Utnyttelsesgrad er normalt BYA, bebygd areal, i % av tomteareal. Dette står i reguleringsplan. Her tror jeg den er 21% men ofte er tallet også 30-35%.

Er det BRA isteden så står dette i reguleringsplan du må minimum gi oss denne informasjon. Ser i Oslo at 2 nye hus er bygd med 2. etasje hengende ut over 1. Dette er sikkert gjort fordi 1m overheng ikke teller med i BYA.

Du mangler et vesentlig tall - hva er BYA på eiendommen din?
"Bebygd areal er det areal som bygningen opptar av terrenget. Det omfatter også overbygd areal og areal under utkragede eller understøttede bygningsdeler fordi de anses å redusere brukbarheten av terrenget under.
For beregning av bebygd areal brukes mål fra ytterveggs utside (fasadeliv). Hvis sokkel ligger utenfor bygningens fasadeliv, gjelder sokkelen som begrensning. Bygningsdeler utenfor fasadeliv måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner, rekkverk o.l.)"

Med 45% utnyttelse kan dere ha maksimalt 244,8m2 BYA. BTA inkluderer ikke overdekket areal, med andre ord kan dere være i grenseland allerede.

Hvis 45 % er grensen, slik jeg forstår det, kan dere ha BYA på inntil 544x0,45 = 244,8 m2.

Vær obs på at parkering utendørs skal regnes med 18 m2 pr. plass, dette i henhold til veilederen grad av utnytting, som er "fasiten" på dette området. Noen kommuner er snille på dette p-plassenei realiteten er mindre.

Hva er det dere trenger av mere informasjon for å hjelpe meg? Kan jeg eventuelt finne denne infoen på nettet?

Du kan søke opp den gamle byggesaken på nett kanskje? Eller besøke teknisk etat i kommunen.

Har snakket med de på kommunen, og fått to forskjellige svar Det ene svaret er at jeg er i grenseland og det andre er at det bør gå Er derfor usikker...

Monnami Tuesday, May 3, 2016

Hva er det dere trenger av mere informasjon for å hjelpe meg? Kan jeg eventuelt finne denne infoen på nettet?

For at noen skal hjelpe deg trenger man reguleringsplanen. Det er nemlig mange måter å regne utnyttelsesgrad på, men har inntrykk av at de fleste nå forholder seg til %BYA (bebygd areal).

I tillegg anbefaler jeg å ta en titt her for definisjon av de ulike begrepene og måtene å regne på - https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/grad-av-utnytting/id749790/

Ut fra det dere skriver så ser det ut som at vi allerede er i grenseland, og må søke disp. Det her er så vanskelig for meg å forstå, og finner heller ikke reguleringsplan på nett, så tenker derfor at det er lettere for meg å søke det, selv om det kanskje skulle vise seg at vi ikke trenger

Hvilke argumenter kan man bruke i en slik søknad? Hva er det som veier tungt for at de skal gi oss det?

Det er to hensyn som må være oppfylt for å få dispensasjon:

- Hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon for må ikke være vesentlig tilsidesatt
- Fordelene må være større enn ulempene

Dermed må du dessverre ha tak i reguleringsplanen for å finne ut hva du faktisk skal søke dispensasjon fra. Ring kommunen og spør, så sender de sikkert reguleringsplanen asap.

Monnami Tuesday, May 3, 2016

så tenker derfor at det er lettere for meg å søke det, selv om det kanskje skulle vise seg at vi ikke trenger

Det tror jeg definitivt ikke, det er alltid best å slippe å søke dispensasjon om man kan - blant annet pleier det å koste ekstra gebyrer etc.

Da skal jeg prøve å få tak i planen fra kommunen

Se på kartløsningen til kommunen det pleier å dukke opp reguleringsplan. BYA på 45% har jeg aldri hørt om før så jeg frykter dere har BRA e.l. som krav.

I Oslo tror jeg ikke de godtar en m2 avvik i forhold til BYA krav ved nybygg. Dispensasjon jeg har sett gjelder tilbygg på gamle hus, ingen nye.

