Ut fra det du skriver, tolker jeg det slik;

De to soverommene i kjelleren er ikke godkjent som soverom hos kommunen. Det betyr at det egentlig ikke er lov til å bruke dem som soverom etter loven. For at dette skal bli ok må dere søke kommunen. Det betyr også at huset må tilfredsstille en del krav (hvilke er vanskelig å si akkurat nå), når det gjelder sikkerhet og utforming. Det kan ha med rømningsvei og takhøyde å gjøre for eksempel.

Nå har megler vært ryddig og gjort jobben sin i prospektet, og opplyst om at rommene ikke er godkjent som hoveddel. Det betyr bla, som det sies over her, at rommene i kjelleren ikke lovlig kan benyttes som soverom. Det BØR og bety at boligen takseres noe lavere, fordi dere ved evt. fremtidig salg heller ikke kan markedsføre disse rommene som soverom, men kun "disponible rom", slik at husets faktisk bruksareal blir noe mindre enn om man medregner disse arealene som fullverdige på lik linje med resten av huset.
Videre må dere være oppmerksomme på at dere f.eks heller ikke kan leie ut arealene lovlig som f.eks hybel, så lenge det ikke er godkjent som hoveddel.

For å få det godkjent må det søkes kommunen om bruksendring, fra tilleggsdel ("disponibelt" som det er inntegnet på byggetegninger) til hoveddel, som det er tenkt benyttes som. Nå kan jeg ut i fra bildene si med en gang at det kommer til å koste dere en del om dere ønsker en slik godkjent bruksendring, siden det er typiske "kjellervinduer" i underetasjen (med mindre det er flere andre større vinduer der som ikke vises på bilder naturligvis). De dyreste punktene er vel nettopp kravene til rømningsvei, som innebærer at dere må ha en god størrelse på vinduene, og at de ikke kan være høyere opp på veggen enn visse krav, og krav til takhøyde. Om takhøyden ikke er opp mot 2,1-2,2 m iallfall (kravene er akkurat lempet, så husker ikke eksakte tall - sjekk dibk.no for mer info), så kan det bli dyrt om dere må pigge dere nedover for å oppnå godkjent takhøyde.

Så, oppsummerende; Føler dere at taksten/prissettingen på huset har tatt høyde for den manglende godkjenningen, og dere ikke plages av å bruke arealene "ulovlig", eller evt tenker å leie ut, så er det uten betydning. Dere KAN være uheldige og oppleve naboer eller andre kranglefanter som "sladrer" til kommunen, slik at kommunen tvinges til å igangsette en ulovlighetsoppfølgning ovenfor dere som ny eier, men risikoen for det er nok særdeles liten. Det finnes MANGE hus der endringer er gjort slik, uten at bruksendring er søkt kommunen.

Lykke til!

Miie Monday, June 20, 2016

Nå har megler vært ryddig og gjort jobben sin i prospektet, og opplyst om at rommene ikke er godkjent som hoveddel. Det betyr bla, som det sies over her, at rommene i kjelleren ikke lovlig kan benyttes som soverom. Det BØR og bety at boligen takseres noe lavere, fordi dere ved evt. fremtidig salg heller ikke kan markedsføre disse rommene som soverom, men kun "disponible rom", slik at husets faktisk bruksareal blir noe mindre enn om man medregner disse arealene som fullverdige på lik linje med resten av huset.
Videre må dere være oppmerksomme på at dere f.eks heller ikke kan leie ut arealene lovlig som f.eks hybel, så lenge det ikke er godkjent som hoveddel.

For å få det godkjent må det søkes kommunen om bruksendring, fra tilleggsdel ("disponibelt" som det er inntegnet på byggetegninger) til hoveddel, som det er tenkt benyttes som. Nå kan jeg ut i fra bildene si med en gang at det kommer til å koste dere en del om dere ønsker en slik godkjent bruksendring, siden det er typiske "kjellervinduer" i underetasjen (med mindre det er flere andre større vinduer der som ikke vises på bilder naturligvis). De dyreste punktene er vel nettopp kravene til rømningsvei, som innebærer at dere må ha en god størrelse på vinduene, og at de ikke kan være høyere opp på veggen enn visse krav, og krav til takhøyde. Om takhøyden ikke er opp mot 2,1-2,2 m iallfall (kravene er akkurat lempet, så husker ikke eksakte tall - sjekk dibk.no for mer info), så kan det bli dyrt om dere må pigge dere nedover for å oppnå godkjent takhøyde.

