2,752
28
11
Naboer har bruksrett på bodareal i vår kjeller - hvordan gå frem for å få fjernet bruksretten?
4
0
Hei,
Vi har nylig kjøpt et rekkehus og er nå i gang med å pusse opp dette. På den rekken vi har kjøpt, befinner det seg kjellerarealer under hver enhet, som da eies av den enkelte enheten, men som benyttes som bodarealer for flere av naboene. Det er ikke alle rekkehusene som har egen kjeller, så da rekkehusene ble bygget på 60-tallet, ble det ført inn i vedtektene en bestemmelse om bruksrett til bod på vår rekke, for de som bor i rekkehusene uten kjeller. Dette er ikke tinglyst.
Flere av våre naboer har imidlertid bygd ut sitt kjellerareale, etter å ha inngått egne avtaler med de som har hatt tilgang til bod i sin kjeller. Det virker for oss som at dette har skjedd helt uten at styret har vært involvert, det er blitt lagt penger under bordet, omrokkert på boder, satt opp nye boder, og generelt vært ganske kaotisk. I dag er det ingen som har oversikten over hvem som egentlig har rett på bod, eller hvilke boder som tilhører hvem.
Da vi kjøpte, ble det opplyst fra tidligere eier om at det foreligger utbyggingspotensiale i kjelleren, men at nærmere undersøkelser ville være nødvendig. Vi ble informert om den gjeldene bruk av bodene, men eier mente det ville være helt uproblematisk å oppheve bruksretten til disse bodene. Det er nemlig bygget garasjer i regi av huseierforeningen de senere år, og i denne forbindelse fikk alle tilgang til egen bod/lagringsplass i sin garasje. Resultatet er at bodene i kjelleren knapt er i bruk, det står en og annen eske og gressklipper i noen av de, mens andre er helt tomme.
Når vi nå har begynt å undersøke muligheten for å kunne bygge ut i kjelleren, viser det seg imidlertid at dette neppe er så grei skuring som tidligere eier ville ha det til. Flere av de vi har snakket med har enten vist motvilje mot å gi fra seg boden, eller kommet med kommentarer som "det går sikkert bra - men til riktig pris!". Det føles ganske utrolig å skulle måtte betale fri disse kvadratmeterene (det har blitt nevnt summer som 20-50K per bod!), som tross alt er en del av vår eiendom, spesielt når bruken er som den er, og behovet jo har endret seg etter oppføring av garasjene. Det skal også nevnes at vår hage ligger utenfor kjellerinngangen til disse bodene, og vi har per i dag ikke tilgang til denne fra vår bolig, uten å måtte gå rundt rekkehuset for å benytte den. Dette er selvfølgelig mye av årsaken til at vi gjerne ønsker å etablere trapp ned i kjelleren fra boligen (noe som ikke er mulig per i dag, med hensyn til slik bodene er plassert), og aller helst etablere oppholdsrom der nede.
Det siste vi vil er imidlertid å komme på kant med våre nye naboer, godt naboskap er ganske avgjørende når man bor så tett som her. Ønsker veldig gjerne innspill på utfordringen vi sitter med - noen som har tips eller råd til hvordan vi bør kunne gå frem her? Finnes det noen lover vi kan støtte oss på (evt som går i mot oss?)? Takknemlig for alle innspill!
Vi har nylig kjøpt et rekkehus og er nå i gang med å pusse opp dette. På den rekken vi har kjøpt, befinner det seg kjellerarealer under hver enhet, som da eies av den enkelte enheten, men som benyttes som bodarealer for flere av naboene. Det er ikke alle rekkehusene som har egen kjeller, så da rekkehusene ble bygget på 60-tallet, ble det ført inn i vedtektene en bestemmelse om bruksrett til bod på vår rekke, for de som bor i rekkehusene uten kjeller. Dette er ikke tinglyst.
Flere av våre naboer har imidlertid bygd ut sitt kjellerareale, etter å ha inngått egne avtaler med de som har hatt tilgang til bod i sin kjeller. Det virker for oss som at dette har skjedd helt uten at styret har vært involvert, det er blitt lagt penger under bordet, omrokkert på boder, satt opp nye boder, og generelt vært ganske kaotisk. I dag er det ingen som har oversikten over hvem som egentlig har rett på bod, eller hvilke boder som tilhører hvem.
