8 735    15    0  

Spørsmål angående ferdighus - hjelp en nybegynner!

 17     0
Hei!

Jeg er helt ny både på nettsiden og generelt i boligmarkedet. Er ei kvinne på snart 20 år som leier en liten leilighet i Oslo sammen med samboer.

Vi stortrives i leiligheten, men jeg har i omtrent 7 år hatt en drøm om å bygge et eget hus. Når jeg for kort stund siden oppdaget konseptet ferdighus, ble jeg helt forelsket! Samtidig er jeg ikke blind for virkeligheten: Ting er selvfølgelig ikke så enkelt som det virker som.

Derfor lurer jeg på om dere snille medmennesker vil hjelpe meg med litt informasjon. Svare meg på disse spørsmålene jeg dør av nysgjerrighet for å få svar på! Det ville jeg satt ekstremt mye pris på.

Her kommer spørsmålene mine:
- Har noen erfaringer/forslag til fordeler og ulemper med et ferdighus?
- I forhold til boliglån, hvordan blir det med tanke på tomt og bolighus?
- Hvordan anbefaler dere å fordele betalingen på tomt og bolighus?
- Kan det gå at vi ber firmaet bare bygget utsiden til en mindre pris, mens vi selv ordner interiør og møbler?
- Om ferdighuset på starten er på 2 000 000, hvor mye kan jeg regne med at det vil bli på slutten når huset er ferdigbygd?
- Hva er BRA og BYA, og hva er forskjellen?
- Om vi kjøper tomt, hva slags godkjenninger må vi ha/få for å kunne bygge bolig, og eventuelt fra hvem?
- Om vi ønsker å gå for et mest mulig miljøvennlig hus, er det noen steder en kan søke om støtte til kostnader etc?
- Er det en fordel å bygge på en liten utleie del, for å hjelpe med kostnadene over lengre sikt?

Kanskje disse virker som dumme spørsmål for noen. Som sagt er jeg helt fersk, men vil mer enn gjerne få kunnskap om mest mulig innenfor boligmarkedet.

Setter virkelig pris på svar! Tusen takk på forhånd.

Mvh
Ingrid

   #1
 705     Vestlandet     0
Jeg er ganske fersk selv så har ikke så mye peiling jeg heller. Men har fått lest meg opp litt etter hvert. Jeg har også drømt om å bygge hus siden jeg var liten. Nå har vi endelig kjøpt drømmetomten, men må spare opp mer egenkapital før vi kan begynne å bygge.

Ikke helt sikker på hva du lurer på angående lån. Vanlig regel er at man får 3 x samlet årsinntekt i lån. Av og til kan de strekke seg til 4. I tillegg må man som oftest ha 15% i egenkapital, men det er en fordel om man har enda mer. Alternativt kan man ha sikkerhet i foreldrenes hus. Men da må jo de selvsagt være enige i det. Ikke alle som har lyst å risikere å miste huset dersom dere ikke skulle klare å betale for dere. I alle banker finnes det billigere lån til unge. Ofte har kommunen også billig startlån, og ellers kan man søke om lån hos husbanken. De har diverse krav til boligen du må være obs på. Huset kan heller ikke være større enn 150BRA, evt 200 med utleie.

De fleste husleverandørene leverer malingsklare hus. Det vil si at det utvendige er ferdig, men innvendig gjenstår mye. Sparkling, maling, fliser, parkett, baderomsinnredning osv kommer utenom. Ofte er kjøkken inkludert, men gjerne små og dyre. Da kan man trekke ut kjøkkenet fra prisen og heller kjøpe billig kjøkken hos ikea f.eks. Man kan selvsagt også kjøpe nøkkelferdige hus, dvs klar til innflytting, men har dere muligheten til å gjøre en del selv, er det mye å spare der. Alle husleverandørene har ulike leveransebeskrivelser så viktig å sette seg inn i hva som er inkludert og ikke. F.eks pipe, elektriker, rørlegger osv.
Det som ikke pleier å være inkludert er tomtearbeid (sprenging, graving, planering), grunnmur, tilkoblingsavgifter til kommunen, byggestrøm osv. Her må det beregnes en del hundretusen ekstra.

