Skaff deg en god advokat.

Kan ikke all verden om juss, men jeg trodde det var sånn at det var et spørsmål om du har en avtale med han som solgte at du kan bygge inntil grense. Hvis du har en avtale er den gyldig selv om eiendommen er solgt videre. Hvis du har skriftlig dokument på det skulle det være greit. Ellers er jeg også veldig nysgjerrig på dette og håper noen med mer innsikt kan bekrefte/avkrefte om avtaler i eiendomssaker krever tinglysning for å være gyldige. Hvis ikke har jeg et problem også da den andre seksjonen i mitt sameie er solgt og mye av mine rettigheter ikke er tinglyst.

En slik avtale må være tinglyst om den skal holde seg. En skriftlig avtale mellom tidligere eiere må alltid tinglyses og en ikke-tinglyst avtale følger ikke eiendommen ved salg, Dvs ny kjøper trenger kun å forholde seg til hva som er tinglyst.

incognito Wednesday, July 24, 2013

En slik avtale må være tinglyst om den skal holde seg. En skriftlig avtale mellom tidligere eiere må alltid tinglyses og en ikke-tinglyst avtale følger ikke eiendommen ved salg, Dvs ny kjøper trenger kun å forholde seg til hva som er tinglyst.

Sannelig, dette kom som en overraskelse for meg. Det tyder på at alt må tinglyses på eiendom gitt! Samtidig er det jo veldig praktisk da. Ellers kunne jo folk kommet dragende med alle mulige slags avtaler i ettertid.

Fant dette på wikipedia om tinglysning:

Gyldighet overfor tredjemann
Den primære hensikten med tinglysing i dag er å gjøre en avtale gyldig overfor tredjemann. Det sies gjerne at grunnboka har positiv og negativ troverdighet. Potensielle kjøpere, kreditorer eller andre kan ikke påberope seg at de ikke kjente til opplysninger som finnes i grunnboka (positiv troverdighet), og på den annes side kan man ikke gjøre gjeldende rettigheter mot godtroende erververe som det ikke fantes opplysninger om i grunnboka (negativ troverdighet).

Her er det vel flere som har gjort feil. TS burde sikret at heftelsen var tinglyst før han skrev kontrakt på eiendommen. Selger skulle ha opplyst ny eier av nabotomten om heftelsen siden dette var noe han var klar over. Slik jeg ser det har TS følgende muligheter:

Søke kommunen om dispensasjon fra kravet om avstand med henvisning til tidligere dokument fra kommunen.

Søke erstatning fra selger siden han har solgt naboeiendom uten å opplyse om heftelsen.

Juridisk står vel TS svakt uten tinglysning.

I slike saker skal man ikke anta, man må vite.
1) Utskilt tomt er ut i fra opplysningene ikke bebygd?
2) Om svaret på 1) er ubebygd, er tomta vel regulert til boligformål av kommunen ved  utskillelse?
3) Foreligger det konkrete planer med tegninger om utbygging av utskilt tomt som er tidligere nabovaslet / lagt til grunn for utskillelse?

I fall ja på 3) har selger av tomannsbolig forpliktelse ovenfor tredjepart (kjøper av tomannsboligen) om å orientere om denne ved salg.  Om forutsetningene for utskillelse, at boligformålet ikke kan nyttiggjøres, har kjøpet av tomten en vesentlig mangel. Usikker på jussen her,  i og med at Avhendingsloven gjelder fast grunn - vil jeg mene du har en sak ovenfor selger av tomta om dette ikke løser seg.

Uansett juss høres det ut som at kommunen er velvillig ovenfor TS hvis han søker dispensasjon. Dermed er det sikkert best å prøve den muligheten først, før man engasjerer advokat osv. Det er viktig å argumentere at dispensasjon er til stor fordel for TS og ikke til særlig ulempe for naboen. Hvis tomten er regulert til boligformål og du ellers planlegger å holde deg godt innenfor reguleringsbesstemmelsene, vil du sikkert ha en god sak ...

Lykke til!

Hvis det er større beløp det er snakk om kan du jo gå rettens vei først for å kreve prisavslag som følge av kontraktsbrudd, og så søke dispensasjon og byggetillatelse senere. Vinn-vinn for deg.

At grunnboka skal være til å stole på gir smørning til eiendomsmarkedsmaskineriet.

Takk for mange og gode svar! Jeg tror også jeg har en god sak mot selger. Han opplyste meg grundig om at min rettighet til å bygge inntil naboens tomt var gyldig som en tinglysing, og dette har jeg på epost, lagret. Jeg ba om tinglysing, men selger beroliget meg. Han er vel også å betrakte som en profesjonell part siden han titulerer seg som daglig leder i et investeringsselskap. Videre, har kommunen en politisk vilje til å fortette, og i følge saksbehandler, en tradisjon for å godkjenne disp søknad ang bygging nærmere enn 4 m til nabo. I tillegg mener jeg kommunen har opptrådt klandreverdig da de ikke sørget for at bygging av tomten ble sikret ved en tinglysing før tomtefradelingen. Min foreløpige strategi er som følger:

1) Vente på svar fra kommunen hvordan de stiller seg til en disp søknad. Dette svaret vil gi meg en god pekepinne på om jeg får bygge uavhengig av hva nabo mener.

2) Hvis positiv tilbakemelding fra kommunen: informere nabo om dette, og be om at dem heller rette skytset mot selger. Nå når nabo har trukket tilbake rettigheten for oss til å bygge inntil deres tomt, har de vel egentlig ikke noe å reklamere på. Det kan vel ikke anses som vesentlig mangel at selger ikke opplyste om vår rettighet når denne rettigheten kunne elimineres med et pennestrøk fra nabo. Jeg mener likevel at de enn så lenge har en god sak overfor selger, da et krav fra oss vil være langt høyere enn det de vil kreve. Vi vil kreve mer enn tomteprisen (kjøp av en tilsvarende tomt i samme nabolag, foreløpige utgifter og advokat). Med dette vil nabo kunne få en kompensasjon fra selger og vi få lov til å bygge, samtidig som ansvaret legges der den hører hjemme; hos selger, samtidig som forhåpentligvis naboforholdet blir bra.

3) Hvis negativ tilbakemelding fra kommunen: fullt reklamasjonskrav fra oss mot selger.

Du kan ikke vente med krav mot selger slik du foreslår. Da vil kravet være bortfalt pga passivitet. Fremsett UMIDDELBART et skriftlig krav mot selger med en kort begrunnelse.

Mener du kan ha en brukbar sak mot selger. Men rimelig sløvt av deg å ikke sette deg inn i jussen. Det vil bli brukt mot deg.