1,037
14
5
Vår byggeprosess - et mareritt
104
1
Kjenner at jeg trenger å skrive litt av meg og få ut litt frustrasjon. På nåværende tidspunkt skal jeg ikke si noe om hvem som er utbygger hos oss, men det kan jo dukke opp på et senere tidspunkt, når eller hvis huset blir ferdig.
Vi valgte husleverandør og hadde en meget god prosess frem til oppstartmøtet. Vi følte oss meget godt ivaretatt.
Problemene startet i det spaden ble satt i jorda. Da hadde utbygger gitt feil tegninger til utførende gravefirma og det ble gravd ut for mye masse. Dette forsøkte de å løse ved å laste oss for denne kostnaden med å heve huset med en rad leca. Dette aksepterte vi ikke, og det endte opp med at tomta måtte heves med 70 cm.
Murer begynte og gjorde en særdeles dårlig jobb for å si det mildt. Vi målte 5 cm høydeforskjell fra bakre til fremre hjørne på såleblokka, og tok murer i det flere ganger å gjøre dårlig jobb. Ikke legge laftevatt, ikke legge not og fjær riktig på steinene og ikke isolere hjørner på en tilfredsstillende måte.
Dette medførte store diskusjoner med utbygger. Enden på visa ble at de etterisolerte bakveggen på muren med sturodur, men vi har fortsatt utfordringer med sideveggene som ikke er etterisolert.
Vi fikk ikke møte med rørlegger før bunnledningene ble lagt. Dette medførte at vi måtte sende inn en tegning over hvordan ting skulle plasseres, og fikk ikke diskutert løsninger eller priser med rørlegger i forkant. Det tok nesten 4 måneder fra vi ba om møte med rørlegger til dette ble gjennomført. Dårlig kommunikasjon mellom fagene hos utbygger medførte at utførende rørlegger ikke fikk tilbakemelding på alle endringene vi hadde på vvs, og det ble lagt ned feil på flere av bunnledningene. Dette oppdaget vi selv og ga beskjed om dette.
Muren ble omsider ferdig, det tok dobbelt så lang tid som estimert i kontrakten (beregnet 30 dager, han brukte ca 60). Men i og med at kontrakten sa at fremdriftsplan ble lagt så snart grunnmur var ferdig og trearbeidene begynte, så får ikke dette noen konsekvenser for utbygger.
Nå nettopp forsøkte byggeleder seg på om vi aksepterte at det ble lagt 5 cm isolasjon på yttervegger mot mur, mens det i kontrakt og ihht. TEK17 skal være 10cm etter hva vi har klart å finne ut. Dette måtte vi informere byggeleder om, og han virket totalt uvitende.
Denne uken har vi oppdaget at de la veggips på gulvet, en veggips som leverandør sier ikke tåler å ligge på gulv. Den vil smuldre opp på sikt fordi den ikke tåler den belastningen den får ved å være på gulvet. Dette medfører nå at de har fjernet denne gipsen og bestilt ny gips. Den nye gipsen har dobbel tykkelse i forhold til den første som ble lagt, som igjen fører til at gulvet blir høyere. Da kommer gulvet ganske langt opp på vinduskarmen på vinduene som er gulvmontert. Vi synes ikke dette blir pent, og har gitt beskjed om at vi mener at alle vinduer og dører må heves som følge av dette.
Vi opplever nesten daglig at det er dårlig eller ingen kommunikasjon mellom utbygger, innad hos utbygger og mot oss og utførende snekkere. Utførende har sittet med en tegning, vi med en annen også har resultatet blitt at det skulle brukes en tredje tegning. Vi har vært så innmari frustrert og gjennom denne prosessen, og mye av dette hadde vært unngått med bedre kommunikasjon.
Sånn som det er nå, så går vi som noen vaktbikkjer i bygget og kontrollerer ting som burde vært unødvendig at vi kontrollerer. Vi stoler ikke på den informasjonen som blir gitt av utbygger og må kontrollere med eksterne på alt. Og det viser seg gang på gang at vi har rett og utbygger har gjort feil.
Dette tærer på. Vi bruker mye av arbeidsdagen vår på å kontrollere ting som de burde ordnet i utgangspunktet, og vi er ganske lei.
