Vil nok koste en del mer dette, tror jeg. Vi har omtrent likt hus faktisk, har gjort dette og mye mer, og har brukt alt for mye penger. Men vanskelig å sammenligne likevel, i og med at vi også har bygd ut, drenert gammel del osv.

snikkers Thursday, March 3, 2016

Vil nok koste en del mer dette, tror jeg. Vi har omtrent likt hus faktisk, har gjort dette og mye mer, og har brukt alt for mye penger. Men vanskelig å sammenligne likevel, i og med at vi også har bygd ut, drenert gammel del osv.

Det er jo ofte slik at det ender opp med å koste mer enn man tror. Derfor lurer jeg på om noen vet hvor langt vi kommer med den prisen, så vi vet mer hvordan og hva vi må prioritere først. Vi trenger ikke drenering eller påbygg da:) Når jeg først er innpå tema, noen som vet hva nytt tak koster? Billigste og beste alternativ da, vet bil ikke er bil og ost ikke er ost heller

Mange måter å svare på et slikt spørsmål... en vinkling er å si at man får et råbygg på
et 1 1/2 etasjes hus med grunnflate 100m2 for litt over en milion, så kommer alt inne,
som koster litt over det samme... å renovere, der man skal sette bort alt, opp til ca 80%
ny standard, vil kanskje koste mer...
Hva man får for 1 mil... ferdig nytt utvendig, og isolert innvendig...

elby Thursday, March 3, 2016

Mange måter å svare på et slikt spørsmål... en vinkling er å si at man får et råbygg på
et 1 1/2 etasjes hus med grunnflate 100m2 for litt over en milion, så kommer alt inne,
som koster litt over det samme... å renovere, der man skal sette bort alt, opp til ca 80%
ny standard, vil kanskje koste mer...
Hva man får for 1 mil... ferdig nytt utvendig, og isolert innvendig...

Hva tenker du inngår i det utvendige? Se punkt i innlegget for hva som må gjøres, skal ikke skifte kledning eller tak. Må vel komme lenger enn kun isolasjon og eventuelle vinduer for 1 mill?

Estimat for bytte av vinduer: 5000,- for montering, + 5000,- for standardvinduer (100*100cm eller mindre) har du mer fancy 2-delte vinduer med sprosser o.l. kan du legge på 5000,- til.

Kledning, utlekting og isolering: ca 500,- pr. m2 veggflate + maling.
Tak: 1000-1500,- m2.

Baderom 40000,- /m2

Nytt kjøkken - for en enkel og billig løsning kan du nok klare deg med 80.000,- (uten hvitevarer). Legg på minimum 50.000 til for hvitevarer. For et kjøkken du blir fornøyd med er nok en total pris på 200-300.000 mer realistisk.

Nytt elektrisk anlegg, kun oppgradere sikringsskap og trekke om noen få kurser med lys / stikk blir fort 100.000. Skal du gjøre noe mer enn absolutt minimum er nok 150-200.000 nærmere sannheten. Skal du ha noen spotter og gulvvarme i tillegg kan du legge på 100.000 til. For elektrikerarbeid er det helt avgjørende å ha fastpris på jobben.

Og viktigst av alt – sett av en god buffer. Det kommer alltid, understreker alltid, opp noen småposter som baller på seg.

En million rekker ikke langt, i hvert fall ikke i Oslo og omegn – kanskje litt lenger hvis huset ikke er i sentrale strøk …

Pris kommer av innstilling. En får et fint kjøkken brukt på finn til priser fra 70 000 til 7 000.

http://m.finn.no/bap/webstore/ad.html?finnkode=71081664

http://m.finn.no/bap/forsale/ad.html?finnkode=72076561
Med ny hvit benkeplate og litt endringer (hvite dører )kan sigdal kjøkkenet bli fint.

Betalte 25 000 for eget kjøkken og det ser veldig bra ut. Kjøpte ny marmor benkeplate med treomraming. JKG DESIGN Skiftet også veggplater i samme slengen. Ville prøvd å begrense kostnader. Ville brukt mest penger på isolering utvendig. 50 mm rockwool plater, (harde ) og ny kledning utenpå. Da blir huset som nytt. Ville etter isolering, skiftet el anlegg. Med ny isolering, vil behovet for effekt bli halvert. 

Å si at et kjøkken man blir fornøyd med koster 200-300.000 er som å si at et vanlig tau er 5 meter.
jeg har total renovert et kjøkken for rett over 100.000. vi valgte ikke etter pris, men etter hvordan vi ville ha det. kjøkkenet er på 20 kvm. og vi kjøpte de dyreste hvitevarene. alt utenom håndatakene var fra ikea.
Det kommer jo ann på hvor mye man er villig til å gjøre selv og hvor mye som skal gjøres. jeg rev ned hele kjøkkenet og byttet dampsperre samt oppdaterte det elektriske, men jeg gjorde alt selv. jeg kunne spart masse på å ikke kjøpe den benkeplaten jeg ville ha eller de dyreste hvitevarene eller kjøpt håndtak fra ikea.
gips, gulv og maling ble kjøpt på Coop obs bygg.
Klart jeg kunne gått og kjøpt et ferdig bygd kjøkken fra HTH eller andre plasser, men man klarer fint å få et kjøkken som ikke koster 2-300.000.

Jeg oppfattet spørsmålet til TS om hva man får for pengene om man setter bort jobben til en totalentreprenør, og har svart ut fra det. Når det spørres om prisen på et nytt kjøkken, så er svaret tilpasset det. Et bruk kjøkken som pusses opp blir noe annet. Men det er jo greit å vite hvilke opsjoner man har når man har et budsjett man skal holde.

Jeg forstår også at man kan få pengene til å rekke lenger dersom man kan legge ned en betydelig egeninnsats.

