Til de som blander inn forbrukslån her, så er det uinteressant hvor penger kommer fra. Penger er vanligvis ikke merket med opphavssted. Om man skaffer tilveie egenkapitalen med forbrukslån, prostitusjon, panting av flasker eller annet er ikke interessant for boliglånsbanken eller bostyret. Det som er viktig er egenkapital og lån med pant i leiligheten.
Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt.
Husk på de to delene av oppgjøret: Pantelån slettes (gunstig for den som har stort lån), og det som blir igjen deles (som da må være tilsvarende gunstig for de som faktisk har betalt for herligheten).
Og husk at det å få slettet et lån på 900 K er akkurat like gunstig som å få 900 K inn på kontoen.
La oss anta at leiligheten er kjøpt for 2 mill og selges for 2 mill, med fordeling gjeld/EK som er gitt i talleksemplet, og la oss se bort fra gebyrer og andre småting. Oppgjøret ved slag blir da slik: Sletting av pant: A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 1 million igjen.)
Utbetaling av nettoproveny: A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av den gjenværende millionen, altså 900 K B, som eier bare 1/10, får igjen 100 K
Hadde derimot huset blitt solgt for 3 mill, ville regnestykket blitt:
Sletting av pant: A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 2 millioner igjen.)
Utbetaling av nettoproveny: A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av de gjenværende 2 mill, altså 1800 K B, som eier bare 1/10, får igjen 200 K av de 2 mill
Vi ser at A, som har betalt mesteparten, også får mest av verdistigningen. Alt er riktig og rettferdig.
Q.E.D.
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Samlivsøkonomi er ikke alltid enkelt: I motsetning til hva som er populært å mene så er det ikke riktig å fordele eierbrøk etter innskutt egenkapital + gjeld. Dersom den ene parten har 100.000 i EK og 900.000 i lån, mens den andre har 900.000 i EK og kun 100.000 i lån så er det økonomisk korrekte at den andre eier 90% av leiligheten, mens den første eier i henhold til EK-andelen, dvs 10%.
Svakheten i dette eksemplet er at det ikke er realistisk at to personer hvert sin lån til samme bolig. Om man skulle få det får kun den ene et førsteprioritetslån, mens den andre får et lån med lavere sikkerhet for banken og dermed høyere rente.
Det er nok ikke fullt så uvanlig som du tror. Det er ikke uvanlig at f.eks en person i et forhold jobber i staten og en person jobber i det private. Da kan man kombinere lån fra Statens pensjonskasse fra den ene personen og vanlig banklån fra den andre personen, uten at dette er et stort problem.
Jeg tror jeg vil stille meg bak synet der man eier sin avtalte del, uavhengig av hvor mye som er lån. Om det skulle bli tvangssalg må jo det regnes ut hvor mye som går til banken og hvor mye som går til person A og person B, men dette betyr ikke at eierskapet har vært annerledes.
Hvis jeg har 500 000 i egenkapital, men har dårlig inntekt og kan kun låne 500 000 kroner, mens min partner har null i egenkapital men har god inntekt og kan låne 3 000 000 kroner, da har vi totalt 4 millioner til rådighet. Om vi da kjøper et hus til 4 mill, så er det jo ikke slik at jeg eier 100%. Uten min partner kunne jeg jo aldri ha kjøpt huset. Den mest logiske fordelingen er at jeg eier 25% og min partner eier 75%. Men om det skulle gå til tvangssalg ville jo innskutt kapital måtte tas hensyn til.
Om det selges for 3 mill: Restgjeld på 500k, min partner skylder meg 250k og banken 500k. Om det selges for 5 mill: Lån slettes, jeg får 750k og min partner får 750k.
Det som er viktig er egenkapital og lån med pant i leiligheten.
Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt.
Her blander du også inn en ekstra affære... pant med fortrinn i boligen. Hvis man skal eie 50% av boligen så burde man teoretisk også ikke kunne pantsette mer enn 50% av boligens verdi. Sånn er det ikke i praksis da bankene gjerne tar pant for en lånt sum penger, og ikke en andel av boligen - slik at ved nedgang så taper ikke de på boligmarkedet (smart av bankene, dumt for deg. Andre land har det motsatt).
