3,389
49
4
Bygge hus med Jackon 350
104
0
Heia!
Skal snart igang med å bygge hus, og for å få råd til dette må vi få gjort en del egeninnsats.
Noe jeg vurder for å komme i havn, er grunnarbeidet.
Nå skal ikke jeg ha den mest kompliserte grunnmuren da, men har aldri gjort det så er ute etter råd rundt dette!
Skal ha en 12x8 ringmur, med 15 meter høymur som skal fylles inntil. Da altså en hel lang-side + 1.5m på hver kort-side. Muren skal bygges i Jackon 350(om jeg skal gjøre det selv).
Har lest så mye jeg kan om dette, men desverre ingen step by step anvisning så langt!
Som jeg ser det for meg blir prosessen noe i denne duren;
1. Få pukket arealet som skal mures på(evt. sand hvor blokkene skal(?))
2. Få inn rør for strøm, vann og kloakk(dette er vell rørlegger som må gjøre?). Gjerne ta rør til evt. garasje og hage?
- Nå burde det være klart for å begynne lego-bygging
3. Måle opp så godt som kan hjørnene, og sette dem opp som grunnlag for resten av blokkene
4. Bygge fra hjørne til hjørnet i 2 rader(altså 2 høyt), så det blir låst underveis.
5. Nå har jeg forhåpentligvis en 12lx8b ring, som skal blir grunnlag for høymur som kommer etter.
5.5 Gå over diagonalen og vatre.
6. Fylle opp med pukk inni ringen, for å heve grunnen litt
7. Isopor neste mann ut, og etter må radon-mannen komme? Nå vet ikke jeg om jeg har lov til dette da, men om jeg har så kan jo dette gjerne også være noe jeg kan klare selv?
8. Legge armering
9. Sett noen legge varmesløyfer på dette tidspunktet.. Er det for vannbåren eller legge varmekabel i platen også? Om for varmekabler, må vell dette da legges og festes til armeringen
10. Nytt lag med armering for å stive ut platen
11. Nå er jeg klar for støping av ringmur og plate(?)
Glemmer jeg noe underveis her er det bare å nevne, for jeg har bare notert det jeg har sett andre gjøre.
12. Vente til dette er tørket, for så å starte på høymur.
13. Burde vell på dette tidspunktet være ganske greit, da ringen er på plass(?).. Skal ikke ha noe vinduer eller noe slikt, så er kun høymur som skal inntil-fylles.
14. Støpe høymur i 2 omganger. Hvor da jeg tar halve, så resten etterpå.
15. Simsalabim jeg er ferdig?
Om jeg er helt på vidden med det her, så er det bare å si det.
Dette er ikke noe jeg MÅ gjøre, men virker som det er her jeg kan spare inn mest penger da vestlandshus skal ha 330.000 for alt skrevet over(-evt. varmekabel). Dette blir da forskalt og støpet på skikkelig skikkelig vis.
Kan også spare inn på egen innsats inne, men håper egentlig å ligge unna alt inne foruten gulv og maling!
Håper på masse hjelpsomme svar!
Mvh
Frank
Skal snart igang med å bygge hus, og for å få råd til dette må vi få gjort en del egeninnsats.
Noe jeg vurder for å komme i havn, er grunnarbeidet.
Nå skal ikke jeg ha den mest kompliserte grunnmuren da, men har aldri gjort det så er ute etter råd rundt dette!
Skal ha en 12x8 ringmur, med 15 meter høymur som skal fylles inntil. Da altså en hel lang-side + 1.5m på hver kort-side. Muren skal bygges i Jackon 350(om jeg skal gjøre det selv).
Har lest så mye jeg kan om dette, men desverre ingen step by step anvisning så langt!
Som jeg ser det for meg blir prosessen noe i denne duren;
1. Få pukket arealet som skal mures på(evt. sand hvor blokkene skal(?))
2. Få inn rør for strøm, vann og kloakk(dette er vell rørlegger som må gjøre?). Gjerne ta rør til evt. garasje og hage?
- Nå burde det være klart for å begynne lego-bygging
3. Måle opp så godt som kan hjørnene, og sette dem opp som grunnlag for resten av blokkene
4. Bygge fra hjørne til hjørnet i 2 rader(altså 2 høyt), så det blir låst underveis.
5. Nå har jeg forhåpentligvis en 12lx8b ring, som skal blir grunnlag for høymur som kommer etter.
5.5 Gå over diagonalen og vatre.
6. Fylle opp med pukk inni ringen, for å heve grunnen litt
7. Isopor neste mann ut, og etter må radon-mannen komme? Nå vet ikke jeg om jeg har lov til dette da, men om jeg har så kan jo dette gjerne også være noe jeg kan klare selv?
8. Legge armering
9. Sett noen legge varmesløyfer på dette tidspunktet.. Er det for vannbåren eller legge varmekabel i platen også? Om for varmekabler, må vell dette da legges og festes til armeringen
10. Nytt lag med armering for å stive ut platen
11. Nå er jeg klar for støping av ringmur og plate(?)
Glemmer jeg noe underveis her er det bare å nevne, for jeg har bare notert det jeg har sett andre gjøre.
12. Vente til dette er tørket, for så å starte på høymur.
13. Burde vell på dette tidspunktet være ganske greit, da ringen er på plass(?).. Skal ikke ha noe vinduer eller noe slikt, så er kun høymur som skal inntil-fylles.
14. Støpe høymur i 2 omganger. Hvor da jeg tar halve, så resten etterpå.
15. Simsalabim jeg er ferdig?
Om jeg er helt på vidden med det her, så er det bare å si det.
Dette er ikke noe jeg MÅ gjøre, men virker som det er her jeg kan spare inn mest penger da vestlandshus skal ha 330.000 for alt skrevet over(-evt. varmekabel). Dette blir da forskalt og støpet på skikkelig skikkelig vis.