Jeg mener også at 1 mill ikke når langt. Har selv passert 2 mill i oppussing og har gjort veldig mye selv. Har dog endel dyre løsninger som vbv og energibrønn i regnestykket.
Anbefaler Ts å kontakte noen som kan gi en totalpris på det som skal gjøres.

Vedr kjøkken kan en komme langt med 100.000kr ferdig montert om en velger billig (og bra!) IKEA kjøkken. Har selv IKEA i utleieleiligheten og epoq selv ( montert selv) og er mest fornøyd med IKEA kjøkkenet.

Jeg er også godt fornøyd med Ikeakjøkkenet vårt, kosta vel ca 80-85k montert selv så mye som mulig (kun strøm,vann og fliser ble gjort av andre). Det er ferdig med alt(hvitevarer, komfyrvakt, ny strøm osv)

Mange gode estimater over her ser jeg, ALT koster ihvertfall mer enn du tror, hehe.

Det er UTROLIG mye mer jobb(tid) å rive enn jeg hadde sett for meg ihvertfall, spesielt om man har litt kronglete tomt...

Skal du først ta "hele" huset så ville jeg bytta drenering og isolert muren først/samtidig som kledning utvendig (med mindre det har blitt gjort).

Bor du i ett sted med lite verdiøkning så ville jeg sterkt vurdert å heller kjøpe nytt, hvis alternativet er å totalrenovere uten å gjøre mye (noe?) selv

En historie fra 1990 tallet. Jobbet selv i Rørvik som tømrer da. Historie fra campingvognen/spisebrakka. En som hadde kjøp et gammelt hus skulle fikse opp et hus skulle renovere.. Det skulle gjøres billig, han hadde eget firma .Drev med mobilkraner. Rev alt ned til reisverket og brukte til og med 2 dager på å prøve å heise ut pipa. Til slutt kostet det 1 mill, (1995 kroner) da var alle gamle løsninger brukt (vindus åpninger) og til og med takhøyden inni var for lav. I dag tilsvarer summen kanskje 2,5 millioner. Han som fortalte historien flirte og sa, at hadde det vist hva det ville koste, ville de startet gravemaskinen tvert og revet huset ned på 1 helg. Moralen er, fiks utvendig isolering og ikke tenk på at du skal bygge et annet hus. Da koster det mer en det smaker. Bruk 500 000,- på utvendig isolering, vinduer, kledning og monter  et kjøkken fra 2005 selv.:)Pent brukt til 20 000,-

Finn frem tennveske og fyrstikkene hvis du ikke har tenkt å gjøre egeninnsats. Til sammenligning kostet et nytt Nordbo Aurora (160kvm 1 1/2etg) ca 2,2+ grunnarbeid i 2015. Dvs en kvmpris på 13750. Beregn snittpris på 15000 for de tilvalgene som er kjekk å ha, så ser du fort hva som er lønnsomt og ikke.

Hvis du skal takserer huset etter en totalrenovering vil du garantert ha tapt penger om du ikke finner måter å spare penger på (renovere andres kjøkkeninnredninger, brukt material/isolasjon osv) +betydelig egeninnsats.

Noen bekjente totalrenoverte sitt hus til relativt høy standard og vannbåren varme i hovedetasje. De kjøpte 1600timer. Dvs ca 1mill bare i arbeidspenger.

Jeg har hvertfall aldri snakket eller hørt om noen som ikke har tapt massivt på å sette bort arbeidet. Ikke glem at staten skal ha 25% påslag på alle varer og tjenester uten å tilegge noen form for verdi.

De som solgte til oss brukte over 2 mill rett før vi kjøpte. Med fagfolk. De fikk såvidt igjen 1 mill av de pengene.

Nå syntes jeg folk er negative her! Det kan la seg gjøre mye rimeligere enn man tror hvis man kan legge i litt egeninnsats! Vi kjøpte enebolig på 125m2 fra 1985 høsten 2014 for 2850000. Har nå pusset opp og bygget tilbygg på 97 m2! Vi har spyttet inn 600000 i dette! Da er det bad, vaskerom, stue og 3 soverom i tilbygget! Fikk verdivurdering denne uka på 4650000! Alt er mulig

Latsabb: TS spør nettopp om å ikke gjøre noe selv. Da er jeg enig med de andre. Med egeninnsats er det noe annet, men materialer koster det også, det samme gjør elektriker. Så om det holder selv med egeninnsats er en vurderingssak.

Kjære TS, hva vil du oppnå med dette spørsmålet? Altså, hvordan vil svarene her hjelpe deg i det hele tatt?

Jeg kan garantere deg at en plass går minsteprisen du MÅ betale, og jeg kan også garantere deg at du fra der av og opp kan betale så mye du selv ønsker!

-nytt elektrisk anlegg
Umulig å si for ett elektrisk anlegg kan være så mangt, straks du utdyper noe mer her så kan du få bedre svar på hva det vil kost deg via forumet.

-isolering av 2. Etasje (evt også etterisolering i 1. Eg)
Her tar du frem meterstokken og måler løpemeter, ganger med takhøyde og legger på 10 prosent. Dette er areal du skal dekke. Pris finner du i byggebutikken på stendere, isolasjon, gips, el.l., sparkel, maling etc.
Multiplisere og addere, totalsummen får du raskt. Videre er det jobben som skal gjøres. Når du forteller omfanget av jobben, kvadratmeter, osv, så får du gode anslag på pris fra forumet her.

-nytt kjøkken
Straks du forteller hvilket kjøkken du skal ha med hvilke hvitevarer etc, så er du nærmere pris. Rundt regnet 500-1000 kroner for montering per skap. Kjøkkenbutikken gir deg villig en pris.

-nytt bad/vaskerom
-nytt toalettrom
Straks du forteller litt mer detaljer her, så vil du komme nærmere ett svar på hva det koster.

-nye vinduer?
Om du teller antall vinduer og forteller målene og hvilken funksjon og utførelse de skal ha så er det håp for å få pris. Det enklest er å gå på byggebutikken for å få eksakt pris.

