Nå har jeg ikke noen konkrete tips eller vinklinger å vise til, men i en samtale med en lokal utbygger fikk jeg vite at han økte utnyttelsesgraden på en eiendom i nabolaget mitt opp mot 40% med bakgrunn i nabotomtenes utnyttelsesgrad. Tomten hans ligger ved siden av noen blokker som ble klemt inn for mange herrens år siden. Jeg tror dette gikk via advokat med krav om likhet for loven, hvor det ble vist til utnyttelsesgrad hos naboeiendommer. Uansett har han klart å få presset inn 4 leiligheter og to hybler på en liten tomt omtrent uten parkeringsmuligheter, samt skilt ut tomt til et mindre nybygg.
Bare vær klar over at kommunens vedtaksmyndighet (godkjenning av nye søknader) ikke nødvendigvis er det samme som kommunens tilsynsmyndighet (ulovligheter).
Når du skal ha en godkjennelse faller det under vedtaksmyndigheten. At noen har bygget annerledes enn gitt tillatelse er en sak for tilsyn. Kommunen kan la være å forfølge ulovligheter, uten at det gjør tiltakene lovlige av den grunn. Dette står i PBL.
Kommunen kan faktisk drive saklig forskjellsbehandle av saker. Men kommunen kan ikke utføre usaklig forskjellsbehandling. Dette høres kanskje rart ut, men det er en klar juridisk forskjell. Du må altså påberope deg usakelig forskjellsbehandlig. Dvs at tiltakene du sammenligner med må være identiske, det må være de samme gjeldende planer og lover på begge vedtakstidspunkt og kommunen må utøve samme praksis. Det kan være nok for å miste likebehandlingsprinsippet at kommunen har endret praksis. Det er først når alle kriteriene er oppfylt det vil være en usaklig forskjellsbehandlig.
Det viktige for deres sak er å redegjøre for at nettopp deres tiltak ikke setter hensynet vesentlig til side, samt at fordelene er klart større en ulempene. Noe du burde ha med er å redegjøre for at deres dispensasjon ikke vil føre til presedens for området.
Siden den skal til politikerene så kan man også trekke frem at reguleringsplanen ikke er i henhold til dagens politiske ønsker, som for eksempel fortetting osv. Men det er derimot deres tiltak.
Politikerene har litt større spillerom enn en saksbehandler. Bruk det til detes fordel.
er tydelig at det er mye folk med god kunnskap her.
jeg legger ved utklipp av søknaden vår. Jeg er av den oppfatning at det foreligger en del punkter som burde vært med i denne søknaden, men det er det ikke.
Det er utformet en ganske omfattende beskrivelse av nærområdet som vedlegg til denne/rammesøknad, en såkalt redegjørelse for tiltak og område.
Siden den skal til politikerene så kan man også trekke frem at reguleringsplanen ikke er i henhold til dagens politiske ønsker, som for eksempel fortetting osv. Men det er derimot deres tiltak.
Politikerene har litt større spillerom enn en saksbehandler. Bruk det til detes fordel.
Jeg har vært i kontakt med alle politikere i utvalget, og gjort et stort poeng av nettopp dette. Så sent som Juni i år ble det vedtatt en ny arealdel i Kommunen, hvor det står beskrevet blant annet:
* Det skal legges til rette for å ferdigstille ubebygde områder * etthvert tiltak skal tilpasses omgivelsene, men det skal også åpnes for moderne tolkninger * tillat utnyttelse settes til 30% BYA
I Nittedal kommune gjorde de vedtak om at alle BYA krav under X % i gamle reg. planer ble byttet med X %. Husker ikke hva tallet var men kanskje var X=30.
Skal vedtaket du viser til tolkes som et tilsvarende vedtak? Arealplan ligger over reguleringsplan i hierarkiet.
Ellers tror jeg det er en feil i et av dokumentene: Det står at BYA beregnes av grunnarealet, ligger bygg under bakken så er dette feil, bygget/deler av bygget som ligger under bakken har ikke noe BYA. (Derfor er inngravd garasje i skråning løsning på BYA problemer flere steder)
Nja. Reguleringsplan overstyrer arealplan, med mindre det er spesifisert i arealplan at den går før gitte reguleringsplaner.
Dette kan defineres enten pr punkt, eller inform av at dersom arealplan gir bedre forutsetning skal den benyttes.
Hos oss har kommune brukt enorme resurser, på en arealplan som kun tar for seg de uregulerte områdene, men intensjonen var ved igangsettelse å rydde opp i gamle utdaterte reguleringsplaner.
Når det gjelder beregning av utnyttelse i vårt område skal forholdet mellom brutto tomteareal og brutto gulvareal legges til grunn.
Det betyr i prinsippet om man tar for seg nabo sitt hus:
Hus bygget med underetasje pluss 1. Etasje pluss innredet "loft"
Underetasje:
Når gjennomsnittlig høydeforskjell mellom terreng og himling er under 150cm som det er i dette tilfellet skal areal medregnes 100%.
Om det er fra 150-50cm skal 50% regnes med og 50-0cm skal ingenting regnes med.
Loft:
Når loft, utgjør mer enn 50% av grunnflate skal også det målbare arealet regnes med.
Dette er jo selvsagt en utdatert måte å regne utnyttelse på, og idag bruker man BYA for å styre utnyttelse sammen med enten etasjetall eller mønehøyder.
Det er også slik at på tiden husene i området ble oppført valgte man å bruke både bruksareal og BYA som grunnlag uten at dette har gjort at planen ble endret.
Når vi nå skal bygge 20-30 år etter er ddet blitt strengere og vi må forholde oss til bruttoareal.
Dette blir da i våre øyne ikke bare urimelig, men det bryter med likhetsprinsippet som bør stå sterkt.