Det er jo ingen automatikk i at et boliglån skal være sikret med pant i den samme boligen - det er bare veldig vanlig. Dette er noe man må tenke på når man skal gjøre opp et tidligere samboerskap - og spørsmålet her er tilbake i den lange lista som som du postet av tankemodeller. Hvem skal ha betalt for å ta risiko den dagen man løser ut gevinst - er det den som hostet opp blanke kroner eller den som overbeviste banken.
Det er eksempler for og mot begge deler. En opplagt forvikling er den ikke uvanlige lån med pant eller sikkerhet i annen bolig (typisk barndomshjemmet for førstegangskjøpere). Skal en samboer "nyte godt" av at jeg har foreldre som stiller sikkerhet? Her vil det også være nærliggende å trekke frem analoger til 100% finansieringseksemplet hvor liten EK kan utløse stort eierskap fordi pantet/sikkerheten ikke nødvendigvis må utløses ved salg av boligen.
Og til TS: Ikke les deg blind på denne tråden, en del samboerforhold ender jo godt også .
Signatur
eier NTH-ring, men ikke på grunn av ferdigheter innen boligbygging.
Husk også på at ek har en kostnad i form av renter man ikke får på pengene. Så løpende kostnader er ganske like uansett om man finansierer med gjeld eller cash
Her blander du også inn en ekstra affære... pant med fortrinn i boligen. [...] Det er jo ingen automatikk i at et boliglån skal være sikret med pant i den samme boligen - det er bare veldig vanlig.
TS snakket om "leiligheten", i entall, og det er heller ingen andre tegn til at noen annen bolig er involvert her, så denne forutsetningen er brukt. Vi har diskutert lån for kjøp av bolig. Det gjøres vanligvis ved pant i bolig. Vi har ikke sagt noe om størrelsen på pantet, vi har bare gått ut i fra at pant var involvert for å illustrere at lån må gjøres opp først og at långivende bank dermed er ute av loopen etter det. Alle argumenter og beregninger er gjort ut i fra forutsetningene til TS og forutsetningene som ble vist i talleksempelet. Det må være greit å se på normaltilfellet så lenge ingenting annet er nevnt.
Betraktningene dine om 50 % av pantet er ikke relevante i eksemplet vårt, siden vi forutsetter at det ble nok
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Til de som blander inn forbrukslån her, så er det uinteressant hvor penger kommer fra. Penger er vanligvis ikke merket med opphavssted. Om man skaffer tilveie egenkapitalen med forbrukslån, prostitusjon, panting av flasker eller annet er ikke interessant for boliglånsbanken eller bostyret. Det som er viktig er egenkapital og lån med pant i leiligheten.
Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt.
Husk på de to delene av oppgjøret: Pantelån slettes (gunstig for den som har stort lån), og det som blir igjen deles (som da må være tilsvarende gunstig for de som faktisk har betalt for herligheten).
Og husk at det å få slettet et lån på 900 K er akkurat like gunstig som å få 900 K inn på kontoen.
La oss anta at leiligheten er kjøpt for 2 mill og selges for 2 mill, med fordeling gjeld/EK som er gitt i talleksemplet, og la oss se bort fra gebyrer og andre småting. Oppgjøret ved slag blir da slik: Sletting av pant: A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 1 million igjen.)
Utbetaling av nettoproveny: A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av den gjenværende millionen, altså 900 K B, som eier bare 1/10, får igjen 100 K
Hadde derimot huset blitt solgt for 3 mill, ville regnestykket blitt:
Sletting av pant: A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 2 millioner igjen.)
Utbetaling av nettoproveny: A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av de gjenværende 2 mill, altså 1800 K B, som eier bare 1/10, får igjen 200 K av de 2 mill
Vi ser at A, som har betalt mesteparten, også får mest av verdistigningen. Alt er riktig og rettferdig.
Q.E.D.
Du har havnet i et helt feil spor, dessverre. Det er dog lett å komme ut av.
Det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen - f.eks. en leilighet - er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier. Om den ene eller andre finansierer sin del av kjøpesummen med lån, er dette en sak mellom vedkommende og banken. At banken evt. har pantesikring, er ikke noe som påvirker eierskapet i forholdet A-B. Det er bare noe som KAN innebære at banken blir eier hvis As/Bs lån misligholdes og banken tiltrer pantet. Du gjør dette mye mer komplisert enn du trenger, det hele blir forvirrende og du kommer til feil konklusjon. Og det er ganske lett å vise, ref. eksemplene jeg skrev lenger oppe.
"Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt."
Pant er ikke noe som kan "innfris". Det er det underliggende pantekravet som innfris, hvoretter pantet - som er en heftelse - slettes. Sletting skjer altså idet banken får innfridd utestående lån. (Hvordan dette gjøres rent oppgjørsteknisk, kan dog variere - det normale i praksis er vel at banken gir tilsagn litt i forkant om å slette pantet idet innfrielse skjer).
Du forutsetter fremdeles at både A og B får store nok deler av salgssummen til at de kan dekke sine respektive lån. Som påpekt i tidligere innlegg er dette umulig dersom eierbrøken er 90/10, slik du argumenterer for. Dette (bisarre) prinsippet for eierskapsfordeling fører til at A sitter igjen med en pen gevinst, mens B sitter igjen med et tilsvarende tap.
"Sletting av pant: A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K"
Som sagt, du gjør det alt for komplisert. Hvis du ser på hele regnestykket ditt, ser du at hver av A og B totalt får 1 mill av de tot. 2 mill, forskjellen ligger bare i at de sitter igjen med hhv. 900' og 100' på kontoen etter at lånene deres er innfridd. Konklusjonen din forutsetter dermed en 50-50 fordeling av salgssummen på kr 2 mill. Det du har sagt, er imidlertid at eierbrøken skal være 90/10. Dette holder du også øyensynlig fast ved i ditt siste eksempel - hvor fordelingen også blir feil.
Det er akkurat slik det fungerer i næringslivet. Långivere eier ikke en pøkk, det er aksjonærene som eier hele sjappa og stikker av med hele overskuddet. På den andre siden får långiverene pengene sine tilbake først ved en konkurs og aksjnærene taper alt. Det er for øvrig ikke mye i næringslivet som er 100% lånefinansiert.
Uansett hvor mye penger du låner en bedrift har du ikke stemmerett i generalforamlinger, du har ikke rett til noen andel av overskuddet. Eneste du har krav på er rentebetalingene på lånet og hovedstol ved forfall. Ved konkurs har du eventuelt pant i noe konkret, om lånet er usikret har du et krav mot konkursboet på linje med andre kreditorer med samme prioritet.
Selvsagt kan ikke selskapets kreditor opptre som aksjonær. Og like selvsagt kan man kjøpe aksjer med lånte penger og få fulle aksjonærrettigheter - akkurat som et selskap kan ta opp lån, kjøpe skip, rigg etc. for de lånte pengene og bli eier av dette.
Akkurat som man blir eier av en leilighet ut fra det man faktisk har betalt i kjøpesum, uavhengig av om pengene er lånt eller ikke.
Dersom det var riktig i norsk rett at man ikke ble eier hvis et kjøp var finansiert med lånte midler, ville ovennevnte være umulig. Det blir absurd.
Og dette er grunnleggende, så jeg stusser over at dette i det hele tatt er noe å diskutere.
Du gir et ad-absurdum-bevis ved å peke på at for eksempel et riggselskap kan kjøpe en rigg med 100 % lånefinansiering, og mener da at måten min å resonnere på resulterer i en "feil" konklusjon, nemlig at eieren med 0 i egenkapital har en eierandel på 0 i riggen som ble kjøpt. Jeg vil hevde at ad-absurdum-beviset ditt ikke er riktig, siden konklusjonen IKKE er feil. Hvis riggen er 100 % lånefinansiert, så stemmer det man sier på folkemunne perfekt med det man vil oppleve ved oppløsning av et slikt bo: Banken eier alt. Det gir mening å snakke om 0 % eierskap i dette tilfellet. Ved et slikt salg får man ingenting selv. Det er det samme som 0 % eierskap. OK. Det er ikke en absurd konklusjon.
Riktig på folkemunne. Men er folkemunne riktig? ;)
Banken vil ikke eie riggen. Banken kan f.eks. ikke selge riggen, leie ut riggen, flytte riggen etc. - mao. utøve eierrådighet over riggen. Det banken eier, er en fordring mot selskapet som har kjøpt riggen. Banken KAN også bli eier av riggen såfremt (1) banken har panterett i riggen (gitt at det går an) og (2) selskapet ikke betaler tilbake lånet.