Kan også spare inn på egen innsats inne, men håper egentlig å ligge unna alt inne foruten gulv og maling!
Håper på masse hjelpsomme svar!
Mvh
Frank
Det første som slår meg er at du burde finne en beskrivelse (byggeblad for eks.) som beskriver dette skikkelig.
http://mobil.bks.byggforsk.no/Navigate/Documents?tocId=319
Jeg ser du tenker å fylke inntil veggen. Har du prosjektert/beregnet veggen slik at du vet at den tåler sidetrykket?
Vi hadde en lang vegg hvor de fylte inntil. Det var to ting jeg merket meg:
1) de som gjorde grunnarbeidet ville ikke bruke noe hurtigsystem. En av begrunnelsene var at de ikke syntes det ble sterkt nok og at de hadde vært mange steder hvor de hadde måtte forsterke/lage støtte i murer som buet innover. Har også kollegaer som har opplevd at muren bøyer seg inn pga sideveis trykk. Inntrykket er at slike murer tåler veldig bra trykk ovenfra men dårlig fra siden.
Du støper innvendig - kan godt være at det medfører at dette ikke er et problem for deg.
- hos oss støpte de inn en L vegg midt på muren for å gi støtte på langsiden der hvor det det vil bli fylt masse inntil
Radonsperre kan legges nesten helt øverst. Da må du være nøye med alle rør-gjennomføringer slik at det blir helt lufttettt.
Duken kan også legges helt å bunn. Da skal den vel gå et stykke (1/2m) utenfor banketten din. Må i så fall bruke radonfri pukk!
Da ligger rørene over og det blir få/ingen rørgjennomføringer å tette. Men duken er da DIGER og du må sikkert ha maskin for å få den utover...
Hos oss flatet de først ut hele tomta. Allerede da hadde de lagt ned avløpsrør som kom opp av grunnen ca midt i huset.
Så støpte de bankett (husker ikke hva som lå under denne) og deretter vegg oppå denne.
Så la de innvendige avløpssystem innenfor banketten, fylte på med sand (?) og pukkel samt komprimerte.
Deretter kom isopor (25cm?), armeringsjern, vannbåren gulvvarme (festet i armeringsjernene) og til slutt støp. Også var det en fuktsperre inni der ett sted.
Merket meg også at de la isopor mellom yttermur og støp der hvor muren var over jord. Tror det er for å bryte kuldebro mellom utvendig mur og innvendig gulv
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
"På leca er det 6 meter som er avstanden mellom vegger som går på tvers av yttervegg som er maks. På 12 meter må en ha 1 vegg som avstiver. Se side 12
https://issuu.com/e-weber/docs/leca_byggebok_2013_original_1-sidig/12"
Dette er vel aktuelt både for deg og alle andre. Jakcon har vel tilsvarende beskrivelser...
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Takk for svar!
Når det kommer til styrken på lang muren er dette en ting som "plager" meg også, da jeg også har hørt om deformering ved inntilfylling som dette. Men om dette løses med 1 støttemur på innsiden(6m som du nevner) vet jeg ikke.. Men om så, så har vell jackon en blokk med 3 utganger, så burde gå greit det også.
Men angående styrke på langmuren på 12 meter er det som plager meg mest, og tror at om proffene kommer å forskaler så er det beste måte selfølgelig. Var bare det at jeg syns det var så dyrt
når det kommer til radon duken, OM jeg skal legge den selv, må det nok bli over isoporen. Eller får radonmannen styre med det selv. Vet ikke hva reglene er med dette.
Ellers ser det ut som prosessen du forklarer er mye lik det jeg har fått for meg, så det låter jo godt!
er egentlig klar for å gjøre dette, men med tanke på inntil-fylling frister det også å la proffene holde dette!
Mvh
Frank
Jackon har et system for Radonduk, en blokkrad uten knotter. Om du skal ha stopp etter noen skift så ville jeg tørrstable noen rader til for å ta de av etterpå. Det er rad 3-4 der skjevheter virkelig slår til. (Var med på dette når murer hadde støpt såle med avvikende diagonalmål.... herlig å betale proffer for å gjøre en jobb...)
Med tanke på alt som skal gjøres rundt dette så er vell ikke prisen så gale, men jeg "MÅ" spare penger en plass.
Huset totalt kommer på 3.450.000 med tomt. i tillegg kommer jo da tilknyttning til vann, kloakk, strøm, fiber, samt byggeskap, inntil-fylling og oppmåling(var visst ikke med i tomteprisen
Hadde egentlig mål om å komme under 3.400.000 for alt jeg har regnet sammen, så vi får rom til oppgraderingene som garantert kommer! ligger nå på ca 3.550.000 har jeg kommer fram til
Tar gjerne imot tips på hva jeg ellers lett kan gjøre for å spare inn litt, da jeg mest lener meg mot å la byggmester ta seg av støping av mur!
Frank
Er dette for dårlig gjort så kan man slite skikkelig med setningsskader, skjevt hus osv.
Så den delen av arbeidet ville i alle fall jeg vært helt sikker på at var gjort riktig.
Om det betyr å sette det bort eller å gjøre det selv må du nesten vurdere selv.
Om jeg, som ikke er spesielt kyndig, skulle spart på er bygg tror jeg at jeg ville vurdert følgende:
- legge ytre bordkledning
- legge taktro (om du skal ha det)
- legge på innervegger
- legge innvendig tak
- legge gulv og fliser
- sette opp innvendige lettvegger
- kanskje legge utvendig tak, men da er man tilbake på utfordringer med følgeskader osv om noe ikke er godt nok gjort
- montere takrenner
- male naturligvis, innvendig og utvendig
Men foreslår at du tar et møte med utbyggeren og tar en prat om hvor du kan gjøre egeninnsats.
