Hmm.......masse jeg ikke har tenkt på ennå, som sagt VELDIG tidlig fase dette, har ikke tomt ennå og vi må nok kutte en del i forhold til å klare å holde huset under 3,5mill + tomt og tomt opparbeiding. Takker for alle innspill! Har noen idèer om hva som f.eks drar kostnaden veldig opp på et hus. Hvorfor klarer noen her inne å bygge et hus på over 200kvm til 2,5 mill. Regner med det er mye standard da, men vi har ikke tenkt noen overdådig standard - ikke mer enn til en verdi på en mill. Hva med en tråd på DYR vs BILLIG f.eks Dyr: store vindu Billig: små standard vindu
Hvor mye dyrere er det å ha skråtak på 4,3 meter i forhold til standardhøyde.
Så mange spørsmål......
Jo mer du kan gjøre selv, jo mer sparer du - arbeidskostnadene utgjør fort 50% av total-kostnadene ved å bygge et hus, og når du betaler 3-400 kr/t + moms så blir det fort penger av det.
Jeg har lagt ved en Excel-fil som er sånn noenlunde mitt utgangspunkt til budsjett, men det er tilpasset vårt prosjekt, og hvordan arbeidet er fordelt mellom de ulike aktørene som er hyret inn.
Deres bolig vil helt sikkert arte seg annerledes, men det hjelper deg kanskje litt på vei. Det er også hauger av valg å ta mht til om du skal hyre inn hovedentrepenør til å koordinere og ta ansvar for utførelsen av mesteparten av arbeidet (dyrere, men lettere for tiltakshaver (som er deg)), eller om du skal være byggherre og hyre inn sub-kontraktører, og kanskje koordinere arbdiet selv.
Og så er det spm om hvorvidt aktørene skal gjøre arbeidet på fastpris, regningsarbeid, eller på timer. Fordeler og ulemper med alle tre modeller.
Så fantastisk! Takk for super hjelp! Vi har forresten tenkt til å gjøre mye selv, jeg tenker å koordinere arbeidet (jobber som prosjektleder) og mannen min har utstyr nok til å bygge boligen selv og han (vi) har tenkt å gjøre mye av grunnarbeidet (flat tomt) med familiær hjelp, røropplegg selv (elektriker bror), maling, parkettlegging, sparkling, pusssing, sette opp kjøkken, listverk tror jeg han vil sette bort, haha.
Så fantastisk! Takk for super hjelp! Vi har forresten tenkt til å gjøre mye selv, jeg tenker å koordinere arbeidet (jobber som prosjektleder) og mannen min har utstyr nok til å bygge boligen selv og han (vi) har tenkt å gjøre mye av grunnarbeidet (flat tomt) med familiær hjelp, røropplegg selv (elektriker bror), maling, parkettlegging, sparkling, pusssing, sette opp kjøkken, listverk tror jeg han vil sette bort, haha.
Du er heldig som kjenner fagfolk og kan gjøre mye selv - her ligger det store besparelser.
Glemte å si at prosjekteringskosten du har estimert også er veldig lav - selv om dere har utarbeidet et gjennomarbeidet forslag (Sketchup), så trenger dere en arkitekt til å "rette" det opp (lover og regler mht til byggestandard må følges), og til å utarbeide plan-tegninger og utferdige søknad. Dette kan /fort/ koste 50.000. Så vil dere (som jeg nevnte) trenge en ingeniør (arkitekten har muligens denne kompetansen) til å dimensjonere (statikk), lage varmetapsramme og utarbeide 1:50 arbeidstegninger. Dette var veldig dyrt for oss, men så er boligen vår ganske kompleks.
Jeg ser det er ganske vanlig å betale 50.000-200.000 for et komplett sett tegninger, så jeg drar ikke disse tallene ut av løse luften.
