15,958
16
1
Ikke byggemeldt kjeller og manglende ferdigattest
79
oslo
0
Hei!
Vi kjøpte et hus sentralt i Oslo for 3,5 år siden, skal nå selge det.
Planløsningen er slik at det er kjøkken,stue, vaskerom og gang oppe, bad, tre soverom og to boder i kjeller.
Vår overraskelse er stor når tastmannen kan fortelle at kjelleren ikke er byggemeldt. Huset har dessuten ikke ferdigattest, men har brukstilatelse.
Vår arkitekt har nå snakket med kommunen og de mener at alle kravene til tek10 må oppfylles for å få godkjent rommene som soverom. Kjelleren er bygget med takhøyde på ca 235-238 og 1x1m vinduer og gode dype lyskasser.
For å klare de kravene må vi rive ned alle vegger og badet, bygge nytt bad, isolere med ca 10cm innvendig, fordype lyskassene og sette 1,5x1 vinduer.
Har vi sjangs til å få kommunen til å gjøre en dispensasjon, eller skal vi bare gå rett på selger sitt eierskifteforsikringsselskap med alt hva det innbærer?
Noen som har noen råd til en stakkar?
Vi kjøpte et hus sentralt i Oslo for 3,5 år siden, skal nå selge det.
Planløsningen er slik at det er kjøkken,stue, vaskerom og gang oppe, bad, tre soverom og to boder i kjeller.
Vår overraskelse er stor når tastmannen kan fortelle at kjelleren ikke er byggemeldt. Huset har dessuten ikke ferdigattest, men har brukstilatelse.
Vår arkitekt har nå snakket med kommunen og de mener at alle kravene til tek10 må oppfylles for å få godkjent rommene som soverom. Kjelleren er bygget med takhøyde på ca 235-238 og 1x1m vinduer og gode dype lyskasser.
For å klare de kravene må vi rive ned alle vegger og badet, bygge nytt bad, isolere med ca 10cm innvendig, fordype lyskassene og sette 1,5x1 vinduer.
Har vi sjangs til å få kommunen til å gjøre en dispensasjon, eller skal vi bare gå rett på selger sitt eierskifteforsikringsselskap med alt hva det innbærer?
Noen som har noen råd til en stakkar?
Men i grunn og bunn er dette advokatmat, og selger/forsikringsselskap må involveres . Håper inderlig at prospektet/taksten fra da ni kjøpte huset ikke sier at disse papirene ikke foreligger for da ligger ni tynt an......
MVH
Sakke
Vi har takst og prospekt, der er ikke dette nevnt med ett ord, dog sier taksten at eiendommen er tatt i bruk, men at det ikke er kontrollert at bruk og innredning av rom er i samsvar med offentlig godkjenning.
Problemet virker enda større enn antatt da tek10 ikke tilater soverom uten utsyn, det vil bli svært vanskelig om enn ikke helt umulig. Lysinnslippet vil måtte være 10% av gulvareal og rommene er 10,10 og 15m2.
Er det noen noen som har erfaring med dispensasjon fra de reglene?
Man vet meget godt at det ikke er godkjent(selger), men man formulerer taksten/prospektet slik at man legger ansvaret for å sjekke lovligheten på kjøperen. Står det slik i prospektet så betyr det ofte at det er et eller annet man vil skjule/ikke opplyse direkte.
Vanskelig situasjon, men ville i første omgang kontaktet advokat(spesialist på fastighet/salgsrett ) og fått noen faglig riktige råd, for dette høres jo ut som med vilje utelatt informasjon.
Var det selgeren som har bygget huset/kjelleren??
MVH
Sakke
Kan vanskelig se at selger kan hevde å ikke vite om at kjelleren ikke er byggemeldt.
Advokat.
MVH
Sakke
2. Ta kontakt med ditt forsikringsselskap og forhør deg om den har retthelpsdekning (mange forsikringer har det) I så fall må du melde dem om at du har en tvist der den forsikrede boligen er gjenstand for tvisten.
3. Uansett utfall av nr 2: Skaff en advokat med erfaring fra fast eiendoms rettsforhold. Dette er advokatmat!
Det ser ut som de med formuleringene har forsøkt å sno seg unna en mangel som selger sikkert har vært klar over. Brukstillatelsen er vel fra før ombyggingen? Står det på brukstillatelsen hvilke mangler som skulle rettes før ferdigattest kunne utstedes?
Jeg kjøpte en bolig der en utleiedelen ikke var godkjent for utleie. Jeg fant ut av dette før overtakelsen og holdt igjen 200.000 som ville bli frigitt til selger når utleiedelen ble godkjent. Utleiedelen ble godkjent, og jeg ba megler utbetale beløpet til selger.
Grunnen til at jeg nevner dette, er at det kommer helt an på kommunen som behandler tiltaket. Dette med utsyn er det nok dessverre vanskelig, om ike umulig å komme fra, slik at rommene nok ikke kommer til å bli godkjent for varig opphold dersom kommunen har antydet det...
Utleieleiligheten her ble imidlertid godkjent til tross for at den aldri i verden skulle blitt godkjent etter TEK10 (bolig fra 1967) - Så det er jo heller ikke umulig...
Vi har rettshjelpdekning for intill 80.000 så de fire-fem første brevene fra advokat er vel dekt =)
Vi oppdaget mangelen igår, snakker med advokat imorgen.
Brukstilatelsen er fra byggeår, eller året etter.
Kravene som står der er siden huset er bygget som enebolig i rekke, så skal husene knyttes sammen med gjerde, bod eller garasje, at det skal monteres husnummer og brannslange.
Så denne kan fikses med noen plank hvis nødvendig. Det pussige er at ferdigattesten står som "henlagt" i papirene fra kommunen, etter et skjedde det hverken noe med ferdigattest eller brukstilatelse.
Dette er Oslo kommune så unntak er vel vanskelig vil jeg tro.
Selgerne er hyggelige og ordentlige mennesker, men de burde jo ha visst om dette, selger sier at hennes eksmann sto for mye av styringen av prosjektet.
Har vært innledende igang med bygg og plan, men de har bare vært sånn middels imøtekommende.
takstpapirer og prospekt sier ingenting om byggemeldinger, dog er kjelleren innredet og det står i taksten at selv om rommene ikke tilfredsstiller krav til varig opphold regnes de som p-rom siden de er innredet. Megleren nevnte noe under den ene visningen om at det ikke var byggegodkjent så man måtte regne med å sette inn større vinduer. Jeg er vant til fra mange steder at kjelleren brukes til mer enn den er godkjent for.
Huset er bygget på 70-tallet og kjelleren gravd ut på 80-tallet.
I dag skulle jeg fakse over et bud, men fikk en følelse av at det kunne være noe faenskap og ringte megleren. Han kunne bekrefte at kjelleren ALDRI HADDE VÆRT BYGGEMELDT. Dette står ikke om noe sted. Valgte å ikke fakse over noe bud likevel og må innrømme at jeg ble litt sinna.
Vi synes likevel det er et trivelig hus. Er det noen som vet hvordan vi kan gå frem for å få dette byggemeldt og godkjent hos en av Nord Europas tøffeste etater nemlig Plan og Bygg i Oslo??