Men da er vi tilbake til start at dere må putte balkong i kategori takfremspring for å få til unntaket. Balkong terrasse er eksplisitt nevnt i det som tas med uten at unntak nevnes
Ringte DiBK og de bekreftet at utstikk av balkong maks 1 m fra fasadelivet skal ikke medregnes BYA. Uansett om det er mer eller mindre enn 5 m over bakkenivå.
Det er en grunn til at veilederen referer til utkraget bygningsdel - en hel etasje er såvidt jeg husker spesifikt nevnt som mer enn bygningsdel i klargjøringer.
Ringte DiBK og de bekreftet at utstikk av balkong maks 1 m fra fasadelivet skal ikke medregnes BYA. Uansett om det er mer eller mindre enn 5 m over bakkenivå.
Thats it !
Dette stemmer med tolkningen av regelen i min kommune også.
Oi, her har det vært mye frem og tilbake siden sist jeg var inne
Det ser ut som dere har landet på riktig konklusjon til slutt men jeg kan jo kommentere noen av misoppfatningene i denne tråden. Reglene for beregning av BYA har mer eller mindre vært de samme siden vi fikk byggeteknisk forskrift på 80-tallet. Frem til TEK07 (2007) var det tillatt med understøttelse opp til 3 meters høyde, bortsett fra det var regelen den samme som i dag:
Er balkongen under 1 meter skal ingenting tas med i BYA, er den over skal arealet av balkongen tas med i sin helhet som vist i post #20. Det er enten eller. Regelen for fratrekk av en stripe på 1 meter, som vist i post #17 og #29, gjelder kun for BRA som Inge79 nevner.
Så reglene er ganske klare etter min mening. Både TEK17 § 5-2 og veilederen H-2300 stadfester at: "Bygningsdeler utenfor fasadelivet måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner o.l.) Slike bygningsdeler kan være terrasse, balkong og takoverbygg". Det eneste som er litt forvirrende er at under unntaksregelen så nevnes ikke balkong eksplisitt: "I bebygd areal medregnes ikke utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 meter ut fra fasaden. Eksempel på en slik bygningsdel kan være takutstikk.". Frem til veilederen ble oppdatert i 2007 hadde man bildet jeg viser til over hvor det ikke var noe tvil, men etter dette ble altså teksten om balkong fjernet. Jeg mener det også finnes tolkningsuttalelser fra departementet på akkurat dette.
En utkraget etasje er ikke definert som en utkraget bygningsdel og skal regnes med i BYA uansett dybde, så lenge den er under 5 m høy. Hva som eventuelt måtte gå gjennom hos diverse kommuner er ikke relevant. Kommunen er ikke et kontrollerende organ. Som alt annet i en byggesak så er det mye man kan slippe unna med, bevisst eller ubevisst, uten at det betyr at det er tillatt etter byggeforskriften.
Når du skriver «utkraget etasje mener du da en andre etasje som er nærmere grensen enn etasjen under? Tenker at det er helt åpenbart at den ikke regnes som en utkraget bygningsdel, fordi den har vegger og avstanden måles jo fra fasadelivet (dvs. veggen).
Det som er litt artig i tolkningen av sånne regler, er at vi må legge til grunn den byggtekniske forskrift som gjaldt ved vedtagelsen av reguleringsplanen for eiendommen. I mitt tilfelle bor jeg et sted med en reguleringsplan fra 1985, og da er det reglene fra 1985 som gjelder. Det betyr for eksempel at gesims ikke måles fra toppen av arken, men fra der hvor veggen møter takflaten.
Det betyr også at hvis reguleringsplanen ble vedtatt før 2007, vil en understøttet balkong ikke være medregnet i BYA (som vist til i eksemplet over) for området som reguleringsplanen omfatter. Så det holder ikke å bare vise dagens regelverk, men man må vite hva reguleringsplanen sier og når den ble vedtatt og så finne veileder og tekniske forskrift fra riktig årstall.
Det er en full etasje høyde under utspringet i praksis har de fått ca 1m tørt uteareal inn under utkraget område så området ksn definitivt være nyttig uteareal
Der er småhusplanen i Oslo så når vedtaksdato egentlig er er vanskelig å si så ivrig de er på endringer, men husene er bygd de siste 10år. Siden det ene huset hadde svært mange iterasjoner pga BYA beregning så skulle en tro at kommunen har vært ekstra nøye.