Vi har vært inne på å selge huset før det er ferdig, for det er faktisk ikke trivelig lenger.
Vi er nå på tredje runden med utbygger hvor vi gir beskjed om at det er for dårlig kommunikasjon og lite kontroll og oppfølging av vårt prosjekt. I dag har vi vært i kontakt med daglig leder. Antakelig skulle vi gjort dette for lenge siden. Vi har sågar vært inne på å kontakte media, men det har vi lite lyst til egentlig.
Det har vært et mareritt hele denne prosessen, og hadde vi visst dette så hadde vi aldri giddet å bygge.
Vi kjenner at vi mister lysten på å dra i huset og vurderer om vi kun skal dra innom og observere og notere, også heller ta disse tingene på overtakelsesforretningen, så får de bruke ekstra tid og ressurser på å fikse ting da.
Daglig leder viste til at de har garanti og at de er et stabilt firma med økonomi til å rette opp hvis det skulle vise seg at det er noe feil, men det er jo ikke det man har lyst til. VI har jo lyst til at ting skal være i orden fra dag en og at vi faktisk skal kunne møte folk fra utbygger på butikken og slippe å late som at vi ikke har sett dem.
Er det noen som har gode råd i forhold til hva vi kan gjøre videre og hvordan vi kan komme oss gjennom resten av prosessen på en god måte?
Vi valgte husleverandør og hadde en meget god prosess frem til oppstartmøtet. Vi følte oss meget godt ivaretatt.
Problemene startet i det spaden ble satt i jorda. Da hadde utbygger gitt feil tegninger til utførende gravefirma og det ble gravd ut for mye masse. Dette forsøkte de å løse ved å laste oss for denne kostnaden med å heve huset med en rad leca. Dette aksepterte vi ikke, og det endte opp med at tomta måtte heves med 70 cm.
Murer begynte og gjorde en særdeles dårlig jobb for å si det mildt. Vi målte 5 cm høydeforskjell fra bakre til fremre hjørne på såleblokka, og tok murer i det flere ganger å gjøre dårlig jobb. Ikke legge laftevatt, ikke legge not og fjær riktig på steinene og ikke isolere hjørner på en tilfredsstillende måte.
Dette medførte store diskusjoner med utbygger. Enden på visa ble at de etterisolerte bakveggen på muren med sturodur, men vi har fortsatt utfordringer med sideveggene som ikke er etterisolert.
Vi fikk ikke møte med rørlegger før bunnledningene ble lagt. Dette medførte at vi måtte sende inn en tegning over hvordan ting skulle plasseres, og fikk ikke diskutert løsninger eller priser med rørlegger i forkant. Det tok nesten 4 måneder fra vi ba om møte med rørlegger til dette ble gjennomført. Dårlig kommunikasjon mellom fagene hos utbygger medførte at utførende rørlegger ikke fikk tilbakemelding på alle endringene vi hadde på vvs, og det ble lagt ned feil på flere av bunnledningene. Dette oppdaget vi selv og ga beskjed om dette.
Muren ble omsider ferdig, det tok dobbelt så lang tid som estimert i kontrakten (beregnet 30 dager, han brukte ca 60). Men i og med at kontrakten sa at fremdriftsplan ble lagt så snart grunnmur var ferdig og trearbeidene begynte, så får ikke dette noen konsekvenser for utbygger.
Nå nettopp forsøkte byggeleder seg på om vi aksepterte at det ble lagt 5 cm isolasjon på yttervegger mot mur, mens det i kontrakt og ihht. TEK17 skal være 10cm etter hva vi har klart å finne ut. Dette måtte vi informere byggeleder om, og han virket totalt uvitende.
Denne uken har vi oppdaget at de la veggips på gulvet, en veggips som leverandør sier ikke tåler å ligge på gulv. Den vil smuldre opp på sikt fordi den ikke tåler den belastningen den får ved å være på gulvet. Dette medfører nå at de har fjernet denne gipsen og bestilt ny gips. Den nye gipsen har dobbel tykkelse i forhold til den første som ble lagt, som igjen fører til at gulvet blir høyere. Da kommer gulvet ganske langt opp på vinduskarmen på vinduene som er gulvmontert. Vi synes ikke dette blir pent, og har gitt beskjed om at vi mener at alle vinduer og dører må heves som følge av dette.