Det kan fort bli et problem for utbyggeren at de ikke kommer lengre med jobben pga at du blir forsinket i ditt arbeid. Utbyggeren vil derfor sannsynligvis ønske å ha en avtale hvor ditt arbeid ikke blir veldig styrende for framdriften.
Husker da vi bygget. I den mest hektiske perioden, da alle fagene skulle inn og gjøre sine deler nesten samtidig, da var det MYE folk og mye trøkk.
Hadde ikke ville hatt på meg at jeg da måtte være ferdig med alt for at alle andre skulle komme videre...
Jeg la vel alt av innvendige gulv (klikk-laminat) satte opp kjøkken og monterte alt av baderomsinnredning og garderobeskap samt monterte garasjwporter selv, men ellers fikset de mesteparten.
Hadde nok med å svare ut spørsmål og følge opp jeg
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Runde opp en halv mill altså? Det var voldsomt :p Det har vi så langt fra råd til
Å stå 3/4 inn i en byggeprosess og plutselig ikke kunne betale regningene er ikke en situasjon dere ønsker å komme i.
Eksempler på "ting"'som kan oppstå:
- indeksregulering (å ja, denne kommer nok og drar gjerne på en titusen eller tre - husk vi snakker store beløp her)
- byggelånsrente (under selve byggeperioden må dere sannsynligvis ha lån som koster litt ekstra)
- den begknausen du må sprenge ut for kloakken som du ikke visste var der
- påkoblingsavgift for strøm
- kommunale avgifter
- oppmåling av tomta slik at du får plassert huset riktig
- gulvbelegget som ikke var kalkulert inn intilbudet
- den veggen du måtte flytte pga at det ble helt klart at den burde stå 20cm lengre bort når du så den i virkeligheten (denne bør du kunne unngå
- trappa som du oppgraderer fra billigste variant i myk furu til den litt bedre i eik
- kjøkkenet som ble dyrere pga at du ikke likte ikea varianten som leverandørem tilbød (alternativt: kjøkkenet som du hadde glemt at ikke var med i prisen
- jord og ferdigplen til uteområdet som du ønsker å få tatt i bruk så ungene dine faktisk kan leke utenfor det nye huset
- topplag for grus i oppkjørselen
osv, osv, osv...
Mye kan selvsagt på påvirkes og styres, men det er nå litt med det og så lenge du ikke kjøper er ferdig hus men gjennomfører en byggeprosess så er det en del faktorer å ta hensyn til.
Dersom det blir krisestemning og frykt for konkurs hver gang det oppstår en ekstra kostnad så kan det bli en slitsom byggeperiode.
Vi bygde nytt hus (ganske stort) og endte opp på rundt 8% over kontraktsummen totalt.
De prosentene inneholder da både endringer/tilvalg vi gjorde underveis, ting som kom i tillegg til kontraktsummen som vi forventet og uforutsette kostnader.
Jeg mener derfor at budsjettrammen din bør være kontraktsummen + en del for både kjente og ukjente ekstrakostnader.
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Vi er nå rett over hva vi får av banken, som jeg hadde håpet å hente inn ved å endre litt på bygget(droppe kjøl, muret pipe da jeg tenker stålpipe OM pipe i det hele tatt og litt andre div "små" ting vi ikke nødvendigvis har bruk for. Da er det ellers tatt med grunn, hus, byggestrøm, oppmåling og tilkobling av strøm, kloakk, vann & fiber i reknestykker. Og tatt en tippesum av 30.000 for inntilfylling i tillegg. Det jeg ikke har tatt med er plen og topplag av innkjørsel(som du så lurt nevner).
Hadde fått inntrykk av at det folk sier er det som kommer over hva som er planlagt var oppgraderinger/evt. endringer du kommer med på selve huset underveis. Hvor da vi hadde planlagt å hente dette inn på det vi "sparer" på egeninnsats og sparing vi gjør underveis(med tanke på at å betjene lånet i starten er lavere enn i slutten.
Så selv når det meste er tatt med i regnestykket, som alt nevnt over, så "må" en forsatt ha 10% mer med i stykket? Det var da en kjip ting å høre
Frank
Og husk at forandringer senere er rådyre: feks romløsning, andre farger, innredning bad og kjøkken mm
Dere må vite i forveien hva dere vil at husleverandør skal inkludere........ Feks skal dere kjøpe kjøkkeninnredning og baderomsinnredning selv?
Husk at dere er temmelig låst i disse valg når kontrakten er underskrevet....
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Ingen som kommer på besøk ser at det er "pent brukt"..En annen måte å spare på er å bygge et hus som passer på tomta uten for mye masse forflytning. Egentlig smart å prate med en arkitekt og si at huset skal være firkantet, tilpasset tomta og ikke koste mer en 2,9 mill. Ikke velge et katalog hus som koster 5 til slutt.
Dersom du for eks har med garasje er jo det en fin ting å vente noen år med også bygge selv.
Dersom du har avtalt fastpris og føler deg helt sikker på at alle utenomkostnadene er hensyntatt så kanskje du kan redusere marginen.
Men dette er ting du må vurdere selv. Det er jo en vurdering av sannsynlighet for ekstra utgifter vs hvor stor krise det er dersom de kommer.
Går du personlig konkurs om budsjettet ditt sprekker med 10% så tenker jeg at da bygger du for dyrt og bør redusere ambisjonene.
Betyr det at du bare må snakke litt mer med banken så er det kanskje ikke noe problem.
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Prisen vi har fått på huset så langt er;
Tømmer arbeid - 2.254.690,-
Betong arbeid - 316.200,-
Elektro, Stipulert - 120.000,- Skjønner at denne helt sikkert blir høyere, men får jeg handle litt og gjøre litt forarbeid her er den realistisk. Har et godt forhold til elektriken som blir brukt.
