I utgangspunktet er det kun tinglyste heftelser som er bindende. Men ble denne kontrakten hvor dette er opplyst presentert dere før eller ifm salget?

Dersom den er presentert og dere visste om det kan det hevdes at dere har akseptert det, men da burde prisen være lavere på grunn av dette.

Rent prinsippielt ville jeg hevdet at dere ikke er bundet av en slikavtale så lenge den ikke er tinglyst som en heftelse.

incognito Wednesday, December 29, 2010

I utgangspunktet er det kun tinglyste heftelser som er bindende. Men ble denne kontrakten hvor dette er opplyst presentert dere før eller ifm salget?

Dersom den er presentert og dere visste om det kan det hevdes at dere har akseptert det, men da burde prisen være lavere på grunn av dette.

Rent prinsippielt ville jeg hevdet at dere ikke er bundet av en slikavtale så lenge den ikke er tinglyst som en heftelse.

Hei og takk for svar!

Vi ble ikke presentert for denne kontrakten, men megleren gav en slags vag forklaring om at bruken av parkeringsplassene var uavklart, så vi viste litt om dette når vi kjøpte.
Jeg fikk vite mer når jeg snakket med en arg og ufin leieboer dagen vi flyttet inn, og når jeg ringte selve eieren av nr 2.

Jeg kan bare ikke se hvordan en avtale mellom en kjøper og selger fra 1985 på en annen tomt skal ha noen innvirkning i dag. Jeg og min nabo i underetasjen har jo et dokument som viser at vi eier 100% av en eiendom uten noen heftelser eller servitutter.

Datidens selger eide jo begge tomtene og kunne derved tillate en slik avtale, men den selgeren har vel ingenting han skal ha sagt i dag?

Ingen tinglysning - ingen rettsvern....

Børge Wednesday, December 29, 2010

Ingen tinglysning - ingen rettsvern....

Høres ut som musikk i mine ører akkurat nå.
Hvor kan jeg finne "bevis" på dette?
Jeg har letet i tinglysingsloven på lovdata.no, og selv om jeg fant mye interessant, stod der ingenting om at hvis gamle avtaler ikke er tinglyst, så er de heller ikke gjeldende.

Edit: Jeg fant dette hos Statens Kartverk / Tinglysningen
http://www.statkart.no/Rettsvern.b7C_wJHW3a.ips

Rettsvern betyr at en rettighet er beskyttet mot å bli utslettet eller forringet i verdi ved disposisjoner fra den tidligere innehaver eller som følge av gjeldsforfølgning mot denne.

I forbindelse med tinglysing betyr rettsvern at den som har fått rettigheten tinglyst er vernet mot konkurranse fra andre rettighetshavere i samme objekt som ikke tinglyser sine rettigheter eller eventuelt gjør det senere.

Rettsvern har særlig praktisk betydning i forbindelse med eiendomsrett eller andre rettigheter (pant, servitutt, leierett) vedrørende fast eiendom. Her oppnås i alminnelighet rettsvern gjennom tinglysing. Enkelte rettigheter i fast eiendom har rettsvern uten tinglysing, bl.a. kortvarige bruksrettigheter og rettigheter ervervet ved hevd.

Spørsmål 1 er hva selger (megler) visste om den underliggende avtalen om parkering. Hvis selger (eller megleren) kjente til avtalen men ikke opplyste om avtalen om dette har han opptrådt uaktsomt og du vil ha rett til prisavslag eventuelt rett til å heve kjøpet.

Som kjøper har du selvstendig undersøkelsesplikt, men hvis du ikke er profesjonell aktør er det selgers (meglers) plikt og ikke din å undersøke slikt. Meglers undersøkelsesplikt vil som regel være begrenset til å sjekke om det foreligger tinglyste heftelser. Det gjør det slik jeg forstår deg ikke.

Spørsmålet er vel hvem som vil være din motpart ved en eventuell tvist, vedkommende du kjøpte din seksjon av eller din nabo. Var jeg deg ville jeg snarest ta kontakt med vedkommende du kjøpte leiligheten av og megler. Gjør det helt klart at du reklamerer på kjøpte og krever pirsavslag eventuelt hevet kjøp. Da vil du få avklart hva selger og megler visste.

Vil tro du har en sterk sak hvis parkeringsavtalen ikke er tinglyst og du ikke har fått skriftlig opplysninger av megler (i prospektet eller på andre måter ) om at det foreligger en parkeringstvist. 

