42,920
69
6
Hjelp! Naboen har trukket tilbake min rett til å bygge inntil hans grense
70
0
Har kjøpt ei lita tomt som var skilt ut fra en tomannsbolig. Selger kjøpte tomannsboligen som en enhet, seksjonerte den og solgte begge enhetene, samt min tomt. Da min tomt ble søkt fraskilt, la han ved en erklæring til kommunen om at tomten kunne bebygges inntil tomtegrensen som den var skilt ut fra. I erklæringen står det at dette kan tinglyses. I ettertid solgte han naboeiendommen uten å informere kjøper om at jeg hadde rett til å bygge inntil grensen. Han har hele tiden hevdet at erklæringen var god nok som tinglysning. Naboen har nå engasjert advokat og her om dagen fikk jeg et brev i kassen om at servitutten (min rett til å bygge inntil nabogrensen) var trukket tilbake. Min tomt er med dette etter min mening ikke mulig å bebygge hensiktsmessig. Kommunen sier at jeg kan søke om dispensasjon om bygging nærmere enn 4 m fra nabo og at de ofte innvilger dette selv om nabo motsetter seg. Jeg har nå inne en vurdering som et suplement til forhåndskonferansen om hvordan kommunen stiller seg til en slik disp søknad. Har selvsagt også rettet et formelt reklamsjonskrav til selger hvis dette ikke fører frem. Er det noe annet jeg bør gjøre?
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Sannelig, dette kom som en overraskelse for meg. Det tyder på at alt må tinglyses på eiendom gitt! Samtidig er det jo veldig praktisk da. Ellers kunne jo folk kommet dragende med alle mulige slags avtaler i ettertid.
Fant dette på wikipedia om tinglysning:
Gyldighet overfor tredjemann
Den primære hensikten med tinglysing i dag er å gjøre en avtale gyldig overfor tredjemann. Det sies gjerne at grunnboka har positiv og negativ troverdighet. Potensielle kjøpere, kreditorer eller andre kan ikke påberope seg at de ikke kjente til opplysninger som finnes i grunnboka (positiv troverdighet), og på den annes side kan man ikke gjøre gjeldende rettigheter mot godtroende erververe som det ikke fantes opplysninger om i grunnboka (negativ troverdighet).
Søke kommunen om dispensasjon fra kravet om avstand med henvisning til tidligere dokument fra kommunen.
Søke erstatning fra selger siden han har solgt naboeiendom uten å opplyse om heftelsen.
Juridisk står vel TS svakt uten tinglysning.
1) Utskilt tomt er ut i fra opplysningene ikke bebygd?
2) Om svaret på 1) er ubebygd, er tomta vel regulert til boligformål av kommunen ved utskillelse?
3) Foreligger det konkrete planer med tegninger om utbygging av utskilt tomt som er tidligere nabovaslet / lagt til grunn for utskillelse?
I fall ja på 3) har selger av tomannsbolig forpliktelse ovenfor tredjepart (kjøper av tomannsboligen) om å orientere om denne ved salg. Om forutsetningene for utskillelse, at boligformålet ikke kan nyttiggjøres, har kjøpet av tomten en vesentlig mangel. Usikker på jussen her, i og med at Avhendingsloven gjelder fast grunn - vil jeg mene du har en sak ovenfor selger av tomta om dette ikke løser seg.
Lykke til!
At grunnboka skal være til å stole på gir smørning til eiendomsmarkedsmaskineriet.
1) Vente på svar fra kommunen hvordan de stiller seg til en disp søknad. Dette svaret vil gi meg en god pekepinne på om jeg får bygge uavhengig av hva nabo mener.
2) Hvis positiv tilbakemelding fra kommunen: informere nabo om dette, og be om at dem heller rette skytset mot selger. Nå når nabo har trukket tilbake rettigheten for oss til å bygge inntil deres tomt, har de vel egentlig ikke noe å reklamere på. Det kan vel ikke anses som vesentlig mangel at selger ikke opplyste om vår rettighet når denne rettigheten kunne elimineres med et pennestrøk fra nabo. Jeg mener likevel at de enn så lenge har en god sak overfor selger, da et krav fra oss vil være langt høyere enn det de vil kreve. Vi vil kreve mer enn tomteprisen (kjøp av en tilsvarende tomt i samme nabolag, foreløpige utgifter og advokat). Med dette vil nabo kunne få en kompensasjon fra selger og vi få lov til å bygge, samtidig som ansvaret legges der den hører hjemme; hos selger, samtidig som forhåpentligvis naboforholdet blir bra.