Vi lurer litt på det samme, da vi sliter med å komme under 160m^2 på BYA og kommunen vil ikkje åpne opp for dispensasjon, då dei vil at vi skal bygge i høyden i stedet. Dette er noe vi helst unngå då vi heller vil bygge huset ned i terrrenget og ha alt på eit plan(garsje under dette planet). Så det vi lurer på er om vi kan være kreative og ha to utkragete bygningsdeler på under 1m som står mot hverandre med ein spalte på 5mm. Vi kan da bruke arealet under dei utkragete delene til å henge opp solcelle invertere, parkere sykler etc... Er dette lov? Når det er 9 meter langt vil dette gi oss 18m^2 mindre i BYA, og vi kan dermed få økt BRA.
Thats it !
flere kan da fortsette med å bruke trikset jeg så på husene i Oslo der hele 2. etasje er 1m utenfor 1. etasjen de hadde gjort dette på hele ene siden.
Dette stemmer med tolkningen av regelen i min kommune også.
Det ser ut som dere har landet på riktig konklusjon til slutt men jeg kan jo kommentere noen av misoppfatningene i denne tråden. Reglene for beregning av BYA har mer eller mindre vært de samme siden vi fikk byggeteknisk forskrift på 80-tallet. Frem til TEK07 (2007) var det tillatt med understøttelse opp til 3 meters høyde, bortsett fra det var regelen den samme som i dag:
Er balkongen under 1 meter skal ingenting tas med i BYA, er den over skal arealet av balkongen tas med i sin helhet som vist i post #20. Det er enten eller. Regelen for fratrekk av en stripe på 1 meter, som vist i post #17 og #29, gjelder kun for BRA som Inge79 nevner.
Så reglene er ganske klare etter min mening. Både TEK17 § 5-2 og veilederen H-2300 stadfester at: "Bygningsdeler utenfor fasadelivet måles fra konstruksjonens utside (eksklusive takrenner o.l.) Slike bygningsdeler kan være terrasse, balkong og takoverbygg". Det eneste som er litt forvirrende er at under unntaksregelen så nevnes ikke balkong eksplisitt: "I bebygd areal medregnes ikke utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 meter ut fra fasaden. Eksempel på en slik bygningsdel kan være takutstikk.". Frem til veilederen ble oppdatert i 2007 hadde man bildet jeg viser til over hvor det ikke var noe tvil, men etter dette ble altså teksten om balkong fjernet. Jeg mener det også finnes tolkningsuttalelser fra departementet på akkurat dette.
En utkraget etasje er ikke definert som en utkraget bygningsdel og skal regnes med i BYA uansett dybde, så lenge den er under 5 m høy. Hva som eventuelt måtte gå gjennom hos diverse kommuner er ikke relevant. Kommunen er ikke et kontrollerende organ. Som alt annet i en byggesak så er det mye man kan slippe unna med, bevisst eller ubevisst, uten at det betyr at det er tillatt etter byggeforskriften.
Når ingen ting er beskrevet (ref unntaksregel) så må nesten alt som stikker ut 1m godkjennes
Det som er litt artig i tolkningen av sånne regler, er at vi må legge til grunn den byggtekniske forskrift som gjaldt ved vedtagelsen av reguleringsplanen for eiendommen. I mitt tilfelle bor jeg et sted med en reguleringsplan fra 1985, og da er det reglene fra 1985 som gjelder. Det betyr for eksempel at gesims ikke måles fra toppen av arken, men fra der hvor veggen møter takflaten.
Det betyr også at hvis reguleringsplanen ble vedtatt før 2007, vil en understøttet balkong ikke være medregnet i BYA (som vist til i eksemplet over) for området som reguleringsplanen omfatter. Så det holder ikke å bare vise dagens regelverk, men man må vite hva reguleringsplanen sier og når den ble vedtatt og så finne veileder og tekniske forskrift fra riktig årstall.
Der er småhusplanen i Oslo så når vedtaksdato egentlig er er vanskelig å si så ivrig de er på endringer, men husene er bygd de siste 10år. Siden det ene huset hadde svært mange iterasjoner pga BYA beregning så skulle en tro at kommunen har vært ekstra nøye.