27 388    69    2  

Tomtekjøp, avtalebrudd fra selger

 3 714     Ringerike     0
I januar ble vi enige med tomteier om pris på en hyttetomt i Hurum kommune. Eier bor i USA så det var bror (bosatt Oslo) som kommunikasjonen gikk igjennom. Vi hadde møte på hans kontor hvor vi lagde avtalen (muntlig) som jeg samme dag bekreftet på mail. Pga. at eier bodde i USA så måtte bror få en fullmakt til å kunne skrive under på skjøte. Vi fant ut etter en samtale med tinglysningen at dette var noe vi sammen kunne klare uten advokat/megler hjelp. Vi satte i gang med finansiering og planlegging. 5. feb var pengene våre klare til å flyttes over, men fremdeles var ikke fullmakten kommet. 3 dager før påske var underskrevet fullmakt fra eier til bror kommet han i hende. Vi planlag overføring av penger og skjøteunderskriving til etter påske pga. jobbreise både for han og meg. I løpet av påsken kom det noen andre slektninger inn og ville stoppe/kjøpe selv? tomta. Vi fikk beskjed noen dager før transaksjonesdagen at eier ikke ville skrive under på skjøtet. Han ville ikke gjennomføre avtalen med oss.

Vel, vi har i brevsform lagt fram krav om en erstatning for deler av våre direkte utgifter (lånerenter osv.) og gitt de en mulighet at vi kan godta å kanselere avtalen. Fristen for å betale dette er utgått og nå lurer vi på hvilke rettigheter har vi juridisk, noen som har erfaring med slike avtalebrudd? Finnes det noen grunnregler for slike avtaler? Noen som vet om dette er advokat eller megler-mat?

EDIT: presisering
Siste redigering: 15. mai 2010 09:52:01 av Bidda
Signatur

   #1
 1 042     Akershus     0
Hvis selger ikke bestrider kravet, er det mulig å gå til inkasso. Det må imidlertid sendes betalingsoppfordring med 2 ukers frist osv først.

Hvis selger bestrider kravet, må du via forliksrådet evt til retten.

Det at selger bor i USA kan gjøre dette vanskelig.

Google litt og sjekk jussen, deretter kan du snakke med advokat. Hjemforsikringens rettshjelpdekning bør dekke det meste (egenandel 4000 + 20 % av resten).

Eiendomsmegler? Nei, dette kan de nok (heller) ikke så mye om...
   #3
 365     Skedsmo     0
Ingen hyggelig beskjed når dere hadde en avtale som var i ferd med å sluttføres!  Muntlig avtale er like bra som skriftelig sies det, du har jo en del "bekreftelse" på mail.

Hvis du er forberedt på å ta ubehaget, kjør på og sats på at det løser seg før du kommer til retten! Men husk, når du frem i retten og får dekket dine kostnader er det ikke gitt at du får dekket DINE faktiske advokat kostnader. Med en dyktig advokat / partner kan honoraret fort overstige domsavsigelses honoraret med flere titalls tusen.

Fra Lovdata § 1-3. Avtaleform
Avtale om avhending av fast eigedom kan gjerast skriftleg eller munnleg. Er avtala gjort munnleg, skal ho setjast opp skriftleg når ein av partane krev det.


Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova).
http://www.lovdata.no/all/hl-19920703-093.html

Signatur
  (trådstarter)
   #4
 3 714     Ringerike     0
Er ikke bare erstatningen vi ønsker å "teste ut" men om vi kan kreve avtalen gyldig og derfor gjennomførbar.

Har tatt ett par telefoner og sjekket litt på nettet og mener at vi har en sterk sak. Vi har nå motatt en berefttelse fra selger om at det er nivået på kjøpesummen han ikke er fornøyd med og derfor vil bryte avtalen for å oppnå en høyere pris. Vi mener at dette ikke er riktig, vil heller da bruke de pengene på advokat for å få gjennomført avtalen eller få noen for all tid og utlegg.

Noen med slik erfaring?

Edit: pressissering
Siste redigering: 15. mai 2010 09:55:42 av Bidda
Signatur
   #5
 22 346     Akershus     0
Jeg tviler på at du kan tvinge en avtale igjennom, men du kan kreve erstatning tilsvarende det han selger tomten for over det dere ble enige om.

Du kan lufte dette og se hva som skjer. Hør med advokat og få han til å utforme et brev.
   #6
 4 156     Oslo Vest     0
Jeg kan dessverre heller ikke se muligheten med å tvinge det gjennom, men at det er en gyldig avtale synes jeg det er liten tvil om. Tror også at dette er advokatmat men jeg tillater meg å ha noen tanker om dette. Siden vi kan konkludere med at det foreligger en gyldig avtale vil du kunne ha krav på den positive kontraktsinteresse, dvs stilles som om avtalen ble gjenomført.