3) Hvis negativ tilbakemelding fra kommunen: fullt reklamasjonskrav fra oss mot selger.
Mener du kan ha en brukbar sak mot selger. Men rimelig sløvt av deg å ikke sette deg inn i jussen. Det vil bli brukt mot deg.
I ettertid er jeg enig at det var "rimelig sløvt" av meg og ikke sette meg inn i jussen. Først trodde jeg selger som fortalte at erklæringen som fulgte tomtefradelingssøknaden var fullgod som en tinglysing. "Det hadde advokaten hans meddelt han". Videre står det i erklæringen at servitutten "kan tinglyses". Da kommunen innvilget søknaden om fradeling, skriver de i begrunnelsen for vedtaket at "tomten virker marginal i størrelse, men at det foreligger en vedlagt erklæring som tillater bygging inntil fradeling tomt". Jeg trodde ikke at dette vedtaket kunne basere seg på en erklæring som kunne trekkes tilbake med et pennestrøk av nabo. Jeg ville dog ha det bekreftet, så under forhåndskonferansen ba jeg kommunens jurister om å vurdere gyldigheten av erklæringen, hvor de ikke fant noe å utsette på den. Dette ble nedskrevet i rapporten fra denne konferansen. Da jeg mottok brev fra naboens advokat, kontaktet jeg på nytt kommunen for å ta rede på deres vurdering. Svaret jeg nå fikk var motsatt av det jeg fikk under forhåndskonferansen: naboen kunne trekke vår rett til å bygge inntil deres grense, og erklæringen var gyldig bare så lenge naboen ville det.
I etterpåklokskapens lys skulle jeg selvsagt ikke vært så sløv, men jeg trodde jeg hadde sjekket godt nok. Nå håper jeg at jeg likevel får bygge til tross for naboens motvilje eller aller best: at selger ser seg tjent med å komme på banen og tilby naboen en kompensasjon for at de skal tillate meg å bygge.
Mitt prosjekt:
Halvmoderne enebolig i Kongsberg
1: Jeg vet ikke om dette har blitt belyst: Hadde naboen kjøp tomten med denne heftelsen?
2: Kommunen pleier å kreve at slike rettigheter skal tinglyses.
2) kommunen har tydeligvis ikke satt som krav at dette skulle tinglyses før godkjenning av søknaden. Nå når jeg har forstått konsekvensene av at dette ikke er tinglyst, syns jeg kommunen har gjort en slett jobb. Jeg syns det er rart at de baserer det positive vedtaket på en erklæring som en ny nabo kan kansellere med et pennestrøk.
Når jeg sitter og skriver dette, lurer jeg likevel på om jeg kanskje forstår hva du mener: erklæringen bygger på en avtale mellom to parter. Når den ble laget, var selger eier av begge eiendommene på hver side av grensen og stod dermed både som part og motpart? Da avtalen ikke var tinglyst, overtok ikke kjøper av naboeiendommen (og forsåvidt ikke jeg heller) hverken plikter eller rettigheter som beskrives i avtalen. Følgelig er erklæringen ugyldig i det øyeblikk en av tomtene ble solgt. Er jeg innpå noe?
I så fall er det vel virkelig grunn til å kritisere kommunen som godkjente en slik erklæring da de godkjente fradelingen.
Det er ingen tvil om at heftelser som ikke er tinglyst trenger man ikke ta hensyn til. Dvs at avtalen om å kunne bygge nærmere enn 4 m til nabogrense IKKE står seg, om ikke nabo ønsker det.
Plan og bygningslovens § 29-4 hjemler rett til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen ved dispensasjon dersom NABO SAMTYKKER, ELLER det er snakk om mindre tiltak som garasje mv.
Jeg oppfatter det slik at kommunen ikke kan dispensere siden det er et klart krav at naboen skal samtykke.
