Det finurlige er at begge kommer til samme resultat, dvs. at hver av A og B totalt sett får 1 mill ved salget (som de så må innfri sine lån med). Min vei til dette resultatet er enkel og korrekt: De får 1 mill hver siden de eier 50 % hver. Din vei er kronglete og selvmotsigende (eier A og B 90/10, skal jo A som 90-prosentsselger få 90 % av kr 2 mill) - og uriktig.
Vi kommer til samme resultat i akkurat ett spesialtilfelle, nemlig at det ikke har vært hverken økning eller reduksjon i verdien av leiligheten. For alle andre tilfeller kommer vi til ulikt resultat.
Jeg har gang på gang påpekt at A som 90 prosent eier ikke skal ha 90 % av 2 mill, men av det som er igjen etter at banken har tatt sitt, nemlig 1 mill. Banken har nemlig etter Panteloven en særrett til å søke deknig for sine krav først, om du liker det eller ikke.
Debatteknikken din er skitten: Du tillegger meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer så imot dem.
Du vil skifte tema og snakke om noe annet, nemlig rettigheter i en salgssum. Og jo, selvsagt er en salgssum noe annet, f.eks. er det et annet deknings- og formuesobjekt enn en leilighet.
Det er da aldeles ikke noe annet! Hovedspørsmålet her er rettigheter samboere kan tenkes å opparbeide seg før de eventuelt skiller lag igjen. Hvis partene greier å bli enige om en måte å fordele eiendeler som de kan tenkes å eie sammen, og en måte å fordele gjeld på, så er det glimrende, i motsatt fall skal eiendeler selges. Man har altså i praksis et bo, hvor leiligheten skal selges og det står om hvem som har hvilke rettigheter i en salgssum. Det er akkurat kjernen i det vi snakker om. Det er aldeles ikke noe skifte av tema!
Hvis du tror panterett er det samme som eierrett slik at banken blir medeier, ja da foreslår jeg at du leser pantelovens definisjon igjen.
Her kommer den skitne teknikken inn igjen. Atter en gang tillegger du meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer mot dette. Jeg har avklart grundig at panterett ikke er det samme som eierrett, men at det har likhetspunkter når det gjelder retten til salgssummen.
Det samme gjelder hvis du tror poenget med pant er å gi banken rett til en del av salgssummen. Formålet med pant er å gi banken sikkerhet for utestående ved at banken kan ta dekning i eiendommen.
Et viktig poeng med pant ER å gi banken rett til en del av salgssummen. Det er tvangsmidlet banken har til å sørge for at lån blir innfridd. Når noen selger en pantsatt eiendom SKAL banken ha en del av salgssummen. Et vanlig tilfelle er når noen havner i økonomiske vanskeligheter, og diverse inkassosaker ender opp med utlegg og pant eiendommen. Hvis eiendommen da selges, skal de ulike pantehaverne, som kan inkludere en eller flere banker, ha sine deler av salgssummen. Det er hele vitsen. Ved et tvangssalg trenger det ikke engang å være banken, som typisk har høyeste prioritet, som krever tvangssalg gjennomført.
Er det nedlatenhet å påpeke at du tar feil? Jeg har forsøkt etter beste evne å forklare hvorfor.
1. Du forutsetter en todelt transaksjon hvor banken får penger fra salgssummen som om banken var transaksjonspart, og A og B deretter deler på restene. Det er feil. Salg foregår ved at eierne selger og får krav på kjøpesummen. Denne fordeler de iht. eierbrøk. Hver av dem betaler så ned sitt lån med det de får. Closingteknisk kan dette gjøres på mange ulike vis, også ved at betalingen til banken går utenom selgerne (kan være upraktisk at de er mellomstasjon), men prinsipielt er det klart at det er slik som beskrevet: Kjøpers plikt er å betale til selgerne, og selgerne = eierne. Eierne er forpliktet til å betale til sine respektive banker, og gjør dermed dette.
2. Om banken har pant eller ikke påvirker ikke spørsmålet om hvordan As og Bs eierbrøker skal bestemmes. At du trekker inn dette er forfeilet.
3. Hva du, svogeren din, naboen din eller andre mener er riktig norsk jus om eiendomsrett, bryr jeg meg ikke om. Denne diskusjonen viser for så vidt at man bør ta "folkemunne"-oppfatninger med en hel neve salt. Stoler man på hva folk flest sier om jussen, går det fort veldig galt.
