Vi er (et lite stykke) inn i denne prosessen nå..

Har arkitekt som tegner etter våre ønsker. Det har tatt en god stund, pga spesialtilpasninger, vi har ombestemt oss litt etterhvert, osv. Vi har heller ikke hatt hastverk med å komme igang.

Når dere har kommet frem til fasader og plassering på tomt dere vil ha, må nabovarsel sendes ut. Kan da gå rundt til hver enkelt nabo eller sende rekommandert i posten.

Så kan man søke enten rammetillatelse (max 12 uker behandling) eller byggetillatelse (max 3 uker behandling). For alt 2 må man ha inngått avtaler med de som skal gjøre jobben, dvs alle som må ha godkjent ansvarsrett. Med rammetillatelse står du fritt til å hente inn anbud etterhvert, men må få igangsettelsestillatelse før de kan starte på de enkelte deljobbene.

Du kan på bakgrunn av skissene fra arkitekt sende ut anbud før du søker kommunen.

Jeg tror det er en grei måte å gjøre det på sånn dere har gjort det. Dere får nå et skreddersydd hus til tomten og ikke et standard hus som blir tillapsset så godt det lar seg gjøre til tomten.

Det arkitekten kan hjelpe dere med er å tegne huset. Dere er i gang med å tenke hva dere ønsker å ha i huset. Har dere flere etg så tenk på hva det er fornuftig å ha i de forskjellige etg. Arkitekter er også flink med å komme med innspill. Tenk litt på hvilken størrelse dere ønsker på de forskjellige rommene, sammenlign gjerne med det dere har idag. Noe som kan være mindre eller andre rom dere trenger større. Er barn små kan de ha andre krav om 5-10 år.

Arkitekten kan være ansvarlig søker for dere. De kan lage forslags skisser til dere, de lager oversiktskart over hele tomten, parkering, garasje og uteområde. Tegner de i cad kan de også legge inn hvordan sol faller på tomten til forskjellige årstider/mnd og tid på døgnet. De bruker ikke lang tid på å tegne et hus, det som kan ta tid er jo dersom dere forandrer mye, det er viktig å kommunisere skikkelig hva en ønsker.
Arkitekten kan lage arbeidstegninger til håndverkerne og de kan lage matriallister slik at dere vet hva dere skal spørre om pris på.

Prøv å finn en arkitekt som ikke bare er opptatt av form og farge men som også er god på tekniske løsninger. Det er jo ikke lett det beste er referanser, dere kan jo bruke forumet her. Han/hun vil være med dere på tomten og har da en god forutsetning for å utforme huset som skal stå der.
Vær oppmerksom på at det kan være lurt å følge reguleringsplanen for området , dersom en søker om dispensasjoner kan søkeprosessen ta laaang tid og det er dyrere. Når tegningene er klar kan dere sende søknad og hente inn priser på matrialer og håndverkere, mange tømrere ønsker også å levere matrialer. Fordelen med det er at de er da ansvarlig for å skaffe det de har behov for. det kan være en utfordring å forsyne dem med rett material til rett tid.








En rådgivende ingeniør eller takstmann kan bistå dere på byggeplass med oppfølging av prosjetet dersom dere ikke har kompetanse eller tid, eller kanskje arkitekten kan bistå mulig det kan bli en dyr løsning men kan vurderes.

Det å tegne selve huset tar ikke så lang tid, det kan gå på noen få dager dersom dere har bestemt dere for alt vedr. huset. Men erfaringsmessig tar det tid å planlegge samt å finne den optimale løsningen. Husk at gangareale og store haller koster mye penger å bygge. Det fine med at en arkitekt tener er at dere får hjelp til å tegne et arealeffektivt hus.  

Byggetid varierer mye, men normalt sett så vil et elementprodusert hus være det raskeste å sette opp. Vi bruker et par dager på å få huset tett, dvs alle utvendige og innvendige vegger med vinduer og dører på plass, og inntil 4 måneder på å gjøre det innflytningsklart. Dersom du plassbygger vil det kunne ta inntil 12 måneder.

Jeg ville ha ventet med å sende ut anbudsdokumenter iallefall inntil dere har hatt en forhåndskonferanse, slik at dere vet at akkurat deres hus kan settes opp på tomten. Det er ikke alle produsenter/leverandører som ønsker å gi pris på noe som det er usikkerhet om kan settes opp eller ikke.