Sett med jussens øyne har du slik jeg oppfatter det lite forutsigbarhet for å vinne frem, dvs få noen reell muighet til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen.
Som frodeolsen har nevnt vil du umiddelbart måtte gå på selger.
Løsenet på problemet vil nok være å komme frem til en minnelig løsning.
EDIT: Normalt sett krever kommunen at en slik avtale skal være tinglyst. Det er KUN tinglyste avtaler som følger eiendommen.
Lykke til
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
"Hvorfor tinglyse?
Det er viktig å påpeke at en avtale som er inngått, er like fullt gyldig mellom partene, selv om den ikke er tinglyst. Det er imidlertid av hensyn til tredjemann at tinglysing er viktig. Ved å tinglyse får også disse kjennskap til avtalen og må forholde seg til den.
Tinglyste dokumenter, som gjelder fast eiendom, føres inn i en sentral elektronisk database kalt grunnboken. Grunnboken har positiv og negativ troverdighet. Dette betyr at vi skal kunne stole på de opplysningene vi finner der. Det vil si at en ny eier, kreditorer eller andre, ikke kan påberope seg at de ikke kjente til opplysningene, dersom opplysningene framgår av grunnboken. Dette kalles grunnbokens positive troverdighet. Men på den annens side kan heller ikke rettigheter gjøres gjeldende mot en ny eier, kreditor eller andre, dersom de ikke har grunnlag for å kjenne til rettigheten og den heller ikke står omtalt i grunnboken. Det er dette som er grunnbokens negative troverdighet.
Dette kan illustreres med et eksempel. Det inngås avtale mellom to parter om at den ene skal få vegrett over den andres eiendom. Avtalen blir imidlertid ikke tinglyst. Hva skjer dersom eiendommen som har avstått rettigheten selges og ny eier ikke har fått kjennskap til denne vegretten? Ny eier vil da kunne påberope seg at vegretten ikke lenger skal være gjeldende, fordi han ikke hadde kjennskap til dette. Slike forhold kan skape vanskeligheter både for selger, kjøper og rettighetshaver. Mange slike saker havner i rettsapparatet for avgjørelse og kan ha til dels store økonomiske konsekvenser for de som blir involvert. "
Det vil vel si at hvis 3de part var klar over avtalen så er den fortsatt gyldig.
Det er kun tinglyste hedtelser som følger eiendommen.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Jeg ser imidlertid flere positive (og noen negative) utganger på denne konflikten:
1) Kommunen godkjenner disp søknad om bygging nærmere enn 4 m fra tomtegrensen. Ble imidlertid litt mer urolig for at dette juridisk sett ikke lar seg gjøre etter at jeg leste innlegget fra Incognito lenger opp i tråden. Saksbehandleren i kommunen som jeg har vært i kontakt med virker likevel nokså avslappet og forteller at naboens rett til ikke å få hus nærmere enn 4 m fra tomtegrensen "ikke akkurat er en rett nedskrevet i Norges Lover". Med det tolker jeg det dithen at kommunen kan gi disp for dette og at de i min kommune har en tradisjon for å gjøre det. Hun forteller at de pleier å godkjenne bygging inntil 1 m fra tomtegrense slik at vedlikehold kan sikres. Regner da med at naboen klager ifm. søknad om rammegodkjenningen og saken går videre til Fylkesmannen. Fylkesmannen har på sin side tidligere behandlet en klage fra nabo på andre siden av tomten som klaget på selve utskillelsen av tomten. Han gav ikke klager medhold og hadde også ovenfor nevnte erklæring med i begrunnelsen da han avslo klagen. Neste klagemulighet nabo har er vel via rettssystemet.
2) Jeg håper selger ser seg tjent med å komme på banen. Hvis jeg ikke kan bygge inntil nabogrensen vil jeg som tidligere nevnt kreve han for økonomisk tap inklusive bl.a. det det koster å kjøpe en ny tilsvarende tomt i dag, utgifter til advokat og arkitekt, samt til dok avgift etc. Dette vil beløpe seg til mer enn det jeg håper nabo vil akseptere som en kompensasjon for manglende informasjon ifm med kjøp av sin eiendom.
Grunnen til at jeg spurte om selger hadde tatt med denne avtalen i salget var at man kunne ha brukt dette momentet.
