3 015    10    2  

Kriterier for byggelån

 1 194     0
Hvordan beregne hvor mye byggelån en kan få, noen som vet en god tabell, har erfaring, finnes vel flere faktorer, en er hvor mye lån man kan betjene, andre er hvor stor del av budsjetten som dekkes, hvor mye egenandel man må ha, andre ting å tenke på?

   #1
 22     Landsdekkende     0
Hei,

Kan prøve å svare deg, men ha i bakhodet at byggelån ofte er en litt mer manuell prosess hvor man ser på flere faktorer enn man gjør på et "vanlig" boliglån. Blant annet derfor man ikke kan søke byggelån på vår tjeneste eller lignende tjenester.
Har aldri sett noen tabeller/kalkyler for dette (I motsetning til vanlig lån)

Det deles i hovedsak opp i 2 deler:

Betjeningsevne:
Her vil jeg tro bankene følger relativt vanlige kalkyler i form av at man ser på betjeningsevnen i husholdningen, eksisterende gjeld og andre forpliktelser (barn, bil, fritidseiendom etc). Ettersom renten er en del høyere på byggelån i byggeperioden vil jeg bare anta at rentepåslaget er noe høyere. Ergo vil man nok kunne oppleve at man får et noe lavere beløp som byggelån enn dersom man kjøper bruktbolig men dette tør jeg ikke si med 100% sikkerhet.

Sikkerhet:
Her skiller deg derimot en god del fra vanlig lån hvor minstekravet pr idag er 15% egenkapital. Her vil det nok være litt forskjell fra bank til bank, og ikke minst case til case men jeg tror man vil bli bedt om å stille med minst 30% egenkapital (men i noen tilfeller også mer). I noen tilfeller kan man kanskje klare seg med mindre egenkapital dersom man har en tomt man kan stille som sikkerhet (men dette varierer nok også fra bank til bank).

Min erfaring er at det viktigste er at man har brukt litt tid på å tenke over hva man ønsker, kostnadsramme (husk å ta høyde for at den fort sprekker), hvor lang tid det vil ta osv. Ringer man banken og sier "jeg har lyst til å bygge hus" men ikke har kommet lengre enn det blir det litt vel ullent.

Byggelån betales normalt ut i 3 deler, og banken er mer "hands on" i form av at de som regel ønsker å følge opp prosessen og progresjonen. Du betaler meg bekjent kun for lånet som er utbetalt, men ta høyde for litt gebyrer.
Når huset er ferdig kan man konvertere lånet over til et "vanlig" boliglån og få en langt hyggeligere rente.

Ettersom jeg ikke har bygd hus selv er innspill fra de som faktisk har vært gjennom prosessen velkomment Smile
Signatur
   #2
 813     Sørvikmark     1
Egeninnsats regnes vel som egenkapital, eller har jeg misforstått den biten kanskje?
  (trådstarter)
   #3
 1 194     0
Det ble til slutt et "brukthus" med vanlig boliglån, var ikke mulig å få nok lån til å bygge, merkelig i grunn, skulle jo tro at et nytt hus var vel så god "pant" for banken.
   #4
 98     1
Forskjellen hva angår pant er at når du bygger skal banken altså ta sikkerhet i et bygg som ikke eksisterer. Bankens sikkerhet er avhengig av at verdien på bygget øker i takt med kostnadene. I tillegg vet hverken du eller banken hva som evt. dukker opp av uforutsette utgifter og problemer, eller om det i prosessen vil skje noe alvorlig med deg eller noen av dine nærmeste som snur din situasjon på hodet. Kort sagt innebærer det å låne ut penger til et byggeprosjekt større risiko enn å låne ut penger til et ferdig bygg.
  (trådstarter)
   #5
 1 194     0
Men så er verdien av nytt hus mye større. Vi vet nå at det temmelig sikkert hadde gått helt greit. Litt Surt.
   #7
 18 026     Akershus     0
Skrekken for banken er å bli sittende med et halvferdig prosjekt.
Både foreldrene mine og vi hadde besøk av bankens tilsynsmann under bygging. Etter som ting rullet greit, låneopptak tilsvaret byggprogresjonen, ble de litt løsere i snippen.
Signatur