-snekker og malearbeid i begge etasjer, litt endring i planløsning i form av flytting av vegger
Kommer igjen an på snekkere og håndverkere, om jeg satt med 10 håndtverkere her så er det fremdeles ingen som kan ha gitt deg en eksakt pris. Muligens noen hadde sagt 2 million, for å se om du var "smart nok" til å si "ok - den tar jeg"!

Altså:
Hva er poenget mitt? Først å fremst å få deg til å forstå at om du ikke klarer å spesifisere mer detaljer, så blir du lett lurt og du må garantert opp i langt over millionen. Om du kan spesifisere og detaljere og hente inn priser, da vet du hva det faktisk koster. du vet også hvilke deler av oppussingen du er mest 'blank på' og trenger mest tips og råd rundt fra forumet. Når du kjenner materialpris så er det jo bare å trekke dette fra millionen så vet du hva du har igjen til håndtverkere.

Om du forventer at ett overveldende flertall her på forumet skal si at "1 million er mer enn nok" eller "1 million er alt for lite".... og du handler hus ut i fra det, da er du naiv. Om du tror at du i det hele tatt skal få så mye informasjon ut av ett slikt spørsmål som kan brukes til noe nyttig når du stiller med så uendelig mange ukjente faktorer, ja da er du optimist.

Skal du ha ett konkret gjennomtenkt svar på noe (et svar du kan lære og dra nytte av) ja da må spørsmålet være langt mer konkret og nøyaktig.

Det kan som sagt hende at du har så lite peiling (og ikke noe negativt med det altså -ikk alle er like bevandret i slike emner som du spør om) at du selv ikke ser at spørsmålet ditt er "litt tullete". I så tilfelle så bør du droppe å kjøpe det huset.

Ikke enig med sistemann her, spørsmålet er helt greit, en vil ikke komme i mål med den summen som nevnes.

Nytt bad 200-250k, det er helt gjengs pris i markedet.
El-opplegg ikke noe under 160k
osv,

TS får greit svar på det han spør om, nei, pengene strekker ikke til på et slikt opplegg. Så er der selvfølgelig alltid mulig å bygge overdådig dyrt men det er ikke TS sitt poeng tror jeg.

HSt Saturday, March 5, 2016

Ikke enig med sistemann her, spørsmålet er helt greit, en vil ikke komme i mål med den summen som nevnes.

Nytt bad 200-250k, det er helt gjengs pris i markedet.
El-opplegg ikke noe under 160k
osv,

TS får greit svar på det han spør om, nei, pengene strekker ikke til på et slikt opplegg.  Så er der selvfølgelig alltid mulig å bygge overdådig dyrt men det er ikke TS sitt poeng tror jeg.

HSt: Pølsevås.... Pengene strekker til og vel så det. Bare se her:

Om TS velger de billigste løsningene så har han flere hundre tusen igjen til en ferie, bare se her:

-nytt elektrisk anlegg
Jeg tolker det som sikringsskap: Ett sikringsskap ferdig montert koster ca. 20.000,- samt en dag med materiell for diverse arbeider: 30.000,-
Totalt 50.000,-


-isolering av 2. Etasje (evt også etterisolering i 1. Eg)
Antar at huset er helt kvaderatisk rundt regnet 170 m2 veggareal. DEt skulle bli noe rundt 20.000 for isolasjon og plast, pluss trelast og snekring i to uker totalt 180.000,-

-nytt kjøkken
IKEA: 45.000,- komplett med hvitevarer. 500 i montering per skap pluss diverse montering: totalt: 65.000,-

-nytt bad/vaskerom
Ikke varmekabler, men kun enkel standard med membran og billige hvite fliser, etc. Vanlig toalett og duskabinett til 2500,- pluss blandebatteri til knapt 1000. Rørarbeide og deler 35.000,- + snekring: alt i alt TOTALT: 120.000,-

-nytt toalettrom
Ingen membraner kun en enkel oppgrsdering 35000,-

-nye vinduer?
Dette huset har 12 vinduer + 4 små vinduer samt 3 dører (alt i billigste kvalitet) Pluss snekring, totalt: 170.000,-

-snekker og malearbeid i begge etasjer, litt endring i planløsning i form av flytting av vegger.
Ca to ukers arbeide a 450 kroner timen. + diverse materialer og kjøring til og fra: 80.000,-


ALT I ALT:
700.000,- NOK
Rest: 300.000,- til velfortjent ferie, om ikke noe uforutsett dukker opp....

Og jeg kødder ikke mye her, faktisk. Men jeg nekter å tro at mange velger en slik standard... Så er der en del ting som jeg kanskje ville fikset på slik som gulv og slikt, men siden TS ikke nevner det antar jeg han baler maler gamle tregulv og at dette faller inni siste posten på 80.000,-

Point taken?

Nå spør TA om nytt elektrisk anlegg i er gammelt hus og det er mer en bytte av sikringsskap. Normal standard bad får du for prisen. jeg oppga her, jeg er enig at det ef sinsykt dyrt men det er det som ef standard. Så kan det hende at det på TS sitt bossted er mulig å finne noen som vil gjøre en jobb billigere. TS spør om totalentreprise. Jeg kommer aldri til å betale 250k for et bad men det er jo fordi en gjør jobben selv.

Når vi overtok huset i 2009 så sa en takstmann at om vi brukte 1 million på oppussing så får vi ett ok hus.......Da også med maksimal egeninnsats......Det ville sannsynligvis løftet verdien til kanskje 3,5 mill( også bra beliggenhet) fra kjøpe prisen på 1,7 mill.........
Vi har pusset opp litt og litt( fordi vi bor i huset) uten lån, og verdi på huset øker sakte men sikkert....

Uten egeninnsats er kjøp av oppussingsprosjekt nokså idiotisk, da er det bedre å bruke penger på en ferdig bolig........

