Spør dere selv hvor stor risiko dere ønsker å ta, har dere en totalentrepenør er de ansvarlig for at alle grensesnitt mellom fagene er ivaretatt ovenfor dere. Leier dere inn hver enkelt entrepenør selv er dere ansvarlige for dette.

Vi valgte sistnevnte, men dette som følge av at jeg arbeider med dette til daglig. Vi ender nok på rundt 4% i uforutsette kostnader som følge av uklarheter i tilbud og leveranser som ikke var ivaretatt mellom de ulike fagene.

Har du ingen forkunnskaper eller lidenskap for dette er totalentreprise den absolutte rette vei å gå. Dårlig prosjektstyring er en sikker vei til store kostnader. En dag tapt arbeid siden du evt ikke hadde koordinert riktig slik at alle var der er mange tusen tapt. Mot slutten av prosjektet er rentene en betydelig kostnad og all forsinkelse er svindyrt. Det er helt sikkert mange totalentreprenører i området dersom du undersøker litt.

Mener og si en nabo av meg har type 25 ulike firma han har leid eller kjøpt ting fra i et byggeprosjekt.

Vi har nettopp bygget nytt hus og valgte totalentreprenør. Det er mange ulike håndverkere som skal inn i et slikt prosjekt og med dagens hete byggemarked er det nok betydelig lettere for en stor aktør til å få dem til å stille opp til rett tid enn for en skarve amatør. Vi valgte den lokale Mesterhus-aktøren og det har vært en prosess utelukkende preget av samarbeid, kvalitet, kommunikasjon og vilje til å gjøre ting ordentlig og etter boka. Og de har sørget for at underleverandørene har holdt samme linja. Det har dessuten vært meget kjekt i disse tider med gallopperende prisutvikling på byggevarer å ha en fast pris.

Vi skal også bygge, ingen erfaring med husbygging, stor interesse for området og ønske om å delta i prosessen i form av egeninnsats både fysisk og med planlegging, valg av løsninger, beslutninger på byggeplassen.
Dette med fast pris er separat tema som ikke bør blandes inn. "Alle" er smarte nå og i kontrakter vil entreprenører neppe forplikte seg til dagens priser hvis bygging planlegges til neste år, indekseringsklausul er et must. Eller de kan gi fast pris, men til en saftig påslag (og med forventing at priser skal egentlig ned neste år). Det gjelder total og delentreprise likt.
Slippe bekymringer og risiko med totalentreprise er et godt generelt råd, men forutsatt at du velger riktig entreprenør. Det er masse useriøse aktører og det er useriøse aktører i tilknytting til store ferdighusleverandører også (flere tråder om dette på BB). Så totalentreprise er ingen garanti.
Les kontrakter i NS og kommentarer fra juristene til disse. Viktig å forstå forskjell mellom ulike kontraktstyper.
Vi skal prøve oss på en hybride løsning: gravearbeid som delentreprise, plate på fjell som en annen delentreprise, så kan man vurdere separat eller sammenslått entreprise på de andre oppgavene, avhengig av spesialisering og erfaringer utførende har. Så bruker vi teknisk rådgivning og kontroll (utover det vi er forpliktet til) for å passe på at prosjekteringen følges opp og at det ikke slurves. Det innebærer mye involvering fra min side og større ansvar/risiko, men også større grad av kontroll og mulighet til å påvirke. Om jeg sparer mye penger på dette er vanskelig å si, det kommer an på hvor mye uforutsett som dukker opp underveis.

Ikke for å være negativ, men "ingen erfaring med husbygging" og "å delta i prosessen....beslutninger på byggeplassen" i samme setning er noe man bør være svært varsom med.

Har vært på totalentreprisesiden med kunder som TS på andre siden av bordet, har vært en blandet suksess🤣


.Thag

Til .Thag: Det forstår jeg jeg prøver ikke å styre alt. Viktig å forstå egne begrensninger. Men en skulle lage grunnmursplate med 25cm EXP under og da holder det nok med min overfladiske kunnskap til å peke på TEK17 og lambda i denne EXP som viser for lav u- verdi som vil kanskje slå ut negativt senere. Jeg vil også foretrekke løsninger etter Byggforsk boka fremfor noe enterprenører vil foreslå utenfor boka bare fordi jeg vet at det finnes utprøvde og anbefalte løsninger.
På motsatt side sitter det husleverandører/byggmestere som nekter kunder adgang (av hensyn til sikkerhet selvfølgelig) i tiden under bygging. Det er bare lov å betale regninger.

