1,876
13
1
Tvangssalg - hva har jeg som interessent/kjøper krav på å vite?
5
0
Hei,
Har det siste året gått og ventet på at et hus i bygda jeg har vokst opp i skulle komme for salg. Når det for snart en måned siden ble annonsert viste det seg at det er et tvangssalg. Dette er et hus som ligger ganske usentralt til (brøyting av 300m vei må gjøres selv, 2,5mil unna byen, privat vann/avløp osv.) med få naboer.
Prisantydningen er satt til 2,5mnok, og ingen forstår denne vurderingen. Lignende eller bedre hus i sammenlignbare strøk går for lavere pris. Greit; huset er relativt nytt, tomten er stor (noe over to mål) men huset og garasjen er uferdig og nedslitt. Overflateoppussing på de fleste rom må gjøres (vegger og gulv). Garasjen er uferdig, det må gjøres noe med brønnen og så videre...
Sjekket grunnboken og der kommer det frem at eier er saksøkt for opp mot 2,5mnok. Vedkommende har altså ca. prisantydning i gjeld... Burde dette tenne noen varsellamper for oss?
Vi ønsker å by på eiendommen, men tenker å legge oss en del under takst til å begynne med. Er det realistisk å få vite av megleren hvor lav pris tingretten kommer til å godta? Vi forstår jo at de ikke får dekket alle kravene med for eksempel 1,7mnok for huset. Vil vi kunne få tilslag på 1,5 - 1,7 milloner om vi er de eneste byderne?
Vi føler at vi har satt oss ganske godt inn i regelverket for tvangssalg, men enkelte spørsmål står fortsatt ubesvart. Håper noen har erfaring eller synspunkter på dette.
Takker for alle svar!
Har det siste året gått og ventet på at et hus i bygda jeg har vokst opp i skulle komme for salg. Når det for snart en måned siden ble annonsert viste det seg at det er et tvangssalg. Dette er et hus som ligger ganske usentralt til (brøyting av 300m vei må gjøres selv, 2,5mil unna byen, privat vann/avløp osv.) med få naboer.
Prisantydningen er satt til 2,5mnok, og ingen forstår denne vurderingen. Lignende eller bedre hus i sammenlignbare strøk går for lavere pris. Greit; huset er relativt nytt, tomten er stor (noe over to mål) men huset og garasjen er uferdig og nedslitt. Overflateoppussing på de fleste rom må gjøres (vegger og gulv). Garasjen er uferdig, det må gjøres noe med brønnen og så videre...
Sjekket grunnboken og der kommer det frem at eier er saksøkt for opp mot 2,5mnok. Vedkommende har altså ca. prisantydning i gjeld... Burde dette tenne noen varsellamper for oss?
Vi ønsker å by på eiendommen, men tenker å legge oss en del under takst til å begynne med. Er det realistisk å få vite av megleren hvor lav pris tingretten kommer til å godta? Vi forstår jo at de ikke får dekket alle kravene med for eksempel 1,7mnok for huset. Vil vi kunne få tilslag på 1,5 - 1,7 milloner om vi er de eneste byderne?
Vi føler at vi har satt oss ganske godt inn i regelverket for tvangssalg, men enkelte spørsmål står fortsatt ubesvart. Håper noen har erfaring eller synspunkter på dette.
Takker for alle svar!
Det er vel opp til retten å avgjøre ev bud og det kan godt ligge under prisantydning.
Jeg er bare i tvil om at de vil kunne stadfeste et bud på bortimot en million under prisantydning. Hvor lavt skal vi "tørre" å by. Kjedelig om budet avslås og vi må på'an igjen med nye 6 ukers gyldighet på et litt høyere bud. For det er vel ikke slik at vi kan bli oppringt av tingretten og få mulighet til å by høyere mens de behandler saken? Tviler
Jeg mener å tro at man som kjøper påtar seg mer risiko i et tvangssalg sammenlignet med "vanlige" salg, så dette bør du sjekke litt opp i. Lurer på om jeg ikke har lest en gang at man ikke har samme klageretter osv. Kanskje andre her vet litt mer. Jeg hadde også vurdert litt ift tidligere eier - han vil kanskje ikke flytte? Vil han være plagsom i fremtiden?
Sjekk også hvordan selve prosessen (overtakelse, etc) vil være sammenlignet med "vanlige" salg.
Hvordan kan du se av grunnboken at eier er saksøkt for opp mot 2.5M? Er det panten i huset du ser? Det burde definitivt tenne noen varsellamper at disse summene stemmer. Om du får huset for 1.5-1.7 er umulig å vite, selvsagt. Men jeg er usikker på i hvor stor grad eier kan sitte på gjerdet og vente når det er snakk om tvangssalg.
Jepp - prisant og takst er begge 2,5mnok.
Man har fortsatt muligheter til å "klage" om det skulle komme frem feil/mangler av seriøs grad... Men da må man gå til den siste kreditoren i saken og det er mye vanskeligere å få medhold enn ellers. Tvangsfullbyrdelsesloven erstatter avhendingsloven. Man vil, om man når frem med klagen, kunne få et prisavslag men aldri kjøpet hevet. Familien som bodde der er flyttet ut. De ble frakoblet strøm for en måneds tid siden men ble slått på denne uken. Fellesvisningen ble altså holdt i et iskaldt og mørkt hus, noe som nok var en stor fordel for oss. Vi var på ny visning denne uken og fikk kjenne at varmekabler fungerte og så videre.