Vedlagt ligger reguleringsplanen for vårt område. Vår tomt er der pila ligger i det gule området der det står 45%. Blir dere noe klokere av dette?

Fra grad av utnytting som jeg lenket til tidligere:

§ 3-5 Tillatt bruksareal (T-BRA) Tillatt bruksareal for bebyggelse for en tomt angis i m² og skrives T-BRA = 00m². Bruksarealet beregnes med utgangspunkt i Norsk Standard 3940, men med følgende endringer: § Uinnredete bygningsvolumer som tilfredsstiller standardens krav til høyde og bredde inngår i beregningsgrunnlaget. § Det skal ikke gjøres fradrag for kanaler, sjakter, skillevegger og tykke innervegger. § For bygninger med etasjehøyde over 3,0 m, beregnes tillatt bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver 3,0 m. § Overbygd, åpent areal (OPA) mer enn 1,0 m innenfor kant av takoverdekning går inn i beregningsgrunnlaget. § For bruksareal under terreng, se § 3-7.

§ 3-6 Prosent tomteutnyttelse (%-TU) Prosent tomteutnyttelse angir forholdet mellom tillatt bruksareal etter § 3-5 og tomtearealet. Tomteutnyttelse skrives % TU = 00 %.

Anbefaler deg å lese litt der, masse eksempler og forklaringer

TS: som du ser av svaret over så er det veldig mange måter å beregne utnyttelsesgrad jeg er redd for at dere med et tall på 45% har T-BRA e.l. som beregningsgrunnlag, det betyr at tallet fort blir MYE større enn om en beregner BYA. Vi trenger teksten fra reguleringsplanen som beskriver dette. Siden det er fridag i morgen så kan du hvis du vil sende meg en PM med kommune navn og GNr/BNr og jeg kan prøve å se om jeg finner reguleringsplanen uten å avsløre hvor du bor.

@HSt - det står jo TU=45% på reguleringskartet, men må nok ha reguleringsplanen uansett for å se hva som skal settes av til parkering etc...

Sorry, jeg så ikke tallet på kartet. Dvs da er beregningsmåten eksklusiv parkering o.l. klar og oddbjoh har jo da vist hvordan en beregner dette over. Dvs her teller det også at en har areal i flere etasjer i motsetning til %BYA. Men TS vet jo at tallet blir ikke mindre enn det hus og garasje blir, det kommer bare et tillegg for evt. parkering o.l. Så kanskje er TS over grensen allerede ?

Takk for svar!

Har fått e-post fra kommunen med reguleringsplan, og der sier de at jeg går over med bare noen få kvadrat Kan jeg sende denne til deg, Hst?

Er du over må du søke disp, er du under trenger du ikke.

Du kan ikke søke "for sikkerhetsskyld". Du må selv regne ut din utnyttelsesgrad, det er ditt ansvar.

Ebe har rett, men TS kan ta en titt oppe til høyre der under profil kommer PM (privat melding) du har fått e-post adressen min (PM mangler vedlegg mulighet). Jeg kan ta en titt på planen.

Det benyttes nok mye skjønn. Tror ikke alle saksbehandlere regner parkering mm inn.... Feks om det er uproblematisk å parkere på vei.
Tror det regnes veldig forskjellig fra kommune til kommune. Sikkert også med tanke på pressområder eller motsatt!

I Oslo sendte en utbygger endring/rivingamelding på en bod med skråtak helt ned til bakken, de skulle gjenbruk 1.5m2 areal som var beregnet BYA for et annet sted på tomten og måtte da få frigitt dette. Direkte fleksibel er derfor ikke nødvendigvis Oslo.

Få tak i regulerings bestemmelsene for ditt område. Deretter kan vi diskutere tolkning osv. reg bestemmelsene er loven som gjelder. Også hvilke forskrifter som gjelder.
Du får dette ved å sende en epost til kommunen. og ber om å få tilsendt.