Erstatning av den positive kontraktsinteresse er tradisjonelt forbeholdt tilfelle av gyldig avtale. Formålet med erstatning av den positive kontraktsinteressen er å stille skadelidende part økonomisk som om kontrakten har blitt riktig oppfylt. Erstatningen kalles også oppfyllelsesinteressen. Erstatningen er en avledning av at det foreligger en bindende avtale; avtalen kan gjennomføres ved oppfyllelse in natura eller ved fastholdelse av den økonomiske realiteten. I begge tilfeller fastholdes avtalen økonomisk, og den skadelidte part kasserer inn gevinsten ved avtalen. Erstatningen for den positive kontraktsinteresse utgjør differansen mellom den økonomiske situasjon parten befinner seg i som følge av misligholdet, og den økonomiske situasjon han ville ha vært i, dersom avtalen hadde blitt riktig oppfylt.

Mine tanker rundt dette er at ditt tap da er merverdien selger ønsker, og dersom han da må erstatte deg dette beløpet er det ingen grunn til ikke å gjennomføre salget.

Jeg garanterer ikke at dette er en gangbar løsning ut i fra ditt faktum, men det er iallefall en tanke rundt en mulighet.

Lykke til
Signatur
   #7
 22 346     Akershus     0

Mine tanker rundt dette er at ditt tap da er merverdien selger ønsker, og dersom han da må erstatte deg dette beløpet er det ingen grunn til ikke å gjennomføre salget.
Jeg var litt kjapp i mitt svar:

Erstatningen blir enten forskjellen mellom tilbudt pris og salgspris, eller forskjellen mellom tilbudt pris og ordinær markedspris. Avhengig av hvilken som er høyest.

  (trådstarter)
   #8
 3 714     Ringerike     0
Takker for informative og nyttige svar.

Eier har brukt forskjellige argumenter siste tiden etter bruddet: at slekta skal ha den, at han skal ha den selv (ikke selge) og nå at prisen er for lav. Jeg har sent de ett brev som argumenterer for at prisen er rett og har samtidig gitt de en enkel utvei til å løse oss ut som de ikke har brukt. Siste mail fra eier bekrefter at de har tenkt å selge og at det gjerne kan bli til oss, men at prisen er for lav.

Årsaken til at eier antar at prisen er for lav vil jeg tro er at det har vært solgt tomter i kommunen for en del over av hva vi har avtalt. MEN i disse tilfeller har det vært offentlig kloakk og vann, samt opparbeidet vei og kveldssol. Tomta vi har avtale på har ikke vært lagt ut for salg via megler, men eier hadde etter at vi ga vårt tilbud kontaktet grunneier som var villig til å gi det samme som oss. Info: grunneier har 8 tomter for salg innen 2-3år i samme hyttefelt og derfor (etter min mening) har god forståelse for prisnivået.

Blir spennende å se hva dette ender opp i, kom gjerne med flere innspill.

Edit: 8 tomter iikke 10
Siste redigering: 15. mai 2010 09:56:43 av Bidda
Signatur
   #9
 3 109     Norge     0

Er ikke erstatningen vi ønsker å teste ut men om vi kan kreve avtalen gyldig og derfor gjennomførbar med tvang.

Har tatt ett par telefoner og sjekket litt på nettet og mener at vi har en sterk sak. Vi har nå motatt en berefttelse fra selger om at det er nivået på kjøpesummen han ikke er fornøyd med og derfor vil bryte avtalen for å oppnå en høyere pris, byr vi 2-300.000 mere så får vi den. Vi mener at dette ikke er riktig, vil heller da bruke de pengene på advokat for å øfå tomten til avtalt pris.

Noen med slik erfaring?


Kjedelig sak dette, trur nok eg hadde brukt nokre tusenar på advokat og sett kva veg det hadde hella.
   #10
 2 413     Ønsker ikke besøk av deg     0
Verden er uten tvil full av umoralske rasshol. Verden er ogsaa urettferdig.

Bruk heller tid, penger og krefter paa et nytt prosjekt, det er naa min mening.

Personlig ville jeg aldri gjort business med slike mennesker. Og hvis du faar gjennomfort salget med tvang, ender du opp med en person som hater deg resten av livet og tomten vil for alltid gi deg et surt minne.

I mine oyne, ikke verd bryet. Men selvfolgelig opp til deg selv aa svinge sverdet.