   #8
 98     0
Verdien av et nytt hus er dessverre ikke mye større etter hva jeg erfarer. Kanskje i forhold til et hus fra 1961, men på f.eks. 10-20 år gamle hus ligger de på rundt det samme som mitt. (Noen får rette meg om jeg har helt feil inntrykk) 

Det kan godt hende du kunne fått til å bygge, kunsten er bare å gjøre det du kan for å nærme deg bankens krav i størst mulig grad, og overbevise banken slik at de strekker seg litt lenger.

Jeg er 25 og var økonomisk uinteressant for banken i et slikt byggeprosjekt da jeg satt i gang med planene. Jeg var også der at jeg følte det ville gå helt greit, men banken skal ha med dette om at man skal kunne takle 5% renteøkning, selv om man evt. binder renta, og de brydde seg ingenting om hva mine faktiske (og lave) månedlige utgifter var. De brukte et fast forhåndsdefinert tall. I tillegg beregner de 10-20% i budsjettsprekk.

Etter å ha kjøpt tomt satte jeg i gang med enkeltpersonforetak og brukte hele 2015 på å opparbeide et godt regnskap her for å kunne dokumentere en god ekstrainntekt for banken. Nå som jeg bygger rekker jeg ikke å jobbe like mye med dette, men det vil ta seg opp igjen etter innflytting. Selv om ekstrainntekten var god, var den i utgangspunktet likevel ikke nok til å tilfredsstille banken.

Dermed satte jeg opp et svært nøye gjennomført budsjett:
- Jeg ble min egen byggleder og leier inn evt. arbeidskraft selv for å slippe husleverandørens påslag.
- Jeg gjør veldig mye selv for å få ned totalkosten på prosjektet.
- Jeg henta inn tilbud på alle områder, flest mulig med fast avtalt pris for å unngå for mange variabler.
- I budsjettet markerte jeg med fargekoder i en egen kolonne i Excel hvilke kostnader som var fast avtalt pris, hvilke som var variable, men hvor sluttsummen var svært sikker (f.eks. fliser, maling og laminat hvor jeg tok utgangpunkt i dyre og eksklusive materialer for å sannsynliggjøre at den faktiske kosten trolig heller blir lavere enn høyere i forhold til budsjett), hvilke punkter som var mer usikre, og hvilke som var vanskelig å vite hva ville ende på. Målet var da å få flest mulig punkter grønne eller lysegrønne, og færrest mulig gule eller røde. På et eget område oppsummerte jeg det samlede beløpet for punktene med de ulike fargene, samt en prosent for hvor mye av totalkosten som var helt eller nesten helt sikker. (Allerede kjøpt tomt, avtale priser, overslag hvor det er tatt godt i) 93% var grønne eller lysegrønne.
- Jeg satte det opp svært oversiktlig, med adskilte områder for Grunnarbeid, Oppsetting, Tomt og avgifter, Innvendig bygg, Innvendig teknisk, Interiør og Eventuelle tillegg. For hvert punkt i budsjettet henviste jeg til et eget dokument som kunne være et tilbud, ei prisliste jeg har tatt utgangspunkt i, eller annen dokumentasjon for beregningen.
- Jeg førte opp kilder og beløp for egenkapital: Penger fra solgt bolig, egenkapital i tomt, egenkapital på bankkonto, samt forventet inntekt i løpet av byggeperioden og nedbetaling av tomtelånet.
- Førte opp plan for når de ulike utgiftene ville komme. På egne ark førte jeg beregningen av ikke avtale priser. Som beregning av arbeid for flislegging ut fra prisliste per kvm fra flislegger, beregning av behov for elektrisk materiell, beregning av materialforbruk (maling, laminat, flis etc.)
- Hver faktura og kvittering får ett unikt nummer.
- På hvert punkt i budsjettet er det et felt for hva kostnaden faktisk ble, og et felt som henviser til fakturanumre/kvitteringsnummer slik at alle kostnader dokumenteres 100%.
- I eget felt dokumenteres "live" hvor mye av huset som er finansiert etter hvert som jeg legger inn de faktiske kostnadene i feltene. Foreløpig ligger jeg på 78% finansiering, som stemmer bra med hvor langt jeg er i byggingen.

