Maken til lite konstruktivt oppgulp er det faktisk en stund siden jeg har sett. Du tar helt ukritisk to yrkesgrupper for deg og påstår at de er uredelige og udugelige uten et snev av dokumentasjon! Tankeløst og direkte dumt, og sier egentlig mer om deg enn de du presenterer som udugelige kjeltringer.

Takstmenn i NITO Takst, NTF og NTRF - som er den yrkesgruppen jeg kjenner best til - er i de aller fleste tilfellene (råtne epler er det alle steder) både objektive og faglig dyktige, og topper nok ditt CV når det gjelder byggfag...

Takstmannen har null og nix interesse av salgssummen ettersom han/hun fakturerer oppdragsgiver en fast sum for oppdraget. Videre er det slik at takstmannen løper en stor risiko ved å oppgi uriktige opplysninger i en takst eller Boligsalgsrapport ettersom han/hun har et ulovfestet proffesjonsansvar som fagperson og kan bli erstatningsansvarlig dersom han/hun ved sine handlinger påfører andre økonomisk tap (det var kortversjonen...). Ingen av de takstmennene jeg kjenner - inkludert meg selv - er villige til å risikere krav i hundretusenkronersklassen for å tekkes en selger eller megler.

Dessuten er det ingen som hindrer kjøper i å ha egen takstmann med på visningen... 

Skjerpings Rune!

Det finnes selvfølgelig både bra(kritiske) og dårlige takstmenn.Mange er fagelig dyktige.Men det er eiendomsmekleren som oftes velger hvilken takstmann som skal få jobben.

Har lest noen hundre takstrapporter også noen saker som er sendt over til rettsapparatet og som i den konkrete saken fremstår skaden/feilen hvis den er nevt mindre enn den burde:Takst: Montert ESWA i gulv og tak. Et felt gulv defekt.Feil: Total defekt ESWA.(kjøper kommer sikkert ikke så langt med denne saken men det er en feil)

Tak/piper utendørs vurdert fra bakken,krypkjeller vurdert fra kjellerdør etc..Det er ikke alltid så lett for takstmannen heller det kan være vanskelig å vurdere situasjonen når det er fult møblert eller man ikke kommer til på stubbloft/kjeller/snø på taket o.l.Men det er likevel rom for store forbedringer på hvordan en takst utføres i dag innkludert f.eks elektriske annlegget og pipe.Det vil si en grundigere mere detaljert undersøkelse av hele bygget også med mere/flere moderne måle verktøy.

Det vil ta lengre tid og koste mere penger men kjøper du noe til 600000kr og oppover burde det være en selvfølge att du får en grundigere og bedre tilstands rapport enn du desverre får i dag ved kjøp av hus.Jeg mener en slik tilstand rapport (ikke bare takst) er en god investering hvis de kan forbedre måten de gjør den på dvs. enda mere grundig + alle deler av huset. Når man kjøper en bruktbil foretar man jo gjerne en NAF-test. Det er pussig at mange er grundigere når de kjøper bil enn når de kjøper bolig.

Fortvilende at tiden ikke strekker til for skikkelig oppfølging, men here we go:

Rune Sunday, March 30, 2008

Det finnes selvfølgelig både bra(kritiske) og dårlige takstmenn.Mange er fagelig dyktige.Men det er eiendomsmekleren som oftes velger hvilken takstmann som skal få jobben.

Det er nok riktig at megler ofte har for stor makt i valg av takstmann, men dette handler egentlig om selgers bevissthet - selger står helt fritt til å overkjøre megler i valg av takstmann.

Rune

Har lest noen hundre takstrapporter også noen saker som er sendt over til rettsapparatet og som i den konkrete saken fremstår skaden/feilen hvis den er nevt mindre enn den burde:Takst: Montert ESWA i gulv og tak. Et felt gulv defekt.Feil: Total defekt ESWA.(kjøper kommer sikkert ikke så langt med denne saken men det er en feil)

Nøkkelord: Selgers opplysningsplikt. Det inngår ikke i en Boligsalgsrapport (BSR) å funksjonsteste hvert teknisk element i bygningen. Når det gjelder slike ting som dette MÅ man støtte seg til opplysninger fra eier. Imidlertid vil det være naturlig å angi en tilstandsgrad, og er komponenten så gammel at den i følge NBIs levetidsbetraktninger er moden for utskifting skal dette gjenspeiles i angitt tilstandsgrad.

Rune

Tak/piper utendørs vurdert fra bakken,krypkjeller vurdert fra kjellerdør etc..Det er ikke alltid så lett for takstmannen heller det kan være vanskelig å vurdere situasjonen når det er fult møblert eller man ikke kommer til på stubbloft/kjeller/snø på taket o.l.

Det takstmannen ikke får tilkomst til kan takstmannen vanskelig si noe om. Er det snø på taket kan man ikke forvente at takstmannen måker først... Ikke rydder vi på loft og i kjeller heller... Det instruksen sier er helt klart: Får ikke takstmannen tilkomst til arealer som skulle vært inspisert ihht. instruksen for BSR SKAL dette fremkomme av rapporten.