Nøyaktig likt er det med boliger. Jeg har banklån, banken har en fordring med pantesikring. Det er alt banken har. Leiligheten er min, banken har 0 eierrådighet. Den kan komme på besøk hvis den ber pent, men kan ikke bo her, leie ut, bestemme innredning etc. (Heldigvis!)
Det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen - f.eks. en leilighet - er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier.
Ja, selvsagt. Og både A og B kan ha arvet penger, kan ha lånt dem fra en onkel i Amerika, kan ha tjent dem på ærlig vis, kan bruke penger av studielånet, eller på andre måter stille opp med egenkapital. A og B fant tak i henholdsvis 900 K og 100 K på denne måten. Det de ikke greier å skrape sammen på denne måten må de låne, og dette kaller vi huslånet, med henholdsvis 100 K og 900 K.
Totalt er lånene altså på en million. Hvis leiligheten så selges for nevnte 2 millioner, har banken rett til halvparten av denne summen, så retten til de 2 millionene fordeler seg, gitt denne salgssummen som følger: Banken: 1 000 K A: 900 K B: 100 K
Fordelingen til eiendomsretten av salgssummen i prosent er altså 50 : 45 : 5.
Men bankens eiendomsrett til salgssummen strekker seg ikke lenger enn til lånebeløpet, så banken kjøpes ut. Bankens eierandel er definert gjennom et beløp, nemlig summen av saldoene på lånene (Forutsatt at det er nok pant). Bankens andel blir borte ved at lånene blir borte. Det som gjenstår da er den gjenværende millionen, fordelt som følger: A: 900 K B: 100 K
Vi ser at fordelingen til eiendomsretten nå i prosent er 90 : 10. Og, som du sier, det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier. A eier 90 % av det som blir igjen, mens B eier 10 %.
Pant er ikke noe som kan "innfris". Det er det underliggende pantekravet som innfris, hvoretter pantet - som er en heftelse - slettes.
La oss ikke bli vanskelige og begynne med ordkløveri nå. Det er helt vanlig å snakke om innfrielse av et pant, og med det mener man innfrielse av et pantekrav. Dette er ordbruk som omtrent alle andre skjønner og ikke har noe problemer med. Det blir slitsomt å diskutere hvis du skal henge deg opp i slikt.
Du forutsetter fremdeles at både A og B får store nok deler av salgssummen til at de kan dekke sine respektive lån. Som påpekt i tidligere innlegg er dette umulig dersom eierbrøken er 90/10, slik du argumenterer for. Dette (bisarre) prinsippet for eierskapsfordeling fører til at A sitter igjen med en pen gevinst, mens B sitter igjen med et tilsvarende tap.
Det forutsetter jeg aldeles ikke. I talleksemplet, hvor rettighetene til salgssummen er fordelt 50 : 45 : 5 mellom banken, er bankens eierbrøk akkurat så stor at at banken får sin million, siden eierbrøken er fastsatt ut i fra hvor mye banken skal ha. Banken kjøpes ut. Og først resten etter dette skal deles mellom A og B.
Husk at banken har første prioritet. Banken kan og skal løses ut først. De andre slåss om smulene som blir til overs. I dette tilfellet en million smuler.
Siden leiligheten ble kjøpt for 2 millioner (1 million fra banken, 900 K fra A og 100 K fra og selges for samme beløp, 2 millioner (Fordelt med 1 million til banken, 900 K til A og 100 K til blir det ingen gevinst eller tap til noen.
I mellomtiden har A hatt en avtale med banken om å betale renter og eventuelt avdrag på 100 K, og B har tilsvarende hatt en avtale med banken om å betale renter og avdrag på 900 K. Greit nok.
Konklusjonen din forutsetter dermed en 50-50 fordeling av salgssummen på kr 2 mill.
Det gjør den aldeles ikke! Salgssummen skal fordeles 50 : 45 : 5, etter hva hver har betalt.
Dette holder du også øyensynlig fast ved i ditt siste eksempel - hvor fordelingen også blir feil.