Rørlegger, stipulert - 130.000
Murer flislegger 56.250,-
Så har jeg siden lagt til;
Vann - 15.000,-
Tomt - 540.000,- Byggeklar
Kloakk, tipping - 15.000,- Har ikke fått kontakt med mannen jeg får svar på dette med enda så er ren gjetting
Strøm - 400*63A - 25.000,-~
Oppmåling, tipping - 20.000,- Har ikke den mest effektive kommune ser du.
inntilfylling, tipping - 30.000,- Har en del masse, så må ha gravemann og det som skal mellom masse og vegg.
Byggestrøm - 15.000,-
jord/plan, har ikke gjettet - ??? er steinmasse der hvor jeg skal ha plan(hele tomten minus oppsiden hvor det skal fylles opptil.
grus til vei, ikke gjette - ??? Vet ikke om det trengs med engang heller?
Med alt det tatt med har jeg vell reknet med det som jeg VET kommer i tillegg om alt går som det skal?
Prisen på huset er nøkkelferdig etter som jeg forstår og leser fra byggmester.
Så jeg ser hva dere mener med regn med 10%, men vi burde/"må" gjør det ender vi opp med hus som blir for lite for oss. Lite gøy det her visst!
Glemte også å nevne det vi tenker angående oppgraderinger underveis;
Som er at det vi tenker bruke det vi "sparer" på egeninnsats på oppgraderinger, hva enn det kan gi oss. Dette er grunnen til at jeg regner utifra nøkkelferdig.
Frank
...... Inngår dette i tømmer arbeide?
Elektrodelen: 120000, uten gulvvarme?
hva/hvor kan du handle selv, som elektriker godtar?
Hvilket forarbeid kan du gjøre som senker elektriker kostnad?
Hvitevarer? Er det standard fra husleverandør?
...... De har ofte høye priser på slikt!
Kan være mye å spare på å kjøpe på salg!
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Vi lå også på maks av hva vi kunne låne. Og medregnet her var å bygge hele grunnetasjen i thermomur. Vi fikk tilbud fra Jackon, Sundolitt og Vartdal. Vartdal kom ut best på pris.
Grunnmuren målte 22x8 meter, og inntilfylt ene langsiden.
Uten noen form for forkunnskaper om disse byggeklossene satt jeg og svigerfar i gang med arbeidet i mai ifjor. Brukte mange kvelder og helger i 2 måneder før det var klart for tømrerne.
Jeg fikk pris på 170.000 for Vartdal-elementene, gulvisolasjon og radonsperre (med 40% rabatt).
Betong til elementene beregnet jeg til 40.000. (kom på 53 000)
Armering 20.000 (kom på 21700)
Verktøy/treverk og div: 30.000 (kom på 96.984)
Jeg har vært veldig nøye og notert hvert eneste materialkjøp som jeg har gjort i hele perioden.
Slik at budsjettet for grunnmuren egentlig var på 250.000, men vi endte opp på 341.700.
Da må jeg også legge til all kjøring til og fra tomten i disse to månedene. Vi la ned flere hundre arbeidstimer på dette i tillegg.
Så her må en ta godt i.
Kan nevne noe av de utgiftene jeg ble nødt å ta underveis.
Avstiving før støp, 700meter med 2/4
Kjøp av niveleringslaser
Kjøp av 2/8 for forskaling av vindu og døråpninger
Leca-stein til 2 støttemurer +stigearmering
Drensrør og knotteplast
Leie av hoppetusse
Kjøp av ekstra betong for støp av fundamenter i grunnen
Kjøp av styrofoam til inntilfylling
I tillegg hadde jeg totalbom på utregning av mengde grus i byggegruben (+21.000kr)
Fiberpuss, armeringsduk, hjørner for å pusse 3 av sidene. Cirka +20.000 i materialer.
---
Dette er kun grunnmuren og sålen.
Det dukker opp ting og tang hele veien, og det kan de fleste på forumet her sikkert skrive under på. Den nøkkelferdige leveransen eller det beste tilbudet fra rørlegger er nødvendigvis ikke det du vil ha. Når du kommer ut i prosessen og begynner å forstå at du faktisk får levert billigste variant. Og da kommer spørsmålene fra bedriftene. Vil du ha vegghengt toalett? Er du sikker på du vil ha H-pannen takstein? Vil du virkelig ha en dør som er laget av papp? Vil du ha to eller tre-lags vindu, og hvis du vil så kan vi legge inn skyvedører for deg istedet? Etc etc.
Jeg kan ihvertfall si at jeg har brukt MYE tid på å prute på priser, sjekke alternativer, gjøre ting selv, venner/familie osv. Men det er nesten umulig å holde et stramt budsjett. Å bygge koster. Vi er ikke helt ferdig enda, men vil anta at vi kan komme opp i mellom 6-10% over budsjett når alt kommer til alt - og samtidig føler jeg at vi har gjort mesteparten selv.
Takk for svar!
Med prisen du oppgir regner jeg med at jeg kan dele på 2 cirka, og runde opp. Da jeg skal ha 12mx7.8m Som settes på 190.000 for ordens skyld. Nå tror jeg at jeg skal klare å få jackon for så billig jeg får det hos byggmesteren, men dette er ikke noe jeg tar med i regnestykket.
Det vil jo da si at jeg "sparer" 140.000 +- 10-20.000 regner jeg med, og bytter inn en hel del timer kan det virke som. Virker ikke helt som noe jeg vil legge meg ut på! Tok du med alt du leide inn/kjøpte på den total summen? Type hoppetusse og laser har jeg på jobben jeg låner når jeg trenger. Dette utgjør jo ikke en hel del da, men virker alt i alt som at for MEG tror jeg ikke det syns det er verdt det.