Alt det du snakker om er avgjort lenge før bygget bygges. Hvertfall hos oss. Man prosjekterer bygget. Så bygges det.

Personlig, selv etter all den erfaring jeg har gjort meg opp, ville jeg aldri rotet meg borti hvor mange cm isolasjon her og det. Det der er beregnet lenge i forkant. Det er totalbudsjettet (energi) som teller og ikke punkt.

I mitt tilfellet hentet jeg bare tilbud på arbeid for å prise de ulike delentreprisene, huset er ikke ferdigprosjektert og alt du sier er riktig, først beregning, så spesifikasjoner. Poenget er hvis man vil dele prosjektet i delentrepriser vil man måtte forholde seg til mye rart og veldig teknisk for å beskrive spesifikasjoner presist nok og for å avgrense tydelig overganger/ansvar mellom entreprenører.
Det var en morsom eksempel her på BB om uenighet om hvem som skal bekoste og legge svillmembran. Typisk å forvente at dette er klart, men det er ikke gitt altså. Og i en slik situasjon vil man kanskje dekke kostnaden selv for at prosjektet ikke skal stoppe opp.

Har nettopp bygget hytte (hus, enebolig, men benyttes som hytte). Vi hadde teknisk sett totalentreprise, men grunnarbeider var egen kontrakt. I tillegg valgte vi å trekke ut malerarbeid, kun for å unngå påslaget fra husleverandør. Vi hadde også egeninnsats (gulv + kjøkken). I tillegg var ekstra elektrisk (utover standard) en direkte greie mellom oss og elektriker.

Med fastpris og god dialog gikk det veldig fint med grunnarbeidene, og siden det er lite interaksjon mellom dette og de andre fagene var det OK. Det eneste vi måtte bruke litt tid på var koordinering rundt inntakskabel (kraftlag, elektriker, grunnarbeider) og noe støpearbeid.

Maler gikk også relativt greit, men her tror jeg vi kom ut netto i null, mer eller mindre.

Egeninnsats gikk greit å koordinere.

Elektriker har ikke vært så lett. Det har vært mye feil, de kommer ikke når vi tror de skal komme, osv. Virker som om de er overbooket. Alt var fint og flott i starten (når ting skulle selges inn) men det varte ikke lenge før det de sluttet å dukke opp og det ble vanskeligere og vanskeligere å få tak i de på telefon. Fikk til stadighet høre om hvor viktige alle andre prosjekter var. Mitt hus var med andre ord bare viktig i starten, eller noe... Jeg er jeg sjeleglad for å ha en god byggeleder på laget. Hadde sett svært mørkt på å selv skulle administrere dette.

Ergo: Jeg tror at mye står og faller på byggeleder. Vår hadde full kontroll, var tilgjengelig, hadde nok erfaring til å se hvilke problemer som faktisk var problemer og strakk seg langt mange ganger. Han koordinerte også de vi hadde direkte kontrakt med. I ettertid ser jeg at dette ville blitt mye vanskeligere og dyrere for oss dersom han hadde vært firkantet på ting eller rett og slett ikke fungert.

Å ta jobben som byggeleder (koordinator, prosjektleder) selv uten mange års erfaring hadde jeg vært skeptisk til.

Byggeleder + totalunderentreprenører (som prosjekterer hvert sitt fag) uten totalentreprenør. Kan det være et godt alternativ til totalentreprise? Det blir oppdeling i flere ansvarsfelt, men de dekkes alle sammen. Byggeleder er timebetalt og han kan både koordinere på byggeplassen, men også kan kontrollere kvalitet og er rådgiver for byggherren (i motsetning til totalentreprenør som sitter på andre siden av bordet når kontrakten er signert).