14,290
39
6
Bruksendring kjeller
248
0
Heisann,
Jeg har nettopp kjøpt en enebolig hvor jeg ønsker å søke om bruksendring av kjelleren til varig opphold. Omtrent halvparten av kjelleren / underetasjen ligger over bakkeplan, og har siden byggedato på slutten av 70-tallet vært fullt innredet med to disponible rom, bad og WC samt egen inngang og hage.
Det er ikke blitt gjort oppussing eller oppgradering i stor grad siden byggedato. Det er derfor planlagt oppussing og rehabilitering til TEK 10-standard, som også blir et krav ved bruksendring.
Ved bruksendring er det i tillegg til TEK 10 krav om ansvarlig søker med tilhørende ansvarlig utførende. Jeg har nylig pusset opp hele overetasjen selv. Er det mulig for meg å pusse opp underetasjen selv som jeg gjorde med overetasjen, og leie inn en ansvarlig søker for selve bruksendringen?
Kan også legge til at jeg tar brannsikkerhet og rømning seriøst. Alt i underetasjen kommer til å tilfredstille krav om rømning, utsyn, brann- og lydisolasjon etc.
Setter pris på alle tilbakemeldinger.
Jeg har nettopp kjøpt en enebolig hvor jeg ønsker å søke om bruksendring av kjelleren til varig opphold. Omtrent halvparten av kjelleren / underetasjen ligger over bakkeplan, og har siden byggedato på slutten av 70-tallet vært fullt innredet med to disponible rom, bad og WC samt egen inngang og hage.
Det er ikke blitt gjort oppussing eller oppgradering i stor grad siden byggedato. Det er derfor planlagt oppussing og rehabilitering til TEK 10-standard, som også blir et krav ved bruksendring.
Ved bruksendring er det i tillegg til TEK 10 krav om ansvarlig søker med tilhørende ansvarlig utførende. Jeg har nylig pusset opp hele overetasjen selv. Er det mulig for meg å pusse opp underetasjen selv som jeg gjorde med overetasjen, og leie inn en ansvarlig søker for selve bruksendringen?
Kan også legge til at jeg tar brannsikkerhet og rømning seriøst. Alt i underetasjen kommer til å tilfredstille krav om rømning, utsyn, brann- og lydisolasjon etc.
Setter pris på alle tilbakemeldinger.
Ellers høres det jo ut som du har oversikt ut fra kommentaren din. Rømning fra kjellere blir som regel en vei ut inngangsdøra eller opp trappa, samt fra vinduer - da er det maks brystningshøyde 1 meter tror jeg og det er et størrelseskrav på vinduet jeg ikke husker i farten.
Kan det bli utfordrende å isolere etter TEK 10 hvis det er en kjeller fra 70 tallet? Der må jeg bare spørre og kan ikke svare for det er ikke mitt felt.
Kjelleren har innvendig gjennomgang til hoveddelen av huset. Planen er på sikt å lage en utleiedel - og da trer vel krav om ansvarsrett i kraft likevel, ettersom det da blir egen boenhet?
Holder det å dokumentere ovenfor et ansvarlig foretak at det for eksempel er benyttet to lag med gips i taket for å vise at det er egen branncelle når jeg søker om egen boenhet? Eller må det være autoriserte fagkyndige som foretar monteringen / byggingen så lenge jeg ikke har personlig ansvar? Det er selvfølgelig mer enn bare to lag med gips i taket som skal til - det var bare et eksempel.
Tror du det vil lønne seg å gjøre kjelleren ferdig i henhold til TEK 10 før jeg søker om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og så dokumentere ved hjelp av bilder og tegninger? Eller lønner det seg å fortelle om planene før jeg iverksetter rehabiliteringen?
Se § 3-1 bokstav c, bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er nevnt som "mindre tiltak på bebygd eiendom", det vil si ikke krav om ansvarsrett, jf PBL § 20-4.
Se også veilederen til § 6-8 om selvbygger. Muligheten til å få personlig ansvarsrett som selvbygger er begrenset til egen bolig (ikke f. rekkehus), men enebolig med sekundærleilighet er innafor.
Ang. bruk av ansvarlig foretak etter at du selv har bruksendret til hoveddel:
Foretaket vil i dette tilfellet måtte ta på seg et indirekte ansvar i søknaden for dine arbeider. Dette kan sikkert variere hva ulike foretak mener om dette, men jeg tipper det bør gå greit hvis du sørger for a) gjøre en skikkelig jobb, b) ta en befaringsrunde med foretaket og vise fram, og c), viktigst av alt, ha godkjenning OG ferdigattest på bruksendring til hoveddelen. Da er rommene allerede godkjent for opphold og denne delen av arbeidet er juridisk sett ferdig og trenger ikke mer ansvar.