Nå er det jo umulig å si presist hva ting vil koste, men om jeg hypotetisk sett sparer 140.000 på grunnmur, og da må bruke en hel del timer(som kan brukes en annen plass på bygget) og en "svakere" mur kontra forskaling så syns ikke jeg det er verdt det!
Vi venter enda en liten en, så da med 2 unger under 2 år i hus tror jeg heller jeg da bruker fri'en jeg har til å bruke på en annen del av huset
----------------------
Du har nok helt rett i at den nøkkelferdige leveransen er av billigste sort, og det er vell det en burde regne med når det er et konkuranse dyktig marked hvor det er om og gjøre å få fram det laveste tallet. Selv om det betyr at du må betale peng for hvert spikersalg etter du skriver under.
Og videre på dette er ikke oppgraderinger noe jeg tror jeg kommer gå for, dette VET jeg jo.
Hadde bare egentlig regnet dette som å gå hopihop med egeninnsats jeg vil utføre. Men får litt inntrykk innpå her at det er ikke så lett. Og det ser jeg jo også selv, at det er jo ikke det. Har vell egentlig ikke regnet over hvor mye disse oppgraderingene til slutt kommer på.
Prute på priser er vell ikke så lett etter du skriver under, er det? Er det med tanke på en oppgradering? type mindre tillegg enn først anslått? Det ser ut som vi må minske huset, som er kjipt da vi blir 4 stk. på da under 150kvm... Holder sikkert, men kjipt med AKKURATT plass enn god plass, har alltid for liten plass. Som det står er vi ca 4% over hva vi får av banken. Og det er før vi har startet. Ser litt mørkt ut da!
Når det kommer til tema og faktisk overstige bankens sum.. Hvordan fungerer dette egentlig? Om du budsjetterer til si 5 mill, og når det kommer til stykker kostet det visst 5.4 mill.. Hva skjer da?
Takker mye for svar Hordaland! Mye hjelp! Samt takk til andre hjelpende kommentarer!
Frank
Ja, det var alt ekstra kjøpt og leid i prosessen. Jeg fikk også lånt meg en del ting gratis, boremaskiner, kappsager, betongslipere, tilhenger, minigraver og stillas f.eks. Hoppetussen måtte jeg leie 3 ganger. Så hadde nesten lønnet seg å kjøpe selv.. Gikk mye penger i småting som tvinger, ståltråd, skruer, teip, kappeskiver, byggskum, hodelykter, arbeidsklær, osv. Veldig mange småkjøp her og der ble det flere tusen kroner av etter hvert.
Jeg valgte også å legge styrofoam utenpå veggen og rundt 20 paller utenpå der igjen for å sikre at inntilfyllingen ikke skulle skade knotteplasten. Plutselig 6000kr der også.
Dette med at muren er svakere enn en vanlig støpemur kan kanskje hende. Men trenger man en bunkers? Betongkjernen i elementene er 16cm og med B30 og 12mm armering i hvert skift så er dette svært solide saker. Jeg er veldig fornøyd med dette systemet. Så fornøyd at jeg bygget kjeller på garasjen med Vartdal også noen måneder etterpå. Ferdig isolert!
Banken har satt en risiko noe høyere enn maks lånebeløp. Noe annet ville vært uforsvarlig.
Dere har også sikkert fått en takst på huset som sikkerhet. Denne taksten vil også justeres for inflasjon og etterspørsel i markedet etter hvert som byggingen pågår. Bygger du med utleie vil jo også disse inntektene stige over tid. Banken har dog vært klar på at vi må holde budsjettet hele veien. Samtidig så er ikke 300.000kr over 20år mer enn 1500kr i mnd minus fradrag. Så de skrinlegger nok ikke prosjektet av den grunn.
Vi prutet mest med banken ift lånevilkår. Byggelånsrenten var svært høy for oss og jeg måtte jobbe mye for å få den ned til et "normalt" nivå. Den er absolutt mulig å gjøre noe med. Og der er det en del penger å hente. Hadde jeg visst det jeg visste idag, så hadde jeg også gått mer inn for å få ned prisen på tømrerarbeidet. Det er her 60% av pengene gikk desverre. Men er jo lett å være etterpåklok.
Å legge styro og paller mellom vegg of fyll.. Går ikke utover toppen av fylling da? Sitter fint det? På denne delen tenkte jeg bare kjøpe noen lass med fin masse eller type leca "baller" å ta mellom fyllmassen og plasten
Neida, trenger jo ikke et bombesikkert hus, men er mest med tanke på oppsiden og evt. kjøring med maskiner der. Da det er hvor innkjørselen er :p Hørt mangen skrekk historier!
Skal ha garasje vi også med tiden, men tror vi må gå for simpleste av det simple da jeg ikke vil trekke huset for mye ut(mister plen og har en "smal" tomt, så garasje ligger mellom hus og veien i feltet)
Takst på huset får vi nok ikke! Er ikke vårt hus! hehe, leier enda!
Skal ikke bygge med utleie da det for oss er hele grunnen til at vi bygger hus(jeg hater mennesker)
Nå har ikke jeg diskutert dette med noen andre, da det var noe som poppet inn når jeg skrev dette; men er det en ting å skrive kontrakt med bygge-mester at du betaler etter huset er ferdig? Type, ingen byggelån?`
"Hadde jeg visst det jeg visste idag, så hadde jeg også gått mer inn for å få ned prisen på tømrerarbeidet. Det er her 60% av pengene gikk desverre. Men er jo lett å være etterpåklok"
- Åssen mener du?
Frank
Er det keramiksk eller induksjonstopp osv
Mistenker at det er mulig å spare her om dere kjøper selv.....
Samme gjelder baderomsinnredningen.
Elektro : Tror du har misforstått "kjøpe" selv her
Du kan ikke kjøpe selv fra grossist, det må gå via firma.....
