387    13    5  

Eva koster det å bygge ut råloft? - Egenarbeid

 244     0
Hei,

Vi har tilgang på et omtrent 30m2 stort råloft over oss. Relativt god takhøyde (over fire meter). Det finnes en loftsleilighet i gården fra før, så loftet er skikket.
Vi vurderer å kjøpe dette, men sliter med å finne estimater på hva det koster å bygge det ut. Vi ser for oss en relativt rimelig løsning, hvor vi forsøker å bruke eksisterende gulv. Vi dropper å kle inn bjelker, og jeg ser for meg å montere dampsperre, isolasjon, kledning og maling selv. Det er en stor jobb, men samtidig innafor, tror jeg? Har mye fri et halvt års tid.

Vi trenger: insetting av loftsvindu og takark eller loftsterrasse, hull i gulvet mellom loft og eksisterende leilighet, og bygging av trapp. Jeg kan muligens gjøre noe av trappejobben selv, men litt usikker på forankringen av denne.

Siden arealet er relativt lite og jeg håper å gjøre en del selv, er dette muligens innafor økonomisk sett: men det kommer helt an på. Klarer ikke regne med frem til materialkostnadene på egeninnsatsen (mye isolasjon, mye gips, muligens en del greier til stenderverk, maling) og disse andre tingene er jeg helt blank på. Noen som vil gjette? Hva koster et loftsvindu? Hva koster en ark eller terrasse? Super med erfaringer - interessert i alt. 

TDJ
   #1
 707     Buskerud     0
Legg ved en del (gode) bilder fra loftet så hjelper det en god del Smile.
Signatur
   #2
 18 450     Akershus     1
Dette kan fort bli dyrt og søknadsmessig omfattende og tidkrevende:

En må ta hensyn til brannkrav, rømningskrav og en får kanskje litt plunder med bæring i gulvet der trapp føres ned.
Signatur
  (trådstarter)
   #3
 244     0
Kan legge til bilder i kveld!

Klar over at søknadsprosessen er kjip, men etter at Oslo kommune lempet på en del krav med den nye loftsveilederen, trodde jeg ting skulle bli enklere. Det blir ikke over 6.etasje, så man kan rømme ut eksisterende rømningsvei på loftet, og jeg tror man slipper sprinkling etc.
   #4
 2 076     Asker     0
Er vel mer knyttet til brann osv. Men forutsatt ikke for høy kjøpskostnad, er det nok penger i det. 30m2 i Oslo er vel 3-3,5 mil. Litt avhengig av hvor.
Signatur
TDJ
   #5
 707     Buskerud     0
Men forutsatt ikke for høy kjøpskostnad, er det nok penger i det. 30m2 i Oslo er vel 3-3,5 mil. Litt avhengig av hvor.

Tenker det samme her; med tak-ark / lofts-terrasse og by-sentral leilighet over 2 etasjer så betaler man jo skjorta og mer til nesten uansett... Høres ut som en no-brainer dersom ok inngangs-kostnad og høy egeninnsats Smile
Signatur
   #6
 351     ØSTLANDET     0
Selv med lav egeninnsats er dette en no-brainer. Dette lønner seg uansett.
Det eneste jeg ville tenkt på er om dere kan bo der en stund for hvis dere skal investere mye tid (og penger) er det et poeng at dere blir boende noen år. Alternativ to er å kjøpe loftet og få godkjent alt og deretter selge. Da har du fått en helt ok verdistigning med lite risiko. Hvis jeg skal tenke på et tall tipper jeg du kommer i mål for under 4-500.000 kr. Det er jobben i forbindelse med å lage trapp og sette inn vindu som koster mest, og det er fort gjort å få seg en overraskelse.
HSt
   #7
 21 917     Sørum     0
Husk bare kostnader til brannprosjektering, det ser ut som alle som starter slike prosjekter glemmer dette. Det kan bli en stor kostnad.