Etter dette er materialspesifikasjonen en avgjørende faktor for kost. Utvendig har du fasademateriale, tak-materiale, gesimskasser, takrenner og nedløp, vinduer (alu, tre, PVC, åpningsteknologi, type glass, 2-lags eller 3-lags etc). Innvendig må du tenke gjennom hva slags kvalitet dere skal ha overalt, dvs finish/materiale for vegger, gulver, dører, vinduer, lister og gerikter osv. Etasjeskillere - skal dere ha hulldekke, leca-plank, I-bjelker etc.
For grunnmur/fundamenter, så er det en rekke teknologier og velge mellom, men skal dere gjøre det selv er vel Leca såleblokker det mest nærliggende.
I vårt prosjekt så utgjør tømrer- og murerarbeidene frem til legging av gulv ca halvparten av de totale byggekostnadene. Innvendig sanitær (opplegg) og vannbåren (energi-brønner, pumpe, akkumulator-tank, beredere og distribusjon) ca 10% av totalkost, det samme for elektro-installasjon. Graving, tilbakefyll og utvendig sanitær ser ut til å havne på mellom 5% og 10% av totalkost. Resten ligger da i prosjektering, kjøkken, bad, trapper (trapp er svinedyrt, tro du meg), pipe, ventilasjon osv osv.
Tekniske løsning er etter min mening veldig utslagsgivende - hvor komplekst skal f.eks huset gjøres mht til styring av lys, varme, ventilasjon etc? Personlig ville jeg aldri bygget et nytt hus idag uten å installere et gjennomtenkt styringssystem.
Her er et godt tips: Lag deg et Excel regneark med oversikt over alle rom med areal og veggmål - dette dokumentet kan du så bruke som mal for mange utregninger og spesifikasjoner. Jeg har lagt ved et lite forslag som du kanskje kan bruke som utgangspunkt.
Et annet godt tips (dersom du skal prosjektlede/koordinere selv) er å gjøre deg kjent med lovverket. Bustadsoppføringsloven er essensiel lesing: http://www.lovdata.no/all/nl-19970613-043.html
Når du skal velge aktører for de forskjellige områdene - ikke se deg blind på priser - det er /veldig/ viktig at du hyrer inn profesjonelle folk med god/lang erfaring og godt omdømme (sjekk referanser). Det er viktig at de tjener penger på jobben de skal gjøre for deg!!! Selv om dette strider mot dine interesser om å gjøre det så billig som mulig, så må du tenke på at folkene som er involvert er der for å gjøre business, ikke for å gjøre deg en tjeneste. Gjør du livet surt for dem, eller de ikke tjener penger på jobben fordi du gjør det vanskelig for dem, så kommer det ingenting godt ut av det.
ttm666; du er jo ei oppkomme av god og nyttig info! Takk skal du ha! Eg følger denne tråden, for nå er det på tide for oss også å få meir konkrete tal på kva huset vårt skal koste. Takk til dei som har bidratt så langt
Når du skal velge aktører for de forskjellige områdene - ikke se deg blind på priser - det er /veldig/ viktig at du hyrer inn profesjonelle folk med god/lang erfaring og godt omdømme (sjekk referanser). Det er viktig at de tjener penger på jobben de skal gjøre for deg!!! Selv om dette strider mot dine interesser om å gjøre det så billig som mulig, så må du tenke på at folkene som er involvert er der for å gjøre business, ikke for å gjøre deg en tjeneste. Gjør du livet surt for dem, eller de ikke tjener penger på jobben fordi du gjør det vanskelig for dem, så kommer det ingenting godt ut av det.
Eg er glad du seier dette, for dette har eg tenkt ein del på! Eg vil sjølvsagt gjerne ha mest mulig hus til minst mulig pris, men her er det ein del andre moment som ein også må ta hensyn til. For meg er det viktig at dette skal bli eit prosjekt som også entrepenøren er fornøgd med.
ttm666; du er jo ei oppkomme av god og nyttig info!
