22 322    26    1  

Vi har kjøpt tomt!! Nå: Budsjett

 28     0
Hei alle,

vi har i dag kjøpt en tomt på østlandet!!!  ;D Den er på ca. 800 kvm. Dessverre var den himla dyr, men det må vi prøve å fortrenge. :)

Nå er det om å gjøre å hente inn priser på alt mulig rart. Vi har selvfølgelig begynt i forkant, og fått pris fra en ferdighusleverandør. Denne er pr. dags dato 3.050.000. Da er det aller meste med på selve huset. Huset er på ca. 290 kvm brutto, 243 primærrom, 3 etasjer med sokkel og utleieenhet der. Utleieenheten er på ca. 70 kvm av sokkelen, resten er teknisk rom, gang og bod.

Tomten er en skråtomt, med litt berg i ene hjørnet der vi planlegger parkering for utleieenhet. Dvs. at det må sprenges ned litt der, men ikke mange meter ned i bakken. I tillegg kan det samme berget dukke opp litt der sokkelen skal være, men berget skråner ganske mye innover på tomta vår, så det er minimalt anslagsvis. Massen fra berg og masse fra der sokkelen blir gravd ut, brukes til å fylle på andre enden av tomta der det skråner litt nedover.

Vi har i tillegg følgende poster i budsjettet vårt, og ønsker gjerne noen tilbakmeldinger på det. Spesielt grunnarbeidet syntes vi var i overkant av forventning. Rørlegger, elektriker og tømrer-tjenester er inklusive i ferdighusprisen. Alle priser inkl. mva.

Tomt
Graving  200.000,-
Sprenging/pigging  80.000,-
Ringmur/støpt plate  487.500,- (Huset har sokkel av mur i bankkant og på halve kortsidene, resten er trefasade)
Rørlegger: Stikkledning osv.  47.000,-
Elektrikker: Hovedinntak/varmekabler osv.  65.000,-
Isolert betongplate til garasje  35.000,-

Tilvalg
Vannbåren varme  100.000,- (bare rør i 2.5 etasjer, anslag)
Parkett  70.000,-
Badekar/dusj  30.000,- (er med standard dusjdører og badekar i ferdighusprisen, vi ønsker å oppgradere noe av det)
Kjøkken  100.000,- (Anslag. Ikea-kjøkken i utleieenheten, og hovedboligen).
Murer  20.000,- (Legge flis/stein i hall, ikke fliser på noen bad. Oppgraderer heller senere).

Andre byggekostnader
Dokumentavgift tomt  32.000,-
Byggesaksgebyr  25.000,-
Kommunale avgifter  50.000,-
Byggestrøm  15.000,-
Strømboks  10.000,-
Containerleie  10.000,- (?? Anslag, aner ikke)

Uforutsette kostnader  100.000,-

Totalt uten tomt ender vi pr. nå på ca. 4.500.000.- Litt mer enn vi hadde tenkt, så jobber nå med å få inn andre anbud på graving/grunnmur - samt prute mer med ferdighusleverandøren.

-I tillegg vet vi om at det kan komme noe ekstra på downlights, ekstra elpunkter osv. Vi har en elektriker i nær familie som kanskje hjelper oss med noe der, så har valgt å holde det utenfor enn så lenge i hvertfall.

Innspill?

Bruker folk timespris eller fastpris på entreprenører på grunnarbeid? Hva er sannsynligvis best? Kommer sikkert selvfølgelig an på entreprenøren...
Signatur

   #1
 5 493     0
Vanskelig å si noe om prisene uten å kjenne forutsetningene. Men dere har lagt inn mindre enn 3% på "uforutsette utgifter". Har dere virkelig så god kontroll på alle kostnader? Hvordan vil du anslå risikoen for at budsjettet sprekker med mer enn 3% Mer enn 5%? 10%?

