3. At din rett ikke er tinglyst, betyr ikke at retten har falt bort uten videre. Den har kun falt bort dersom naboen var i aktsom god tro. Google "godtroerverv".
Man kan finne litt av hvert med google. En annen måte å finne ut noe om godtroerverv på, er å se på loven om godtroerverv. Den starter med
Blir en løsøreting solgt av den som sitter med tingen ...
En fast eiendom er ikke en løsøreting. Godtroervervloven gjelder ikke fast eiendom.
Da har du googlet for lite ;)
At godtroervervsloven (ekstinksjonsloven) kun gjelder løsøre betyr bare at godtroerverv i fast eiendom må ha et annet grunnlag enn den loven. Grunnlaget finnes som nevnt i tinglysningsloven.
At godtroervervsloven (ekstinksjonsloven) kun gjelder løsøre betyr bare at godtroerverv i fast eiendom må ha et annet grunnlag enn den loven. Grunnlaget finnes som nevnt i tinglysningsloven.
Kan du vise til den relevante paragrafen?
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
At godtroervervsloven (ekstinksjonsloven) kun gjelder løsøre betyr bare at godtroerverv i fast eiendom må ha et annet grunnlag enn den loven. Grunnlaget finnes som nevnt i tinglysningsloven.
Kan du vise til den relevante paragrafen?
Jeg har vist til den mange ganger nå, men kan gjerne vise til den enda en gang: Les § 21.
At godtroervervsloven (ekstinksjonsloven) kun gjelder løsøre betyr bare at godtroerverv i fast eiendom må ha et annet grunnlag enn den loven. Grunnlaget finnes som nevnt i tinglysningsloven.
Kan du vise til den relevante paragrafen?
Jeg har vist til den mange ganger nå, men kan gjerne vise til den enda en gang: Les § 21.
Essensen her, bortsett fra unntak og spesialtilfeller, er vel rett og slett at en eldre tinglyst servitutt "vinner" over en yngre?
§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett. For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd. Rettsstiftelse som skjer gjennem forbehold ved avhendelse eller annen eiendomsovergang, går uten hensyn til § 20 foran rettserhverv som utledes fra den nye eier såfremt forbeholdet enten fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument eller innføres i dagboken senest samme dag som dette. Om prioritet for panterett som sikrer lån for erverv ved tvangssalg gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 11-33 annet ledd annet punktum og § 11-51 fjerde ledd tredje punktum tilsvarende.
"Rettserverv" oppnås jo ved tinglysning, så paragrafen sier vel først og fremst noe om forholdet mellom ulike tinglysninger. Og så er det noe greier om lovbestemte rettigheter, men det som er bestemt ved lov gjelder jo uansett om det er tinglyst eller ikke.
Så det som gjelder av rettigheter og begrensninger for en eiendom er det som er tinglyst og det som følger av lov. (Om man har hatt en avtale med en tidligere eier, så er ikke det noe en ny eier trenger å bry seg om hvis avtalen ikke er tinglyst, siden den nye eieren ikke er part i avtalen).
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
At godtroervervsloven (ekstinksjonsloven) kun gjelder løsøre betyr bare at godtroerverv i fast eiendom må ha et annet grunnlag enn den loven. Grunnlaget finnes som nevnt i tinglysningsloven.
Kan du vise til den relevante paragrafen?
Jeg har vist til den mange ganger nå, men kan gjerne vise til den enda en gang: Les § 21.
Essensen her, bortsett fra unntak og spesialtilfeller, er vel rett og slett at en eldre tinglyst servitutt "vinner" over en yngre?
§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett. For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd. Rettsstiftelse som skjer gjennem forbehold ved avhendelse eller annen eiendomsovergang, går uten hensyn til § 20 foran rettserhverv som utledes fra den nye eier såfremt forbeholdet enten fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument eller innføres i dagboken senest samme dag som dette. Om prioritet for panterett som sikrer lån for erverv ved tvangssalg gjelder tvangsfullbyrdelsesloven § 11-33 annet ledd annet punktum og § 11-51 fjerde ledd tredje punktum tilsvarende.
"Rettserverv" oppnås jo ved tinglysning, så paragrafen sier vel først og fremst noe om forholdet mellom ulike tinglysninger. Og så er det noe greier om lovbestemte rettigheter, men det som er bestemt ved lov gjelder jo uansett om det er tinglyst eller ikke.