4. Banken skal ikke ha salgssummen. Banken skal ha lånet sitt tilbake iht. låneavtalen. For å slette pantet må banken ha full tilbakebetaling. Tilbakebetaling skjer normalt ved at selgerne tar fra salgssummen. So far so good? Men at pant normalt slettes etter at banken har fått betaling fra en salgssum, betyr ikke at panterett gir noen slags rett til pengene man får ved salg. Ei heller at pant har dette som formål. Det du beskriver på slutten av innlegget, er bare det som skjer når låntager misligholder og banken gjør bruk av panteretten. At banken da kan tvangsselge eiendommen, er så, men heller ikke det betyr at banken din er en slags medeier (?) i salgssummen hvis du selger boligen din frivillig. Og I ALLE FALL: Det har ingenting å si for eierforholdene A/B.
Ut over dette vet jeg ikke om det er stort å diskutere - med mindre du legger en sum på bordet.
Men du vil tape. Jeg jobber med denne type spørsmål daglig. Jeg har studert jus. Du har funnet panteloven etter litt googling, jeg har studert panteloven inngående. Det vi diskuterer nå, sorterer under ganske elementær tingsrett og formuesrett.
^ jeg følger den så lenge man har separate lån og belåner sin egen eierandel separat (slik som f.eks jeg og min samboer har gjort det). Men hva om man er medlåntakere for hverandres lån, alternativt har ett lån felles som betales med ulik andel som er avtalt eierene imellom?
^ jeg følger den så lenge man har separate lån og belåner sin egen eierandel separat (slik som f.eks jeg og min samboer har gjort det). Men hva om man er medlåntakere for hverandres lån, alternativt har ett lån felles som betales med ulik andel som er avtalt eierene imellom?
Det korte svaret her blir vel at det da blir vanskeligere Det er mye lettere å finne en riktig eierbrøk når hver har betalt inn sitt og man har sine separate lån.
Utgangspunktet er at man eier 50/50 med mindre det er holdepunkter for annet. Dette følger av sameieloven. I de tilfellene du skisserer, blir egentlig spørsmålet om låneforholdene gjør at man kan peke på en annen brøk. Det kommer helt an på omstendighetene - hvor trygg er man på at en annen brøk er riktigere enn 50/50?
Hvis A og B er hverandres medlåntagere, kan situasjonen fremdeles være at A har sitt lån som han/hun er hovedansvarlig for. Tilsvarende er det for B. I så fall tror jeg man vil gå frem som ellers: Hvor mye betaler A ved kjøpet, og hvor mye betaler B? Eierbrøken fastsettes tilsvarende. At de er medlåntagere får da ikke noe å si. Dette tror jeg kan ha mye for seg hvis de bare er medlåntagere i form av kausjonister, siden det da gir best mening å si at den ene er hovedlåntager.
Er de helt likestilte låntagere, blir det vanskeligere. Da kan en si at de egentlig har to felles lån. Da bestemmes nok eierbrøken på samme måte som om de har ett felles lån. (Antall lån har ikke så mye å si hvis de er felles.)
Hvordan løses så den situasjonen? Hvis man har avtalt at den ene skal betale mer enn den andre, eller de har innrettet seg slik, kan det være grunnlag for å fravike 50/50-regelen. Ellers vil man nok falle tilbake på denne regelen og si at de eier like store deler.
Det korte svaret her blir vel at det da blir vanskeligere Det er mye lettere å finne en riktig eierbrøk når hver har betalt inn sitt og man har sine separate lån.
Det var på en måte poenget mitt med innlegget som startet denne diskusjonen. Så lenge hver enkelt låntager lever sitt separate liv med pant i klart definert andel av felles sikkerhet og sitt eget lån så er det greit, da er det kurant å bruke innskutte midler, uavhengig hvor de kommer fra. Men jeg har inntrykk av at det er svært vanlig med andre typer opplegg, der banken i praksis har sikkerhet i "hele" boligen og lånet er felles for to låntagere og de er solidarisk ansvarlige for lånet. Men det er godt mulig at dette er mindre vanlig enn hva jeg har trodd det er. I slike situasjoner skal den parten som har bidratt med mesteparten av EKen holde tunga rett i munnen, og særlig se på hva som skjer om boligen må selges med tap en gang. Det gjelder forsåvidt også ved gevinst, men da er ikke problemet så åpenbart siden avkastning på investert egenkapital er et noe abstrakt konsept for de fleste skulle jeg tro.
Er det nedlatenhet å påpeke at du tar feil? Jeg har forsøkt etter beste evne å forklare hvorfor.