Oppgradering/ oppussing av en bolig krever mye egeninnsats for å holde kostnader nede......med kjøpte tjenester så utgjør bare mva 25 %......

Eg har lenge lurt på om det fins tommelfingerreglar for kva forskjellige ting ved hus kostar med/utan arbeid. Har ein nokon slike?

Bad har eg forstått er ca 200k-250k inkl. arbeid med dagens standard og "normal" storleik...
Kva kostar det same badet med kun eigeninnsats? 100k?

Kva er "normal/snittpris" for ny ytterdør inkl arbeid? Kva kostar det utan arbeid?

Utvendig etterisolering 50mm og nye lekter av rektangulært hus per m2 inkl arbeid/utan arbeid?

Skifte av kledning per m2 med/utan arbeid?

Osv osv

Slike reglar gjeld sjølvsagt ikkje alltid. Det kan vera billigare og dyrare. Men det er greie utgangspunkt.

Komlo Saturday, March 5, 2016

Eg har lenge lurt på om det fins tommelfingerreglar for kva forskjellige ting ved hus kostar med/utan arbeid. Har ein nokon slike?

Bad har eg forstått er ca 200k-250k inkl. arbeid med dagens standard og "normal" storleik...
Kva kostar det same badet med kun eigeninnsats? 100k?

Vedrørende egeninsats. Jeg har aldri, forstått meg helt på hvorfor allmennoppfatningen av bad er 200-250k for la os si 8 km2 bad, da etter full egen innsats.

Protan sveisemebran koster 600 kr pr m2 ferdig lagt (ca. 6500,-), og elektrikeren jobber ikke lengre enn en til to dager (en legger jo K-rør selv: max 40.000 med alt materiell). VVS kan en gjøre selv så lenge det er fagmessig gjort (helt uten fare for regress i hht de fleste forsikringsavtaler i boligforsikringer). Lekkasjer går på mebran, eller i drensrør tilbake i fordelerskap, så faren er mikroskopisk.

Dette blir knappe 50.000,- NOK da skiller det opp til 150-200 000,- NOK Selvfølgelig går det med en del i innredning og materialer, så jeg vil si 100.000,- totalt i gjennomsnitt for ett bad med egeninnsats, kanskje rundt 120 000 om en velger dyrere løsninger.

@roebba: Tror pris på bad er skrudd opp til prisnivå som kunder er så dumme å godta......Har også lurt på disse fantasiprisene.
Kan jo tenkes at bad til 200000 er "billig", når nytt hus koster 3,5-4 mill
.......Og bankene gir jo lån til dette!

@Roebba
Eg meinte 200k-250k for bad inkludert arbeidspengar. Altså utan egeninnsats.

finnmark4ever Saturday, March 5, 2016

@roebba: Tror pris på bad er skrudd opp til prisnivå som kunder er så dumme å godta......Har også lurt på disse fantasiprisene.
Kan jo tenkes at bad til 200000 er "billig", når nytt hus koster 3,5-4 mill
.......Og bankene gir jo lån til dette!

Det ser ut til at vi alle er aldeles enig. Jeg leste litt fort i posten til Komlo over her, men ser nå at Komlo også nevner rundt 100.000,- med egeninnsats.

Ja, prisnivået når noen snakker bad er himmelhøyt.

100.000,- NOK med egeninnsats, da får en ett knall bra gjennomsnittlig størrelse bad! Om en går over eller under denne prisen avhenger av merker en velger på alt materiell og hvor flink en er til å forhandle på pris på de få tjenestene en velger å eventuelt ta inn.

Som en enkel tommelfingerregel kan man regne med at det koster like mye i arbeidspenger som i materialer. Og nei det stemmer ikke 100% med alt av arbeid og det varierer en god del etter hvor i landet man bor og hvilket firma man hyrer, men det gir en pekepinn.

Selv har jeg passert 1 mill i materialkost og har gjort alt selv. Skulle jeg leid all arbeidshjelpen hadde jeg ikke hatt økonomisk mulighet til å gjennomføre, og det hadde vært et tapsforetagende ifht husets verdi.

Så enten kjøper man oppussingsobjekt og gjør det ALLER meste selv. Eller man kjøper noe nyere og bedre, evnt bygger nytt. IMO.

Oppussing av bad handler også om hvilken standard man går for. Regnestykket blir ganske annerledes med gulvbelegg og fibotresbo eller fliser til 400kr kvm.

i et hus med et eldre elektrisk anlegg finnes det nok ikke jording, og er du riktig heldig ligger kablene i stålrør. Med totalrenovering, regner jeg faktisk at alt byttes. Dvs alt elektrisk, alle overflater (gulv, tak vegger) alle rør og innredninger, vinduer, tak osv. Det kommer litt an på standarden, men jeg ville sannsynligvis også byttet trapp. Bare en ny trapp koster 50..

Roebba: det finnes også et tak, og et hus med ny kledning også må males. Typisk 50 000++ for utvendig maling også. jeg kan jo nevne at bare i gangen, stuen og kjøkkenet vårt, har vi 26spotter. Ferdig montert koster bare dette nærmere 30 000. 

Ved en skikkelig totalrenovering, kan du regne 1mill i arbeidspenger. Det tar tid å rive ut gammel drit også, og det er det mange her inne som glemmer.

Med et så omfattende prosjekt, hadde jeg i tillegg isolert alle innvendige vegger og etasjeskille.

Jeg er enig med sandhaug om at grovt regnet, koster arbeidet det samme som materialer.

I denne tråden er det veldig greit for meg, jeg kan være enig med alle til tross for at alle ikke er enige med hverandre! Alt som sies kan være både rett og galt. Altså der er ingen enkel måte og gi ett riktig svar til TS.

For å illusrere kan jeg jo diskutere og argumentere med meg selv! Se her:

roebba Saturday, March 5, 2016

HSt Saturday, March 5, 2016

Ikke enig med sistemann her, spørsmålet er helt greit, en vil ikke komme i mål med den summen som nevnes.