Rådgiver bør kobles inn allerede når dere skal utarbeid spesifikasjonen for anbudsdokumentene (dersom dere ikke velger nøkkelferdig elementhus). Her er det viktig at anbudsbeskrivelsen er komplett og så klar at tilbyderne kommer med det samme tilbudet, slik at de kan sammeliknes, og ikke slik at noen har utelatt noe som kommer i tillegg.

Lykke til med en travel, men meget spennende tid foran dere.

galemattis Wednesday, January 13, 2010

Hvor lang tid bruker man på å tegne en enebolig? sånn ca? 2 uker? 1 mnd?

Kommer helt an på hvor godt foreberedt dere stiller og hvor mye tid arktitekten kan dedikere til deres prosjekt. Bruk nett og kataloger, finn hus og stilarter dere liker. Sett økonomiske rammer - pris per kvm BRA (bruksareal=sum av areal alle rom, altså når areal av yttervegger og innervegger er trukket fra) er et godt mål, men er et historisk tall, dvs man vet bare nøyaktig hva man har brukt per kvm ETTER at prosjektet er ferdig. Dette tallet er avhengig av størrelse på huset, grad av egeninnsats, valg av materialer, teknisk kompleksitet, valg av prosjektstyringsform osv osv. Tommelfingerregel: regn med 15-20.000 per kvm BRA OVER PLATE PÅ MARK, dvs utenom grunnarbeider og grunnmur.

Hvordan er prosessen videre?

Arktitekt er ansvarlig søker, utarbeider plan-tegninger og utferdiger byggesøknaden (med tilhørende nabovarsler).

Dersom godkjenning er avhengig av dispensasjon fra evt reguleringsplan må byggesøknaden behandles politisk, hvis ikke kan administrasjonen godkjenne/forkaste søknaden. Kommunen har tidsfrister (er det 8 uker?), men bryter disse til stadighet - i tilfelle utregnes en rabatt på søknadsgebyr.

Når man er enig med arkitekt, sendes byggesøknad inn med en gang?

Søknad sendes når arkitekten har plan-tegninger, søknad og nabovarsler klart.

Kan man sende inn søknad før man er heeeeeelt ferdig, for å komme inn i behandlingskøen? Og så sende inn små endringer?

Nei - signifikante endringer (plassering, fasade, høyde, utforming) må sendes som en endringsmelding og krever nye nabovarsler.

(må arkitekt sende inn papirene, eller kan man gjøre dette selv? evt andre?)

Ansvarlig søker (arkitekt) sender søknaden.

Sendes anbudsønsker ut før man har byggegodkjenning?

Hvis du er rimelig sikker på at søknaden går gjennom kan du starte prosessen når søknaden er levert. Hvis det er stor risiko for naboklager og forsinkelser (min søknad gikk helt til Fylkesmannen og tok nøyaktig ett år), så kan man kanskje vente litt.

Pass på å ha en god materialspesifikasjon sammen med plan-tegninger, da øker du sjansen for sammenlignbare anbud. Bestem deg tidlig for om du vil hyre inn enkelt-aktører selv (og hver aktør tar ansvar for sitt fag), eller la en hovedentrepenør være ansvarlig utførende. Merk at hovedentrepenør vil kjøre 10-20% påslag på kontrakter som han er ansvarlig utførende på. Hvis han bare koordinerer, taes det fra 3 til 5%.

Du vil IKKE ta byggherre-ansvaret selv, du vil heller ikke være ansvarlig for koordinasjon - tro meg. Se gjennom Byggherreforskriften, så skjønner du hvorfor du ikke vil være byggherre, og de fleste som har koordinert selv angrer bittert (så vidt jeg har sett/skjønt).

Obligatorisk lesing: Bustadsoppføringslova

Sjekk ut og les gjennom Byggblankett 3426 - da ser du hvordan Bustadsoppføringslova i praksis blir fulgt opp i en kontrakt.

Når og hvor kobler man rådgivende byggingeniør inn i prosessen?

Når som helst - kommer an på hvor stor risiko du er villig til å ta, og hvor mye du vil en kontroller skal gjøre/følge opp. Et fornuftig tidspunkt kan være ved kontraktsinngåelse med entrepenør(er).

Hvis vi får tomta, hadde jeg håpet å komme i gang på tidlig sommer, for å få huset tett før høst/vinter, og innser at vi har det travelt!

Den tidsplanen tror jeg neppe holder, og du burde IKKE rushe den prosessen du nå står overfor, det vil du angre på siden. Alle som bygger eller har bygget sier de brukte for liten tid i prosjekterings/planleggingsfasen. Konsentrer deg nå først om å få tegninger på plass og søknaden godkjent.

Lykke til!

