Byggesøknad & Saksbehandling
    2,807    8    2  

Kjøpe eiendom med ulovlig innredet kjeller
 911     0
Jeg vurderer å kjøpe et rekkehus med to etasjer pluss kjeller. Kjelleren er i dag innredet med kjellerstue og ett soverom. Dette er ikke byggemeldt eller godkjent.

Jeg har sjekket reguleringsplanen for området, som er sparsommelig med opplysninger og bestemmelser (fra 60-tallet). Eiendommen er regulert til "kjedehus (2 etasjer)". Fra kommunens nettbaserte plansider har jeg i alle fall funnet at ett rekkehus i samme gate (og underlagt samme reguleringplan) har fått godkjent en tilsvarende innredning, i 2010, med disp. fra reguleringsplan.

Fra prospektet fremgår det at vinduer godkjent for rømning ble satt inn i 2007. Ut over det er det lite informasjon. Jeg har enda ikke sett på eiendommen eller vært på visning. Vet derfor ikke noe om innvendig takhøyde etc.

Jeg har sett på mange lignende eiendommer i samme området, og det er relativt vanlig at de har innredede kjellere som ikke er godkjent.

Om jeg kjøper, vil jeg være interessert i å få dette i orden.

Har dere tips til hvordan jeg bør gå frem her? Hva bør jeg se etter på visning? Hvordan bør jeg gå frem overfor kommunen dersom jeg ønsker å få innredningen godkjent? Hvilke krav vil typisk stilles til en slik kjeller?
  Siter
Hirobofly
   #1
 3,277     I huset mitt     0
Du må vel søke kommunen om bruksendring i alle fall. -Da kan du jo leie ut som hybel (med dør imellom din del og hybel).
(hvis du ikke har så flaks at rommene i kjeller alleredet er godkjent for varig opphold. Wink)

Skal du ha selvstendig godkjent boenhet så blir det nok mye mere greier med godkjenning iht dagens krav på alt fra ventilasjon/lyd/brann sikring til parkering, egen uteplass og boder++ .
  Siter
hakostra
  (trådstarter)
   #2
 911     0
Det er ikke snakk om hverken utleie eller selvstendig boenhet. Bare soverom (gjesterom) + kjellerstue.

Har funnet disse:
https://www.trondheim.kommune.no/tema/bygg-kart-og-eiendom/bygging/veiledere/bruksendring_av_rom_i_bolig/
https://www.nef.no/fagstoff/enklere-a-gjore-loft-kjeller-boligareal-husk-soknad/

Jeg vet ikke hva takhøyde er, men vindu er på plass. Så da er vel den eneste hindringen reguleringsplan. Men siden det har blitt gitt dispensasjon til andre hus i samme gate er det vel ikke helt umulig å få til...
  Siter
oddbjoh
   #3
 4,258     0
Litt sleipt, men om du ender med å by på boligen ville jeg vurdert å sørge for at andre budgivere får vite at kjelleren er ulovlig innredet - folk er både sløve og endel er veldig nervøse for sånne utfordringer.

Hvis det ikke er tydelig informert om i prospektet kan du prøve å kreve at megler opplyser budgivere om dette, evt kan du gi alle dine bud med forbehold om at kjelleren godkjennes av eier (og så trekke forbeholdet mot slutten av budrunden).
  Siter
oddbjoh
   #4
 4,258     0
Jobben med bruksendring, minus disp, er veldig grei å gjøre søknadsmessig. Gjorde tilsvarende da vi søkte om påbygg/tilbygg på vårt hus, tok ikke mange timene å skrive den delen av søknaden og den gikk gjennom uten merknader.

Så lenge du kan dokumentere at det er kjellerstue og gjesterom, og at det dermed finnes andre stue(r) og soverom med god takhøyde, mye lys osv så skal PBE akseptere lavere standard i kjeller ved bruksendring.
  Siter
freakjack
   #5
 118     Oppland     0
Vi kjøpte et hus i fjor med innredet leilighet i kjelleren som det ikke var søkt om. Det var bygget etter riktige standarder, men det var en tomannsbolig og med leiligheten i kjelleren måtte vi lage dør i mellom så det ikke ble flermannsbolig. De var også blitt mye strengere på lyskrav og vinduene sto det i taksten at var rømningsgodkjent, men det var de ikke. vi måtte skifte ut vinduet på soverommet. Vi fikk til slutt godkjent alt sammen (var en del annet som ikke var søkt om også), men måtte ut med et gebyr på 6000kr for å ha gjennomført endringer uten tillatelse. Vi måtte også lage godkjente tegninger (kostet 7000kr) for å få det godkjent av kommunen.

Usikker på om du må gjøre så mye siden det ikke skal leies ut, men i utgangspunktet så var det altså bare bruksendring på oss også. Søker ikke om å få leie ut, bare søke om å kunne oppholde seg i de rommene varig.

Kan legge til at søknadsprossessen tok lang tid og det gikk over et halvt år før vi fikk svar. Men ja, det var noe utover bruksendring for vår prosess.
  Siter
KjellG
   #6
 25,140     Akershus     1
«Skiftet vindu på soverommet

Det er selvfølgelig en fordel å kunne rømme et hus, men det er ikke krav om å kunne rømme gjennom ethvert vindu i boligen. I en sokkelleilighet kan utgangsdør og ett vindu være nok for å oppfylle kravene. I noen tilfeller kun dør til det fri om det er tilstrekkelig åpent utenfor døra.
Signatur
1   Siter
Ebe
   #7
 4,452     Vestlandet     1
Sjekk hva rommene er godkjent som. Det er veldig reduserte krav til bruksendring internt i en boenhet. Men rømning fra hver etasje må du ha.

Ellers er drt TEK17 som gjelder, inkludert unntakene der.
Signatur
1   Siter
hakostra
  (trådstarter)
   #8
 911     0
Takker for tips. Boligen er fra 1965 og tegninger fra byggeår er sparsommelige og dårlige. Er i alle fall klart at kjeller er bygget samtidig med bolig (ikke utgravd i ettertid), og er avmerket som "kjeller" på tegninger. Reguleringsplan sier "kjedehus (2 etasjer)". Ut over det var jeg en tur i nabolaget i går, og observerte at "alle" tilsvarende hus hadde innredet kjeller. Dette var lett å se gjennom ny-insatte større vinduer.
  Siter