mad
   #8
 1     3
Hei!
Jeg sitter med planlegging av et tilsvarende prosjekt i mitt borettslag i Oslo. Typisk markedspris for råloft i området er 15-20k kr pr. m2. Prisen settes av borettslaget, og følger ikke alltid markedet. Arkitekter og takstmenn vi har vært i kontakt med estimerer at kostnad for ferdig utbygd leilighet med rimelig standard havner på rundt 50k pr m2. Prisene gjelder kun målbart areal etter ferdig utbygging, så rundt 30 m2 i ditt tilfelle. Med andre ord er ikke dette billig oppussing. Men selv om kostnadene kan bli høye er det ingen jeg har vært i kontakt med så langt i prosessen som er i tvil om at dette er lønnsomt, spesielt på lang sikt.

Før du kan sette i gang må du gjennom to godkjenningsprosesser. Rammetillatelse: ferdige tegninger må leveres til kommunen. Før man kan utarbeide dette må prosjektet ha vært gjennom prosjektering hos en rådgivende ingeniør. Det er krav om prosjektering i fagene konstruksjonsteknikk, brann og bygningsfysikk. I tillegg er det vanlig å ha en arkitekt som lager tegninger og står som ansvarlig søker (krav om dette også). Rådgiverhonorar blir altså en vesentlig kostnad oppi det hele.
Igangsettingstilatelse: Søknad kan sendes inn etter godkjent rammetillatelse.
Hvis alt blir godkjent på første forsøk er saksbehandlingstiden totalt 17 uker. Dette kommer i tilleg til tiden det tar å planlegge prosjektet, prosjektering, tegning samt valg av håndtverkere og eventuelle godkjenninger i borettslag.

For mye av arbeidene stilles det krav til godkjent foretak som utførende. Det gjelder trolig inngrepene i takets ytterflate, oppbygging av ny branncelle, samt inngrepene du gjør i etasjeskiller mellom loft og leilighet. Jeg vil tro at oppbygging av isolasjon, dampsperre etc i taket også må gjøres av godkjent foretak. Samme med innsetting av vinduer (dette medfører stillas). Ofte har borettslag egne skjerpede krav til hvem som kan utføre slikt ettersom det er borettslaget som overtar risiko for tak/vindu/fukt etter at garantiperioden er over. Alt i alt er det ikke sikkert egeninnsatsen gir mer en 5-10% besparelse.

Når det gjelder pris på ark kontra vindu mener vår arkitekt at det det er mindre forskjell enn man skulle tro. Dette er fordi man ofte må endre eller forsterke takkonstruksjonen selv om man bare skal inn med et vindu (enten pga takstoler som er i veien, eller fordi taket må forsterkes fordi utsparing i takflaten utløser krav om tek17 snølast på taket) slik at omfanget i selve jobben ikke er veldig ulikt. Ark er litt dyrere enn vindu, men det er verdt det i økt kvalitet og økt målbart areal.

Håper informasjonen er til hjelp, og at du ikke blir demotivert av omfanget. Loftutbygginger er som regel lønnsomme prosjekter, og i mitt hode er det en no brainer at man burde gripe sjansen. Med så stor takhøyde det er på ditt loft får du også veldig flotte rom. Det er tverrfaglig politisk støtte rundt byfortettende tiltak i Oslo, så Oslo kommune er positiv til loftutbygging Smile
  (trådstarter)
   #9
 244     0
Selv med lav egeninnsats er dette en no-brainer. Dette lønner seg uansett.
Det eneste jeg ville tenkt på er om dere kan bo der en stund for hvis dere skal investere mye tid (og penger) er det et poeng at dere blir boende noen år. Alternativ to er å kjøpe loftet og få godkjent alt og deretter selge. Da har du fått en helt ok verdistigning med lite risiko. Hvis jeg skal tenke på et tall tipper jeg du kommer i mål for under 4-500.000 kr. Det er jobben i forbindelse med å lage trapp og sette inn vindu som koster mest, og det er fort gjort å få seg en overraskelse.