Når man skal håndtere usikkerheter, som dere jo skal gjøre, er det ganske lett å anslå usikkerheten i faktorene man kjenner. Det er lett å ta høyde for at rørleggeren kan komme til å koste mer enn prisen man har fått oppgitt. Det er lett å tenke at det kan finnes fjell under tomten man ikke hadde regnet med. Det er imidlertid de ukjente faktorene som ødelegger et budsjett, per definisjon.

For å sitere Donald Rumsfeld;
There are known knowns; there are things we know that we know.
There are known unknowns; that is to say, there are things that we now know we don't know.
But there are also unknown unknowns – there are things we do not know we don't know.


Dersom ditt budsjett ikke tar høyde for det Donald her refererer til i sin siste setning, vil budsjettet definitivt sprekke. Jeg er sikker på at mange forummedlemmer som har vært i samme situasjon kan komme med verdifulle innspill. Det finnes nok også mange gode tips å hente i byggebloggene og de ulike trådene her inne. I mangel av noe bedre må dere huske at Murphys Lov gjelder for dere akkurat som for oss andre, hvilket for eksempel betyr at...


I tillegg kan det samme berget dukke opp litt der sokkelen skal være, men berget skråner ganske mye innover på tomta vår, så det er minimalt anslagsvis.


...du bør bytte ut "minimalt" med "maksimalt" Smile

Er prisene i budsjettet (graving, sprenging) basert på fastpristilbud, eller er det anslag? Hvilke forbehold er tatt i disse tilbudene? Hva kan drive kostnadene opp, og hvordan anslår dere sannsynligheten for at disse inntreffer?


Hva vet dere om grunnforholdene der stikkledning til vann/kloakk skal legges? Må det pigges/sprenges her?
   #2
 1 699     Norge     1
Ved første øyekast syns jeg det var utrolig mye som gikk bort i graveposten.
Har de gitt noen estimat på antatt tidsbruk for klargjøring av tomt?
Forstod jeg det riktig at du betaler 487 500,- for en langvegg og to kortvegger i tillegg til ringmur og fundament? Høres dyrt ut!

Ellers syn jeg 280 000,- for resten av gravearbeidet ikke høres helt avskrekkende ut.

Ellers ser jeg at du ikke har lagt inn noe til hvitevarer?
Fort 100 000,- der også.

100 000,- å legge vannrør eller er dette med boring?
Mener å huske vi fikk tilbud om å legge alle rør for 30 000,- (kun rør) Ta det med en klype salt, er litt usikker på om det stemmer.

Du kommer vel akkurat under kravet om avfallsplan og container?
Det koster hvertfall 20 000- 30 000,-

Om du skal ha byggelån, må du legge av ca 100 000,- i byggelånsrenter.

Det var det jeg kom på i farten! Lykke til da, veldig moro å bygge når man først kommer i gang.
Om du skulle lure på noen priser, kan du sende meg en PM.
Vi bygger hus i samme str-type som dere.
   #3
 3 412     Akershus     0
Det var mange gode kommentarer fra psv021 og boligplanlegging. 

Budsjettering er en god anledning for å tenke gjennom hele prosjektet.  Det er grenser for hvor mye det går an å prute.  Et alternativ er å legge inn mer egeninnsats.  Kanskje "Ringmur/støpt plate" på 487 000 er en egnet post å vurdere.  Det ser ut som om dette inkluderer muring av noen vegger.  Kanskje kan dere gjøre endel her?  Jackon/kub/bewi/leca er greie stikkord. 

Rør til vannbåren varme er ikke så dyrt hvis man legger rørene selv. 

Det ser ut som om dere ligger an til å få byggekostnader på litt over 15 000 pr kvm.  Det er ganske lavt, spesielt tatt i betraktning at dere bygger med utleiedel. 
Signatur
  (trådstarter)
   #4
 28     0
Tusen takk for raske svar!


Vanskelig å si noe om prisene uten å kjenne forutsetningene. Men dere har lagt inn mindre enn 3% på "uforutsette utgifter". Har dere virkelig så god kontroll på alle kostnader? Hvordan vil du anslå risikoen for at budsjettet sprekker med mer enn 3% Mer enn 5%? 10%?