Rune

Men det er likevel rom for store forbedringer på hvordan en takst utføres i dag innkludert f.eks elektriske annlegget og pipe.

Selvsagt er det rom for forbedringer, og takstorganisasjonene tar gjerne mot forslagene dine. Merk ellers at en takst IKKE er det samme som en BSR! Med en takst forstås en vanlig verdi og lånetakst som er langt mindre omfattende undersøkelsesmessig enn en BSR.

Det er svært viktig å få frem til både kjøper og selger at det er stor forskjell på en vanlig verdi- og lånetakst (VLT) (i dagligtalen bare "takst") og en Boligsalgsrapport. Dessverre er det nok uklart for mange at denne forskjellen eksisterer, og mange forventer nok det samme av en enkel takst som av en BSR. Her har organisasjonene en jobb å gjøre mht folkeopplysning...

BSR er i prinsippet en tilstandsrapport, men det blir spesielt lagt vekt på å vurdere de byggetekniske forholdene som er særlig relevante ved eierskifte. Har takstmannen gitt tilstandsgrad 0 på en bygningsdel - vel, da skal den være i orden. That's it. Men igjen: det er rom for forbedringer, og enkelte takstmenn har det med å formulere seg for ullent og uklart om forhold de er usikre på for å unngå å evt. havne i ansvar i ettertid. DET er en uting som uthuler rapportens verdi for brukerne...

Pipe og ildsted skal takstmannen kunne vurdere selv. I tillegg er det forholdsvis enkelt å sjekke med kommunens feiervesen om det foreligger merknader og/eller pålegg om utbedringer.

Når det gjelder elektrisk anlegg må dette kontrolleres av en el-fagmann. De færreste takstmenn har tilstrekkelig kompetanse til å vurdere el-anlegget utover det åpenbare som kommer frem ved visuell kontroll.

Rune

Det vil si en grundigere mere detaljert undersøkelse av hele bygget også med mere/flere moderne måle verktøy.Det vil ta lengre tid og koste mere penger men kjøper du noe til 600000kr og oppover burde det være en selvfølge att du får en grundigere og bedre tilstands rapport enn du desverre får i dag ved kjøp av hus.Jeg mener en slik tilstand rapport (ikke bare takst) er en god investering hvis de kan forbedre måten de gjør den på dvs. enda mere grundig + alle deler av huset. Når man kjøper en bruktbil foretar man jo gjerne en NAF-test. Det er pussig at mange er grundigere når de kjøper bil enn når de kjøper bolig.

Hva du mener med "mere/flere moderne måle verktøy" aner jeg ikke, men en hver takstmann med respekt for seg selv har proff måleutstyr både for fuktsøk/-måling og arealberegning blandt annet. Termokamera er pr. dato for kostbart i anskaffelse for den jevne takstmann og dessuten unødvendig for å gjøre en visuell undersøkelse etter instruksen for BSR slik den foreligger i dag.

Utover det: Enig med deg i at langt de fleste kjøpere er for tafatte i forhold til å undersøke hva de egentlig kjøper. Kjøper må lese Boligsalgsrapporten (ingen BSR bør gjøre kjøper mer på vakt og mer grundig mht. egne undersøkelser) med et kritisk blikk, notere ned uklarheter og spesielle forhold og ta dette opp med selger/megler/utførende takstmann. Etter avklaring tar man med egen takstmann på visning hvis man ikke føler seg kompetent til å vurdere de bygningstekniske forholdene selv.

Det som jeg har opplevd (har solgt to hus selv + at venner og familie har solgt) er at megler bestemmer taksten. Takstmannen er helt og holdent styrt av meglers formening om hva taksten skal være. Han/hun kan snakke den opp/ned med flere hundre tusen ettersom det passer dem.

Hva er da vitsen med en takst?!?

Dette er/har vært en praksis i Bergensområdet. Vet ikke hvordan det er for resten av landet.

Jeg har samme oppfatning om dette.

Faktisk ble min takst endret etter Meglers vurdering.

Min erfaring er at taksmannen lytter til meglerens kunnskap om markedet. Men setter selv en takst han mener er riktig. Uansett vil jo taksten inneholde endel opplysninger som kjøpere selv må vurdere hvor mye de ønsker å betale for.

Vi har et par ganger vurdert å kjøpe gamle hus. Da har vi hatt med en egen sakkyndig for å gå grundigere gjennom boligen enn det en takst gir. Takst skal ikke være noen utfyllende tilstandsrapport.

Dette varierer kanskje fra sted til sted - vi fikk aldri noen prisantydning fra takstmannen - han gikk gjennom huset og utarbeidet en tilstandsrapport.
Selve prissettingen derimot var det kun megler som satte, i samarbeid med oss men han avventet tilstandsrapporten for å se om det var spesielle ting som kom fram der.