Så, oppsummerende; Føler dere at taksten/prissettingen på huset har tatt høyde for den manglende godkjenningen, og dere ikke plages av å bruke arealene "ulovlig", eller evt tenker å leie ut, så er det uten betydning. Dere KAN være uheldige og oppleve naboer eller andre kranglefanter som "sladrer" til kommunen, slik at kommunen tvinges til å igangsette en ulovlighetsoppfølgning ovenfor dere som ny eier, men risikoen for det er nok særdeles liten. Det finnes MANGE hus der endringer er gjort slik, uten at bruksendring er søkt kommunen.

Lykke til!

Hei

Setter pris på veldig godt svar og utfyllende informasjon. Det gjelder dere begge som har svart, men ville bare svare deg da du tok opp noen punkter.

Per dags dato er det bare meg og samboer og det er 5 soverom i huset. Jeg planlegger også å bruke det ene soverommet som kjeller/kino rom. Noe det også blir i dag.

Dog et lite poeng. Her er finn annonsen
http://m.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=77643744

Utifra det vi har sett på privat visning og som du ser på bildene, så syntes jeg ikke rommene på soverommene er små? Nå er jo jeg ikke helt kjent med gjeldene krav.

Bilde nr 18 og 20 i finn annonsen viser soverommene nede, samt bilde nr 1 viser vinduene sett utenifra.

Når det gjelder prisantydning så er det vanskelig å si. Er et område der det ikke er veldig mange boliger, men det er nært samboer sin familie. Så kan godt hende den blir liggende. Kan jo bruke det som et argument for å prøve å få lavere pris. Og så bruke de pengene på å få det godkjent. For meg er det ihvertfall viktig for videre salg. Liker også å ha ting på stell, men de nærmeste 4-5 årene ville uansett ikke de rommene blitt brukt som soverom.

Jeg hadde ikke vært så redd for dette. Egentlig er ikke prisen så ille, tenk mer på hvilken verdi det har for dere - hva må dere betale for å bo andre steder? Og er planen å bli boende i flere år? Dersom dere ser for dere å bo der i 5-6 år eller lenger er dette ting som kan ordne underveis, uten så stor kostnad. Det er blitt mye enklere å søke om dette også.

Krika9 Monday, June 20, 2016

Jeg hadde ikke vært så redd for dette. Egentlig er ikke prisen så ille, tenk mer på hvilken verdi det har for dere - hva må dere betale for å bo andre steder? Og er planen å bli boende i flere år? Dersom dere ser for dere å bo der i 5-6 år eller lenger er dette ting som kan ordne underveis, uten så stor kostnad. Det er blitt mye enklere å søke om dette også.

Sant nok. Det er nok perfeksjonisten i meg som liker å gjøre god reserach og ha alt på stell.

Som sagt samboer har stor tilknytning til plassen. Jeg ser mer ett hus som hadde kostet over det dobbelte om jeg hadde nærmet meg Trondheim sentrum.

Noen flere tips jeg bør se på. Nevnte jo det med brukstillatelse og punktene på takstrapporten, men alt virket egentlig greit.

Miie Monday, June 20, 2016

Lykke til!

En liten korreksjon, jeg mente at vinduene syntes ikke små på soverommene. Du skrev bare at det kom til å bli mye jobb, og de bildene jeg postet i første innlegg viste ikke soveroms vinduene tror jeg.

Ser du finn annonsen og soverommene ser du hva jeg mener.

Du kan ta en prat med teknisk etat i kommunen og spørre om dette vanligvis er et problem eller om det normalt går bra å få en slik godkjenning. Jeg gjorde slik med et tilfelle der et tilbygg ikke var likt med tegningene og det var tvil om det var godkjent. Egentlig skjønner jeg ikke at selger ikke gjør hjemmeleksen på forhånd og reduserer usikkerheten.

Takstmannen kan taksere "disponible rom" som P-rom utfra bruken av rommene på befaringsdagen. Det skal i så fall angis i rapporten hvordan rommene er vurdert. Ut fra bildene kan vurdering som P-rom fint gjøres.

Enkelte kommuner ser lett på saker der folk ønsker å rydde opp i uklarheter og gamle synder, mens andre kommuner går blytungt inn og krever full prosjektering etter TEK10, samtidig som de truer med tvangsmulkt og slikt når de blir klar over at alt ikke er ihht PBL.

Dersom laber interesse for eiendommen kan kanskje et bud med forbehold om ferdigattest for underetasjen være en farbar vei? Evt dersom selger ikke ønsker den jobben så kommer et prisavslag tilsvarende den faktiske kostnaden?

Tenker også at en beregning av hva festeavgiften blir etter 2024 er interessant. Den er svært hyggelig nå, men etter en masse saker i rettsvesenet og menneskerettighetsdomstolen så er det vel endelig avklart hva som gjelder for fremtidige avgiftsjusteringer. Skyter denne i været kan vel innløsning være aktuelt.