Men elektriker kan gi deg tillatelse til å hente hva du måtte ønske selv fra grossist....
Problemet er at du ikke vet prisen, siden grossist sender faktura med firnarabatt til elektriker...... Som deretter fakturer deg......
En dobbel stikkontakt koster lett 200 kr da, istedenfor under 100 lappen.....
Så skal du ha billigst elmateriell må du kjøpe på nett fra feks elektroimportøren, elby....
Min mor bygde hus (lenge side) hvor det meste var inkludert, kjøkkeninnredning og baderomsinnredning var nesten dobbel så dyrt som butikkpris..... Men ville kostet nesten like mye å dra det ut, etter kontrakten var undertegnet.......
Så gå gjennom alle punkter nøye....... Om det ikke er for sent allerede?
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Styrofoam mellom veggen og inntillfyllingen kostet ca 6000kr. Hvis jeg skulle fylt opp med leca-kuler eller pukk så måtte jeg hatt veldig mange lass. 22meter langt og 3 meter høyt. Hadde blitt i overkant av 30m3. Og da snakker vi kanskje 10-15 tusen. En annen ting er at jeg ikke stoler helt på en gravemaskinsjåfør som fyller igjen når jeg ikke er på stedet. Kommer det en skarp stein som flerrer et hull i knotteplasten så er det fort gjort å skjule dette med neste skuffe stein.. Jeg var på jobb på dagtid når de fylte igjen og hadde ikke mulighet til å overvåke. Et sånt hull vil gjerne ta mange år før en finner ut av.
Jeg skrudde styrofoamen i elementene og satt paller nederst. For de største steinene som ble lagt i bunn. Det ble fylt inntil med sprengstein som jeg fikk ganske billig.
Se vedlagt bilde på hvordan det så ut før inntilfylling.
Takst på huset var en forusetning for å få lån i banken. Det er en del av prosessen. Banken oppnevner en takstmann som skal følge prosjektet og gir en faglig garanti for at huset er verdt lånesummen som gis ut. Det er sikkerheten dems.
Jeg har også innkjørselen min på toppen og har kjørt frem og tilbake med gravemaskin der. Det er har ikke rikket seg. Veggen er i lodd og støttemurene på innsiden står som de skal.
Byggelån er en konto du får som du bruker underveis i prosjektet. Jo mer du bruker, jo mer må du betale i renter. Det beste hadde jo selvsagt vært å betale alt til slutt men da skal du ha et VELDIG GODT forhold til husleverandøren. Det er normalt delt inn i delfaktura som du betaler etter hvert. 1 million her og 1 million der
Mener at jeg burde brukt mer tid på å få ned prisen på den store kontraktsummen fra husleverandøren. Jeg føler at jeg har betalt noe mer enn jeg burde. Men ikke så mye å gjøre med nå da.
Det er helt sant. Jeg kjøpte trykkimpregnert og bruker min til terrasse blant annet.
@Finnmark
Har ikke valgt hvitevarer enda, har bare lagt in 120.000 på kjøkken, så velger selv fra det! Kan jo få ordnet det som at jeg trekker det ut av stykket, og tar hele kjøkkenet selv. Noe jeg er helt åpen for om det er sparing å gjøre her!
Samme med baderom, men det er rørlegger det ligger i prisen hos. Men går vell for det samme som kjøkken formoder jeg?
Angående elektro så kjøper jeg det gjennom firma jeg jobber for ja, nevnte gjerne ikke det.
Er ikke for sent med noe som helst enda! Men, baderom, kjøkken er åpen for endring hele veien da rørlegger sender regninger etterhvert(vell?) og kjøkken blir kjøpt via byggmester hos Sigdal for 120.000 av hva jeg måtte ønske. 50.000 av disse MÅ jeg bruke via byggmester, da det er "gratis" for alle nye byggere her.
Uansett er ingen signet enda!
Okei, skjønner! Eneste jeg vil trenge graver til er vell forsåvidt en renne til kommen for kloakk! Men her har jeg en avtale med entrepenør på plassen om å grave opp for meg når jeg er klar(sett at de holder på når vi er igang da). Ellers er inntakskabel, fiber og vann 4 meter fra hvor husvegger kommer per idag!
Inntilfyllingen kan jeg skjønne! Hadde vært skeptisk om jeg ikke var til stedet jeg heller!
Jeg også kommer til å fylle med sprengstein som er til overs i feltet hvor jeg skal bygge, foruten at jeg fikk det gratis da jeg kjøpte tomten tidlig og de hadde en del til overs!
Får nå høre om jeg kan få betale etter! Ikke håpfull, men heh, hvem vet! Er jo ikke nærmere en bare buddy med sønnen hans, så går sikkert ikke med på det!
Når du nevner at du mener du kunne fått den lavere, åssen kan jeg gå rundt å få den lavere da? Og hvordan føler du at du betaler for mye? Står jo ikke akkuratt prislapp på alt tømmerene gjør? hehe! :p
Frank
Da er du mer heldig stillt enn andre som stiller spørsmål etterpå...........
Som andre også skriver, det er vanskelig å holde budsjett........ Det dukker alltid opp noe......... Så det er viktig med litt buffer...
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Er nok viktig med det ja, og ser vi oss lure da må vi sette drømmen på hviling!
For som det står nå at vi må ha en 10% for å være sikre, så må helt ned i 140kvm(og da er jeg generøs mener jeg), ned fra 160. Vi er 4, og vil ikke bygge "noe vi akkuratt hadde råd til" om du skjønner! Vil jo ha det vi vil ha! Nedsig!:-S
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Jeg burde stilt en del spørsmål angående prisen. Først spurt hvor mye de skulle ha for tegningene. Deretter hvor mange arbeidstimer de regner på å bygge huset. Jeg hadde en cirkapris på byggesettet. Og skulle derfor forhørt meg med andre byggefirma hva de var villig til å bygge huset for. Deretter gått tilbake til leverandøren og lagt konkurrentens tilbud i bordet.