Vi opplever nesten daglig at det er dårlig eller ingen kommunikasjon mellom utbygger, innad hos utbygger og mot oss og utførende snekkere. Utførende har sittet med en tegning, vi med en annen også har resultatet blitt at det skulle brukes en tredje tegning. Vi har vært så innmari frustrert og gjennom denne prosessen, og mye av dette hadde vært unngått med bedre kommunikasjon.
Sånn som det er nå, så går vi som noen vaktbikkjer i bygget og kontrollerer ting som burde vært unødvendig at vi kontrollerer. Vi stoler ikke på den informasjonen som blir gitt av utbygger og må kontrollere med eksterne på alt. Og det viser seg gang på gang at vi har rett og utbygger har gjort feil.
Dette tærer på. Vi bruker mye av arbeidsdagen vår på å kontrollere ting som de burde ordnet i utgangspunktet, og vi er ganske lei.
Vi har vært inne på å selge huset før det er ferdig, for det er faktisk ikke trivelig lenger.
Vi er nå på tredje runden med utbygger hvor vi gir beskjed om at det er for dårlig kommunikasjon og lite kontroll og oppfølging av vårt prosjekt. I dag har vi vært i kontakt med daglig leder. Antakelig skulle vi gjort dette for lenge siden. Vi har sågar vært inne på å kontakte media, men det har vi lite lyst til egentlig.
Det har vært et mareritt hele denne prosessen, og hadde vi visst dette så hadde vi aldri giddet å bygge.
Vi kjenner at vi mister lysten på å dra i huset og vurderer om vi kun skal dra innom og observere og notere, også heller ta disse tingene på overtakelsesforretningen, så får de bruke ekstra tid og ressurser på å fikse ting da.
Daglig leder viste til at de har garanti og at de er et stabilt firma med økonomi til å rette opp hvis det skulle vise seg at det er noe feil, men det er jo ikke det man har lyst til. VI har jo lyst til at ting skal være i orden fra dag en og at vi faktisk skal kunne møte folk fra utbygger på butikken og slippe å late som at vi ikke har sett dem.
Er det noen som har gode råd i forhold til hva vi kan gjøre videre og hvordan vi kan komme oss gjennom resten av prosessen på en god måte?
Vil sikkert koste noen tusen, men kanskje verdt det? Det bidrar til at dere krangler på de viktige tingene og får solid argumentasjon ovenfor utbygger.
Sliter litt med begrepene her; "husbygger", "utbygger", "byggeleder" osv.
Det enkleste er å operere med en "byggherre" eller "tiltakshaver" som er den som "bestiller" huset/bygget - her er vel det TS. Resten av "rollene" er så entreprenører, håndverkere og/eller leverandører. Inkludert i disse fag-rollene ligger også garantier / sertifiseringer for at arbeid utføres iht forskrifter og regler.
Å sette opp et hus er en særdeles komplisert prosess fra bygge-søknad til overtalelsen. Foruten å etterkomme formelle byggtekniske krav som TEK17, NEK 2018 osv er det også en tung prosjekt koordinerings-oppgave mellom mange fag-disipliner og flere logistikk-strømmer samt "hands-on" byggeplass-ledelse av disiplinene.
Hele dette "landskapet" skal beskrives i bygge-kontrakt(er) som byggherre/tiltakshaver inngår med utførende ressurser, dette gjelder også oppgaven med å koordinere håndverkere og deres leveranser.
Virker uklart hvilken rolle TS (tiltakshaver) har i dette prosjektet og hvem som bekler de øvrige rollene.
Dersom rollene som prosjekt-koordinator ikke klart definert (i kontrakt) eller ikke finnes, burde tiltakhaver skaffe denne så raskt som mulig. Må være en person med god teoretisk byggteknisk kunnskap og lang erfaring fra praktisk byggeplass-ledelse. Dersom rollen (ansvaret) ER beskrevet i eksisterende byggekontrakt(er) burde TS reklamere skriftlig på manglende leveranse. Videre må TS reklamere (skriftlig) på konkrete feil som den enkelte håndverker har gjort og i reklamasjonen stille krav til tiltakene for utbedring.