Selv om jeg jurist trenger ikke svaret mitt å være korrekt, siden faktum alltid er viktig. Det som kan være en utfordring er at det er nevnt noe om uavklart parkering..

Men kravet til tinglysing og poenget med nettopp tinglysing er jo at tredjemann, i dette tilfellet dere, skal ha en oversikt over hvilke heftelser som foreligger. Jeg ville sett på det som at en parkeingsplass som andre har krav på burde være opplyst og det burde gis et prisavslag for dette. Ut i fra det lille som er skrevet her ville jeg stått på mitt, sagt at avtalen er privatrettslig mellom andre parter og at dere IKKE har påtatt dere noe iht denne avtalen.

Nå er det viktig med gode naboforhold men kan vanskelig se at dere bør akseptere denne avtalen og ordningen. Så lenge den andre avtale med ordlyden om at nabo skal kunne disponere en parkeingsplass ikke er tinglyst tror jeg dere har en god sak. Det er i tilfelle den såkaldte rettighetshaver som da må bevise at rettigheten hans er overtatt av dere.

Lykke til

Det stod i prospektet under parkering at "det er uavklart om eiendommen disponerer en av parkeringsplassene på eiendommen".

Vi visste med andre ord at dette var uavklart, og megler fortalte som sagt noe om en gammel avtale. De som bor under oss, og som vi eier tomten med sa at vi fikk den veldig billig på grunn av at dette var uavklart.
Det blir med andre ord ingen sak mellom oss og megler/selger.

Jeg er kun ute etter hva naboen har RETT til.

Og nå som jeg har undersøkt både her og der, kan jeg ikke se at naboen i nr 2 har noen rettigheter på vår tomt overhodet.
Jeg vet også at naboen skal selge sin del til sommeren en gang, og jeg regner med at han vil selge sin eiendom MED parkeringsplass, ettersom huset ikke har noen annen tilkomst eller parkering enn på vår tomt.

I mine øyner er dette dårlig forarbeid av den personen som en gang i tiden eide begge tomtene (hele firemannsboligen). Ingenting er tinglyst, og resultatet er at halvparten nå står som egen tomt på en isolert eiendom (se vedlegget av kartutsnittet).

Dersom avtalen skal stå seg MÅ den være tinglyst, ellers må de kunne hevde og bevise at avtalen er godtatt av dere.

Ut i fra det som er skrevet her synes det som om du har en god sak. Siden den omtalte avtalen bli inngått i 1985 har de hatt god tid til å tinglyse dette.

Jeg vil anbefale deg å kommunisere skriftlig med naboen slik at du har beviser dersom det skulle bli en konflikt. La dog naboen komme med utspillene men gjør han gjerne oppmerksom gjennom et rekomadert brev at dere anser at dere har 100 % eierrettighet til eiendommen og benytter HELE eiendommen som dere selv ønsker, og at hans parkering opphører umiddelbart.

incognito Wednesday, December 29, 2010

Dersom avtalen skal stå seg MÅ den være tinglyst, ellers må de kunne hevde og bevise at avtalen er godtatt av dere.

Ut i fra det som er skrevet her synes det som om du har en god sak. Siden den omtalte avtalen bli inngått i 1985 har de hatt god tid til å tinglyse dette.

Jeg vil anbefale deg å kommunisere skriftlig med naboen slik at du har beviser dersom det skulle bli en konflikt. La dog naboen komme med utspillene men gjør han gjerne oppmerksom gjennom et rekomadert brev at dere anser at dere har 100 % eierrettighet til eiendommen og benytter HELE eiendommen som dere selv ønsker, og at hans parkering opphører umiddelbart.

Takk for et svært godt svar.

Uansett om kjøpsavtalen fra 1985 er tinglyst eller ikke, så er den mellom to personer.  Den kan ikke være gyldig for meg? Minner om av avtalen kun gjelder kjøp av nr 2, og at selger på den tiden eide nr 1 hvor parkeringsplassen befinner seg.


Uansett så tenker jeg nå å sende en velformulert mail til eieren av nr 2 og forklare situasjonen. Om jeg ikke får noe svar, så ringer jeg, og spør om det er mottatt. Siste forsøk blir å sende et rekommandert brev.

Det er som du sier en avtale mellom to personer og det tyder ikke på at rettigheten er overført til andre, men det er kanskje opprinnelig eier som fortsatt er eier?

Uansett så er han ikke posisjon til å rå over annen manns eiendom, annet enn dersom det foreligger en tinglyst heftelse.

Viktig å skaffe dokumentasjon på kommunikasjon så det å ta vare på mail er smart.