Nytt bad 200-250k, det er helt gjengs pris i markedet.
El-opplegg ikke noe under 160k
osv,

TS får greit svar på det han spør om, nei, pengene strekker ikke til på et slikt opplegg. Så er der selvfølgelig alltid mulig å bygge overdådig dyrt men det er ikke TS sitt poeng tror jeg.

HSt: Pølsevås.... Pengene strekker til og vel så det. Bare se her:

Om TS velger de billigste løsningene så har han flere hundre tusen igjen til en ferie, bare se her:

-nytt elektrisk anlegg
Jeg tolker det som sikringsskap: Ett sikringsskap ferdig montert koster ca. 20.000,- samt en dag med materiell for diverse arbeider: 30.000,-
Totalt 50.000,-
FEIL: Her mener TS at alt skal byttes og oppgraderes til minst gjennomsnittlig standard. Totalkost 190.000,- NOK

-isolering av 2. Etasje (evt også etterisolering i 1. Eg)
Antar at huset er helt kvaderatisk rundt regnet 170 m2 veggareal. DEt skulle bli noe rundt 20.000 for isolasjon og plast, pluss trelast og snekring i to uker totalt 180.000,-
FEIL: TS velger snekkere i øvre prisskikt, og den mest omfattende måten for etterisolering samt isolering mot loft/tak, da med de beste materialer. Totalkost: 250.000,-


-nytt kjøkken
IKEA: 45.000,- komplett med hvitevarer. 500 i montering per skap pluss diverse montering: totalt: 65.000,-
FEIL: TS ønsker ett dyrere kjøkken av skandinavisk kvalitet og med tyske hvitevarer i en noe dyrere prisklasse siden han er glad i å lage mat osv... Totalt: 390.000,-

-nytt bad/vaskerom
Ikke varmekabler, men kun enkel standard med membran og billige hvite fliser, etc. Vanlig toalett og duskabinett til 2500,- pluss blandebatteri til knapt 1000. Rørarbeide og deler 35.000,- + snekring: alt i alt TOTALT: 120.000,-
FEIL: TS ønsker ett bad med moderne løsninger og finesser og dyrere fliser til 1500,- m2, samt innredning som er tilpasset badet spesiallaget av møbelsnekker. Totalsum: 360.000,-

-nytt toalettrom
Ingen membraner kun en enkel oppgrsdering 35000,-
FEIL: TS ønsker full renovering med varmekabler membran osv... 90.000,-

-nye vinduer?
Dette huset har 12 vinduer + 4 små vinduer samt 3 dører (alt i billigste kvalitet) Pluss snekring, totalt: 170.000,-
FEIL: TS ønsker høyeste kvalitet fra en merkevareprodusent, og tar seg heller ikke bryet med å få de beste rabattene!! 290.000,-

-snekker og malearbeid i begge etasjer, litt endring i planløsning i form av flytting av vegger.
Ca to ukers arbeide a 450 kroner timen. + diverse materialer og kjøring til og fra: 80.000,-
FEIL: TS ønsker de dyrere snekkerne det viser seg kanskje at noen vegger er bærende osv... 350.000,-


ALT I ALT:
700.000,- NOK
Rest: 300.000,- til velfortjent ferie, om ikke noe uforutsett dukker opp....
FEIL: Her blir det ingen ferie!!!: Totalsum er: 1.920.000,-


Og jeg kødder ikke mye her, faktisk. Men jeg nekter å tro at mange velger en slik standard... Så er der en del ting som jeg kanskje ville fikset på slik som gulv og slikt, men siden TS ikke nevner det antar jeg han baler maler gamle tregulv og at dette faller inni siste posten på 80.000,-

Point taken?

Da er det vel ganske klinkende klart at en kan "lage" akkurat det regnestykket en vil, hele tråden blir meningsløs i fht det TS tilsynelatende spør om.
Jeg har rett når det koster 700.000,- NOK og jeg har rett når det koster 1.920.000,- NOK.
Så da er spørsmålet: Noen høyere? Noen lavere?
Solgt?

Du roter det fortsatt til når du ikke svarer på TS spørsmål om totalentreprenør. Du har ikke rett når det beregnes til 700k, der bruker du egeninnsats(og kanskje regner du også da veldig forsiktig).  Men dine nye anslag har jo kommet opp til mer riktige nivå nå. TS spør om pengene strekker til og det er forholdsvis lett å svare på. Sandhaugs svar var nyttig.

HSt Sunday, March 6, 2016

Du roter det fortsatt til når du ikke svarer på TS spørsmål om totalentreprenør. Du har ikke rett når det beregnes til 700k, der bruker du egeninnsats(og kanskje regner du også da veldig forsiktig).  Men dine nye anslag har jo kommet opp til mer riktige nivå nå. TS spør om pengene strekker til og det er forholdsvis lett å svare på. Sandhaugs svar var nyttig.

HSt: Du er en drømmekunde for mange håndtverkere tydeligvis.

Hvordan jeg tar feil i første svaret med 700k er for meg et meget stort spørsmål? Hvor har jeg skrevet at det er egeninnsats der? (Ingen plasser).

Det nye anslaget er hinsides over det jeg vil kalle "all fornuft" - det bør ikke bære rot i virkeligheten, men dessverre er det de som tror at det skal koste så mye. Også her er det null egeninnsats.

Av de to scenarioene jeg har skissert opp er det første som ligger TS nærmest, han ønsker å være sparsommelig og sier selv han vil ha IKEA utføring.

Når alt kommer til alt er det kun elektriker som etter norsk lov må være sertifisert for å få jobbe med elektriske anlegg hos kunde. Så det er ikke behov for dyre fagmenn i på de andre områdene, selv om en sikkert vil benytte rørlegger med en yrkesutdanning i det minste!