Da vi kjøpte, ble det opplyst fra tidligere eier om at det foreligger utbyggingspotensiale i kjelleren, men at nærmere undersøkelser ville være nødvendig. Vi ble informert om den gjeldene bruk av bodene, men eier mente det ville være helt uproblematisk å oppheve bruksretten til disse bodene. Det er nemlig bygget garasjer i regi av huseierforeningen de senere år, og i denne forbindelse fikk alle tilgang til egen bod/lagringsplass i sin garasje. Resultatet er at bodene i kjelleren knapt er i bruk, det står en og annen eske og gressklipper i noen av de, mens andre er helt tomme.
Når vi nå har begynt å undersøke muligheten for å kunne bygge ut i kjelleren, viser det seg imidlertid at dette neppe er så grei skuring som tidligere eier ville ha det til. Flere av de vi har snakket med har enten vist motvilje mot å gi fra seg boden, eller kommet med kommentarer som "det går sikkert bra - men til riktig pris!". Det føles ganske utrolig å skulle måtte betale fri disse kvadratmeterene (det har blitt nevnt summer som 20-50K per bod!), som tross alt er en del av vår eiendom, spesielt når bruken er som den er, og behovet jo har endret seg etter oppføring av garasjene. Det skal også nevnes at vår hage ligger utenfor kjellerinngangen til disse bodene, og vi har per i dag ikke tilgang til denne fra vår bolig, uten å måtte gå rundt rekkehuset for å benytte den. Dette er selvfølgelig mye av årsaken til at vi gjerne ønsker å etablere trapp ned i kjelleren fra boligen (noe som ikke er mulig per i dag, med hensyn til slik bodene er plassert), og aller helst etablere oppholdsrom der nede.
Det siste vi vil er imidlertid å komme på kant med våre nye naboer, godt naboskap er ganske avgjørende når man bor så tett som her. Ønsker veldig gjerne innspill på utfordringen vi sitter med - noen som har tips eller råd til hvordan vi bør kunne gå frem her? Finnes det noen lover vi kan støtte oss på (evt som går i mot oss?)? Takknemlig for alle innspill!
Har du boligkjøperforsikring? Du bør høre med dem om ev. krav mot selger.
Du kan selvfølgelig fremme forslag om vedtektsendring. Da trenger du 2/3 flertall. Du klarer kanskje å gjette deg frem til hvem som er for og hvem som er imot, så du vet om dette er noe å prøve på eller ikke...
Du kan også ta en titt her: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1968-11-29/KAPITTEL_2#%C2%A72
Det at det er bygger garasje med bod i senere tid vil jo kunne tilsi at dette er til særlig ulempe for deg, vil jeg tro..
Bruksrett til en (ubrukt) bod representerer en verdi for de som har den retten, og om jeg hadde hatt en slik rett ser jeg ikke for meg at dette er noe man gir fra seg gratis utifra det du skriver. At andre har gitt de fra seg gratis er kanskje andre dumskap, og hjelper deg ikke nødvendigvis. At andre har gjort det på en rotete måte med penger under bordet hjelper deg kanskje heller ikke.
Hvis forrige eier har påstått at det er uproblematisk å ta i bruk kjelleren, men det viser seg å koste penger, så kan det utgjøre en mangel ved boligkjøpet. Hvis totalbeløpet for utkjøp av naboers bruksrett er i størrelsesorden 5% av kjøpssummen, så kan det være en vesentlig mangel som gjør at du kan ha rett på avslag i kjøpspris.
Jeg syns det virker rimelig at du kjøper ut en slik rett. Ellers verdt å sjekke andre veier, vedtektsendring i sameiet etc.
På hyttefelt har vi parkering på annen manns grunn og den forsøkte de å slette når vi hadde laget parkering på egen grunn i tillegg. Men en gir selvfølgelig ikke fra seg noe slikt uten evt kompensasjon. Men det er en underlig inndeling når denne i det hele tatt tilhører deg, burde jo vært organisert som fellesareal slik at en ikke kunne ordne slik.
Du må nok belage deg på å kjøpe ut bruksrettene. Hvis du har minst en tverr eller smart bodeier vil det enten ikke gå eller bli dyrt. Tilbudene du gir må også være riktig skrudd sammen, "alle eller ingen".