Godt spørsmål. Jeg tok egentlig bare et tall fra lufta jeg, og banken sa ingenting på det når vi var i møte med de - så tenkte det var greit. Føler vi har rimelig god kontroll på utgiftene, og leverandøren av huset har kikket opp og ned på budsjettet/planen, og til og med laget en egen "dette leverer ikke vi, men alt annet er inkl."-liste.


For å sitere Donald Rumsfeld;
There are known knowns; there are things we know that we know.
There are known unknowns; that is to say, there are things that we now know we don't know.
But there are also unknown unknowns – there are things we do not know we don't know.



Fin den, tas til ettertanke. :)


Dersom ditt budsjett ikke tar høyde for det Donald her refererer til i sin siste setning, vil budsjettet definitivt sprekke. Jeg er sikker på at mange forummedlemmer som har vært i samme situasjon kan komme med verdifulle innspill. Det finnes nok også mange gode tips å hente i byggebloggene og de ulike trådene her inne. I mangel av noe bedre må dere huske at Murphys Lov gjelder for dere akkurat som for oss andre, hvilket for eksempel betyr at...


Har lest latterlig mye på byggebolig.no nå, og derav høstet mange "erfaringer" i hva man både skal spørre leverandør om, og sjekke ut/tenke på selv.  8)



I tillegg kan det samme berget dukke opp litt der sokkelen skal være, men berget skråner ganske mye innover på tomta vår, så det er minimalt anslagsvis.


...du bør bytte ut "minimalt" med "maksimalt" Smile


hehe, den ene entreprenøren som har sett på tomta mente at når man først hadde utstyret der oppe for å ta berget i hjørnet av tomta, skulle det uansett ikke være en sinnsykt ekstrakostnad å fjerne noe fjell i bunnen av der huset skal stå. I 80.000 er det tatt høyde for det. Er det bare berget i hjørnet som må sprenges, kan vi trekke fra flere titusner forstod jeg.


Er prisene i budsjettet (graving, sprenging) basert på fastpristilbud, eller er det anslag? Hvilke forbehold er tatt i disse tilbudene? Hva kan drive kostnadene opp, og hvordan anslår dere sannsynligheten for at disse inntreffer?


Prisen det her er snakk om er basert på fastpristilbud - altså uten mulighet for tilleggsfakturering. Jeg har en mistanke om at vi hadde kommet mye bedre ut på timesbasis på tomta. Spesielt hadde jeg en graver i etterkant der oppe som mente han fikk gjort "VELDIG mye" på den tomta for 200.000 (siktet altså til at prisen var noooe drøy, uten å si det direkte). Det kommer en annen entreprenør som har lovt oss en god pris og kikker på tomta en av de første dagene - gleder oss veldig til å høre hva han sier.


Hva vet dere om grunnforholdene der stikkledning til vann/kloakk skal legges? Må det pigges/sprenges her?


Vann/kloakk kommer fra motsatt hjørne av tomta, altså der det skal fylles på masse. Heldigvis. :)

Igjen: Tusen takk for raskt og saklig/bra svar!
Signatur
  (trådstarter)
   #5
 28     0

Ved første øyekast syns jeg det var utrolig mye som gikk bort i graveposten.
Har de gitt noen estimat på antatt tidsbruk for klargjøring av tomt?
Forstod jeg det riktig at du betaler 487 500,- for en langvegg og to kortvegger i tillegg til ringmur og fundament? Høres dyrt ut!


Det er vel med noe brann/lydskiller (mot utleie) her tror jeg, som fordyrer litt. Men jeg syntes egentlig både gravingen på 200.000 og grunnmur/såle på 487.000 høres veldig mye ut. Tomta er relativt "snill" å opparbeide, med unntak av det ene berget, fikk jeg beskjed om av en annen entreprenør som det kommer pris fra snart håper jeg. Har ikke fått noe antatt estimat på tidsforbruk - bare hva som skulle gjøres og til hvilken pris.


Ellers syn jeg 280 000,- for resten av gravearbeidet ikke høres helt avskrekkende ut.