Fordelingen blir aldeles riktig også i det siste eksemplet. Lånet var gitt som et kronebeløp, slik de aller, aller fleste lån i Norge. I det siste eksemplet var det verdistigning. Denne verdistigningen får ikke banken noen del av. Det blir dermed en større netto verdi som gjenstår etter at bankens rettighet er kjøpt ut og lånene slettet, og denne netto verdien fordeles som vi hele tiden er enige om, nemlig forholdsvis etter hvor mye hver av A og B har bidratt, nemlig (selvsagt uten hensyn til lånene, som A og B ved dette tidspunktet allerede har fått slettet).
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt.
Husk på de to delene av oppgjøret: Pantelån slettes (gunstig for den som har stort lån), og det som blir igjen deles (som da må være tilsvarende gunstig for de som faktisk har betalt for herligheten).
Og husk at det å få slettet et lån på 900 K er akkurat like gunstig som å få 900 K inn på kontoen.
La oss anta at leiligheten er kjøpt for 2 mill og selges for 2 mill, med fordeling gjeld/EK som er gitt i talleksemplet, og la oss se bort fra gebyrer og andre småting. Oppgjøret ved slag blir da slik:
Sletting av pant:
A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K
B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 1 million igjen.)
Utbetaling av nettoproveny:
A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av den gjenværende millionen, altså 900 K
B, som eier bare 1/10, får igjen 100 K
Hadde derimot huset blitt solgt for 3 mill, ville regnestykket blitt:
Sletting av pant:
A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K
B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 2 millioner igjen.)
Utbetaling av nettoproveny:
A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av de gjenværende 2 mill, altså 1800 K
B, som eier bare 1/10, får igjen 200 K av de 2 mill
Vi ser at A, som har betalt mesteparten, også får mest av verdistigningen. Alt er riktig og rettferdig.
Q.E.D.
Selvfølgelig kun gyldig dersom
a) Ingen parter betalt mer enn sin 10/90 andel av renter og avdrag uten å få justert eierandel opp eller andel gjeld tilsvarende ned.
b) Partene gjør opp underdekning ved evt. tap ved salg, slik at også tap fordeles 10/90.
Atså, at "eierbrøkene bestemmes av partenes respektive bidrag til ervervet."
Jeg tror jeg vil stille meg bak synet der man eier sin avtalte del, uavhengig av hvor mye som er lån. Om det skulle bli tvangssalg må jo det regnes ut hvor mye som går til banken og hvor mye som går til person A og person B, men dette betyr ikke at eierskapet har vært annerledes.
Hvis jeg har 500 000 i egenkapital, men har dårlig inntekt og kan kun låne 500 000 kroner, mens min partner har null i egenkapital men har god inntekt og kan låne 3 000 000 kroner, da har vi totalt 4 millioner til rådighet. Om vi da kjøper et hus til 4 mill, så er det jo ikke slik at jeg eier 100%. Uten min partner kunne jeg jo aldri ha kjøpt huset. Den mest logiske fordelingen er at jeg eier 25% og min partner eier 75%. Men om det skulle gå til tvangssalg ville jo innskutt kapital måtte tas hensyn til.
Om det selges for 3 mill: Restgjeld på 500k, min partner skylder meg 250k og banken 500k.
Om det selges for 5 mill: Lån slettes, jeg får 750k og min partner får 750k.
Her blander du også inn en ekstra affære... pant med fortrinn i boligen. Hvis man skal eie 50% av boligen så burde man teoretisk også ikke kunne pantsette mer enn 50% av boligens verdi. Sånn er det ikke i praksis da bankene gjerne tar pant for en lånt sum penger, og ikke en andel av boligen - slik at ved nedgang så taper ikke de på boligmarkedet (smart av bankene, dumt for deg. Andre land har det motsatt).
Det er jo ingen automatikk i at et boliglån skal være sikret med pant i den samme boligen - det er bare veldig vanlig. Dette er noe man må tenke på når man skal gjøre opp et tidligere samboerskap - og spørsmålet her er tilbake i den lange lista som som du postet av tankemodeller. Hvem skal ha betalt for å ta risiko den dagen man løser ut gevinst - er det den som hostet opp blanke kroner eller den som overbeviste banken.