Husk bare at jeg er fullstendig amatør med 10 tommeltotter og null erfaring. Ikke ta noe av det jeg sier for god fisk.
Eg vil sjølvsagt gjerne ha mest mulig hus til minst mulig pris, men her er det ein del andre moment som ein også må ta hensyn til. For meg er det viktig at dette skal bli eit prosjekt som også entrepenøren er fornøgd med.
Dette er et knallforum, men det er mange "småkonger" som ser ut til å være mer interessert i å "lure" mest mulig jobb for minst mulig penger ut av fagfolk, og også "jukse" så mye de kan selv. Hus bygget på denne måten ville jeg holdt meg langt unna.
Også i byggebransjen gjelder stort sett regelen at du får det du betaler for, og at det aldri lønner seg på sikt å involvere seg med useriøse aktører og cowboyer. For min del ligger besparelsen i å prosjektere selv, og hyre mine egne kontraktører, men jeg har bare valgt seriøse aktører med lang fartstid og godt omdømme, folk som tenker langsiktig og er mer interessert i å ivareta sitt gode navn og rykte enn å gjøre raske penger i et hett marked. Jeg betaler sikkert ekstra for dette, men det er jeg da også mer enn villig til.
Personlig ville jeg holdt meg langt unna svære entrepenører - disse har systemer som er kalibrert til å flå folk uten peiling - absolutt alt koster skjorta, på alle endringer skriver de regninger med gaffel.
Dersom du velger en hovedentrepenør til å "ta alt" så legger de også stort sett på 10-20% for å ta ansvar for utførelsen og rundt 3-5% for koordinering av subkontraktører, så her ligger det store besparelser i å gjøre dette selv. Jeg har valgt følgende "områder" med egne kontraktører:
* Prosjekterende: Konsulent-firma med lang fartstid og flinke folk (dyre).
* Graver: enkeltmannsforetak - en kar med lang fartstid og godt rykte - setter ikke engang opp skilt med navnet sitt på eiendommen - får jobber via "jungeltelegrafen", altså anbefalinger. Han lar jeg gå på timer.
* Rørlegger - stort firma med et par ansatte jeg kjenner godt fra før. Fastpris.
* Tømrer: 15-manns foretak med flinke folk. Fastpris, disse tar også koordinasjonsansvar (på timer), tak-tekker og blikkenslager er sub-kontraktører av disse.
* Murer: Største lokale murerfirma med lang fartstid og veldig bra renommé. Ikke billige. Mest fastpris, noe på timer.
* Ventilasjon: Lokalt firma med lang fartstid som har vunnet etikk-pris for seriøsitet - veldig dyktige folk. Fastpris på aggregat, installasjon på timer.
* Elektrikker: 20 år gammelt lite foretak med folk jeg kjenner. Mest fastpris, noe på timer.
* Vinduer har jeg ordnet selv, men har fått tømrer til å være ansvarlig for montering (selvsagt mot påslag).
Vi kommer til å gjøre lite/ingenting selv - mest fordi jeg synes det er bedre å la de som kan det gjøre jobbene, så kan jeg heller tjene penger på det jeg kan best.
Jo mer du kan gjøre selv, jo mer sparer du - arbeidskostnadene utgjør fort 50% av total-kostnadene ved å bygge et hus, og når du betaler 3-400 kr/t + moms så blir det fort penger av det.
Jeg har lagt ved en Excel-fil som er sånn noenlunde mitt utgangspunkt til budsjett, men det er tilpasset vårt prosjekt, og hvordan arbeidet er fordelt mellom de ulike aktørene som er hyret inn.
Deres bolig vil helt sikkert arte seg annerledes, men det hjelper deg kanskje litt på vei. Det er også hauger av valg å ta mht til om du skal hyre inn hovedentrepenør til å koordinere og ta ansvar for utførelsen av mesteparten av arbeidet (dyrere, men lettere for tiltakshaver (som er deg)), eller om du skal være byggherre og hyre inn sub-kontraktører, og kanskje koordinere arbdiet selv.