Hadde en prat med fylkesmann idag, og de så frem imot en evt, gjennomgang av saken dersom det ble aktuelt.
Behandling er om 6 dager, og partienes gruppemøter er idag.
Forhåpentlig får jeg noen indikasjoner iløpet av kvelden.
Uansett hva du gjør, så er det nok ikke lurt å nevne naboenes mangler......... Har kommunen gjort feil med disse to, liker de nok ikke å bli minnet på det;) .......og har følgelig enda mindre mulighet for skjønn......
Signatur
"Den viktigste livsvisdom må vi oppdage med våre egne øyne" (Nansen)
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode (gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Når du skal ha en godkjennelse faller det under vedtaksmyndigheten. At noen har bygget annerledes enn gitt tillatelse er en sak for tilsyn. Kommunen kan la være å forfølge ulovligheter, uten at det gjør tiltakene lovlige av den grunn. Dette står i PBL.
Kommunen kan faktisk drive saklig forskjellsbehandle av saker. Men kommunen kan ikke utføre usaklig forskjellsbehandling. Dette høres kanskje rart ut, men det er en klar juridisk forskjell. Du må altså påberope deg usakelig forskjellsbehandlig. Dvs at tiltakene du sammenligner med må være identiske, det må være de samme gjeldende planer og lover på begge vedtakstidspunkt og kommunen må utøve samme praksis. Det kan være nok for å miste likebehandlingsprinsippet at kommunen har endret praksis. Det er først når alle kriteriene er oppfylt det vil være en usaklig forskjellsbehandlig.
Det viktige for deres sak er å redegjøre for at nettopp deres tiltak ikke setter hensynet vesentlig til side, samt at fordelene er klart større en ulempene. Noe du burde ha med er å redegjøre for at deres dispensasjon ikke vil føre til presedens for området.
Fokusér på deres eget tiltak i argumentasjonen.
Lykke til!
Politikerene har litt større spillerom enn en saksbehandler. Bruk det til detes fordel.
jeg legger ved utklipp av søknaden vår.
Jeg er av den oppfatning at det foreligger en del punkter som burde vært med i denne søknaden, men det er det ikke.
Det er utformet en ganske omfattende beskrivelse av nærområdet som vedlegg til denne/rammesøknad, en såkalt redegjørelse for tiltak og område.
Jeg har vært i kontakt med alle politikere i utvalget, og gjort et stort poeng av nettopp dette.
Så sent som Juni i år ble det vedtatt en ny arealdel i Kommunen, hvor det står beskrevet blant annet:
* Det skal legges til rette for å ferdigstille ubebygde områder
* etthvert tiltak skal tilpasses omgivelsene, men det skal også åpnes for moderne tolkninger
* tillat utnyttelse settes til 30% BYA
Skal vedtaket du viser til tolkes som et tilsvarende vedtak? Arealplan ligger over reguleringsplan i hierarkiet.
Ellers tror jeg det er en feil i et av dokumentene: Det står at BYA beregnes av grunnarealet, ligger bygg under bakken så er dette feil, bygget/deler av bygget som ligger under bakken har ikke noe BYA. (Derfor er inngravd garasje i skråning løsning på BYA problemer flere steder)
Dette kan defineres enten pr punkt, eller inform av at dersom arealplan gir bedre forutsetning skal den benyttes.
Hos oss har kommune brukt enorme resurser, på en arealplan som kun tar for seg de uregulerte områdene, men intensjonen var ved igangsettelse å rydde opp i gamle utdaterte reguleringsplaner.
Når det gjelder beregning av utnyttelse i vårt område skal forholdet mellom brutto tomteareal og brutto gulvareal legges til grunn.
Det betyr i prinsippet om man tar for seg nabo sitt hus:
Hus bygget med underetasje pluss 1. Etasje pluss innredet "loft"
Underetasje:
Når gjennomsnittlig høydeforskjell mellom terreng og himling er under 150cm som det er i dette tilfellet skal areal medregnes 100%.
Om det er fra 150-50cm skal 50% regnes med og 50-0cm skal ingenting regnes med.
Loft:
Når loft, utgjør mer enn 50% av grunnflate skal også det målbare arealet regnes med.
Dette er jo selvsagt en utdatert måte å regne utnyttelse på, og idag bruker man BYA for å styre utnyttelse sammen med enten etasjetall eller mønehøyder.
Det er også slik at på tiden husene i området ble oppført valgte man å bruke både bruksareal og BYA som grunnlag uten at dette har gjort at planen ble endret.
Når vi nå skal bygge 20-30 år etter er ddet blitt strengere og vi må forholde oss til bruttoareal.
Dette blir da i våre øyne ikke bare urimelig, men det bryter med likhetsprinsippet som bør stå sterkt.
Hadde en prat med fylkesmann idag, og de så frem imot en evt, gjennomgang av saken dersom det ble aktuelt.
Behandling er om 6 dager, og partienes gruppemøter er idag.
Forhåpentlig får jeg noen indikasjoner iløpet av kvelden.
Har kommunen gjort feil med disse to, liker de nok ikke å bli minnet på det;)
.......og har følgelig enda mindre mulighet for skjønn......
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Vil nok være et vesentlig poeng ved en anke dersom det blir avslag, av flere årsaker.
Man har ikke rett til dispensasjon, men man har rett til likhet for loven.
I tillegg vil hensikten med reguleringsplanen faktisk opprettholdes ved å gi dispensasjon, da det vil sikre helhetlig bebyggelse.
Ulidelig ventetid dette
Når det er sagt er jeg fremdeles veldig interesert i å høre hva andre har gjort i forhold til klager, og behandlinger hos fylkesmann