Det er eksempler for og mot begge deler. En opplagt forvikling er den ikke uvanlige lån med pant eller sikkerhet i annen bolig (typisk barndomshjemmet for førstegangskjøpere). Skal en samboer "nyte godt" av at jeg har foreldre som stiller sikkerhet? Her vil det også være nærliggende å trekke frem analoger til 100% finansieringseksemplet hvor liten EK kan utløse stort eierskap fordi pantet/sikkerheten ikke nødvendigvis må utløses ved salg av boligen.
Og til TS: Ikke les deg blind på denne tråden, en del samboerforhold ender jo godt også
TS snakket om "leiligheten", i entall, og det er heller ingen andre tegn til at noen annen bolig er involvert her, så denne forutsetningen er brukt. Vi har diskutert lån for kjøp av bolig. Det gjøres vanligvis ved pant i bolig. Vi har ikke sagt noe om størrelsen på pantet, vi har bare gått ut i fra at pant var involvert for å illustrere at lån må gjøres opp først og at långivende bank dermed er ute av loopen etter det. Alle argumenter og beregninger er gjort ut i fra forutsetningene til TS og forutsetningene som ble vist i talleksempelet. Det må være greit å se på normaltilfellet så lenge ingenting annet er nevnt.
Betraktningene dine om 50 % av pantet er ikke relevante i eksemplet vårt, siden vi forutsetter at det ble nok
Du har havnet i et helt feil spor, dessverre. Det er dog lett å komme ut av.
Det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen - f.eks. en leilighet - er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier. Om den ene eller andre finansierer sin del av kjøpesummen med lån, er dette en sak mellom vedkommende og banken. At banken evt. har pantesikring, er ikke noe som påvirker eierskapet i forholdet A-B. Det er bare noe som KAN innebære at banken blir eier hvis As/Bs lån misligholdes og banken tiltrer pantet. Du gjør dette mye mer komplisert enn du trenger, det hele blir forvirrende og du kommer til feil konklusjon. Og det er ganske lett å vise, ref. eksemplene jeg skrev lenger oppe.
"Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt."
Pant er ikke noe som kan "innfris". Det er det underliggende pantekravet som innfris, hvoretter pantet - som er en heftelse - slettes. Sletting skjer altså idet banken får innfridd utestående lån. (Hvordan dette gjøres rent oppgjørsteknisk, kan dog variere - det normale i praksis er vel at banken gir tilsagn litt i forkant om å slette pantet idet innfrielse skjer).
Du forutsetter fremdeles at både A og B får store nok deler av salgssummen til at de kan dekke sine respektive lån. Som påpekt i tidligere innlegg er dette umulig dersom eierbrøken er 90/10, slik du argumenterer for. Dette (bisarre) prinsippet for eierskapsfordeling fører til at A sitter igjen med en pen gevinst, mens B sitter igjen med et tilsvarende tap.
"Sletting av pant:
A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K
B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K"
Som sagt, du gjør det alt for komplisert. Hvis du ser på hele regnestykket ditt, ser du at hver av A og B totalt får 1 mill av de tot. 2 mill, forskjellen ligger bare i at de sitter igjen med hhv. 900' og 100' på kontoen etter at lånene deres er innfridd. Konklusjonen din forutsetter dermed en 50-50 fordeling av salgssummen på kr 2 mill. Det du har sagt, er imidlertid at eierbrøken skal være 90/10. Dette holder du også øyensynlig fast ved i ditt siste eksempel - hvor fordelingen også blir feil.
Herrejemini, nei. Aksjonærene eier AS-et, AS-et eier eiendelene (skip, eiendom, rigger).
Selvsagt kan ikke selskapets kreditor opptre som aksjonær. Og like selvsagt kan man kjøpe aksjer med lånte penger og få fulle aksjonærrettigheter - akkurat som et selskap kan ta opp lån, kjøpe skip, rigg etc. for de lånte pengene og bli eier av dette.
Akkurat som man blir eier av en leilighet ut fra det man faktisk har betalt i kjøpesum, uavhengig av om pengene er lånt eller ikke.
Dersom det var riktig i norsk rett at man ikke ble eier hvis et kjøp var finansiert med lånte midler, ville ovennevnte være umulig. Det blir absurd.