Det du og Sandhaug sier er det jeg vil kalle pølsevås og viss vass....
Fordi:
Arbeidspenger og materialer er to forskjellige ting. Begge de to faktorene kan variere innenfor rimelig til dyr. Spesielt håndtverker/arbeidspengesiden, er veldig vanskelig å konkretisere, særlig uten erfaring og gjerne kjennskap til håndtverkeren.

Uten å benytte så veldig mange eksemepler som underbygger dette kan det sies at veldig mange produkter stiger i pris nå med 20-35% fordi vi har en vanvittig svak kronekurs i norge. Ypperlig for eksport, men elendig for import av feks VVS eller elektromatriell. Av den grunn stiger ikke håndtverkertjenestene med 20-35%. Tvert i mot er håndtverkere prisne gått ned i deler av landet!

Der er flere eksempler å ta opp av skuffen, men la det være klart at den tommelfingerregelen er knapt nok for de med 10 tommeltotter!

Men jeg skjønner det blir dyrt når dere tipser TS med de tommelfingerreglene som dere bruker på hver en finger...

(Nei HSt og Sandhaug, jeg mener ikke dere har ti tommeltotter, det var bare en morsom måte og runde av mitt småfrustrerte svar. : - )

Jeg mente Sandhaugs svar var godt siden det viser materialkostnaden i seg selv vil få budsjettet til å ryke.

Og nei, jeg kommer aldri å betale 250k for et bad fordi vi gjør det selv, men jeg ser bare at det er det alle andre betaler for en slik jobb når de setter den bort. Så kan TS prøve å hyre inn hjelp til å montere materialer han leter opp selv til en lavere kostnad enn normalt, men det er ikke det TS spør om.

Altså, jeg syns det er rart at man ikke skulle komme greit i mål jeg da..
Jeg har aldri leid inn snekker, rørlegger og elektriker mer enn absolutt nødvendig og gjør resten selv. Men tatt i betraktning at jeg har lært huskeregel 50% av totalkostnad til arbeiderne og 50% i materialer, så burde man da komme i mål om man vil.
Jeg har nå snart renovert et hus, etterisolering på innside. (1/3 innenfor plasten), isolert mellom alle rom, byttet 7 vinduer, komplett nytt absolutt alt elektrisk (bortsett fra inntakslabel/sikring), alt av vannrør med 2 fordelingsskap, waterguard osv, men beholdt trykk tank og vv breder), alle innvendig vegger er tatt (panelplater), alle tak er lektet ned og platet på nytt (tak ess), nytt kjøkken (utsillingskjøkken epoq), nytt gulv (laminat) i hele huset, nytt bad (plater på vegg og belegg på gulv), kjøpt robotklipper som holder på å fikse opp hagen. +at jeg har kjøpt verktøy for rimelig mange tusen. Enda ser det ut til at jeg ender på under 300k.. Med alt av samsvarserkleringer, osv som kreves. Vinduene er brukere (men ikke eldre enn 5 år), og bassert meg på å forhandle priser og handle på tilbud, tråle finn, og diverse kjøp og salg. Er klart at jeg har spart mye der, uten tvil, men har jaggu svidd av mye penger på nytt verktøy også.. Men kan alikevel ikke skjønne at jeg skulle ha brukt mer enn 100k til om jeg ikke hadde handlet brukt og droppet verktøyet. Så da er man på 400k. Så kommer arbeidet.. 2x 400k og man har fortsatt 200k igjen til uforutsette ting (som garantert vil komme..).

TS sitt viktigste punkt er at han ikke skal gjøre noe selv men benytte en totalentreprenør til dette.......
Absolutt helt urealistisk uten betydelig egeninnsats/ kunnskap( slekt,bekjente)
.......Da er ikke 1 million myeO:)
Entrepenøren tar lett opp mot 100000 i "papirarbeide",,  søknader,  tegninger mm....
1 million er 800000 kr eks mva.....
Da er det bare å fordele 700000 eks mva på resten...

Oppgradert elanlegg:   feks 100000 eks mva.
Oppgradere bad og toalett anlegg:    feks 200000 eks mva.
Nytt kjøkken:  feks 150000 eks mva.
Snekker og malerarbeid i 2 etasjer:  feks 100000 eks mva.
Bytte av endel vinduer:   feks 150000 eks mva..

Thats it!.........vel halvveis.


@tormodnt: TS skal tydeligvis ikke gjøre mye selv...

Nei enig at TS ikke ønsker å gjøre noe selv, var derfor jeg begynte med 50/50% delingen. Men er klart at det er en forskjell på å gjøre innkjøp/handle på finn.no osv for så å leie folk til å sette det opp. Men klart, skal man bare ringe en totalleverandør, si "her er nøklene, fiks huset" så er jeg enig at 1 mill går fort

Selvsagt kan 50/50 delingen bli feil, men om man sjekker pris på gjennomsnitlige materialer for alle deler ved en renovering er man ikke langt i fra å kunne doble kostnaden om man leier inn arbeidet. En enkel måte for en uten forhåndskunnskap til å beregne ca kostnader. Mulig en jobb med material til 500 koster 700 å utføre, men 20%avvik på totalenterprisen er innenfor mener jeg. Hvertfall før noen med kunnskap har gått opp jobben.

Når jeg regnet fastprisjobber i gamlejobben var et resultatavvik på 20% fra kalkylen godkjent for økonomisjefen. På større jobber ble selvsagt budsjettet viktigere å treffe, men 40%avvik både i pluss og minus på tidsbruken hadde jeg stadig avhengig av hvilke fagarbeidere som jobbet på prosjektet. Ikke alle syns tempo og effektivitet er like viktig som økonomisjefen..

Ts spør ikke hvor billig man kan få det gjort, hvordan det gjøres billigst mulig, og kommer egentlig ikke med noen pekepinner på hva han mener med total renovering heller, så svaret må bli på en like generell basis som spørsmålet blir stilt.