Jeg har e-post utvekslet med TS og lest reguleringsplanen. Når de skriver at utnyttelsesgrad beregnes fra brutto gulvareal mot tomteareal og ikke nevner parkering e.l. med et eneste ord så mener jeg at TS kan bruke TU-45% beregningen over. I svaret fra kommunen så står det at planlagt økning av TU kun bryter med 45% grensen med noen m2 og at dette bør nevnes i en dipensasjonsøknaden. TS: går tilbygget nærmere grenser enn 4m evt. bryter den den stiplete linjen mot vei ? Jeg prøver å finne ut om det er mer du trenger dispensasjon fra. Du må argumentere for at uteområdet er stort nok, grei tilgjengeligget osv selv med tilbygget, og at tilbygget ikke gjør at huset blir for dominerende. Det er vel ikke andre hensyn de kan ha tenkt på når de skrev utnyttelsesgraden i planen ? Er arealet i dag ikke godt egnet som uteareal så kan du nevne det. Er det motsatt så sier du ikke noe om det.

Den generelle teksten om dispensasjon søknad kan du legge her og få tilbakmelding på, men jeg kan godt lese hele brevet ditt på e-post til slutt hvis du ønsker det.

Edit:Mulig det er slik at det først var når BYA ble tatt i bruk at de begynte å inkludere p-areal mm i grad av utnytting

Har sendt deg en del papirer på privaten Tilbygget er tenkt på et område som i dag brukes til solplatting, er usikker på om det er pluss eller minus Skal jobbe litt med disp.søknaden i helga, og vil legge det inn her i håp om tilbakemelding.

Til alle dere som kommer med innspill: tusen hjertelig takk for uvurderlig hjelp!!! Skjønner ikke alt dere skriver, men har jo fått god hjelp av HSt til "tolking"

Har sendt deg en del papirer på privaten Tilbygget er tenkt på et område som i dag brukes til solplatting, er usikker på om det er pluss eller minus Skal jobbe litt med disp.søknaden i helga, og vil legge det inn her i håp om tilbakemelding.

Til alle dere som kommer med innspill: tusen hjertelig takk for uvurderlig hjelp!!! Skjønner ikke alt dere skriver, men har jo fått god hjelp av HSt til "tolking"

Forresten, kan det lønne seg å legge ved bilder av tomta og hvor vi planlegger utbygget? Bildene vil kunne fortelle at utbygget blir diskret plassert, at det fortsatt er mye "rom" igjen på tomta (ikke trangt), at den ligger skrått (dermed luftig) osv?

Kan absolutt lønne seg å legge ved bilder, i alle fall om du mener det gir et bedre inntrykk av situasjonen. Byggesaksbehandlere er bare folk de og. Bilder kan fortelle mer enn kart og tegninger selv for en som er vant til å lese slik.

På hytta ble det tydeligvis tolket som positivt at tilbygg kom over tidligere terrasse. At vegetasjon demper siluett (hvor stor del av fasaden som er godt synlig på lang avstand) må også være positivt. Sjekk utboksen hvis du har sendt noe etter mitt forrige svar.

HSt Friday, May 6, 2016

På hytta ble det tydeligvis tolket som positivt at tilbygg kom over tidligere terrasse. At vegetasjon demper siluett (hvor stor del av fasaden som er godt synlig på lang avstand) må også være positivt. Sjekk utboksen hvis du har sendt noe etter mitt forrige svar.

Fikk du e-posten med kopi av nabovarselet mitt? Det er det siste jeg sendte til deg.

Har tatt bilder av eiendommen som viser at det er ganske romslig rundt oss 😊 Skal og skrive at tilbygg kommer på eksisterende platting. Det som er vanskelig er å skrive det slik at det blir argumentererende, og ikke bare oppramsing.

Fått kopi skal se på det i morgen. Den teksten som er beskrivende og som ikke avslører hvor/hvem kan du legge ut her så kan vi kanskje få noen innspill her også.