Du kan vurdere å la foretaket fikse brannskille mellom etasjene - siden dette følger av etablering av boenhet og ikke bruksendring til hoveddel. Da slipper foretaket å ta ansvar for noe du har gjort.
Du kan også vurdere personlig ansvarsrett på det hele. Vis til at rommene er godkjent og at du har erfaring med liknende arbeider så kan det gå bra.
Ang. første søknad om bruksendring til hoveddel:
Det er nok ikke noe i veien for å oppgradere først og søke etterpå, siden det er ingen lov mot å oppgradere tilleggsdel (bod etc) til TEK 10 standard. Men jeg ser egentlig ikke poenget, det er greit å ha tillatelsen i hånda og det er like greit å søke først som sist. Så lenge du leverer gode plantegninger som viser rømningsveier, isolasjon, etc så skal det ikke ha noe å si for kommunen. Husk på kommunen behandler 98 % av sakene før de gjennomføres, uten bilder eller liknende.
Kompis har akkurat fått godkjent tilbygg som nær dobler størrelsen på huset. Ikke krav om TEK10 der heller, annet enn tilgang for rullestol.
Snakk med kommunen, og spør hva de krever, men bestem deg om du vil søke om bruksendring eller egen boenhet.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Da blir vel rekkefølgen å først søke bruksendring for kjeller, deretter oppgradere til TEK 10 før man engasjerer et ansvarlig foretak i forbindelse med godkjenning av selvstendig boenhet.
Jeg har oversikt over det byggetekniske, men søknader og godkjenninger har jeg ikke vært involvert i tidligere. Jeg forstår da at gode plantegninger og beskrivelser av rømning, isolasjon etc. er essensielt. Er dette noe som er greit å utarbeide selv, eller kan det være lurt å engasjere en tredjepart til å utarbeide selve søknaden? Jeg har som nevnt ikke vært borte i dette tidligere, men dersom jeg skulle gjøre det selv vil det selvsagt bli gjort med god presisjon.
Jeg har inntrykk av at byggesaker, godkjenninger mm. varierer i stor grad fra kommune til kommune. Så jeg lurer egentlig på hva som er vanlig praksis i forhold til søknader?
Hos meg var vinduene "for små". De er relativt store, og oppfyller kravene til rømningsvei, men ikke til lys, da de er nede i en ganske røslig lysgrav. Kommunen så ikke noe problem med dette, så lenge det var tillegg til eksisterende boenhet. Ville ikke blitt godkjent som egen boenhet.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det der høres veldig rart ut. Har du presisert i søknaden at det ikke vil tilfredsstille TEK10? Har kommunen gitt fravik fra TEK10 i vedtaket? Hvis de ikke har det så er det fortsatt ditt ansvar at det bygges ettet TEK10, uansett om kommunen har gitt tillatelse til søknaden. Kommunen sjekker ikke at tegninger er i henhold til TEK10.
Antakelig kunne jeg bare droppet det, for det var ingen papirer i kommunen som sa noe om hvordan huset ser ut innvendig.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det er ikke nødvendig for kommunen å opplyse om at tekniske krav skal følges, for tekniske krav skal alltid følges dersom ikke annet er presisert i vedtaket.
Det viktigste for din del er å vise at tiltaket er i henhold til gjeldende planer. Tenker da på kommuneplanens arealdel, kommunedelplan, områdeplan og/eller reguleringsplan. Deretter burde du vuse med tegninger at tekniske krav som takhøyde og dagslys er tilfredstilt.
Ellers skal det holde å opplyse om at tiltaket vil utføres i henhold til TEK10. Kommunen kan stille mer spørsmål dersom de er usikre, men skal i hovedregel legge dine opplysninger til grunn.
Du må lage gode faglige målsatte tegninger som viser plan, snitt og fasade. Både før og etter endring.
Ellers gjelder det jo å fylle ut skjemaene korrekt, og helst legge ved et følgebrev med en beskrivelse av tiltaket i forhold til de mest aktuelle kravene.
Du må også vurdere nabovarslingen, hvem som er nødvendig og ikke nødvendig å varsle.
Ellers så finnes det mye informasjon på dibk.no, oslo kommune og sikkert på din egen kommune sine nettsider.
Det er kommunen man søker, og det er kommunen som godkjenner. Hvis de er happy, så holder det for min del.