Og dette er grunnleggende, så jeg stusser over at dette i det hele tatt er noe å diskutere.
Riktig på folkemunne. Men er folkemunne riktig? ;)
Banken vil ikke eie riggen. Banken kan f.eks. ikke selge riggen, leie ut riggen, flytte riggen etc. - mao. utøve eierrådighet over riggen. Det banken eier, er en fordring mot selskapet som har kjøpt riggen. Banken KAN også bli eier av riggen såfremt (1) banken har panterett i riggen (gitt at det går an) og (2) selskapet ikke betaler tilbake lånet.
Nøyaktig likt er det med boliger. Jeg har banklån, banken har en fordring med pantesikring. Det er alt banken har. Leiligheten er min, banken har 0 eierrådighet. Den kan komme på besøk hvis den ber pent, men kan ikke bo her, leie ut, bestemme innredning etc. (Heldigvis!)
Ja, selvsagt. Og både A og B kan ha arvet penger, kan ha lånt dem fra en onkel i Amerika, kan ha tjent dem på ærlig vis, kan bruke penger av studielånet, eller på andre måter stille opp med egenkapital. A og B fant tak i henholdsvis 900 K og 100 K på denne måten. Det de ikke greier å skrape sammen på denne måten må de låne, og dette kaller vi huslånet, med henholdsvis 100 K og 900 K.
Totalt er lånene altså på en million. Hvis leiligheten så selges for nevnte 2 millioner, har banken rett til halvparten av denne summen, så retten til de 2 millionene fordeler seg, gitt denne salgssummen som følger:
Banken: 1 000 K
A: 900 K
B: 100 K
Fordelingen til eiendomsretten av salgssummen i prosent er altså 50 : 45 : 5.
Men bankens eiendomsrett til salgssummen strekker seg ikke lenger enn til lånebeløpet, så banken kjøpes ut. Bankens eierandel er definert gjennom et beløp, nemlig summen av saldoene på lånene (Forutsatt at det er nok pant). Bankens andel blir borte ved at lånene blir borte. Det som gjenstår da er den gjenværende millionen, fordelt som følger:
A: 900 K
B: 100 K
Vi ser at fordelingen til eiendomsretten nå i prosent er 90 : 10. Og, som du sier, det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier. A eier 90 % av det som blir igjen, mens B eier 10 %.
La oss ikke bli vanskelige og begynne med ordkløveri nå. Det er helt vanlig å snakke om innfrielse av et pant, og med det mener man innfrielse av et pantekrav. Dette er ordbruk som omtrent alle andre skjønner og ikke har noe problemer med. Det blir slitsomt å diskutere hvis du skal henge deg opp i slikt.
Det forutsetter jeg aldeles ikke. I talleksemplet, hvor rettighetene til salgssummen er fordelt 50 : 45 : 5 mellom banken, er bankens eierbrøk akkurat så stor at at banken får sin million, siden eierbrøken er fastsatt ut i fra hvor mye banken skal ha. Banken kjøpes ut. Og først resten etter dette skal deles mellom A og B.
Husk at banken har første prioritet. Banken kan og skal løses ut først. De andre slåss om smulene som blir til overs. I dette tilfellet en million smuler.
Siden leiligheten ble kjøpt for 2 millioner (1 million fra banken, 900 K fra A og 100 K fra
I mellomtiden har A hatt en avtale med banken om å betale renter og eventuelt avdrag på 100 K, og B har tilsvarende hatt en avtale med banken om å betale renter og avdrag på 900 K. Greit nok.
Det gjør den aldeles ikke! Salgssummen skal fordeles 50 : 45 : 5, etter hva hver har betalt.
Fordelingen blir aldeles riktig også i det siste eksemplet. Lånet var gitt som et kronebeløp, slik de aller, aller fleste lån i Norge. I det siste eksemplet var det verdistigning. Denne verdistigningen får ikke banken noen del av. Det blir dermed en større netto verdi som gjenstår etter at bankens rettighet er kjøpt ut og lånene slettet, og denne netto verdien fordeles som vi hele tiden er enige om, nemlig forholdsvis etter hvor mye hver av A og B har bidratt, nemlig (selvsagt uten hensyn til lånene, som A og B ved dette tidspunktet allerede har fått slettet).