844
17
0
Utnyttelsesgrad
1
0
Har flere potensielle prosjekter på lur som vil/kan øke utnyttelsesgrad på tomten. I den forbindelse prøver jeg å forstå hvordan dette regnes ut for så å finne ut hva jeg har å gå på.
Data (kilde prospekt)
Byggeår: 1987
Tomteareal: 323 m2
Etasjer:
Revidert godkjent 1986 3/7
Boligen har en grunnflate på 80 m2 i 1 1/2 etasje, ref byggesakskontoret 24.06.86
Ekstra som ikke står nevnt
Terrase og inngangsparti har trapp som ikke er medregnet.
parkeringplass på tomt (om det betyr noe)
Reguleringsbestemmelser
Utnyttelsesgraden skal ikke overtige U=0,3
Veileder for utregning
Byggesakskontoret gir meg følgende svar når jeg lurer på hvordan dette regnes ut og hvor mye jeg allerede har benyttet.
"Du kan finne utfyllende informasjon om hvordan utnyttingsgraden etc. beregnes i denne «Grad av utnytting», på side 55:
https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/kmd/boby/grad_av_utnytting.pdf"
Etter å ha lest igjennom punktene synes jeg dette er relevant.
:1 Definisjon Utnyttingsgrad – forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m.
Halvparten av tilstøtende = min tomtegrense mot øst (15 x 10 / 2) og vest (15 x 10 / 2), la oss si 15 meter i lengde på begge sider. Det blir 75 + 75 = 150m2 ekstra
Brutto grunnareal = 323m2 (Tomteareal) + 150m2 (Halvparten av tilstøtend)= 473m2
Brutto gulvareal = Brutto gulvareal er antall kvadratmeter av alle etasjene i et bygg, målt fra den utvendige delen av veggen. Gulvareal under vegghøyde 1,5 meter tas ikke med.
Kilde: http://boligabc.no/ordliste/?term=Brutto+gulvareal
:11 Beregning av etasjetall Kjeller regnes med i etasjetallet når underkant dekke/ himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
Ut ifra min tolkning så gjelder ikke kjelleren som er fordel i mitt tilfelle.
Utregninger
alternativ 1
1 etg + 2 etg
BTA 80 + 42 = 122
Utnyttelsesgraden: 122 * 100 / 473 = 25.79
alternativ 2
1 etg + 2 etg + balkong, terrase, inngangsparti
BTA 80 + 42 + 33.6 = 155.6
Utnyttelsesgraden: 155.6 * 100 / 473 = 32.89
alternativ 3
"Boligen har en grunnflate på 80 m2 i 1 1/2 etasje"
Utnyttelsesgraden: 80 * 100 / 473 = 16.91
Sikkert ikke korrekt noen av disse regnestykkene, men med alternativ 2 har jeg jo allerede overskredet grensen noe jeg synes er rart mtp at dette har blitt godkjent. Hvis noen vet hvordan dette skal regnes ut har jeg satt pris på kommentarer.
Data (kilde prospekt)
Byggeår: 1987
Tomteareal: 323 m2
Etasjer:
- Kjeller (BTA m2 80) (BRA m2 69, P-ROM: 43 S-ROM: 26 )
- 1. etasje (BTA m2 80) (BRA m2 74, P-ROM: 74 )
- 2. etasje (BTA m2 42) (BRA m2 41, P-ROM: 41 )
Arealet innenfor regel om takhøyde på 1,9 meter er medregnet
Revidert godkjent 1986 3/7
Boligen har en grunnflate på 80 m2 i 1 1/2 etasje, ref byggesakskontoret 24.06.86
Ekstra som ikke står nevnt
- Terrase 24 m2
tilknyttet huset over 0.5 meter fra bakkenivå. Deler under takutstikk - Balkong 6 m2
2 etg. Deler under takutstikk - Inngangsparti 3.6 m2
under tak
Terrase og inngangsparti har trapp som ikke er medregnet.
parkeringplass på tomt (om det betyr noe)
Reguleringsbestemmelser
Utnyttelsesgraden skal ikke overtige U=0,3
Veileder for utregning
Byggesakskontoret gir meg følgende svar når jeg lurer på hvordan dette regnes ut og hvor mye jeg allerede har benyttet.
"Du kan finne utfyllende informasjon om hvordan utnyttingsgraden etc. beregnes i denne «Grad av utnytting», på side 55:
https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/kmd/boby/grad_av_utnytting.pdf"
Etter å ha lest igjennom punktene synes jeg dette er relevant.
:1 Definisjon Utnyttingsgrad – forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m.
Halvparten av tilstøtende = min tomtegrense mot øst (15 x 10 / 2) og vest (15 x 10 / 2), la oss si 15 meter i lengde på begge sider. Det blir 75 + 75 = 150m2 ekstra
Brutto grunnareal = 323m2 (Tomteareal) + 150m2 (Halvparten av tilstøtend)= 473m2
Brutto gulvareal = Brutto gulvareal er antall kvadratmeter av alle etasjene i et bygg, målt fra den utvendige delen av veggen. Gulvareal under vegghøyde 1,5 meter tas ikke med.