HSt Friday, May 6, 2016

Fått kopi skal se på det i morgen. Den teksten som er beskrivende og som ikke avslører hvor/hvem kan du legge ut her så kan vi kanskje få noen innspill her også.

Hvilken tekst tenker du på?

Jeg leste ikke vedlegget enda men tenkte på argumentasjon for at du skal få dispensasjon (hvis den avslører noe sett noen Xxx tegn i stedet) Det er denne teksten som er viktig.

Du tenker på søknaden om dispensasjon? Ja, skal se om jeg får lagt den ut her i morgen 😊

Dette er det jeg har klart å knote sammen til nå. Synes det blir mye oppramsing, og er usikker på om alt er relevant. Blir kjempetakknemmelig for innspill her, både når det gjelder innhold, oppbygging og språk


Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan


Viser til byggesøknad for gnr/bnr xx/xxx, og vil med dette søke om dispensasjon fra reguleringsplanen.

Reguleringsplanen for vårt område viser at vi har en TUgrad på 45 %. Utregninger viser at tilbygget vi holder på å planlegge vil overstige dette med så lite som ca 3 – 5 %. Under vil jeg komme inn på hvorfor vårt tilbygg ikke tilsidesetter verken Reguleringsplan for området eller Plan og bygningslovens bestemmelser, og at det heller ikke medfører større ulemper ved å gi oss dispensasjon.

Eiendommen vår er en hjørnetomt med friarealer på flere sider, noe som innebærer at tiltaket vil oppleves som lite sjenerende for andre. Tilbygget, som blir satt opp mot friarealet og mot en av naboene våre, er planlagt på ca 33 m2 stort og ca 3 meter høyt, dvs vesentlig lavere enn eksisterende takmøn. I tillegg vil tilbygget «fylle ut en L-vinkel på huset vårt (se vedlagte tegninger/bilder), noe som gjør slik at det oppfattes som svært diskret og lite sjenerende. Siden bygget er på baksiden av huset vil det ikke vises fra vei, og heller ikke for andre boligbygg enn nærmeste nabo. Eier her har ingen innsigelser til planene våre. Tilgjengeligheten til boligen blir ikke berørt av våre planer. Tomta vår er i skrått terreng, og dermed hevet over de andre husene i boligfeltet. Dette skaper en romslig og luftig følelse, noe som igjen fører til at selv med et tilbygg vil det ikke oppleves trangt.

Jeg har jo tittet i papirene skrev ikke kommunen at det var 3-5m2 ut over utnyttelsesgrad ? Det bli vel mindre i prosent TU. Igjen de andre har ikke sett alle detaljene som meg, men må TS si noe om tilgjengelig annet uteareal ? Nå er dette muligens det svakeste punktet TS sin sak så derfor jeg er usikker. Hva mener andre ? Noen andre momenter som må med ?

Bør jo være en positiv faktor at det er friareal på flere sider, eller?

Maks utnyttelsesgrad er vel for å hindre at det blir for mye bygg, men med friareal som nabo kompenseres jo dette...

Det stemmer det du sier, det er 3 -5 m2. Bra du følger med

Ta med uteareal på tomta ja, det er ett a hensynene med utnyttelsesgrad.

Du kan også sjekke din kommunes offentlige journal eller innsynsordning om slik dispensasjon er gitt siste tiden.

Driver og leter på forskjellige kommuner sine postlister, og finner en del dispensasjonssøknader. Det jeg reagerer på er at det søkes om dispensasjon for alt mulig rart - alt fra oppsett av søppelstativ og innsetting av verandadør til større prosjekter. Det vi har tenkt er at det viktigste er at utformingen/størrelsen av tilbygget er korrekt. Vi har enda ikke planlagt nøyaktig hvor vindu og eventuelt dører skal være. Kan dette bli et problem for oss i ettertid, hvis vi f.eks endrer plassering av vinduene i forhold til hvor de er plassert på tegningene?

Da har jeg sendt inn byggesøknaden med dispensasjon. Satser på positivt svar Takk for hjelpa alle sammen, spesielt HSt!