Misforstod jeg her mon tro? Du skrev først at mye gikk på graveposten, også at graving + sprenging (200+80) ikke så avskrekkende ut?


Ellers ser jeg at du ikke har lagt inn noe til hvitevarer?
Fort 100 000,- der også.


Vi har endel hvitevarer fra før, men skal ha komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin og mikro. Vi antar at vi får med noe i budsjettet på 100.000, men kan kanskje være greit å regne mer på det/ta med mer i budsjettet. Har forsøkt å tegne ett kjøkken hos Ikea, og det havner på ca. 50.000 uten hvitevarer, som vi ikke skal handle der.... Smile Er klar over at vi helt sikkert har glemt noe nødvendig og ikke fullt så nødvendig stæsj der.


100 000,- å legge vannrør eller er dette med boring?
Mener å huske vi fikk tilbud om å legge alle rør for 30 000,- (kun rør) Ta det med en klype salt, er litt usikker på om det stemmer.


Her har jeg nok tatt i ganske bra. Vi fikk pris på 24.000 for bare rør i sokkelen. Men så fikk jeg hint om at det er dyrere å legge rør i hovedetasjen enn i sålen nede. Men dette får vi pris på fra leverandør, og hører om muligheten for å legge selve rørene selv. Smile Skulle det være for mye, legger vi det i potten for enten borring eller luft-til-vann-pumpe. :)


Du kommer vel akkurat under kravet om avfallsplan og container?
Det koster hvertfall 20 000- 30 000,-


Håper det. Kjenner ikke til kravene. Har planer om å kjøre bort endel selv også, da det ikke er veldig langt til avfallsstasjonen.


Om du skal ha byggelån, må du legge av ca 100 000,- i byggelånsrenter.


Tror vi kommer endel lavere enn det, da vi har endel egenkapital (Selger leiligheten vi har i dag før vi går i gang). Men helt klart en post vi må undersøke mer på og få inn i budsjettet. Takk :)


Det var det jeg kom på i farten! Lykke til da, veldig moro å bygge når man først kommer i gang.
Om du skulle lure på noen priser, kan du sende meg en PM.
Vi bygger hus i samme str-type som dere.


Tusen takk for det, det er det mulig jeg gjør. Smile Vi gleder oss masse, så håper vi får på plass et komplett budsjett både vi og banken kan leve med. Det er planer om evt. igangsetting til våren.
Signatur
  (trådstarter)
   #6
 28     0

Det var mange gode kommentarer fra psv021 og boligplanlegging. 

Enig!


Budsjettering er en god anledning for å tenke gjennom hele prosjektet.  Det er grenser for hvor mye det går an å prute.  Et alternativ er å legge inn mer egeninnsats.  Kanskje "Ringmur/støpt plate" på 487 000 er en egnet post å vurdere.  Det ser ut som om dette inkluderer muring av noen vegger.  Kanskje kan dere gjøre endel her?  Jackon/kub/bewi/leca er greie stikkord. 

Rør til vannbåren varme er ikke så dyrt hvis man legger rørene selv. 

Det ser ut som om dere ligger an til å få byggekostnader på litt over 15 000 pr kvm.  Det er ganske lavt, spesielt tatt i betraktning at dere bygger med utleiedel.


Vi fikk prutet ned prisen på ferdighuset med et 6-sifret beløp, og jeg skjønte det sånn at han hadde litt til å gå på hvis vi også fikk ned prisen på grunnarbeidet (for at prosjektet skal bli noe av i det hele tatt, og at jeg ikke går over gata til konkurrenten. :)

Håper vi får muligheten til å gjøre litt slikt sånt. Er vel dette med ansvar etc. som jeg har skjønt at ferdighusleverandøren er litt opptatt av. Får sjekke litt mer med de om dette.

Tusen takk for bra svar!
Signatur
   #7
 1 699     Norge     0
Legger til at da vi sjekket graverposten med 5 gravere, fikk vi fra dyreste tilbud på 720 000,- og billigste 380 000,- Sistnevnte inkludert støttemurer (har endel) og førstnevnte uten.