Takk for fine svar. Ser også at 1 mill ikke rekker langt nok på dette prosjektet, så det blir ingen huskjøp enda:)

Og ikke vær redd for å prøve deg litt på egenhånd Kipp.
Første huset jeg kjøpte og pusset opp gjorde jeg veldig mye selv, klønete, Googlet, Byggmakker boka osv osv
Hadde aldri snekret/bygget noen annet enn olabiler og ei trehytte i barndommen..

Du lærer fort, og så setter du bort det "alvorlige"..  😀

Det kommer helt an på hvilke håndverkere du bruker. Vi har fått prisoverslag på et stort tilbygg og der varierte prisene fra 1,3 - 2,2 mill. Billigst var firma med øst-Europeere, men disse hadde sentral godkjenning. De henter bla. vinduer i Øst-Europa og da kan de levere PVC vinduer med 3 lags glass for ca. 1000 pr. vindu. De er bare innadslående med lufteposisjon/vipp eller åpning innover.

En i familien bruker dette firmaet nå og skal bygge nytt vaskerom, gjøre om innvendig med riving av vegger og bygge trapp til 2. etg. + bytte vinduer i 1. etg. I tillegg skal 2. etg ferdigstilles hvor det blir et soverom og en stue. Dette kommer på 250.000 ink norsk elektriker og rørlegger.

Så tipper dere kommer godt i mål med den summen dere har tenkt å bruke. Anbudstorget, mitt anbud og mitt oppdrag er greit å bruke, men en får masse useriøse firmaer der så greit å sjekke referanser godt.

Personlig syns jeg folk er veldig pessimister her.......og d var da veldig til priser......?? Er selv snekker, og har en del erfaring med denne typen arbeid da jeg kun arbeider opp mot private eldre boliger.......

Jeg tror dette er fullt mulig for 1-1,2mill......der hvor du vil få den største smellen er antakeligvis el-anlegget og arbeidspenger......resten er egentlig opp til deg, er det iorden å kjøre Toyota så går dette greit, men er du bortskjemt og trenger Ferrari å ture rundt i, ja DA går du på en real smell......men ut ifra hvordan du ordlegger deg mht til matrialvalg osv osv tror jeg dette vil gå greit...
PS!
Et godt råd med et slikt prosjekt er; hold deg til folk som har erfaringen med slike prosjekter, IKKE nødvendigvis legg dette ut på anbud for å trykke prisen på arbeidet så langt ned som mulig......da kommer snarveiene, samt bruk av ukvalifiserte arbeidere.....og dette er noe du vil komme til å angre på senere..men raskere enn du vil tro...ønsker lykke til med huset... (y)

Et lite tilbygg med bad på en hytte og renovering av en stue og litt til : eieren var fornøyd med kostnad på 1Mill. Ikke min hytte... TS har til sammenligning et helt hus.

Eg totalrenoverte huset og byggde på ca30m2 for 3år sia, og kom i frå det med ca1,1 mill. Tømmrahus i frå 1924 , 3 etasjer . Var i skogen å hogg tømmeret og skar alt av lekter ,2x4/2x6/2x8 . Eg hadde snekker , men var med sjøl på det meste . Huset blei som nytt😀
Angra ikkje på alt arbeidet eg la ned!

Egon Saturday, March 12, 2016

Personlig syns jeg folk er veldig pessimister her.......og d var da veldig til priser......?? Er selv snekker, og har en del erfaring med denne typen arbeid da jeg kun arbeider opp mot private eldre boliger.......

Jeg tror dette er fullt mulig for 1-1,2mill......der hvor du vil få den største smellen er antakeligvis el-anlegget og arbeidspenger.....

Vet ikke din erfaring, men er skeptisk når du ikke nevner bad og kjøkken i dette regnestykket....
Tror nemlig vvs, bad og kjøkken kan være en veldig stor kostnad.........

Egon Saturday, March 12, 2016

Personlig syns jeg folk er veldig pessimister her.......og d var da veldig til priser......?? Er selv snekker, og har en del erfaring med denne typen arbeid da jeg kun arbeider opp mot private eldre boliger.......

Jeg tror dette er fullt mulig for 1-1,2mill......der hvor du vil få den største smellen er antakeligvis el-anlegget og arbeidspenger......resten er egentlig opp til deg, er det iorden å kjøre Toyota så går dette greit, men er du bortskjemt og trenger Ferrari å ture rundt i, ja DA går du på en real smell......men ut ifra hvordan du ordlegger deg mht til matrialvalg osv osv tror jeg dette vil gå greit...
PS!
Et godt råd med et slikt prosjekt er; hold deg til folk som har erfaringen med slike prosjekter, IKKE nødvendigvis legg dette ut på anbud for å trykke prisen på arbeidet så langt ned som mulig......da kommer snarveiene, samt bruk av ukvalifiserte arbeidere.....og dette er noe du vil komme til å angre på senere..men raskere enn du vil tro...ønsker lykke til med huset... (y)

@Egon da er vi enda flere som er enige

Det er akkurat som du sier og som jeg har nevnt tidligere, det elektriske koster gjerne mer enn en tror, og en bør gjøre det med en god plan og en kan i noen tilfeller dele arbeidet i flere faser. En rimelige håndtverker kan også montere rør og bokser på henvisning. Også mange kroner spart. Videre er det rørdeler som gjerne koster. Her varierer priser mye fra rørleggerne, både ut i fra valgt merke på deler og hvilke løsninger som velges. Igjen er god planlegging viktig. Gjøre minst mulig med mulighet for utviding av feks en ny rør i rør løsning i fremtiden.

Og det er gjerne slik at en vil totalrenovere hele huset, men min erfaring er at det sjeldent er behov for alt den renoveringen de ikke-handye personer ser for seg. Noe kan en også prioriterer bort de første årene.

1 million er en veldig god pott penger om en bruker de fornuftig og sparsommelig for oppgradering og renovering av hus - de fleste kommer i mål.