Kilde: http://boligabc.no/ordliste/?term=Brutto+gulvareal
:11 Beregning av etasjetall Kjeller regnes med i etasjetallet når underkant dekke/ himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
Ut ifra min tolkning så gjelder ikke kjelleren som er fordel i mitt tilfelle.
Utregninger
alternativ 1
1 etg + 2 etg
BTA 80 + 42 = 122
Utnyttelsesgraden: 122 * 100 / 473 = 25.79
alternativ 2
1 etg + 2 etg + balkong, terrase, inngangsparti
BTA 80 + 42 + 33.6 = 155.6
Utnyttelsesgraden: 155.6 * 100 / 473 = 32.89
alternativ 3
"Boligen har en grunnflate på 80 m2 i 1 1/2 etasje"
Utnyttelsesgraden: 80 * 100 / 473 = 16.91
Sikkert ikke korrekt noen av disse regnestykkene, men med alternativ 2 har jeg jo allerede overskredet grensen noe jeg synes er rart mtp at dette har blitt godkjent. Hvis noen vet hvordan dette skal regnes ut har jeg satt pris på kommentarer.
Men normalt skal det være areal 2x18m2 til parkering der ene eller begge plassene kan være i garasje. Dette står i reg.plan. Norn krever 3 bilplasser
Takutspring på under 1m teller ikke med
Fant du noen gang ut av dette?
Har samme situasjon hos meg med en eldre reguleringsplan.
Mener terrasse høyde ble justert litt slik at terasseareal i BYA kan gå ned noen steder
Ellers er det mye rart hos meg er ikke terrasse oppå garasje som ligger delvis under huset beregnet med selv om det er ca 1m opp til terassedekket. Så en starter med en for stor BYA før en f.eks skulke hatt en enklere sykkelparkering
I den nye ikke vedtatte småhus planen i Oslo er det kanskje mulig å redusere p-areal, ellers har kommuner som Nittedal i arealplanen sin at gamle reguleringsplaner med bya under X % nå kan bruke Y % i stedet.
Dvs i tillegg til reguleringsplan må en sjekke arealplanen
Utnyttelsesgrad kan angis på veldig mange måter.
Planbestemmelser sier bare "feltene kan utbygges med utnyttelsesgraden som angitt i reguleringsplanen"
Planen er fra 1982 og det så langt jeg kan se er det ingenting i KPA (av nyere dato) som angir noe annet for området.
U-verdi er en angivelse av utnyttelsesgrad som er hjemlet i bygningsloven av 1965. U-verdi angir forholdet mellom tomteareal og fotavtrykket til boligen. Merk det spesielle i bestemmelsen om tilstøtende veg, bane, plass, elv eller vann: Som del av tomtens areal skal halvparten av bredden på tilstøtende veg mv medregnes i tomteareal, inntil 10 meter. Hvis tomten din er 30m langs tilstøtende veg, og vegen er 6 meter bred, skal det tillegges inntil 30X3m = 90m/2 til tomtens areal, med fratrekk av evt veiareal som allerede ligger til tomten.
F.eks Lillestrøm har ikke mistet reguleringsplaner for størstedelen av områdene sine ved å vedta en ny kommuneplan men kommuneplanen kan inneholde punkt som overstyrer noen punkt i reguleringsplaner
Ellers viser figur 2.4 her tydelig at det er ikke noe tillegg i tomteareal for nærliggende vei
https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/kmd/boby/grad_av_utnytting.pdf
Se ellers plan- og bygningsloven § 1-5:
§ 1-5.Virkninger av planer
Virkningen av vedtatt plan etter denne lov for videre planlegging, forvaltning og vedtak om virksomhet, utbygging og vern framgår av bestemmelsene for de enkelte plantypene, jf. §§ 6-3, 8-2, 8-5, 11-3, 11-6 og 12-4, med den begrensning som fremgår av § 21-7 femte ledd.
Ny plan eller statlig eller regional planbestemmelse går ved eventuell motstrid foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal med mindre annet er fastsatt i den nye planen eller statlig eller regional planbestemmelse.
Hvis det ikke er angitt i ny plan (eks kommuneplanens arealdel) at eldre reguleringsplan fortsatt skal gjelde, vil ny plan overstyre gammel plan. Dette gjelder også bestemmelser i gammel plan.
Om du leser på side 55 i dokumentet du lenket til finner du det med tillegg for vei.
Hvis de sier at en gammel plan fortsatt gjelder så vil den igjen få rang over kommuneplan
Så gamle BYA % tall vil fortsatt være gyldige hvis de ikke gjør som i Nittedal og overstyrer tallene i noen eldre planer (eller kommuneplanen inneholder en generell ny BYA % for hele kommunen jeg har aldri sett det)
En skrekkelig dårlig veiledning når figurer faktisk da er feil (tillegg mot vei)