Selv om han beviselig var klar over det?
(gjelder generelt, jeg vet ikke om naboen i denne saken var klar over avtalen i det hele tatt)
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det burde i hvert fall gi et hint.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
En ny kjøper trenger ikke godta slike avtaler. Han må bare godta det som er tinglyst.
Jeg vil for ordens skyld presisere at jeg kun henviser til gjeldende lovgivning. Jeg lager ikke lovene, jeg skaper ikke faktum og dessverre hender det at man ikke vinner frem.
Ofte mener man selv at man har en god sak, og andre mennesker som baserer svarene sine ut i fra følelser gir medhold, men jus baseres på lover og regler. Jeg har gitt svarene ut i fra gjeldende regelverk, basert på opplyst faktum.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Altså selv om han var klar over det, og det kan bevises at han var det?
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Man tiltrer normalt sett ikke avtaler man ikke selv ønsker og hvor man ikke selv er part.
Nok en gang, skal avtalen være rettsgyldig overfor alle må den tinglyses som heftelse på eiendommen.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
1. Kommunen kan ikke innskrenke din nabos rett til å motsette seg bygging inntil nabogrensen. Da må det eksproprieres. Kommunen må derimot *godkjenne* at du bygger inntil grensen.
2. Dersom det ble etablert en rett for deg til å bygge inntil grensen, er spørsmålet om denne er blitt bortfalt ved at nabotomten har skiftet eier. En ny eier behøver ikke respektere alt av rettsstiftelser som hans forgjengere har gått med på.
3. At din rett ikke er tinglyst, betyr ikke at retten har falt bort uten videre. Den har kun falt bort dersom naboen var i aktsom god tro. Google "godtroerverv".
4. Når noen engasjerer advokat mot en bør en ofte gjøre det samme selv. Prøver man å håndtere dette selv gjør man fort dumme ting.
Hvorfor skriver alle dette?
Skulle man kunne kjøpe en eiendom - med full visshet om at det er stiftet ulike servitutter o.a. rettigheter - og så bare gi pokker i dem under henvisning til at de ikke fremgår av grunnboken? Hva i all verden skulle være rasjonalet bak en slik rettstilstand?
Regelen er at den nye eieren kun kan sette eldre rettigheter i den ervervede eiendommen til side såfremt han er i aktsom god tro. Er rettigheten tinglyst, er den offentlig tilgjengelig og god tro anses som utelukket. Det betyr ikke at man aldri er i god tro bare fordi en rettighet ikke er tinglyst.
Se tinglysingsloven
En nabos rett til en viss avstand til nabobygg er for øvrig ikke 4 m, se naboloven:
Svaret på det har du vel allerede gitt:
Det er ihvertfall to rasjonaler:
- Forutsigbarhet: En kjøper skal kunne forutsi hva som finnes av heftelser, uten å måtte sjekke opp mange steder hva som kan tenkes å gjlde. Ved at alle servitutter må stå i grunnboka for å gjelde, er det lett å forutsi hvilke servitutter man må forholde seg til hvis man kjøper en tomt, nemlig de som er tinglyste.
- Avgjørbarhet: En kjøper bør kjenne til hva som er tinglyst av servitutter på en eiendom han kjøper. Dermed er det uhyre lett å avgjøre om en kjøper burde ha kjent til en servitutt eller ikke. Står den i grunnboka, burde kjøper ha kjent til den.
Ja. Og hva så? Et rettserverv i forhold til en tomt oppnår rettsvern ved tinglysning. Har A tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke en tomt til fotballbane og B senere har tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke tomten til håndballbane, er det servitutten om fotballbane som gjelder. Registreringstidspunktet (dagen) er utslagsgivende, jfr. Store Norske Leksikon:
Nå kan man jo hevde at når man planlegger en bygning så vil Plan- og Bygningsloven også være relevant. Den sier
Normaltilfellet er i henhold til de to lovene at bygningen må være både minst 1.25 meter unna nabogrensen og minst 4 meter unna nabogrensen. "Minst 1.25 meter unna og minst 4 meter unna" kan vi si på en kortere måte, nemlig "minst 4 meter unna".