Om en leser tidligere tilsvarende tråder så vil en også få en del tips om prioriteringer, noe som gjør at en kan gå løs på et prosjekt med mindre risiko for katastrofalt utfall om en ikek kommer helt i mål. (Eksempelvis er det bedre med to halvferdige gjesterom, enn å ikke komme i mål men kun halvveis med dusj og toalett.

Så anbefaler jeg å være mest mulig tilstede når ting blir gjort av håndtverker, både for å lære, forstå og stille riktige spørsmål.

Det er vel ingen som er uenig at man får gjort mye i et hus for 1mill hvis man involverer seg for å presse kostnader og med mye egen innsats burde det være nok, men det er ikke det trådstarter spør om.

Han spør konkret hvor langt han kommer hvis arbeidet settes bort til en totalentrepenør.

HaakonMD Saturday, March 12, 2016

Det er vel ingen som er uenig at man får gjort mye i et hus for 1mill hvis man involverer seg for å presse kostnader og med mye egen innsats burde det være nok, men det er ikke det trådstarter spør om.

Han spør konkret hvor langt han kommer hvis arbeidet settes bort til en totalentrepenør.

Som alleredet er svart på så mange ganger HaakonMD.....kommer mye an på hans valg av løsninger og matrialvalg......

Det vet jeg, men mitt poeng (i siste post) var at ts ikke ønsker egeninnsats.

Jeg har renovert et rekkehus nylig. Når det kommer til bad kan du estimere ca 35 000 pr m2 ferdig med alt. Da er det med riving, til ferdig bad til å bruke. Da er det ok standard. Juster deretter. Du kan spare mye på baderomsmøbler. Baderomsbutikker hevder de er mye mye bedre enn megaflis, men prisen er også 5 ganger høyere. Så du kan jo bytte baderomsinnredning hvert 3 år for samme pris. Opp til deg.

Kjøkken er det faktisk mulig å ta smarte valg. Jeg benyttet HTH, men sørget for at det meste er valgt fra flatpakke ("gjør det selv" tror jeg de kaller det). Da kutter du prisen på skap til ca det halve. Du kan følgelig få HTH til å sette opp det også, for ca 10-15k. Hvitevarer kjøper man på salg. Det er en kampansje nesten kontinuerlig. Jeg kjøpte dyre hvitevarer, men ventet på 25% på Elkjøp. Endte på ca 50k (altså hvitevarer for ca 65k). Her avhenger det følgelig av hvor mange ting du skall ha, og pris deretter.

Benkeplate går fra 10-150k. Make your pick.

Totalt kjøkken, estimer ca 130 og oppover til hva enn standard du vil ha. Du må fort ha 4-5 nye kurser, samt belysning etc.

En ting du bør også ha i bakhodet er at du kommer til å støte på ting som koster. Man åpner en vegg, og det går 10k til. Hadde slike på daglig basis. Sluttet å regne på 1000 lapper, og tok det meste i 10k. Pengene flyr fort. Forsøk å holde kostnadskontroll. Min erfaring ble at man kan lage et budsjett, og gange det med 2, og legge til 100k. Da blir det ca rett.

Gode poeng Borhaug.

Det spørs selvsagt hvor kresen man er (og økonomi) men ofte har man dessverre ikke noe valg enn å velge dyre løsninger for å få kjøkkenet mest mulig funksjonelt.

Selv har vi et hus fra 2008, så det er ingenting som "må" gjøres, men oppgraderinger som er sårt ønsket. Både jeg og kona er kresen så alle rom blir tilpasset våre preferanser. Å følge med på finn, diverse nettbutikker og kampanjeavviser i tillegg til henting, salg av gamle ting og oppussing er omtrent en fulltidsstilling. Det er ikke alt vi kjøper på tilbud- men da har vi gjerne leitet i 3-6mnd og forstått at det ikke er noen som selger akkurat slike blandebatterier vi ønsker på tilbud. Totalt regner jeg med at vi har spart rundt 100-150k siste året. Siste måneden har vi spart følgende -
7000 av på utstillingsmodellen av en baderomsinnredning,
1500 på gulvfliser på ene badet
4000 på dusjkabinett
2500 på lekestativ
1300 på hageslange med automatisk opptrekk
500 på sandkasse

Totalt sparte vi nesten en netto månedslønn, og forsvarer at blandebatteriet på kjøkkenet koster 5000. Noe vi har leitet etter i 9måneder.

I tillegg kommer alle barneklærne og utstyr kona holder styr på..

Vi valgte bla å sette in midleertidige ting, når vi viste at vi fikk hva vi ville innen 3-6 mnd - til en mye billigere penge. Sparte stort på benkeplate fra Diapol f.eks. Vi har 7 meter steinbenk, og slik koster det hvite ut av øye. Mulig Diapol er blitt dyrere, siden Euro kursen er gått opp. Men betalte ca halv pris av hva de ville ha for den her i Trondheim. Samt super bra service, og montering. De tegnet benkeplaten skeiv i 3d program, og fikk den laget så veggene nå ser rette ut. Huset er fra 63. Nå ser alt 100% ut. Bare synd jeg har solgt huset... og skal starte på nytt...

På badet var vi forøvrig veldig fornøyd med flisene fra Megaflis. Var veldig harde, men det var mer et problem for min flislegger som var på fastpris.

Kan tipse om at Elektro kan lønne seg med fastpris, da renovering er mye mer arbeid enn nybygg. Jeg anbefaler også å benytte finn.no for anbud. Vi sparte utrolig mye der, spesielt på elektrisk.


Når det kommer til kjøkkenet kan man hos en del leverandører kombinere billige og dyre løsninger. Som feks en del HTH skap, kan man kombinere "gjør det selv" og det som kommer ferdig. Ca 2-3 ganger dyrere med sistnevnte. Vi fant heller ut at vi ville ha det beste av det beste på f.eks platetopp, mens vi heller la inn litt arbeid i smarte løsninger som kuttet kostnader andre steder.