For å bygge, må dere søke om tillatelse fra kommunen.
BYA er enkelt sagt bebygd areal på tomten, altså "fotavtrykket" eller grunnflaten til huset. Veranda og overbygg teller også med. BRA er derimot bruksarealet til huset. Altså summen av arealet i en bolig som ligger innenfor ytterveggene. Tomtene er som regel regulert med %BRA eller %BYA. Viktig å få meg seg når dere ser etter tomt da det blir stor forskjell å kunne bygge med f.eks 40%BRA og 40%BYA. Parkering pleier også å regnes med.

Vi har tenkt å bygge med utleiedel og så ta den i bruk når vi har bruk for mer plass. Utleiedel kan lett lønne seg dersom dere bor et sted med bra marked. Banken kan også være villig til å gi litt høyere lån dersom dere har en ekstra inntektskilde. Inntekten er skattefri! Men det koster selvsagt også mer å bygge en utleiedel. Regn gjerne med 100 000 ekstra for det. Finnes strenge krav til lys, lydisolering, brannskille, balansert ventilasjon, parkering mm. Leiligheten skal også ha tilgang til minst 3kvm innvendig bod og 5 kvm utvendig bod. Regjeringen snakker nå om å endre på disse strenge kravene så da kan det jo bli litt billigere å bygge. Men kravene til helse og sikkerhet vil selvfølgelig bestå.

Angående miljøvennlig vet jeg at enkelte kommuner støtter personer som vil bygge med vannbåren varme. Du burde sjekke ut om deres kommune har liknende støttetiltak. Vår har dessverre ikke (men så bor vi i en fattig kommune)

Håper dette hjalp litt.  :)

   #2
 25     0
Hei Wimboo Smile

Vi har samlet svar til deg:

- Har du noen erfaringer/forslag til fordeler og ulemper med et ferdighus?
Det at boligen allerede er prosjektert og har gode utprøvde løsninger er en stor fordel.
Pris både mtp. at løsningene er testet før og en slipper prosjekteringskosten, at det går fortere å bygge og at det er mindre risiko for feil.
Det er også utrolig mye å spare på at byggetiden går ned. Ved en rente på over 7% som er vanlig med byggelån kan et lån på 5 mill tilsvare 20 000 kr per mnd på slutten av byggeperioden. Hvis en i tillegg da leier ett annet sted og planlegger å ha leilighet i huset er det enda mer å spare.
Som leverandør av ferdighus har vi ikke noe negativt å si om dette Smile


- I forhold til boliglån, hvordan blir det med tanke på tomt og bolighus?
Det kommer an på om du kjøper alt av samme utbygger eller separat. Ofte kan en få boliglån på tomten, men må ha byggelån på huset frem til ferdigstillelse. Deretter endres alt til et samlet boliglån.

- Hvordan anbefaler dere å fordele betalingen på tomt og bolighus?
Bustadoppføringsloven sier at det skal betales etter fremdrift. Ved kjøp av prosjektert (hus og tomt samtidig) betales det for eksempel rundt 10 % først og deretter resten ved overtakelse.

- Kan det gå at vi ber firmaet bare bygget utsiden til en mindre pris, mens vi selv ordner interiør og møbler?
Noen ganger er dette ok, men da må en kunne stille ansvarsrett på de ansvarsbelagte fagområdene for eksempel rørlegger/våtrom osv.
Derfor er dette mest vanlig kun på parkett, kjøkken og lignende som ikke krever en ansvarsrett.

-Om ferdighuset på starten er på 2 000 000, hvor mye kan jeg regne med at det vil bli på slutten når huset er ferdigbygd?
Det er vanskelig å gi konkret svar på, men når hus osv. er valgt kan dette sees ut fra  leveransebeskrivelsen. I følge loven skal det komme klart frem der hva som ikke er inkludert.

- Hva er BRA og BYA, og hva er forskjellen?