Det enkleste er å høre med kommunen om hva de krever, og så forholde seg til det.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Jeg er ganske sikker på at det står på godkjenningen din at det er du som utførende og tiltakshaver som har ansvar for at det blir bygget iht kravene i tek10.
Kommunen godkjenner, men det er ditt ansvar å utføre det riktig.
Bygger hjemme
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Spesielt del 4 er aktuelt.
Det kommer store endringer som kan spare deg for mye penger, med mindre du ønsker tek10 standard da.
https://www.regjeringen.no/contentassets/87a8011de2cc4fdd802014bf0216f80d/enklere_utleie_faktaark.pdf
Skal i gang med dette nå men skjønner ikke hva/hvordan jeg skal fylle ut på disse søknadene.
Har forstått at jeg må legge ved plantegning.
Jeg la med tegning som jeg laget i sketchup.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Deilig at noen tar tak i galskapen og gjør noe med det.
http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/main.asp?text=bruksendring+fra+tilleggsdel+til+hoveddel&doSearch2=S%F8k+i+sak+
Men å fylle ut det skjemaet er jo et h*****
se vedlegg..
5176-boligspesifikasjon_i_matrikkelen.pdf
Jeg forstod på mange av tilbakemeldingene at selve søknaden skal være grundig utført med plantegninger, situasjonskart, forklaring av tiltaket samt søknader om eventuelle dispensasjoner for avvik fra TEK10. Jeg har av den grunn engasjert et firma til å ta en befaring med prisvurdering på å utarbeide en komplett søknad. Skulle prisen bli veldig høy, noe jeg antar den blir, får jeg heller vurdere å utarbeide søknaden selv.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Jeg fikk godkjent bruksendring og fasadeendring (innenfor egen boenhet) for kort tid siden (Oslo). Var ikke uovekommelig mye arbeid det, så ville absolutt vurdert å gjøre det selv. Hvis du klarer å lage en enkel sketchup-modell selv (som er nyttig for mange andre ting også) så er 80 % gjort. Deretter lager du et brev der du redgjør for og evt søker fritak for aktuelle krav i tek. Dette er også veldig greit om man orienterer seg litt på forhånd. Tok et par timer å skrive brev, et par timer å laste ned gamle tegninger fra pbe og lage søknad i Byggsøk. Du vil spare mange tusenlapper på å gjøre dette selv...
Bruksendring. Er dette noe man må søke om fordi huset er ferdigstilt uten utleie? Eller er det fordi hus tegninger ikke inneholder dette?
Man "slipper" det skjemaet om man bruker byggsøk. De spør jo om det samme, men på en mer oversiktlig måte.
Var og kikket på byggsøk sidene men blei like klok der ????
Om rommet er godkjent er det stort sett bare siste godkjente tegninger fra kommunen som kan gi svar på. Eller selvfølgelig sunn fornuft, er det 50 cm glugger på veggen kan man være trygg på at det ikke er godkjent. Selv om det er aldri så mye p-rom i prospekt.
Bare man har tegnet "boligselgerforsikring", kan man føre opp akkurat hva pokker man vil i egenerklæringsskjemaet, og komme unna med det. Vips, enda mer penger til både selger og megler. Vinn-vinn-vinn.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Men det får bli en annen diskusjon...
PS. Det står alltid i takst at "bruken av rom ikke nødvendigvis samsvarer med godkjent situasjon. Kjøpers ansvar å undersøke bla bla bla."
https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2008-06-27-71/KAPITTEL_4-1#KAPITTEL_4-1
I § 20-1 står det at bruksendring omfattes av av byggesaksbestemmelsene i denne loven. Dette er jo forståelig ettersom bruksendring er søknadspliktig.
I § 20-2 står det beskrevet at tiltak etter § 20-1 er inndelt i ulike kategorier.
I § 20-4 fremkommer hvilke tiltak som kan forestås av tiltakshaver.
Ut fra disse paragrafene kan jeg ikke åpenbart se hvilken kategori bruksendring tilfaller. Spørsmålet mitt er dermed følgende; kan søknad og praktisk gjennomføring utføres av tiltakshaver eller er det krav om ansvarsrett?
Edit:
Jeg ser for øvrig i veiledningen til Byggesaksforskriften (SAK 10), som nevnt tidligere i denne tråden, at det i § 3-1 fremkommer at bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en bruksenhet kategoriseres som "mindre tiltak på bebygd eiendom".
Når det ikke er krav til ansvarsrett kan alt av søknad og arbeider gjøres av deg selv.