I tillegg er det mulig å forhandle om indeksreguleringen, noe de avslo ganske tidlig i prosessen, og jeg ikke gikk videre med. Indeksreguleringen burde også startet fra byggestart og ikke fra kontraktsinngåelse. Det vant de en del på. Store byggleverandører har også mye lagervarer som allerede er kjøpt inn, så indeksreguleringen er noe de tjener på. Det er jeg ikke i tvil om. 3.5% årlig på 4 mill. er 280.000kr over en to års periode. Har du ferdigattest ett år etter kontraktsinngåelse så er det snakk om 140.000kr. Så kan du tenke deg at for hver dag du bruker på grunnarbeidet (i egeninnsats) koster deg 500kr i bare indeksregulering. Da føler du tidspresset samtidig som du står og stabler Jackon-elementene i stiv kuling
Ser du skriver at du ikke liker mennesker i huset, men det kan være forskjellen på å få bygget drømmehuset eller å bygge noe som er "godt nok". Et leiemarked vil det alltid være de fleste plasser, så håper dere ihvertfall gjør en god vurdering.
Dette har jeg gjort alt, og jeg har ikke valgt den billigste nødvendigvis. Men betaler heller litt ekstra for en lokal enn å hente inn fra en annen plass fant jeg ut.
Sjekket med både mesterhus og boligpartner, og deres definisjon av nøkkelferdige var så dårlig at det alene gjorde meg uinteressert, men ba nå om å få det NØKKELFERDIG, og ikke "nøkkelferdig", og de leverte de. Prisen var litt lavere, men ikke så lav at jeg velger dem ovenfor lokal
...... Også hvor nøkkelferdig huset MÅ være, evt er det noe egeninnsats som kan redusere kostnader........
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Hmm, nå har jeg vært gjennom å sjekke priser hos 5 byggmestere, men er ikke så mye forskjell fra ene til andre.. Og om det er så er det fordi leveransebeskrivelsen mangler noe vesentlig!
Men kan de endre prisen etter jeg skriver under da? Eller blir det spesifisert at prisen endres med indexregulering? For såntno skjer det ikke at jeg går med på. Da kan jeg jo sitte fint i det om tre prisen stiger 20% fra jeg skriver under til jeg starter å bygge!
Men tror nå det blir å droppe grunnarbeidet selv! Virker lett å bygge, men alt ellers rundtom muren fyller opp mye tid! Mye tid jeg kan bruke på noe innendørs jeg faktisk vet jeg klarer! Som å drikke kaffi å lese blader. Neida, men er sikkert mer produktivt for meg å spikre panel på vegger, installere kjøkken & og bad(om det er så lett som det kan virke da!)! Har særs mye fri igjen i år så har tid, men kjekt å ha det litt med nye bebisen som kommer om under 2 uker(forhåpentligvis)!
Ganske artig å se at du startet utifra det samme jeg gjør idag. Nesten da!
Vi får 3.4 i banken. om leier betyr 2 mill til skulle vi vurdert det, men nå bygger vi i nytt felt, hvor det også kommer 6 stk 6 mans boliger som skal leies ut(tror jeg).. Tror vår leilighet da blir lite attraktiv for leieboere(?). Bygges også senter borti hugget, og det er jo end 36 leiligheter, hvor 18 skal selges, 10 for pendler-arbeidere og 8 til leie ellers.
Men om du planla hus på 190kvm for 3.5, må du ha regnet meget mye egen-innsats?!
Som det står nå er nøkkelferdig hos byggmesteren jeg er på vidde med nå fiks, shape ferdig.
Jeg hadde som mål å få nøkkelferdig prisen under hva banken vil gi oss, for så å bruke egeninnsatsen samt sparepengene til overs på oppgraderinger underveis! Noe jeg på fint her inne har funne ut er litt vanskeligere enn som så! Ekstra ekstra ekstra visst!
Indeksregulering må påregnes mener jeg, og den regnes som regel fra tilbudsdsto og hverken kontraktdato eller dato for byggestart, noe som er naturlig da prisgrunnlaget er basert på den datoen tilbudet blir gitt.
Det er snakk om store summer så det er ikke så veldig unaturlig at den som bygger for deg må ta hensyn til faktisk prisstigning, både på varer og tjenester. Å si at "de tjener på det pga. at de har kjøpt inn på forhånd" synes jeg blir en tåpelig påstand.
De fleste vil forsøke å ha minst mulig midler bundet opp i varer. Og lønn til arbeiderene blir neppe utbetalt på forskudd (du vet det lønnsoppgjøret det hender du får, det hender at snekkere og slike folk også får det...)
Du sier du har satt av 120k til er Sigdal kjøkken.
Tror du kan spare en 50k++ om du isteden setter opp et ikea kjøkken selv - så der har du ett innspill til kostnadsreduksjon.
Legging av gulv kan også være verdt å sjekke. Tror jeg dro inn over 20k på det hos oss. La hele huset på litt over ei helg.
Utvendig maling er jo også en moro jobb du kan gjøre selv...
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Det er satt opp 120.000 kjøkken fra sigdal, ja, hvorav 50.000 er "støtte" som gies til nye unge byggere hvor jeg bor. Så 70.000 som skal betales for da. Vet ikke hvordan jeg skal løse den å bruke 50 hos sigdal og evt. resten en annen plass da:-S
Idé?
Fra du inngår kontrakten og frem til tjenestene leveres løper indeksreguleringen. Den er ligger på rundt 3.5% for byggevarer. Så tar det ett år fra kontrakten tegnes til byggestart så må du legge på 3-4% på totalprisen. Det kan fort bli litt dersom du har totalpakke hos en entreprenør. Som sagt, på 4 mill er det 140.000 i året ved 3.5%. Det er noe man må budsjettere med.