Erfaringsmessig er det mye å hente på å undersøke med flere, og for oss har det vært lurt å sjekke pris også utenfor "gryta" Flere lokale som gjerne vil ha innpass og er villig til å kjøre.

Lykke til da, blir jo spennende når budsjettet faller på plass og spaden settes i jorda.

Ps. Vi fikk boliglån i vår bank og slapp dermed byggelån, i og med at dere har godt med EK - så sjekk om banke er villig til dette. Feks. får vi da i underkant av 6000,- i mnd ved lån på 1 500 000,-

  (trådstarter)
   #8
 28     0

Legger til at da vi sjekket graverposten med 5 gravere, fikk vi fra dyreste tilbud på 720 000,- og billigste 380 000,- Sistnevnte inkludert støttemurer (har endel) og førstnevnte uten.

Erfaringsmessig er det mye å hente på å undersøke med flere, og for oss har det vært lurt å sjekke pris også utenfor "gryta" Flere lokale som gjerne vil ha innpass og er villig til å kjøre.

Lykke til da, blir jo spennende når budsjettet faller på plass og spaden settes i jorda.

Ps. Vi fikk boliglån i vår bank og slapp dermed byggelån, i og med at dere har godt med EK - så sjekk om banke er villig til dette. Feks. får vi da i underkant av 6000,- i mnd ved lån på 1 500 000,-


Har også sendt ut forespørsel til 4 entreprenører til, og én av de har lovet god pris pga. familiebekjentskaper (og de både graver, sprenger og gjør betongarbeid). Håper veldig at de holder det de sa om god pris. Smile Prisforskjell på over 300.000, og i tillegg med støttemurer, er jo ganske sinnsykt. Denne bransjen driver med mye rart har jeg inntrykk av... Hadde vi fått ned anbudet med 2-300.000 på grav/grunnmur hadde vi vært veeldig fornøyde!

Det med boliglån er et kjempegodt tips. Vi skal ha møte med den andre storbanken her i byen, og det kan være et godt argument for å bytte/ikke skifte fra den vi har i dag.
Signatur
  (trådstarter)
   #9
 28     0

Tomt
Graving  200.000,-
Sprenging/pigging  80.000,-
Ringmur/støpt plate  487.500,- (Huset har sokkel av mur i bankkant og på halve kortsidene, resten er trefasade)


Vi har nå fått nye tilbud på graving, sprenging og grunnmur:

Graving OG sprenging (prisen er TAK, altså ingen risiko for merfakturering - litt venner av familie-tjeneste-pris her): 187.500,-
Grunnmur, klart til hus (her kommer ferdighusleverandøren med tilbud, fikk en antydning foreløpig): Ca. 350.000,-
Begge priser inkl. mva.

Det vil si at vi istedenfor kr. 767.500,- (med usikkerhet på om prisene holdt), havner på låste: kr. 537.500,-. -Og det føler jeg er en veldig god pris! :)

Har nå vært i møte med banken og avventer svar derfra. Føler det går mot bygging av hus.. :)

-TelCon-
Signatur
   #10
 13     Nesodden     0
Jeg ville glatt doblet elektriker, rørlegger og kjøkkenposten. Det baller lett på seg med ekstra stikk, downlight, utelys og lampeoppkopling (nye regler krever at profesjonelle gjør også dette. Har du en regelrytter av elektriker vil han instistere på å gjøre dette). I tillegg er som regel prisen i rørleggerposten bare å legge rør i vegger ol, skal du ha han tilbake for å kople opp servanter og blandebatteri koster det fort en del tusen. En annen ting vi sprakk veldig på var kjøkken og hvitevarer. I tillegg kommer det en god del tusen for takstmann som skal følge prosjektet og 3.partskontroll av bad og luftetthet. Synes derfor det høres veldig billig ut med det budsjettet, men mulig du kan komme unna med å spare veldig på alle materialer og gjøre en del egeninnsats.
Signatur