Rent praktisk så trenger man kun å forholde seg til det som er tinglyst, og man trenger ikke å tre inn i avtaler som andre/tidligere eiere av eiendommen har inngått uten at de er tinglyst.
Godtroerverv gjelder i prinsippet ikke for fast eiendom, hvor tingslysning er måten å få rettsvern.
Plan og bygningslovens § 29-4, om 4 m til nabobygg, er riktig lov ved nybygg
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Man kan finne litt av hvert med google. En annen måte å finne ut noe om godtroerverv på, er å se på loven om godtroerverv. Den starter med
En fast eiendom er ikke en løsøreting. Godtroervervloven gjelder ikke fast eiendom.
Kan du vise konkret til den relevante paragrafen i loven du viser til?
Hvis det er slik du hevder: Finnes det noen oppskrift på hvilke informasjonskilder man må sjekke for å finne ut om det er gyldige servitutter på en eiendom uten at de er tinglyste? Hvilken sikkerhet har man i så fall for å ha funnet alt? Eller er det slik at når jeg kjøper en tomt, risikerer jeg at når som helst senere kan noen presentere en lapp som gir vedkommende rett til å bruke tomten min til fotballbane?
Dette begrepet "burde kjent til avtalen", er dette en skjønnsmessig sak? Kan jeg risikere at i en rettssak kan en dommer måtte vurdere skjønnsmessig om jeg burde kjent til en ikke-tinglyst avtale om at tomten min skulle bli fotballbane?
Derimot om det blir påstand mot påstand, skal tvilen komme tiltalte til gode.
At en ny eier ikke behøver respektere alt av eldre rettsstiftelser betyr ikke at ny eier fritt kan se bort fra dem uten videre.
Rasjonalet ditt er jeg enig i, og reglene om tinglysning og rettighetskollisjoner bygger bl.a. på de synspunktene du fremfører her. Men det du skriver er bare egnet til å begrunne at grunnboken skal ha troverdighet. Det begrunner IKKE at kjøper skal kunne "slette" rettigheter han vet eller bør vite at finnes, og det var dette jeg ba om begrunnelse for. Jeg vil ha en begrunnelse på hvorfor en som kjøper en eiendom - som f.eks. har blitt fortalt før kjøpet at det er er en veirett, stirett, brønnrett, fiskerett, negativ servitutt etc. på den - skal få makt til å slette denne rettigheten. Han har kanskje endog sett at f.eks. veien går over tomten.
Men spørsmålet om begrunnelse er egentlig unødvendig, for som sagt allerede gir ikke norsk rett kjøpere noen fri rett til å slette eldre rettigheter.
"Og hva så?" Loven er fasiten - og § 21 gir svaret på det du diskuterer! Det følger direkte av § 21 at utinglyste rettigheter har vern mot nye kjøpere (og andre rettserververe) som ikke er i aktsom god tro. Mao.: Ny kjøper må respektere eldre, utinglyste rettigheter hvis han kjente/burde kjenne til dem.
Ja, men plbl. gjelder offentligrettslige krav som kommunen forvalter. Naboloven angir naboenes privatrettslige rettskrav seg i mellom. At kommunen kan nekte bygging nærmere 4 m fra nabogrensen, betyr jo ikke at naboen har tilsvarende rett. Og som man ser i naboloven, har han ikke det.
Det virket som om du uttalte deg om hva som er rettstilstanden. Og den er som beskrevet: Tinglyste rettigheter har vern mot nyere kjøp o.a. rettsstiftelser. Det har også utinglyste rettigheter hvis den nyere rettsstifteren kjente eller burde kjenne til dem. Dette står i § 21 som ble gjengitt over i går.
Som konsekvens er det feil at kjøper "rent praktisk" bare trenger forholde seg til det som er tinglyst. Han må forholde seg til alle rettigheter han vet finnes, samt rettigheter han har tilstrekkelige indikasjoner på at finnes. Og i en tvist er det kjøperen som må påvise at han var i god tro.
Merkelig at det blir en diskusjon om dette når svaret alt er gitt ved § 21.
Da har du googlet for lite ;)
At godtroervervsloven (ekstinksjonsloven) kun gjelder løsøre betyr bare at godtroerverv i fast eiendom må ha et annet grunnlag enn den loven. Grunnlaget finnes som nevnt i tinglysningsloven.
