.
Satt på spissen, er ikke en verditakst noe mer enn en kvalifisert gjetning på hva noen kan være interessert i å betale for objektet.
I en verditakst skal ikke takstmannen sette noen form for tilstand på ting, men man skal kun gi en overfladisk systematisert beskrivelse av hva man ser - uten noen form for måling eller andre ting. En verditakst skal med andre ord IKKE inneholde tilstandsgrad, det skal ikke bli utført fuktsøk/fuktmåling samt at levetidsbetraktninger ikke skal bli nevnt med et ord - med annet det foreligger spesielle ting der dette bør nevnes.
Er det en verditakst, skal man heller ikke forvente å finne ting som dette.
Det blir som å kjøpe en skoda fabia - og forvente å få en superb.....
Jeg fraråder alltid mine (ukyndige) venner å kjøpe et objekt som det ikke følger med en tilstandsanalyse/boligsalgsrapport på.
At det ikke følger med en ferdigattest, trenger ikke nødvendigvis bety at boligen har mye arbeid som ikke er utført. Et vennepar av meg, flytta inn i et nybygd hus der det ikke foreligger ferdigattest. Det eneste som faktisk gjenstår, er listverk rundt ytterdørene......
Jeg anbefaler deg å ta en titt på hva som står i den midlertidige attesten som skal/bør foreligge i salgsoppgaven.
Det er MANGE som leier ut ikke-godkjente hybler/leiligheter her i landet. Mange av dem finner du her på forumet ;)
Kanskje noen av disse har en forklaring på hvorfor de ikke har søkt?
Finnes forøvrig en tråd her på "hotlisten" som omhandler dette......
Etter min erfaring må man tolke alt i takstrapporter verst mulig...
Kanskje slik:
Fuktinntrengning ved karnapp = omfattende råteskader
Fuktinntregning i garasje = terrenget sørger for bekk innom garasjen ved jevne mellomrom
Drenering av selger selv = her finnes ikke drenering (med de problemer som det medfører)
Men om jeg noen gang igjen skal kjøpe brukt bolig skal jeg ha med minst en egen sakkyndig som skal saumfare boligen. Å bruke 10-30 tusen på flere fagfolk for å saumfare en bolig er ingen ting med tanke på hva en bolig koster i dag 2-4-6-8 mill.
Leiligheten jeg nylig solgte, deråpnet takstmannen døra til badet og kikket inn. "Ser bra ut, hatt noe plunder med tett sluk eller vond lukt eller sprekker i flisefugene?" "Nei". Da var det ferdig og han skrev ut en slik våtromstest og skrev at badet var tett og fint. Jeg syntes det virket relativt useriøst, men som selger ønsker jeg jo ikke krangle med min egen takstmann. en det forteller meg hvor lite pålitelig slike tester er.
Høres ut som en god ide, men funker ikke i praksis i et marked der det er rift om boligene. Det som skjer er at du har mer kunnskap enn de andre budgiverene og derfor ikke er villig til å by det samme. I et hett marked er man også nødt til å gå på veldig mange visninger, uten nødvendigvis å ende opp med en bolig. Å bruke flere tusen til fagmann på hver visning er jo da urealistisk. Et bedre alternativ er kanskje å ha et forbehold i budet sitt om at sakkyndig som du skal leie inn etter budgivning ikke avdekker alvorlige skjulte feil eller mangler. F.eks. kan man definere de som alvorlige dersom de samlede utbedringskostnadene overstiger 1% av kjøpesum.
Det absolutt beste man kan gjøre er jo å tilegne seg kunnskap selv.
Etter at du har vunnet budrunden, vil det for både selger og kjøper - være vettugt å gå gjennom boligen. Ev betydelige avvik her ut fra selgers opplysning i prospektet og hva en takstmann finner - lar seg ofte ordne på kammerset, som en del av kontraktssigneringen.
Eksempelvis: Kjøpssum blir som avtalt, men at selger plikter å utbedre feil x og y. På denne måten slipper du en lang runde med eierskifteforsikring, avkorting pga alder og annet. Motivasjonen til å få ordnet dette er ofte stor hos selger - og i ytterste konsekvens kan du hevde at forutsetningen for kjøpet ikke er tilstede (om de avdekkede mangler utgjør 100 tusener).
Lykke til
Eneste som hadde funket var om den som lager takst/rapport/etc i alle fall til en viss grad var ansvarlig for mangler vedkommende burde ha oppdaget, da hadde nok slike rapporter sett helt annerledes ut. Det er tross alt folk med relevant bakgrunn som lager slike så de er garantert ikke så dumme som det kan se ut til tider.
Kan godt hende - men i så fall ville boligtakstrapporten blitt kostbar. Problemet er jo at det som går inn under "varemerket" boligtakstrapport kun er deler av hva som inngår i tilstandsrapportering nivå 1 (visuell befaring).
Mellom annet er det ikke krav om vurdering av skjulte ting (må du flytte et møbel, et teppe - eller bilde - ja da blir ikke det bak inspisert og vurdert).
Takstmannens arbeidsinstruks står i "ingressen" til hvert enkelt av underpunktene i boligsalgsrapporten og man trenger ikke å avdekke elementære feil på våtrom (fallforhold) - terskelhøyde oa. Man trenger heller ikke å vurdere konstruksjonsdetaljer som ikke er ut av dagen.
Med andre ord: I det du har vunnet en budrunde - ta med en bygningskyndig person - og gjerne en takstmann for uavhengig vurdering av boligen. Om du som kjøper bærer kostnaden og oppgir prosedyren for selger, vil han nok også anse dette som ugildet vurdering. Noe anna er det om "svigerfar" / "kompissnekker" eller annen kommer innom med kjøper.
Vær saklig og nøktern, men gjør gjerne investeringen på de tusenlappene for å sikre hva du faktisk har kjøpt.
så gikk jeg og sambo på en visning alene, bare for å se om vi i hele tatt likte hvordan huset så ut, og tomta osv. når vi fant ut at vi gjorde det,
så ble det en ny visning hvor både pappa og stefar løp rundt i huset med fuktmålere, lommelykter, og skrujern (dette er da ett gammelt hus fra 1880, så det er endel hulrom og kryprom. det var derfor også greit å vite at ikke hele tømmerstokkene i taket feks var råttne).
når de da hadde funnet ut av det de kunne finne ut i løpet av noen timer, og konkludert med at det var ikke så ille som det så ut, men selvfølgelig er det en del som må gjøres, så hadde vi en ca pris vi var villige til å betale. (denne var forøvrig noen 100.000 mindre enn prisantydningen til huset). og vi fikk huset for det vi var villige til å betale !!
vi har fått en overraskelse i huset her (eller delvis overaskelse, for ting var verre enn vi trodde, men vi hadde planlagt å gjøre noe med det uansett, så det ble ikke noen stor ekstra utgift). og jeg hadde ALDRI turd å by på ett 130 år gammelt hus uten å ha noen med fagkunskaper som hadde uttalt seg om hva de trodde om huset.