Budsjettet var så overbevisende for banken at det ble beregnet langt mindre i budsjettsprekk enn hva som er normalt. Jeg søkte også i flere banker, og fikk også flere avslag. Hvis ingen ville gitt lån måtte jeg funnet en rimeligere måte å bygge på, f.eks. er det billigere å bygge over èn etasje enn to. Kanskje èn etasje på 120 kvm i stedet for to etasjer på tilsammen 195 kvm. (Hvor mye av det innsparte arealet er trapperom i begge etasjer, èn stue i stedet for 2, bad + do i stedet for to bad)

Oppsummert:
- Lag et grundig budsjett og svært god dokumentasjon over inntekter og utgifter.
- Om du ikke har kjøpt tomt, velg flat tomt fremfor skråtomt. Da sparer du MYE penger på grunnarbeidene.
- Med flat tomt kan du bygge over èn etasje i stedet for to, og få et mer prisgunstig hus. Sjekk f.eks. ut Boligpartners Borgheim.
- Få evt. med deg en medlånetaker, f.eks. foreldre eller andre nære relasjoner som er villig til å stille med sikkerhet.
- Søk i flere banker
- Kle deg pent når du er i banken, få noen gode netter i forkant så du er opplagt, still godt forberedt, ha med deg dokumentasjon, oppsøk øyekontakt, smil og vær i godt humør så rådgiveren liker deg, unngå å fikle/gni deg nervøst i hendene og vær selvsikker og bestemt med klare mål.
- Om du fremdeles ikke er innafor må du forsøke å tenke nytt, se på hva du må forbedre av dokumentasjon/planer. Kan det kuttes kostnader? Kanskje banken blir overbevist om du klarer å skaffe en 100% avtalt pris med noen som bygger nye boliger rimelig. F.Eks. FH-gruppen som baserer seg på standardiserte løsninger med lite muligheter for tilpasninger, ingen mulighet for egeninnsats, men til gjengjeld lav pris på nøkkelferdig bolig.

Jeg er sikker på at du vil klare å ordne deg nybygg om du selv synes det ser overkommelig ut økonomisk, selv om banken er vrien. Det er bare innsatsen det kommer an på. Smile
  (trådstarter)
   #9
 1 194     0
Tomt hadde vi, gjeldsfri, nå ble det som sagt kjøpt et brukt hus istedet, fra 1960-tallet, og elektriske ble nytt, samme pris omtrent som tilbud fra samme elektriker for nytt hus, samme rørlegger, regner med at prisen blir det samme til slutt som et nytt hus.
Nå er huset helt ok, men gamle hus trenger å oppgraderes de også. Vi så på mange hus, ikke alt var bra, noen var nok bare å rive, det luktet skarp muggost i kjelleren osv.
Litt surt likevel, men ikke noe å få gjort med det nå.
   #10
 98     0
Den er kjip Ermm
Ja, gamle hus trenger vedlikehold, og prisen for å få de i ypperlig stand er vel ofte like høy som differansen mellom et nytt og et eldre hus, avhengig av hvor mye som må gjøres. Ble til at jeg bygde hus siden det ville bli langt rimeligere enn å kjøpe et tilsvarende hus, samt at det er behagelig med noe nytt, men da gjør jeg ekstremt mye selv.