Ja, dette er en greie. Vi trives og trenger ikke å flytte med det første, men det kjennes litt stressende om vi MÅ bli. På en annen side: kjøper vi arealet blir det en del mer i lån, og det er kjedelig å betale på dette for "ingenting" om man sitter i årevis med et uinnredet loft. Vi har vært usikre mest fordi vi ikke aner hva det evt koster. Overslaget ditt var overraskende lavt, jeg har fra før gjettet en mill.
Hei!
Jeg sitter med planlegging av et tilsvarende prosjekt i mitt borettslag i Oslo. Typisk markedspris for råloft i området er 15-20k kr pr. m2. Prisen settes av borettslaget, og følger ikke alltid markedet. Arkitekter og takstmenn vi har vært i kontakt med estimerer at kostnad for ferdig utbygd leilighet med rimelig standard havner på rundt 50k pr m2. Prisene gjelder kun målbart areal etter ferdig utbygging, så rundt 30 m2 i ditt tilfelle. Med andre ord er ikke dette billig oppussing. Men selv om kostnadene kan bli høye er det ingen jeg har vært i kontakt med så langt i prosessen som er i tvil om at dette er lønnsomt, spesielt på lang sikt.

Før du kan sette i gang må du gjennom to godkjenningsprosesser. Rammetillatelse: ferdige tegninger må leveres til kommunen. Før man kan utarbeide dette må prosjektet ha vært gjennom prosjektering hos en rådgivende ingeniør. Det er krav om prosjektering i fagene konstruksjonsteknikk, brann og bygningsfysikk. I tillegg er det vanlig å ha en arkitekt som lager tegninger og står som ansvarlig søker (krav om dette også). Rådgiverhonorar blir altså en vesentlig kostnad oppi det hele.
Igangsettingstilatelse: Søknad kan sendes inn etter godkjent rammetillatelse.
Hvis alt blir godkjent på første forsøk er saksbehandlingstiden totalt 17 uker. Dette kommer i tilleg til tiden det tar å planlegge prosjektet, prosjektering, tegning samt valg av håndtverkere og eventuelle godkjenninger i borettslag.

For mye av arbeidene stilles det krav til godkjent foretak som utførende. Det gjelder trolig inngrepene i takets ytterflate, oppbygging av ny branncelle, samt inngrepene du gjør i etasjeskiller mellom loft og leilighet. Jeg vil tro at oppbygging av isolasjon, dampsperre etc i taket også må gjøres av godkjent foretak. Samme med innsetting av vinduer (dette medfører stillas). Ofte har borettslag egne skjerpede krav til hvem som kan utføre slikt ettersom det er borettslaget som overtar risiko for tak/vindu/fukt etter at garantiperioden er over. Alt i alt er det ikke sikkert egeninnsatsen gir mer en 5-10% besparelse.

Når det gjelder pris på ark kontra vindu mener vår arkitekt at det det er mindre forskjell enn man skulle tro. Dette er fordi man ofte må endre eller forsterke takkonstruksjonen selv om man bare skal inn med et vindu (enten pga takstoler som er i veien, eller fordi taket må forsterkes fordi utsparing i takflaten utløser krav om tek17 snølast på taket) slik at omfanget i selve jobben ikke er veldig ulikt. Ark er litt dyrere enn vindu, men det er verdt det i økt kvalitet og økt målbart areal.

Håper informasjonen er til hjelp, og at du ikke blir demotivert av omfanget. Loftutbygginger er som regel lønnsomme prosjekter, og i mitt hode er det en no brainer at man burde gripe sjansen. Med så stor takhøyde det er på ditt loft får du også veldig flotte rom. Det er tverrfaglig politisk støtte rundt byfortettende tiltak i Oslo, så Oslo kommune er positiv til loftutbygging Smile


Dette er veldig nyttig!
Takstmann har taksert arealet til 12.000 per m2. Vi Om det da blir 25m2 BRA blir det 300.000 for arealet. Men med en utbyggingskostnad på omtrent 50k per m2 kan jeg nesten ikke se at det er verd det? Kvadratmeterprisene i området ligger på drøye 70k, og areal+bygging blir da 62, og så kommer prosjektering på toppen. Vår leilighet er jo egentlig ikke dimensjonert for flere rom heller, så bad og kjøkken blir muligens litt puslete til en leilighet som plutselig blir 25-30 m2 større. Slik ser jeg for meg at vinninga går litt opp i spinninga? Altså - vi gjør ikke dette for å tjene penger, men jeg ønsker ikke å risikere tap heller. En oppussing på halvannen million for 25-30 m2 virker litt voldsomt? Da er det jo like greit å kjøpe noe større et annet sted, om man har pengene, har jeg tenkt. Interessert i dine tanker her.