Ja, det er ikke veldig vanskelig å gjøre grunnarbeid men det tar tid, og kan være fysisk krevende. Jeg tok litt omvendt approach enn deg. Kjørte på med masse egeninnsats i starten og så mindre og mindre etterhvert som huset skrider frem. Man går jo litt i metning mentalt sett også. Man er sliten på slutten, har småbarn og jobb og tenke på. Så skal man sette alle kluter til og trekke rør, male og sparkle, bygge kjøkken, legge gulv, baderomsinnredning, listing osv.
Joda, men så eide jeg tomten fra før. Totalprisen på 190kvm ble rundt 3.8mill. Noe som var 300.000 over det vi fikk lån på. Men vi fikk låne 2 mill ekstra dersom vi leide ut. Da så jeg på muligheten for å bygge grunnmuren selv i thermomur slik at jeg kom innenfor 5.5mill for hele. Likevel ser det ut som vi går noen prosent over budsjett.
Indeksreguleringen gjelder ikke fra tilbudsdato. Den gjelder fra den datoen du blir enige med byggleverandøren om. Det er et forhandlingsgrunnlag for begge parter. Vba Norsk Standards kontraktsforslag (som mange bruker idag) så kan dato for prising settes maks 3 mnd før kontrakten undertegnes.
Du kan godt synes det er en tåpelig påstand. Men indeksregulering på materialer er den vesentlig største faktoren i regnestykket kontra arbeidskraft. Ihvertfall de siste årene. Store leverandører kjøper inn bulk av kledning, takstoler/sperr, lekter og dragere. Klart de spekulerer i dette. Det er jo en plass å hente inn penger så lenge det omsettes.
Jeg var forresten på en boligmesse for et par år siden og fikk da presentert prislisten på ferdighuskatalogen de leverte. Prislisten var for året før. Og jeg spurte om de hadde oppdatert liste. Han svarte at de ikke hadde oppdatert den for året men vi fikk prisene fra den gamle listen. Dette sier meg også at de ikke frykter indeksreguleringen så mye - men heller ser på det som en ekstra gode. Men for oss som bygger er det store summer, og verdt å jobbe for å få kuttet.
Får jo fint 4-5 soverom også i hus på 140 kvadratmeter.....
Da blir alle kostnader mindre, men muligens blir det ikke bedre med tanke på overskridelser.........spørs hva banken sier.
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Når det kommer til størrelse på huset er dette noe vi har vært frem og tilbake på. Hvor da vi startet på 120kvm, og ended på 180 før vi fant ut det også var for stort. Så fant vi et katalog hus som var presist som vi ville ha det, og det var på 160. Da med 4 soverom, som holder for oss. Men også en kjellerstue, som vi absolutt vil! Så trenger ikke ungene sitte opp med oss når de har besøk av venner etc.
Så er det jo også det at vi vil jo ha det vi vil ha, ikke AKKURATT det vi kan.. Burde jo gjerne ta det kan, men lite kjekt om 10 år når vi syns det er for lite. Bor per idag på 90kvm som 3.. Og vi syns det er litt lite. Dette er nyere hus, så planløsningen er ikke så dårlig hos oss heller. Så tenker vi må en del større enn det igjen som 4.
Vi lurer på å gå ned til 150kvm nå da, da bare 10kvm betyr mye på regnestykket om jeg ikke tar helt feil! har bare her regnet totalpris på grunn/hus delt på hva det er nå å ganget med 150.. Vet ikke om dette er HELT rett, men gir et hint.. vell? Er sånn de regnet utifra prislisten jeg fikk hvertfall når jeg trakk vekk en spisestue som også var på tegningen.
Frank
Men det er mulig å forhandle det slik at jeg kan få det til å telle fra byggestart da?
For det er noe jeg absolutt må få til!
Angående hva en kan gjøre hva, så har du nok helt rett at å ta starten selv å slappe mer av utover. Skjønner hva du mener her! Men må nok gjerne også ta hensyn til hva jeg er komfortabel med. Som type kjøkken, baderom, evt. vegger etc. etc. er jo noe jeg føler meg komfortabel med å gjøre selv. Kan ikke si helt det samme for grunnmur! Virker litt "skummelt". Går det gale med det, er det vell heller veldig gale enn en easy fix!
Ja, du eide tomten ja! Ja det skjønner jeg
Leie kan også bli en utfordring om vi skal leie da tomten er ganske "smal"(14m å bygge i bredden), så skal vi det må vi bygge i lengden, samt også fult ut på bredden. må jo da også trekke huset litt ut, da som vi planlegger det kun en bil bredde plass på oppsiden, og ikke 2 som da må ha for å parkere inne leie-taker. Men dette kan vi jo kanskje diskutere! Føler det blir en risk da folk kan leie minst 36(det er det som kommer nytt, så da eksisterende i tillegg) andre plasser.. leien hvor jeg bor er ikke så dyr heller. Vi betaler ca 7000,- med strøm for 90 kvm i nytt hus! :p
Frank
Hehe, joda, greit er det sikkert å forsette å leie! Men fint å starte å betale på noe en eier heller en å betale for noe noen andre eier! Hus er vell som barn.. Passer aldri, men ordner seg til slutt! Som oftest
Viktig å høre på andre sine erfaringer, merker jo det alt, hvor mye infomasjon jeg har fått her i denne tråden kontra hvordan jeg TRODDE det var! Travelt blir det nok uansett hvor lite jeg vil si det ikke blir det! Slår aldri feil det
Frank
Ser på de 2 tidligere innleggene mine at det ble mye skrive feil der, men er gjerne leselig! Går ikke redigere etter jeg skriver enda et innlegg!