BRA= Bruksarealet innvendig.
BYA= Bebygd areal i forhold til størrelsen på tomten

- Om vi kjøper tomt, hva slags godkjenninger må vi ha/få for å kunne bygge bolig, og eventuelt fra hvem?

En må ha en ansvarlig søker mot kommunen, samt ansvarlige firma på prosjektering: bygningsutforming, byggteknikk, tømrerarbeid, radon og våtrom, ventilasjon, plassering, mur og betongarbeider, vann og avløp innvendig og utvendig

Utførende:
Plassering, utvendig tømrerarbeid, innvendig tømrerarbeid, ventilasjon, mur og betongarbeider, våtrom, gravearbeider, vann og avløp innvendig og utvendig


- Om vi ønsker å gå for et mest mulig miljøvennlig hus, er det noen steder en kan søke om støtte til kostnader etc?

www.enova.no

- Er det en fordel å bygge på en liten utleie del, for å hjelpe med kostnadene over lengre sikt?
JA, dette er som oftest skattefritt og meget gunstig.

Håper dette var til hjelp! Har du flere spørsmål er det bare å ta kontakt for en uforpliktende boligprat!

Lykke til med jakten på boligdrømmen Smile
- Birgitte
Signatur
   #3
 651     0
Fordeler med å velge ferdighus er at du kan gå inn i et byggeprosjekt glad og fornøyd, ikke vite om alt det et byggeprosjekt krever, og komme ut av det uten å ha gjort så mye annet enn å bekymre deg for hvor dette skal ende, og om lommeboka tåler påkjenningen de neste 20 år..  ;)
Ulempen er at du tror mye, men kjenner ikke til alle fallgruvene som kommer som perler på en snor, og man blir godt kjent med begrepet "kompromisse" og "svelge kameler" !
(Mine subjektive meninger, og kanskje litt flåsete ment, men det fins nok en liten sannhet i det å!  Wink)
- Bygger ferdighus nå, trodde det var en lettvint måte å bygge hus på, men om jeg skal bygge igjen skal jeg gjøre "alt" selv, og er sikker på at jeg får det langt billigere/mye bedre/stiligere sammenlignet med det jeg får nå. Men lettvint på den måten at jeg nå ikke rører en finger annet enn å Google etter interiør-stæsj,, titter på lamper og lurer på hvor mye maleren skal ta ekstra for brekkfargen i malingen som jeg allerede har betalt for!

- Men de aller, aller fleste som bygger ferdighus som leveres ferdige til å flytte rett inn i er nok veldig fornøyde, kanskje noen KR mindre i pungen enn det de regnet med, men med drømmehuset å bo i. Jeg regnet ca dobbel pris av katalogpris for ferdig hus, ergo her 2 mill blir fort 3,5- 4 mill med garasje og noen ekstra spotter ;)
   #4
 336     Northwest     0
Jeg er hittil veldig fornøyd med byggingen av ferdighus, alle løsninger virker gjennomtenkte så vi slipper synlige dragere og kasser for ventilasjonsrør.

Det er også et pluss at vi fikk taket tett uten en dråpe nedbør, flaks med skogbrannfare midtvinters.
   #5
 117     0
Kan nok doble prisen i forhold til listeprisen for at det skal være nøkkelferdig
(hvis du skal sette bort alt). Kan nok regne med at tomteprisen kommer i tillegg.

Kan godt hende det er en stor forskjell på de forskjellige husleverandørene på
hva som er inkl. i prisen. Det vet jeg ikke nok om...

Hvis man ikke ønsker de enkleste/rimeligste løsningene (som ofte er inkl.)
så blir det fort en del dyrere enn man tror. Veldig greit å se godt igjennom
hva som er inkl. i prisen.

Greit å velge en lokal leverandør som har tid til å følge opp prosjektet,
det blir masse spørsmål underveis:)
  (trådstarter)
   #6
 17     0

Jeg er ganske fersk selv så har ikke så mye peiling jeg heller. Men har fått lest meg opp litt etter hvert. Jeg har også drømt om å bygge hus siden jeg var liten. Nå har vi endelig kjøpt drømmetomten, men må spare opp mer egenkapital før vi kan begynne å bygge.

