493    17    0  

Husbygging i Oslo

 7     0
Hei.

Vi er i stargropen for å bygge hus i Oslo. Vi har ikke kommet langt, men jobber med å velge samarbeidspartnere. Først og fremst har vi vært i kontakt med forskjellige husbyggere, men også frittstående arkitekter. Mye er litt forvirrende da man hører forskjellige tinge om hva som er mulig og hva som ikke er det. 

Vi har mulighet for BYA på rundt 95-100 m2. Det som kanskje skaper mest hodebry er garasje som må settes av med minimum 36 m2 her i Oslo. I utgangspunktet skal dette løses med garasje i huset. Forslagene er stort sett å anlegge den i første etasje eller i en kjelleretasje. Ved å legge den i første etasje har problemet med etasjeskille blitt nevnt som et problem, samt at viktig areal i første blir borte. Ved å legge den ned i kjeller har problemet med nedkjøring blitt nevnt og at denne ikke må bli for bratt, samt at Oslo kommune ikke er så glade i terrenginngrep. Det skal også nevnes at tomten er tilnærmet flat.

Et annet diskusjonstema som har vært oppe er at vi har hatt en tanke om å anlegge en hybelleilighet (25-35m2) i kjelleretasjen. Flere har igjen da pekt på at siden tomten er tilnærmet flat er det vanskelig å lage noen rom dere nede som er ment for varig opphold. TEK 17 har blitt nevnt som den store stygge ulven som nå forbyr lysgraver og som krever fritt utsyn. Vi har pekt på naboer som har gjort dette, men som da har forholdt seg til TEK 10. Jeg har prøvd å lese TEK10-17 selv, men blir ikke helt klok. 

Er det noen som har tanker/oppklaringer/forslag til det jeg skriver. Veldig takknemlig for innspill. 

HSt
   #1
 21 996     Sørum     0
Har sett et prosjekt der de fikk avslag eller avslag når de hadde senket terreng til hybel i kjeller tror egentlig de bygde uten godkjenning for det var mange biler med Oslo kommune som var på
besøk
   #2
 3 051     0
Småhusplanen i Oslo er litt tvetydig på akkurat terrenginngrep. Generelt er det ikke lov i det hele tatt, men det godtas nødvendige avvik for å etablere kjellernedgang og parkering.

Akkurat hva dette betyr i praksis er tema for forhåndskonferanse, vanskelig å lese seg til kommunens skjønn synes jeg. Ville tegnet noen løsninger og spurt hva de vil godta.
   #3
 2 079     Asker     0
Fungerende kjeller på en flat tomt høres ikke helt realistisk ut. Du kan vurdere å senke etasjen 1-1,4 m ned i bakken. Da blir tilstrekkelig vindu der, samt ikke langt ned for bil. Da må du finne på noe lurt opp til første etasjen som da blir en meter + over bakken.
Signatur
HSt
   #4
 21 996     Sørum     0
Det var denne nedsenkingen (grave skrå bakke opp til plen) som var problemet i saken jeg nevnte. De har nå denne løsningen kun på deler av en side av huset.
   #5
 3 051     0
Her er veilederen til småhusplan - Mindre avvik fra § 6.5 for atkomst, avkjørsel og parkering kan tillates uten at det kreves
dispensasjonssøknad. Hva som er et mindre avvik vil være en helhetlig vurdering på den
enkelte eiendom og avhenger bl.a. av tomtens topografi og utforming. Terrenginngrepets
høyde og utstrekning må i så fall vurderes i forhold til nødvendigheten av inngrepet og om
foreslåtte løsning er den mest skånsomme. Mindre avvik omfatter også skjæring/støttemur
for kjelleratkomst og atkomst fra boligen til uteoppholdsareal. Det forutsettes at inngrepet
begrenser seg til det som er nødvendig for at inngangen kan etableres. Ved vurdering av
dispensasjon fra denne bestemmelsen vil det ikke gis tillatelse til lysgraver eller areaer som i
stor grad fremstår samlet som “vollgraver” rundt bebyggelsen.
  (trådstarter)
   #6
 7     0
Takker for tilbakemeldinger!

Har lest mye i småhusplanen og begynner å bli litt kjent med den iallefall.

Planen per nå er at vi må prøve å få garasjen ned i underetasjen. Noe grunnmur må uansett over bakken da vi ikke kan grave alt for dypt i forhold til grunnvann. Naboen fikk dette problemet og måtte heve noe. Garasjen må altså ikke altfor dypt, men er usikker på hvor mye plass vi må sette av til nedkjørsel. Vil prøve å unngå at denne blir for bratt. Det virker som kommunen er ganske rund i kantene når det gjelder terrenginngrep for adkomst. Har iallefall lest en del byggesaker der de godkjenner 1,5-2 meter dypt.

I forhold til hybel prøver vi fortsatt også å få denne ned i underetasjen. Såvidt jeg har skjønt kan vi benytte oss av en kjellerinngang hvor vi kan ha vindu i trappen, samt i døren for lysinnslipp. Jeg har sett en del som gjør dette, men er usikker på om det er nok for at rommet skal bli godkjent for varig opphold? Noen som vet?

   #7
 2 424     Akershus     0
Tror at dette rett og slett er et regnestykke, lysinnslippet skal ha en viss prosent av arealet i rommet. Samt at rømningskravene må tilfredsstilles...

.Thag
Signatur

   #8
 3 051     0
Tror at dette rett og slett er et regnestykke, lysinnslippet skal ha en viss prosent av arealet i rommet. Samt at rømningskravene må tilfredsstilles...

.Thag


Helt riktig.

Lysgraver er dog litt tricky, her gjelder i utgangspunktet ikke 10%-regelen for vindu under bakkenivå - ergo man må regne / simulere lys i prosjekteringen.

Når grunnmuren uansett må en meter over bakken er det lurt å sette endel vinduer i denne for å klare kravet.
  (trådstarter)
   #9
 7     0
Så hvis jeg som amatør skal forstå dette riktig. Dersom rommet er 20 m2 må vi ha 2 m2 med vinduer som er over bakken? Dog kan vel resten av vinduet som er rømningsvei være under bakken i lysgrav?
TSt
   #10
 5 826     0
Jeg tror TS tolkning er rett. Men det var rart hvor firkantet de var i Oslo i en konkret sak jeg har sett papirer på hvor lite en fikk lov å gjøre selv om de ønsker fortetning. BYA og senking av terreng av det de reagerte på og det var ikke lov med "små" avvik.