Og: jeg trodde at det holdt med uttalelse fra brannkonsulent sammen med arkitekttegninger for å få rammetillatelse, men nå skjønner jeg at det er litt mer omfattende enn det.

Også interessant dette du sier om takarker! Dette hadde jeg ikke tenkt på. Tenkte også at selve arken var mye dyrere, men tja, kanskje ikke i det store bildet.

Jeg er LITT demonitivert, men ikke av din tekst. Mer av at man hører så mye ulikt. Men, jeg tenker at det kanskje går an å kjøpe arealet, skaffe en rammetillatelse og selge hele prosjektet. Jeg tror det ferdige prosjektet blir helt fantastisk, men det virker som en litt vel voldsom jobb. Muligens ikke verd det om arealet blir stort under 30 m2 heller, men det får jeg spørre arkitekten om. Hvor er du i prosessen? Husker du hva det koster å skaffe en rammetillatelse (arkitekt, brannprosjektering osv)?
mad
   #10
 1     1
Lønnsomheten i et slikt prosjekt er så klart noe hver enkelt utbygger må vurdere.
Selv om man ikke gjør en slik utbygging for å tjene penger mener jeg det er viktig at prosjektets budsjett ikke overgår markedsverdien på det nye arealet. Er ikke sikkert man kan tjene en formue på kort sikt, men med regnestykket du presenterer er marginen over 10% på prosjektet. Det er bra, men burde kanskje ikke være så mye mindre mtp risikoen i et slikt prosjekt. Man må også huske på at på et loft med 30 m2 p-rom kan ha mye større gulvflate. Selv om det ikke er målbart areal vil det gi en høyere kvadratmeterpris. Oppussing på 1,5 mill for 30 m2 er mye ja, men verdien i det nye arealet er over 2 mill.

Prosjektet behøver ikke bli så ubehagelig. Man gjør ferdig alle arbeider på loftet før man tar hull i etasjeskilleren. Så jeg tror det skal gå an å bo i leiligheten gjennom hele prosjektet.

Omfanget av prosjekteringen kommer an bygget du bor i, men jeg er usikker på hvor lite man kan slippe unna med.

Jeg tror at gjennomsnittstallene for oppussing på 50k pr m2 inkluderer kostnadene til prosjektering. Som flere andre er inne på her vil brannprosjektering kunne utløse noen tiltak for de andre beboerne. Ettersom det ikke er snakk om nye boenheter slipper man å installere sprinkleranlegg i hele blokka, men det kan utløse krav om sammenkoblet brannvarslingssytem. Dette er tilfellet der jeg bor. Slike ting vet nok de som har bygget ut i gården din tidligere.

En rammetillatelse varer i tre år. Hvis man ikke har satt i gang arbeider innen den tid må det søkes på nytt. Noen selger leiligheter med rammetillatelse for loft. For eksempel denne på Torshov: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=162196718
Du kan jo ringe megleren og spørre hva de antok av verdiøkning for rammetillatelsen. Hvis det kun er din leilighet som kan bygge ut arealet på loftet, og dette er tillatt i borettslaget er jo dette en verdi i seg selv i et evt. salg, selv uten rammetillatelse i boks.

I mitt borettslag jobber vi nå med å bestemme rammene for å tillate loftutbygging. Dette er ikke gjort hos oss tidligere, og derfor må vi utarbeide klare rammer og beskrivelser som må legges frem for generalforsamling. Når dette er gjort, og hvis det blir godkjent av GF er det opp til hver utbygger å søke rammetillatelse og igangsettingstillatelse før man setter i gang med bygging.