Ikke helt sikker på hva du lurer på angående lån. Vanlig regel er at man får 3 x samlet årsinntekt i lån. Av og til kan de strekke seg til 4. I tillegg må man som oftest ha 15% i egenkapital, men det er en fordel om man har enda mer. Alternativt kan man ha sikkerhet i foreldrenes hus. Men da må jo de selvsagt være enige i det. Ikke alle som har lyst å risikere å miste huset dersom dere ikke skulle klare å betale for dere. I alle banker finnes det billigere lån til unge. Ofte har kommunen også billig startlån, og ellers kan man søke om lån hos husbanken. De har diverse krav til boligen du må være obs på. Huset kan heller ikke være større enn 150BRA, evt 200 med utleie.

De fleste husleverandørene leverer malingsklare hus. Det vil si at det utvendige er ferdig, men innvendig gjenstår mye. Sparkling, maling, fliser, parkett, baderomsinnredning osv kommer utenom. Ofte er kjøkken inkludert, men gjerne små og dyre. Da kan man trekke ut kjøkkenet fra prisen og heller kjøpe billig kjøkken hos ikea f.eks. Man kan selvsagt også kjøpe nøkkelferdige hus, dvs klar til innflytting, men har dere muligheten til å gjøre en del selv, er det mye å spare der. Alle husleverandørene har ulike leveransebeskrivelser så viktig å sette seg inn i hva som er inkludert og ikke. F.eks pipe, elektriker, rørlegger osv.
Det som ikke pleier å være inkludert er tomtearbeid (sprenging, graving, planering), grunnmur, tilkoblingsavgifter til kommunen, byggestrøm osv. Her må det beregnes en del hundretusen ekstra.

For å bygge, må dere søke om tillatelse fra kommunen.
BYA er enkelt sagt bebygd areal på tomten, altså "fotavtrykket" eller grunnflaten til huset. Veranda og overbygg teller også med. BRA er derimot bruksarealet til huset. Altså summen av arealet i en bolig som ligger innenfor ytterveggene. Tomtene er som regel regulert med %BRA eller %BYA. Viktig å få meg seg når dere ser etter tomt da det blir stor forskjell å kunne bygge med f.eks 40%BRA og 40%BYA. Parkering pleier også å regnes med.

Vi har tenkt å bygge med utleiedel og så ta den i bruk når vi har bruk for mer plass. Utleiedel kan lett lønne seg dersom dere bor et sted med bra marked. Banken kan også være villig til å gi litt høyere lån dersom dere har en ekstra inntektskilde. Inntekten er skattefri! Men det koster selvsagt også mer å bygge en utleiedel. Regn gjerne med 100 000 ekstra for det. Finnes strenge krav til lys, lydisolering, brannskille, balansert ventilasjon, parkering mm. Leiligheten skal også ha tilgang til minst 3kvm innvendig bod og 5 kvm utvendig bod. Regjeringen snakker nå om å endre på disse strenge kravene så da kan det jo bli litt billigere å bygge. Men kravene til helse og sikkerhet vil selvfølgelig bestå.

Angående miljøvennlig vet jeg at enkelte kommuner støtter personer som vil bygge med vannbåren varme. Du burde sjekke ut om deres kommune har liknende støttetiltak. Vår har dessverre ikke (men så bor vi i en fattig kommune)

Håper dette hjalp litt.  :)


Tusen hjertelig takk for et godt utfyllende svar, virkelig!

Det høres som en rimelig god ide å kjøpe tomt først om en finner en tomt en liker. Har dere opplevd noen dårlige sider med det så langt om jeg kan spørre?

Det jeg mente med lån er om man tar opp to lån, et til tomten og et til ferdighus (det blir på en måte dobbelt så mye renter). Eller om man tar opp et stort lån, og hvordan man eventuelt fordeler det lånet i forhold til tomt og bolig!