Og så er det spm om hvorvidt aktørene skal gjøre arbeidet på fastpris, regningsarbeid, eller på timer. Fordeler og ulemper med alle tre modeller.
Prosjektet mitt/vårt kan du se mer om her: http://bogenvei.blogspot.com
Master - blanked.xls
Du er heldig som kjenner fagfolk og kan gjøre mye selv - her ligger det store besparelser.
Glemte å si at prosjekteringskosten du har estimert også er veldig lav - selv om dere har utarbeidet et gjennomarbeidet forslag (Sketchup), så trenger dere en arkitekt til å "rette" det opp (lover og regler mht til byggestandard må følges), og til å utarbeide plan-tegninger og utferdige søknad. Dette kan /fort/ koste 50.000. Så vil dere (som jeg nevnte) trenge en ingeniør (arkitekten har muligens denne kompetansen) til å dimensjonere (statikk), lage varmetapsramme og utarbeide 1:50 arbeidstegninger. Dette var veldig dyrt for oss, men så er boligen vår ganske kompleks.
Jeg ser det er ganske vanlig å betale 50.000-200.000 for et komplett sett tegninger, så jeg drar ikke disse tallene ut av løse luften.
Etter dette er materialspesifikasjonen en avgjørende faktor for kost. Utvendig har du fasademateriale, tak-materiale, gesimskasser, takrenner og nedløp, vinduer (alu, tre, PVC, åpningsteknologi, type glass, 2-lags eller 3-lags etc). Innvendig må du tenke gjennom hva slags kvalitet dere skal ha overalt, dvs finish/materiale for vegger, gulver, dører, vinduer, lister og gerikter osv. Etasjeskillere - skal dere ha hulldekke, leca-plank, I-bjelker etc.
For grunnmur/fundamenter, så er det en rekke teknologier og velge mellom, men skal dere gjøre det selv er vel Leca såleblokker det mest nærliggende.
Her er litt om vårt fasadevalg: http://bogenvei.blogspot.com/2009/04/fasade.html.
I vårt prosjekt så utgjør tømrer- og murerarbeidene frem til legging av gulv ca halvparten av de totale byggekostnadene. Innvendig sanitær (opplegg) og vannbåren (energi-brønner, pumpe, akkumulator-tank, beredere og distribusjon) ca 10% av totalkost, det samme for elektro-installasjon. Graving, tilbakefyll og utvendig sanitær ser ut til å havne på mellom 5% og 10% av totalkost. Resten ligger da i prosjektering, kjøkken, bad, trapper (trapp er svinedyrt, tro du meg), pipe, ventilasjon osv osv.
Tekniske løsning er etter min mening veldig utslagsgivende - hvor komplekst skal f.eks huset gjøres mht til styring av lys, varme, ventilasjon etc? Personlig ville jeg aldri bygget et nytt hus idag uten å installere et gjennomtenkt styringssystem.
Her er et godt tips: Lag deg et Excel regneark med oversikt over alle rom med areal og veggmål - dette dokumentet kan du så bruke som mal for mange utregninger og spesifikasjoner. Jeg har lagt ved et lite forslag som du kanskje kan bruke som utgangspunkt.
Et annet godt tips (dersom du skal prosjektlede/koordinere selv) er å gjøre deg kjent med lovverket. Bustadsoppføringsloven er essensiel lesing: http://www.lovdata.no/all/nl-19970613-043.html
Bruk Byggblankett 3426 som kontrakt med aktørene http://www.byggeriet.no/img/proff/blankett/3426.pdf - du kan se hvordan denne er utformet ihht Bustadsoppføringslova. Sørg for at du ikke tar Byggherreansvaret selv, men les gjennom loven her: http://www.lovdata.no/cgi-wift/ldles?doc=/sf/sf/sf-19950421-0377.html
Når du skal velge aktører for de forskjellige områdene - ikke se deg blind på priser - det er /veldig/ viktig at du hyrer inn profesjonelle folk med god/lang erfaring og godt omdømme (sjekk referanser). Det er viktig at de tjener penger på jobben de skal gjøre for deg!!! Selv om dette strider mot dine interesser om å gjøre det så billig som mulig, så må du tenke på at folkene som er involvert er der for å gjøre business, ikke for å gjøre deg en tjeneste. Gjør du livet surt for dem, eller de ikke tjener penger på jobben fordi du gjør det vanskelig for dem, så kommer det ingenting godt ut av det.