"Forbruker
Byggherreforskriften gjelder ikke når byggherren er forbruker, med unntak av plikten til å sende forhåndsmelding. I forbrukerforhold anses hensynet til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø for å være ivaretatt gjennom kravene i bustadoppføringslova, håndverkertjensteloven, arbeidsmiljøloven og internkontrollforskriften.

Privatperson som bygger hus er dermed ikke omfattet av byggherreforskriften."

http://www.arbeidstilsynet.no/fakta.html?tid=78177
Byggherre forskriften gjelder altså ikke dersom en er privatperson. Sånn jeg har tolket dette. Men at det er en utfordring å koordinere byggeprosessen, DET er nok sikkert. Du skal ha en rimelig fleksibel jobb for å handle det i tillegg til kunskap.

Det enkleste er vel gjerne å la tømreren være ansvarlig hovedentreprenør.

ttm666 Wednesday, January 13, 2010

...

galemattis Wednesday, January 13, 2010

...
Hvis vi får tomta, hadde jeg håpet å komme i gang på tidlig sommer, for å få huset tett før høst/vinter, og innser at vi har det travelt!

Den tidsplanen tror jeg neppe holder, og du burde IKKE rushe den prosessen du nå står overfor, det vil du angre på siden. Alle som bygger eller har bygget sier de brukte for liten tid i prosjekterings/planleggingsfasen. Konsentrer deg nå først om å få tegninger på plass og søknaden godkjent.
..

Min personlige erfaring er at bygging er 2 svangerskap + eventuelle forsinkelser.
9 måneder for å føde alle nødvendige papirer og 9 måneder for å bygge...

Selvsagt, velger man et kataloghus uten endringer holder det jo med et (svangerskap)  ;D

Forøvrig kan du byggemelde før alt er helt hundre. Fasade og grunnflate/BRA bør/må være på plass.

Boligbyggerne Wednesday, January 13, 2010

"Privatperson som bygger hus er dermed ikke omfattet av byggherreforskriften."

I vårt prosjekt brukte vi Byggblankett 3426 med tømrer og de tok byggherre-ansvaret som beskrevet i punkt 2.2 i denne kontrakten (og koordinering ihht punkt 2.4). Dette fikk jeg beskjed om fra Ansvarlig Søker (annet stort entrepenør-firma) var VELDIG viktig mht til HMS osv. Jeg fulgte det rådet, og råder andre til å gjøre det samme.

Tar du koordineringsansvar er du ansvarlig for forsinkelser aktører du selv har hyret inn forårsaker, og du kan riskikere påslag fra andre aktører som er avhengig av jobben de er satt til å gjøre.

Jeg forhandlet frem koordineringsansvar på timer (istedet for kontraktspåslag), også gjorde jeg en god del av koordineringen selv, men jeg slapp ANSVARET. Jeg var heldig og hadde veldig proffe aktører hele veien, og alt har gått smooth, men det er ikke greit å vite ved kontraktsinngåelse.

Ja, det skader jo ikke å gjøre det, så er en ihvertfall sikker. Men jeg tolker det hithen at HMS og arbeidssikkerhet ikke rammer en forbruker. Utfra arbeidtilsynets side.

Du har fått mange gode svar, men eg vil berre seie at når du vel å bruke ein arkitekt så ta deg tid til å bruke den muligheten det gir til å få nettopp det huset du vil ha! Du treng jo ikkje bruke så langt tid som oss da.. :kremt:, men bruk tid på å tenke gjennom huset; høyr på arkitekten, google masse, les interiørblader og hent idear. Det er nå huset blir til! Bygginga er jo berre konkretiseringa av det huset :)

Veldig filosofisk her nå... Uansett.. vi har brukt lang tid på å tenke hus, og har snart betalt ned tomtelånet. For oss var det til hjelp også.

Kan forresten melde at arkitekt tok seg av søknad til kommunen (rammeløyve). Ved den søknaden måtte fasaden vere ferdig tegna. Det betyr egentlig at mykje inne måtte vere ferdig tenkt også; sidan det vil koste gebyr å endre på f.eks storleiken på huset, mønehøgde eller andre ting som har utslag på fasade. Etter at vi fekk rammeløyve av kommunen (gyldig i 3 år), blir det nå laga detaljtegningar og byggetegningar, og desse dannar grunnlag for anbudsrunde. Det følger med ei heil blekke med spesifikasjonar; kva dører, kva vindu, kva fargar, stikkontaktar, takpunkt og bryterar, sentralstøvsugar, type ventilasjonsanlegg, type golv og vegger og andre overflater, kva trapp,  kva kjøkken etc etc.