Dersom du har forsikring ville jeg uansett prøvd det først med krav om prisavslag.
Her kommer hevd inn. Har en bruksrett blitt utøvd i 20 år uten innsigelser, og brukeren er "i god tro" (som han er, i og med at vedtektene sier at han har den), da har han en rettsgyldig bruksrett.
Hevd betinger ikke tinglysing - en tinglyst rett er en annen type rettighet, som ikke er basert på lengre tids bruk / besittelse.
Norsk Wikipedia: https://no.wikipedia.org/wiki/Hevd_(rettighet)
Lovdata: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1966-12-09-1?q=hevd
Likevel: Mininmum 450 av de 500 sidene omhandler nok "sære" grensetilfeller. De fleste tilfellene er bortimot åpenbare og det er unødvendig med noen rettssak. Hvis de som har bruksrett i TS sin kjeller har benyttes seg av boden kontinuerlig siden 60-tallet (det er tilstrekkelig med om de har utøvet retten siden midten av 90-tallet), og retten til det er nedfelt i vedtektene, da kreves ingen rettssak for å slå fast at de har hevdvunnen bruksrett; det er selvsagt. Det kan selvsagt fortsatt bli juridisk strid om beløpet ved eventuelt frikjøp, men ikke om bruksretten er reell.
Marginaltilfellene er hvis de ikke i nevneverdig grad har har utøvet bruksretten de siste tjue år, eller om den i tjue år har blitt bestridt (her: av tidligere eier), eller andre forhold som kan så tvil om hevden eksisterer. Hvis bodplassen ikke har blitt utnyttet på tjue år, faller bruksretten bort. Men så var det å få dokumentert det, da, og det kan være vanskeligere når man er nyinnflyttet.
En kamerat hadde et slikt tilfelle: De hadde en sjøbod på annen manns grunn, som de ikke hadde gammel brukshevd på. Boden var ikke brukt på mange år, og var begynt å forfalle. For at hevden ikke skulle opphøre, brukte han en sommer på å sette den i stand - ikke fordi han hadde tenkt å skaffe seg båt der, men som en sikkerhet dersom det skulle bli aktuelt innenfor de neste tjue år: Hvis grunneieren ville ha bruksretten opphevet, kunne min kamerat vise til at de hadde utøvet bruksretten og pusset opp boden for få år siden.
Jeg har selv et mer uklart tilfelle: En friditseiendom jeg overtok rundt 1980. Noen år før dette, trolig rundt 1970, forsøkte tidligere eier å stenge en kjerrevei som deler eiendommen i to. Naboen innenfor hevdet bruksrett til veien, og det ble rettssak som naboen vant. Siden jeg overtok, har jeg aldri sett naboen bruke veien, og jeg tror det er kommet nye folk i nabohuset (har null kontakt). Siden dette er et feriested, kan det ha vært gangtrafikk utenom de tidene jeg har vært der, men da jeg overtok var det fullt mulig å kjøre en bil på veien. Det ville jeg ha sett merker etter i dag. Jeg har ikke løftet en spade for å holde veien ved like, og den er nå knapt spor i gresset som viser at det noensinne har vært annet enn en plen.
Her kunne jeg prøve å få opphevet det gamle vedtaket om bruksrett, og da kunne jeg risikere en krangel og en ny stadfesting av bruksretten. Jeg lar det heller være og mistenker sterkt at nåværende eiere ikke aner noe som helst om rettssaken for rundt femti år siden. De finner neppe på å kreve å få kjøre bil over plenen. Om de rusler til fots, er det greit for meg, og gangtrafikk kan de eventuelt kreve hevd på. Kommer de og krever at jeg skal opparbeide veien til slik den var for femti år siden slik at biltrafikk blir mulig, i henhold til retten som dengang ble vunnet, eller nekter meg å gjøre endringer i hagen opptil den gamle traseen (uten at det hindrer deres gangtrafikk), da er vi inne på de 90% av boka som omhandler marginale tilfeller.
Forøvrig er det jo mye som tyder på at vedtaket rundt bodene har utspilt sin rolle etter at garasjeanlegget ble bygget (og med det blir hevd redusert pga manglende bruk)