Logget inn og fant frem grunnbokutskrift for eiendommen og der er det oppramset en rekke "utleggsforretninger" hvor beløp og saksøker er oppgitt. Disse i tillegg til pantedokument ("gjelder feste") gir et beløp like under 2,5mnok... Vi er helt sikre på at dette har innvirkning på prisantydningen som er satt. Og jeg som liker å tro at takstmenn og andre instanser opererer ærlig og redelig...
Eier har vel ingen ting å si i saken lenger. Det er jo tingretten/namsmannens avgjørelse om de stadfester bud eller ikke. De kan vel kreve at megler kjører ny salgsprosess, hvis ikke megler er overbevist om at dette er alt de klarer å hente av markedet. Jeg tenker jo at det er et godt argument fra vår side at det ikke har kommet noen bud siden huset ble lagt ut for omtrent tre uker siden.
En elektriske installasjon fra 2003 er jo ganske ny, så den skulle være helt i orden. Forutsatt at proffe elektrikere har gjort jobben ...
Hva trenger vi advokat til? Stille disse spørsmålene som vi har? Kjenner jeg blir nervøs - er det noe vi ikke har tenkt på?
Ja, firma har gjort det elektriske. Det var satt inn signert merke i sikringsskapet. Heldigvis.
I praksis dog, er denne klageretten så å si fraværende, ettersom man bør regne med det aller meste ved et tvangssalg.
En "klage" er jo egentlig et søksmål mot de kreditorene som har mottatt midlene etter salget, eller mot medhjelper, og vil ytterst sjeldent føre frem, man må altså ta høyde for at man kjøper som det står, og legge inn bud deretter.
Nå er det jo slik at det er noen år siden tvangsauksjoner og billigsalg ble avskaffet i Norge, i dag er poenget at et tvangssalg også skal være delvis til skyldner sin gunst, og retten tar derfor inn en eiendomsmegler som selger huset på vanlig vis for å dekke så mye som mulig av gjelden.
Det er altså tingretten som selger huset, ikke de som tidligere har bodd der. Tidligere eier har ingenting med salget å gjøre, hverken før eller etter.
Takstmannen skal gi en takst på eiendommen helt uavhengig av hvor mye gjelden er på, men at taksten ligger på omtrent det samme som gjelden er nok ikke unormalt, det er tross alt takst som oftest legges til grunn for et boliglån, og taksten reflekterer jo på ingen måte at det er snakk om et tvangssalg, kun den reelle verdien på eiendommen.
Så er det som ellers i eiendomsmarkedet eiendomsmegleren som setter prisen i forhold til hva vedkommende mener man kan få for eiendommen, og det kan være megleren mener prisantydning bør være over eller under takst, uten at det er noe problem.
Du som kjøper må selv vurdere risikoen og hva eiendommen er verdt, og så legge inn et bud, som skal være gyldig i seks uker.
Megleren tar dette budet til retten, og sier sin mening som profesjonell part om budet, altså om megleren mener det er for lite eller ikke, og om det er mulig å få mer.
Kreditorene er ofte også inne i bildet og uttaler seg i retten om de eventuelt godtar å få mindre betalt eller ikke, for selv om det er retten som tar avgjørelsen, så lytter de ofte til kreditorene.
Retten velger så om de skal stadfeste budet eller ikke.
Skambud avvises som regel raskt, og enkelte ganger blir eiendommen heller stående der å forfalle i stedet for å bli solgt, fordi man ikke får inn høye nok bud.
Andre ganger blir det budrunde, og man ender opp med en god pris for eiendommen som tvangsselges, og enkelte ganger aksepteres svært lave bud dersom det er helt klart at det ikke finnes muligheter for å få mer for eiendommen.
Du må jo nesten bare prøve deg, det er helt umulig for andre å si noe om hva retten vil avgjøre, eller hvor mye prisen bør ligge på osv. Det er kun deg som kan avgjøre hva eiendommen er verdt for deg, og hvor mye den økte risikoen utgjør osv.
Jeg er enig i alt du sier Adeneo, også når det gjelder at takstmannen gir en takst uavhengig av eiers gjeld. Men i dette tilfellet virker det så tillaget at man blir mistenksom. Som tidligere nevnt går eiendommer som er vesentlig mye penere og velstelt, på omtrent samme størrelse og i sammenlignbare strøk for lavere summer enn det som er forlangt her.
Det vi vil er jo at kreditorene skal se denne muligheten (vårt bud) som et "take it or leave it". Det ligger ute veldig mange boliger for salg i denne kommunen fordi det i år har blitt ferdigstilt en god del nye leiligheter. Og dette er jo en eiendom for spesielt interesserte, ingen tvil om det... Håper de vil akseptere et lavt bud i stedet for å la huset forfalle - folk trenger hus og hus trenger folk!
Er det noen som vet om vi får mulighet til å, la oss si, justere budet uten at det skal ta nye 6 uker?O:) Det er nemlig det jeg er litt usikker på, jeg ønsker ikke at dette skal dra lenger ut i tid enn det i utgangspunktet kommer til å gjøre uansett...
Det er ventetiden på tingretten som gjør at budet er bindende i seks uker, de er jo ikke som andre selgere, som sitter klare til å akseptere bud på dagen, men må behandle slikt rettslig først, med innsigelser, ankefrist og det hele.
I enkelte tilfeller kan dog tingretten være smidige dersom de ønsker det, og behandle et bud relativt raskt.