Kan du vise til den relevante paragrafen?
Jeg har vist til den mange ganger nå, men kan gjerne vise til den enda en gang: Les § 21.
Essensen her, bortsett fra unntak og spesialtilfeller, er vel rett og slett at en eldre tinglyst servitutt "vinner" over en yngre?
"Rettserverv" oppnås jo ved tinglysning, så paragrafen sier vel først og fremst noe om forholdet mellom ulike tinglysninger. Og så er det noe greier om lovbestemte rettigheter, men det som er bestemt ved lov gjelder jo uansett om det er tinglyst eller ikke.
Så det som gjelder av rettigheter og begrensninger for en eiendom er det som er tinglyst og det som følger av lov. (Om man har hatt en avtale med en tidligere eier, så er ikke det noe en ny eier trenger å bry seg om hvis avtalen ikke er tinglyst, siden den nye eieren ikke er part i avtalen).
Det holder med første avsnittet i bestemmelsen; de andre delene av den gjelder andre forhold (legalpant etc). Første ledd gir hjemmel for godtroerverv (ekstinksjon) av eldre rettigheter.
Og "rettserverv" er ikke ensbetydende med tinglysning. I så fall ville § 21 første avsnitt bli meningsløs, all den tid den per henvisning til § 20 gjelder nettopp rettserverv som ikke er tinglyst. Tinglyste rettigheter som ikke er tinglyst..?
Det blir kanskje klarere hvis du kjenner til det prinsipielle:
Utgangspunktet i norsk rett er at eldre rettigheter går foran nyere. Har du en stirett e.l. over en naboeiendom, har ikke naboen en fullstendig eiendomsrett som han kan overføre til en kjøper. Han kan bare overføre en eiendom med stirett, og det er følgelig bare det kjøperen får.
Prinsipielt er det altså ikke noe mystisk ved at kjøpere må respektere eldre rettigheter. Det er dette som er det naturlige utgangspunktet. At kjøper kan se bort fra eldre rettigheter, er dermed et unntak som må ha en særlig hjemmel. Og for fast eiendom finnes hjemmelen i § 21. Og betingelsen er aktsom god tro + at rettigheten ikke er tinglyst.
Det virker som om du nå har reklamert, så lenge du kan dokumentere dette trenger du ikke gjøre noe overfor selger foreløpig - eller gå inn i en debatt med ham om hvordan tinglysning skjer m.v. Du kan fortsette reklamasjonssaken dersom naboen din fastholder at han ikke trenger respektere din rett til å bygge inntil grensen. Det er dette spørsmålet du bør fokusere på.
Jeg forstår deg slik at rettigheten ble stiftet og at naboen deretter kjøpte tomten. I så fall blir det sentrale spørsmålet om naboen kjente eller burde ha kjent til rettigheten senest dagen da han tinglyste sitt kjøp. Er det tilfelle, består din rettighet. Formodentlig blir et viktig spørsmål om selger gjorde ham kjent med din rettighet før salget. Selger har en klar egeninteresse i å undersøke om han har kommunisert dette til kjøper. (Har han det, unngår han jo ansvar overfor deg.)
Kontakt advokat.
Om selger av eiendommen i forbindelse med salget legger ved en kontrakt mellom han selv og noen andre angående forhold på eiendommen, så er jo forholdet dokumentert vel så godt som om den var tinglyst?
Tinglysningen er jo fin for å dokumentere slike forhold når eiendommen selges videre flere ganger, men at noen unnlater å tinglyse bør jo ikke automatisk bety at en kontrakt/avtale annuleres ved salg ???
Hvis jeg har forstått argumentene over, vil den muntlige avtalen gjort mellom tidligere eiere være åpenbar for meg da jeg måtte skjønne det pga garasjens plassering. Av den grunn vil mangel av tinglysing ikke gi meg rett til å råde over den delen av tomta hvor garasjen står. Har jeg forstått det rett? Kanskje ikke et ess i ermet likevel?