Romskjema - mal - blanked.xls
Eg er glad du seier dette, for dette har eg tenkt ein del på! Eg vil sjølvsagt gjerne ha mest mulig hus til minst mulig pris, men her er det ein del andre moment som ein også må ta hensyn til. For meg er det viktig at dette skal bli eit prosjekt som også entrepenøren er fornøgd med.
Husk bare at jeg er fullstendig amatør med 10 tommeltotter og null erfaring. Ikke ta noe av det jeg sier for god fisk.
Dette er et knallforum, men det er mange "småkonger" som ser ut til å være mer interessert i å "lure" mest mulig jobb for minst mulig penger ut av fagfolk, og også "jukse" så mye de kan selv. Hus bygget på denne måten ville jeg holdt meg langt unna.
Også i byggebransjen gjelder stort sett regelen at du får det du betaler for, og at det aldri lønner seg på sikt å involvere seg med useriøse aktører og cowboyer. For min del ligger besparelsen i å prosjektere selv, og hyre mine egne kontraktører, men jeg har bare valgt seriøse aktører med lang fartstid og godt omdømme, folk som tenker langsiktig og er mer interessert i å ivareta sitt gode navn og rykte enn å gjøre raske penger i et hett marked. Jeg betaler sikkert ekstra for dette, men det er jeg da også mer enn villig til.
Personlig ville jeg holdt meg langt unna svære entrepenører - disse har systemer som er kalibrert til å flå folk uten peiling - absolutt alt koster skjorta, på alle endringer skriver de regninger med gaffel.
Dersom du velger en hovedentrepenør til å "ta alt" så legger de også stort sett på 10-20% for å ta ansvar for utførelsen og rundt 3-5% for koordinering av subkontraktører, så her ligger det store besparelser i å gjøre dette selv. Jeg har valgt følgende "områder" med egne kontraktører:
* Prosjekterende: Konsulent-firma med lang fartstid og flinke folk (dyre).
* Graver: enkeltmannsforetak - en kar med lang fartstid og godt rykte - setter ikke engang opp skilt med navnet sitt på eiendommen - får jobber via "jungeltelegrafen", altså anbefalinger. Han lar jeg gå på timer.
* Rørlegger - stort firma med et par ansatte jeg kjenner godt fra før. Fastpris.
* Tømrer: 15-manns foretak med flinke folk. Fastpris, disse tar også koordinasjonsansvar (på timer), tak-tekker og blikkenslager er sub-kontraktører av disse.
* Murer: Største lokale murerfirma med lang fartstid og veldig bra renommé. Ikke billige. Mest fastpris, noe på timer.
* Ventilasjon: Lokalt firma med lang fartstid som har vunnet etikk-pris for seriøsitet - veldig dyktige folk. Fastpris på aggregat, installasjon på timer.
* Elektrikker: 20 år gammelt lite foretak med folk jeg kjenner. Mest fastpris, noe på timer.
* Vinduer har jeg ordnet selv, men har fått tømrer til å være ansvarlig for montering (selvsagt mot påslag).
Vi kommer til å gjøre lite/ingenting selv - mest fordi jeg synes det er bedre å la de som kan det gjøre jobbene, så kan jeg heller tjene penger på det jeg kan best.
http://bogenvei.blogspot.com/2009/05/our-corner-of-world.html