Center Takst & Prosjekt AS Monday, June 20, 2016

Takstmannen kan taksere "disponible rom" som P-rom utfra bruken av rommene på befaringsdagen. Det skal i så fall angis i rapporten hvordan rommene er vurdert. Ut fra bildene kan vurdering som P-rom fint gjøres.

Enkelte kommuner ser lett på saker der folk ønsker å rydde opp i uklarheter og gamle synder, mens andre kommuner går blytungt inn og krever full prosjektering etter TEK10, samtidig som de truer med tvangsmulkt og slikt når de blir klar over at alt ikke er ihht PBL.

Dersom laber interesse for eiendommen kan kanskje et bud med forbehold om ferdigattest for underetasjen være en farbar vei? Evt dersom selger ikke ønsker den jobben så kommer et prisavslag tilsvarende den faktiske kostnaden?

Tenker også at en beregning av hva festeavgiften blir etter 2024 er interessant. Den er svært hyggelig nå, men etter en masse saker i rettsvesenet og menneskerettighetsdomstolen så er det vel endelig avklart hva som gjelder for fremtidige avgiftsjusteringer. Skyter denne i været kan vel innløsning være aktuelt.

Takk for tilbakemelding. Slike tips er gull verdt for oss som ikke har så god peil på dette. Dette med forbehold er også veldig smart.

På sikt vil vi gjerne kjøpe tomten. Og som du sier vi aner jo ikke hva festeavgiften er etter 2024. Vi får ikke gjort det med det første. Da badet skal ta først. Men innen 2020 er rimelig. Kan sikkert også refinansiere for å kjøpe tomten.

Igjen setter pris på svarene og tipsene. Er gull verdt

Ser i annonsen på Finn at det ikke er kjeller, men sokkel, og normale vinduer på soverommene, som du skriver. Så da er det gode odds for at vinduene er ok iht krav om rømningsvei osv. Er det oppgitt noe om takhøyde i sokkeletasjen i taksten? Noen takstmenn måler, andre ikke. Det er, som nevnt, et krav som kan gjøre det dyrt å få ting godkjent.

Forøvrig veldig lurt å gjøre god research - mange gode råd over her - om huset ligger i et område der ting kan være litt mer tungsolgt kan du absolutt bruke det som et forhandlingsargument at det vil tilkomme en del kostnader for å få sokkeletasjen godkjent for den aktuelle bruk.

Før 1.1.16 var kravene nesten håpløse - da måtte man oppfylle alle kravene i TEK10, også for eldre hus, for å få godkjent bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Det medførte enorme kostnader for mange eldre boliger, om man ville ha det godkjent, og i mange tilfeller lot det seg heller ikke gjøre. Men etter 1. januar i år trådde en regelendring i kraft, som har myknet opp kravene betraktelig for boliger som er bygget før 2011. Du kan lese litt om hovedtrekkene her: https://www.dibk.no/no/Om_oss/Arkiv/Nyhetsarkiv/nye-byggeregler-for-bruksendring-i-eldre-boliger---sporsmal-og-svar/
En fin fordel er at man nå kan søke selv. Du trenger ikke lenger en ansvarlig søker, som fordyrer søkeprosessen. Samtidig er det greit å ha en byggkyndig på befaring, slik at du er sikker på at kravene faktisk er oppfylt. Det er du som søker som er ansvarlig for at tingene er iht regelverk når du søker. Kommunen kommer ikke hjem til dere å sjekker. Om det ikke er noen spesielle omstendigheter behandles søknaden som en 3-ukers-sak, dvs at du får svar innen tre uker, eller du kan anse søknaden som godkjent om kommunen ikke gir lyd fra seg innen de samme tre ukene (igjen med noen forbehold naturligvis, om at du har sendt inn alle relevante dokumenter osv).

Forøvrig synes jeg det er et godt poeng å sjekke litt rundt festeavgiften. Dette virker å være i et strøk der boligpriser er relativt beskjedne, så det er ikke sannsynlig at festeavgiften har grunnlag for å bli latterlig høy, men uansett greit å undersøke litt.

Når det gjelder de tre punktene i taksten så er jo ny bereder en veldig beskjeden kostnad. Drenering kan imidlertid koste 2-300 000 (er jo ikke bare selve dreneringsjobben som koster, men og at alt rundt huset skal tilbakesettes etter graving), men du kan jo og slippe langt rimeligere fra det. Det viktigste er at dere sørger for en solid buffer til dette.
Nye vinduer antar jeg har gitt utslag på energiklasse på huset? Uansett et pluss. Hva er stå på taket? Uansett om det ikke er lekkasjer nå, så bør dere sette av en god buffer også til nytt tak, om det er fra byggeår, da det også kan nærme seg tiden for bytting der. Samtidig kan både drenering og tak holde seg utmerket i 20 år til, så det finnes ingen fasit der.