Igjen, hjertelig takk for et utrolig godt svar!
Masse lykke til med sparing, tomt og hus Smile
  (trådstarter)
   #7
 17     0

Hei Wimboo Smile

Vi har samlet svar til deg:

- Har du noen erfaringer/forslag til fordeler og ulemper med et ferdighus?
Det at boligen allerede er prosjektert og har gode utprøvde løsninger er en stor fordel.
Pris både mtp. at løsningene er testet før og en slipper prosjekteringskosten, at det går fortere å bygge og at det er mindre risiko for feil.
Det er også utrolig mye å spare på at byggetiden går ned. Ved en rente på over 7% som er vanlig med byggelån kan et lån på 5 mill tilsvare 20 000 kr per mnd på slutten av byggeperioden. Hvis en i tillegg da leier ett annet sted og planlegger å ha leilighet i huset er det enda mer å spare.
Som leverandør av ferdighus har vi ikke noe negativt å si om dette Smile


- I forhold til boliglån, hvordan blir det med tanke på tomt og bolighus?
Det kommer an på om du kjøper alt av samme utbygger eller separat. Ofte kan en få boliglån på tomten, men må ha byggelån på huset frem til ferdigstillelse. Deretter endres alt til et samlet boliglån.

- Hvordan anbefaler dere å fordele betalingen på tomt og bolighus?
Bustadoppføringsloven sier at det skal betales etter fremdrift. Ved kjøp av prosjektert (hus og tomt samtidig) betales det for eksempel rundt 10 % først og deretter resten ved overtakelse.

- Kan det gå at vi ber firmaet bare bygget utsiden til en mindre pris, mens vi selv ordner interiør og møbler?
Noen ganger er dette ok, men da må en kunne stille ansvarsrett på de ansvarsbelagte fagområdene for eksempel rørlegger/våtrom osv.
Derfor er dette mest vanlig kun på parkett, kjøkken og lignende som ikke krever en ansvarsrett.

-Om ferdighuset på starten er på 2 000 000, hvor mye kan jeg regne med at det vil bli på slutten når huset er ferdigbygd?
Det er vanskelig å gi konkret svar på, men når hus osv. er valgt kan dette sees ut fra  leveransebeskrivelsen. I følge loven skal det komme klart frem der hva som ikke er inkludert.

- Hva er BRA og BYA, og hva er forskjellen?

BRA= Bruksarealet innvendig.
BYA= Bebygd areal i forhold til størrelsen på tomten

- Om vi kjøper tomt, hva slags godkjenninger må vi ha/få for å kunne bygge bolig, og eventuelt fra hvem?

En må ha en ansvarlig søker mot kommunen, samt ansvarlige firma på prosjektering: bygningsutforming, byggteknikk, tømrerarbeid, radon og våtrom, ventilasjon, plassering, mur og betongarbeider, vann og avløp innvendig og utvendig

Utførende:
Plassering, utvendig tømrerarbeid, innvendig tømrerarbeid, ventilasjon, mur og betongarbeider, våtrom, gravearbeider, vann og avløp innvendig og utvendig


- Om vi ønsker å gå for et mest mulig miljøvennlig hus, er det noen steder en kan søke om støtte til kostnader etc?

www.enova.no

- Er det en fordel å bygge på en liten utleie del, for å hjelpe med kostnadene over lengre sikt?
JA, dette er som oftest skattefritt og meget gunstig.

Håper dette var til hjelp! Har du flere spørsmål er det bare å ta kontakt for en uforpliktende boligprat!

Lykke til med jakten på boligdrømmen Smile
- Birgitte


Tusen takk for et profesjonelt og ordentlig svar, veldig hyggelig av deg/dere ,å sette av tid til å svare på nybegynners spørsmål!

Med tanke på at vi er førstegangskjøpere, er det også en fordel for oss å kjøpe ferdighus?
Jeg føler det er en fordel når vi kan skreddersy den mer etter våre ønsker og behov, og sannsynligheten for at vi bor i den lenger er større enn om vi skulle kjøpt et allerede bygd hus med alt av interiør og slikt.

Nå er ikke jeg ekspert på leveransebeskrivelse og kontrakter. Om leverandøren av ferdighus Trenger varer eller lignende som øker prisen i forhold til prisen vi avtalte, må vel det avtales og eventuelt godkjennes med oss først? Eller hvordan er lover og regler i forhold til det?
Foreløbig lever vi begge på lærlinglønn, og har ikke all mulighet til at prisene stiger til himmels under byggingen.