Hele denne byggesaken virker som "prototypen" på noe som tilslutt kommer til å ende hos advokater og da er løpende og solid dokumentasjon "halve seieren".
byggebransjen er en cowboybransje uten like. hvor det er så mange ledd involvert at ingen tilslutt har ansvar. og resultatet er konkurs å uforreta sak for tiltakshaver...
når man betaler 6+ mill for et nøkkelferdig hus. så bør man kunne forvente et perfekt resultat. er vel derfor man bruker håndtverkere og "profesjonelle"?
Vi koblet på det i starten da vi hadde problemer med muren. Fikk da beskjed fra byggeleder at det var helt unødvendig for kontrolløren gjorde samme jobben som han selv, og mannen min kunne heller bruke de pengene på en fin julegave til meg.
Nå var vi så uheldig at det ikke fungerte med kontrolløren heller, for han stakk til Sverige på jakt uten å gi beskjed og uten dekning mitt oppi dette..... vi er derfor ganske rådvill her...
Vi sender alt skriftlig, men utbygger har jo ikke kontroll på noe. De kommer med at de er jo et solid firma og de rydder opp hvis det viser seg at de har gjort feil i konstruksjoner eller om det blir ppdaget graverende feil i etterkant så har de forsikring. Men vi vil jo ha alt i orden fra starten av, og ikke at vi skal få masse problemer etterpå.
Jeg leser dette dithen at "utbygger" (dvs hoved-entreprenør og kontrakts-motpart til tiltakshaver...) også er ansvarlig for all kontroll og koordinering i hele byggeprosessen (?). Det er helt essensielt å få "log-ført" alle observerte avvik, feil og mangler under bygge-prosessen. Enten gir entreprenør tilsvar med tiltak på hver enkelt mangel (med fix umiddelbart eller eventuelt senere) eller han bestrider mangelen. Det er IKKE greit å koste alt under teppet til overtagelses-forretningen. Et argument til ikke å vente er kostnader ved å rette opp mangler; disse kan være galopperende i takt med at det bygges. (Typisk eksempel er feil i grunnmur; rimelig heftig å utbedre slike etter at huset er reist...).
Basert på "storyen" så langt ville jeg ikke nølt med følgende:
Forøvrig tar det sekunder å sjekke entreprenørens finansielle tilstand på Proff.no..., samt eier- og ansvars-forhold. Ikke sikkert at alt er så ok bak kulissene...
Av alt som er skrevet så langt så er kanskje dette noe av det mest alvorlige.
Enten forstår ikke byggeleder rollefordelingen mellom kunde og leverandør (tvilsomt) eller så forsøkes det bevisst å svekke motparts evne til å være profesjonell i sin rolle.
(og da har jeg ikke nedverdiget meg til å kommentere hersketeknikk bruken og kvinnesynet hele kommentaren oser av)
Helt enig i TDJ sin vurdering av tiltak.
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Det stemmer, utbygger har byggeleder som følger med på alt, men det er vi som går som vaktbikkjer i huset og følger med. Det er et veletablert selskap, så er i grunn ikke bekymret for deres finansielle situasjon i forhold til garantier etc. Men de har store utfordringer når det kommer til informasjonsflyt og kommunikasjon. Det er lite kontroll på vårt bygg. Tror egentlig se har for mange prosjekter.
Vi noterer ned alt og sender alt skriftlig. Ofte da også hvor vi poengterer hva som er gjort feil i forhold til lov og forskrift. Vi har hatt en ekstern part sammen med oss en runde, og må kanskje ha det en runde til.
Vi mener jo at vi gjør dem en tjeneste med å si ifra, for hvis vi bare er en passiv part, så blir feilene oppdaget senere, og det blir dyrere å rette opp.
Men, det er nok mange som har hus med feil og mangler fordi de ikke følger med.
Vi vil ha ting fikset i forkant slik at vi slipper en masse styr etterpå.
Takk, denne kommentaren var veldig fin, og skal nok bli brukt i en eller annen sammenheng i korrespondansen med utbygger.