Nei nei. Har naboen bygget på tomta di uten skriftlig avtale og full byggesak så sliter han
Har han gjort en skriftlig avtale med tidligere eier uten å tinglyse, men avtalen kan legges frem (kanskje han har leid en tomtebit?), så ville jeg ønske at det faktisk var noe du måtte ta med han du kjøpte eiendommen av, men flere her mener
at da har han ingen avtale lenger :)
For å vite at jeg forstår deg rett:
- Du har fått rett til å bygge inntil grensen mot nabotomt A
- Ny eier av nabotomt A mener retten ikke lenger gjelder
- Eier av nabotomt B har bygget ut på din tomt
Hvis punktene over er riktig, er det to separate problemer mot de to ulike naboene. Når det gjelder innpåbygningen, kan du sjekke om naboen har tinglyst rett til å bygge over grensen. Hvis ikke han har det, har du to muligheter:
1) Du kan undersøke om han har tatt seg til rette eller om han i sin tid fikk en rett til innpåbyggingen - f.eks. kan du prøve å finne ut mer om den angivelige muntlige avtalen. Hvis han aldri fikk noen slik rett, trenger du jo ikke respektere innpåbyggingen.
2) Hvis han har stiftet en rett: Du kan tenke over om du kjente/burde kjenne til denne retten da du kjøpte. Hvis ikke, er det meget mulig du kan se bort fra den siden du var i god tro. Men her har du antagelig sett selve plasseringen før du kjøpte, og da har du en sterk indikasjon på at naboen hadde slik rett.
Og selv om du skulle ha vært i god tro: Ja, da kan du se bort fra retten. Men det hjelper deg ikke nødvendigvis så mye på noen måte. Man vil helst unngå at folk river bygninger for å komme på rett side av grensen. Slike saker ender gjerne med at naboen betaler en sum og får rett til å la bygget stå der det står. Det har han en viss rett til - og er ikke helt urimelig.
Som du selv sier: Du møter deg selv i døren. Hvis du skal argumentere overfor nabo A med at din rett til å bygge inntil grensen er i behold selv om den ikke er tinglyst, kan du ikke argumentere overfor B med at du gir pokker i hans rett siden den ikke er tinglyst. Dét kan bare de med to tunger gjøre.
Enig i at du har et motargument mot nabo B. Her kan det nok være greit grunnlag for å få til en overenskomst: Han aksepterer dine byggeplaner og gir deg rett til å bruke fliken du trenger mot at du godkjenner byggingen hans. Dersom dere ikke finner at dette blir balansert, kan det kombineres med en utjevnende betaling som dere blir enige om. Avtalen bør selvsagt være skriftlig.
Samtidig kan det jo være at B vil nøye seg med å vise til at han har muntlig avtalt at bygget skal stå slik det står, og at det er tilstrekkelig.
Så om jeg forsto tråden riktig, så ville jeg fokusert mer på en dialog med kommunen, enn heving av kjøp:).
Lykke til
Skriver også i INTERIØRbloggen
Eg er ikkje jurist.... (men eg har sett kommunale juristar "på plass" før....).
Sånn eg les paragrafen, oppfattar eg det (til liks med "Inkognito" - som er jurist) slik at kommunen berre kan gje dispensasjon dersom naboen går med på det. (ser bort frå "mindre" tiltak osv.)
Den juridiske kompetansen i kommunane er ikkje alltid like sterk, og dersom naboen klagar kan fylkesmannen ha ei anna oppfatning av regelverket.
Dersom fylkesmannen gjev kommunen din medhald i at dei kan dispensere utan naboen si godkjenning, kan naboen gjere eitt av to: Han kan gå til sak - mot kommunen (men det er du som vert skadelidande), eller han kan klage til Sivilombodet.
Sistnemnde etat har uttala seg om 4-metersregelen ved nokre høve før. Med litt leiting på nettet finn du fråsegnene derifrå.
Naboen kan nekte bygging klin inntil grensen helt uavhengig av hva kommunen gir deg tillatelse til, se naboloven § 4 (gjengitt i tidligere innlegg).
Du sier at han ønsker å "kjenpe for sin rett" , det jeg lurer på er om han har noen saksargumenter (han har tenkt å bygge nærme den tomtegrensen selv, utsikt, solforhold etc) eller om det bare er for prinsippet. Går det ikke an å få han til å endre mening med litt fornuftig resonering?
MVH
Sakke
Precission Engineering
Since 1997
Learning by Doing