1. Du forutsetter en todelt transaksjon hvor banken får penger fra salgssummen som om banken var transaksjonspart, og A og B deretter deler på restene. Det er feil. Salg foregår ved at eierne selger og får krav på kjøpesummen. Denne fordeler de iht. eierbrøk. Hver av dem betaler så ned sitt lån med det de får. Closingteknisk kan dette gjøres på mange ulike vis, også ved at betalingen til banken går utenom selgerne (kan være upraktisk at de er mellomstasjon), men prinsipielt er det klart at det er slik som beskrevet: Kjøpers plikt er å betale til selgerne, og selgerne = eierne. Eierne er forpliktet til å betale til sine respektive banker, og gjør dermed dette.
2. Om banken har pant eller ikke påvirker ikke spørsmålet om hvordan As og Bs eierbrøker skal bestemmes. At du trekker inn dette er forfeilet.
3. Hva du, svogeren din, naboen din eller andre mener er riktig norsk jus om eiendomsrett, bryr jeg meg ikke om. Denne diskusjonen viser for så vidt at man bør ta "folkemunne"-oppfatninger med en hel neve salt. Stoler man på hva folk flest sier om jussen, går det fort veldig galt.
4. Banken skal ikke ha salgssummen. Banken skal ha lånet sitt tilbake iht. låneavtalen. For å slette pantet må banken ha full tilbakebetaling. Tilbakebetaling skjer normalt ved at selgerne tar fra salgssummen. So far so good? Men at pant normalt slettes etter at banken har fått betaling fra en salgssum, betyr ikke at panterett gir noen slags rett til pengene man får ved salg. Ei heller at pant har dette som formål. Det du beskriver på slutten av innlegget, er bare det som skjer når låntager misligholder og banken gjør bruk av panteretten. At banken da kan tvangsselge eiendommen, er så, men heller ikke det betyr at banken din er en slags medeier (?) i salgssummen hvis du selger boligen din frivillig. Og I ALLE FALL: Det har ingenting å si for eierforholdene A/B.
Ut over dette vet jeg ikke om det er stort å diskutere - med mindre du legger en sum på bordet.
Men du vil tape. Jeg jobber med denne type spørsmål daglig. Jeg har studert jus. Du har funnet panteloven etter litt googling, jeg har studert panteloven inngående. Det vi diskuterer nå, sorterer under ganske elementær tingsrett og formuesrett.
Det korte svaret her blir vel at det da blir vanskeligere
Utgangspunktet er at man eier 50/50 med mindre det er holdepunkter for annet. Dette følger av sameieloven. I de tilfellene du skisserer, blir egentlig spørsmålet om låneforholdene gjør at man kan peke på en annen brøk. Det kommer helt an på omstendighetene - hvor trygg er man på at en annen brøk er riktigere enn 50/50?
Hvis A og B er hverandres medlåntagere, kan situasjonen fremdeles være at A har sitt lån som han/hun er hovedansvarlig for. Tilsvarende er det for B. I så fall tror jeg man vil gå frem som ellers: Hvor mye betaler A ved kjøpet, og hvor mye betaler B? Eierbrøken fastsettes tilsvarende. At de er medlåntagere får da ikke noe å si. Dette tror jeg kan ha mye for seg hvis de bare er medlåntagere i form av kausjonister, siden det da gir best mening å si at den ene er hovedlåntager.
Er de helt likestilte låntagere, blir det vanskeligere. Da kan en si at de egentlig har to felles lån. Da bestemmes nok eierbrøken på samme måte som om de har ett felles lån. (Antall lån har ikke så mye å si hvis de er felles.)
Hvordan løses så den situasjonen? Hvis man har avtalt at den ene skal betale mer enn den andre, eller de har innrettet seg slik, kan det være grunnlag for å fravike 50/50-regelen. Ellers vil man nok falle tilbake på denne regelen og si at de eier like store deler.
Det var på en måte poenget mitt med innlegget som startet denne diskusjonen. Så lenge hver enkelt låntager lever sitt separate liv med pant i klart definert andel av felles sikkerhet og sitt eget lån så er det greit, da er det kurant å bruke innskutte midler, uavhengig hvor de kommer fra. Men jeg har inntrykk av at det er svært vanlig med andre typer opplegg, der banken i praksis har sikkerhet i "hele" boligen og lånet er felles for to låntagere og de er solidarisk ansvarlige for lånet. Men det er godt mulig at dette er mindre vanlig enn hva jeg har trodd det er. I slike situasjoner skal den parten som har bidratt med mesteparten av EKen holde tunga rett i munnen, og særlig se på hva som skjer om boligen må selges med tap en gang. Det gjelder forsåvidt også ved gevinst, men da er ikke problemet så åpenbart siden avkastning på investert egenkapital er et noe abstrakt konsept for de fleste skulle jeg tro.