Disse godkjenningene og slikt. Er det vi som personer som må ordne alle, eller er det noen søknader som leverandøren av ferdighus ordner for oss, eller i det minste hjelper oss med?

Om boligen vi ønsker har energimerket C, hvor mye ekstra i kostnader (omtrent) vil det bli om vi ønsker B?

Tusen hjertelig takk for svar på forhånd!
Var innom nettsiden deres, og fant mange potensielle ferdighus der Smile


  (trådstarter)
   #8
 17     0

Fordeler med å velge ferdighus er at du kan gå inn i et byggeprosjekt glad og fornøyd, ikke vite om alt det et byggeprosjekt krever, og komme ut av det uten å ha gjort så mye annet enn å bekymre deg for hvor dette skal ende, og om lommeboka tåler påkjenningen de neste 20 år..  ;)
Ulempen er at du tror mye, men kjenner ikke til alle fallgruvene som kommer som perler på en snor, og man blir godt kjent med begrepet "kompromisse" og "svelge kameler" !
(Mine subjektive meninger, og kanskje litt flåsete ment, men det fins nok en liten sannhet i det å!  Wink)
- Bygger ferdighus nå, trodde det var en lettvint måte å bygge hus på, men om jeg skal bygge igjen skal jeg gjøre "alt" selv, og er sikker på at jeg får det langt billigere/mye bedre/stiligere sammenlignet med det jeg får nå. Men lettvint på den måten at jeg nå ikke rører en finger annet enn å Google etter interiør-stæsj,, titter på lamper og lurer på hvor mye maleren skal ta ekstra for brekkfargen i malingen som jeg allerede har betalt for!

- Men de aller, aller fleste som bygger ferdighus som leveres ferdige til å flytte rett inn i er nok veldig fornøyde, kanskje noen KR mindre i pungen enn det de regnet med, men med drømmehuset å bo i. Jeg regnet ca dobbel pris av katalogpris for ferdig hus, ergo her 2 mill blir fort 3,5- 4 mill med garasje og noen ekstra spotter ;)


Tusen takk for et ærlig og oppriktig svar! Smile

Det er vel det jeg er redd for, at 'skjulte' og påkommende utgifter gjør vår økonomi svært vanskelig i flere år fremover.
  (trådstarter)
   #9
 17     0

Jeg er hittil veldig fornøyd med byggingen av ferdighus, alle løsninger virker gjennomtenkte så vi slipper synlige dragere og kasser for ventilasjonsrør.

Det er også et pluss at vi fikk taket tett uten en dråpe nedbør, flaks med skogbrannfare midtvinters.


Tusen takk for en personlig tilbakemelding Smile

Så utrolig bra at du er fornøyd. Hvordan er det med prisen?
Har den endret seg drastisk i forhold til katalogprisen?
Hva slags uventede utgifter har dere fått hittil om jeg kan spørre?

Takk for svar på forhånd Smile
  (trådstarter)
   #10
 17     0

Kan nok doble prisen i forhold til listeprisen for at det skal være nøkkelferdig
(hvis du skal sette bort alt). Kan nok regne med at tomteprisen kommer i tillegg.

Kan godt hende det er en stor forskjell på de forskjellige husleverandørene på
hva som er inkl. i prisen. Det vet jeg ikke nok om...

Hvis man ikke ønsker de enkleste/rimeligste løsningene (som ofte er inkl.)
så blir det fort en del dyrere enn man tror. Veldig greit å se godt igjennom
hva som er inkl. i prisen.

Greit å velge en lokal leverandør som har tid til å følge opp prosjektet,
det blir masse spørsmål underveis:)


Takk for et kort og enkelt svar Smile

Vi trenger ikke et nøkkelferdig hus som er flytteklart. Det viktigste er vel det utvendige, også kjenner vi mange dyktige personer som kan ordne andre ting som kjøkken, fliser og lignende Smile