Så det som gjelder av rettigheter og begrensninger for en eiendom er det som er tinglyst og det som følger av lov. (Om man har hatt en avtale med en tidligere eier, så er ikke det noe en ny eier trenger å bry seg om hvis avtalen ikke er tinglyst, siden den nye eieren ikke er part i avtalen).
Det holder med første avsnittet i bestemmelsen; de andre delene av den gjelder andre forhold (legalpant etc). Første ledd gir hjemmel for godtroerverv (ekstinksjon) av eldre rettigheter.
Og "rettserverv" er ikke ensbetydende med tinglysning. I så fall ville § 21 første avsnitt bli meningsløs, all den tid den per henvisning til § 20 gjelder nettopp rettserverv som ikke er tinglyst. Tinglyste rettigheter som ikke er tinglyst..?
Det blir kanskje klarere hvis du kjenner til det prinsipielle:
Utgangspunktet i norsk rett er at eldre rettigheter går foran nyere. Har du en stirett e.l. over en naboeiendom, har ikke naboen en fullstendig eiendomsrett som han kan overføre til en kjøper. Han kan bare overføre en eiendom med stirett, og det er følgelig bare det kjøperen får.
Prinsipielt er det altså ikke noe mystisk ved at kjøpere må respektere eldre rettigheter. Det er dette som er det naturlige utgangspunktet. At kjøper kan se bort fra eldre rettigheter, er dermed et unntak som må ha en særlig hjemmel. Og for fast eiendom finnes hjemmelen i § 21. Og betingelsen er aktsom god tro + at rettigheten ikke er tinglyst.
Siste redigering: Thursday, August 8, 2013 3:34:33 PM av friveld
Jeg har nå vært i kontakt med selger. Til tross for at vi har hatt skriftlig kommunikasjon om erklæringen som omtales over, tidligere i prosessen vedr. at den ikke er tinglyst, fremstår han overrasket over dette. Han sier at kommunen har begått en grov feil da de ikke sørget for at erklæringen ble tinglyst ifm. tomtefradelingen. Jeg trodde ikke det var kommunens oppgave å gjøre dette? Er ikke en tinglysing en avtale som må gjøres mellom tomteeiere og gjøres kjent for tredjepart ved at den føres opp i grunnboken? Videre forteller han meg at naboen (altså de som kjøpte eiendommen inntil min tomt fra selgeren) først rettet skytset mot han. Han satte hardt mot hardt og møtte dem gjennom sin advokat. Angivelig forstod de at de ikke hadde noen sak og gav opp. Etter dette har de rettet skytset mot meg.
Det virker som om du nå har reklamert, så lenge du kan dokumentere dette trenger du ikke gjøre noe overfor selger foreløpig - eller gå inn i en debatt med ham om hvordan tinglysning skjer m.v. Du kan fortsette reklamasjonssaken dersom naboen din fastholder at han ikke trenger respektere din rett til å bygge inntil grensen. Det er dette spørsmålet du bør fokusere på.
Jeg forstår deg slik at rettigheten ble stiftet og at naboen deretter kjøpte tomten. I så fall blir det sentrale spørsmålet om naboen kjente eller burde ha kjent til rettigheten senest dagen da han tinglyste sitt kjøp. Er det tilfelle, består din rettighet. Formodentlig blir et viktig spørsmål om selger gjorde ham kjent med din rettighet før salget. Selger har en klar egeninteresse i å undersøke om han har kommunisert dette til kjøper. (Har han det, unngår han jo ansvar overfor deg.)
Jeg synes det virker rart at eventuelle avtaler som skulle være inngått blir annulert fordi eiendommen selges uten at avtalen tinglyses.
Om selger av eiendommen i forbindelse med salget legger ved en kontrakt mellom han selv og noen andre angående forhold på eiendommen, så er jo forholdet dokumentert vel så godt som om den var tinglyst?
Tinglysningen er jo fin for å dokumentere slike forhold når eiendommen selges videre flere ganger, men at noen unnlater å tinglyse bør jo ikke automatisk bety at en kontrakt/avtale annuleres ved salg ???
Interessant retning tråden har tatt. Ser nå at jeg møter meg selv i døra. På motsatt side av tomta har min andre nabo sin garasje omtrent 1m inn på min tomt. Det finnes ingen tinglyst rett for dette, angivelig kun en muntlig avtale som er gjort av tidligere eiere av begge tomtene. Tomta er lita og har en vanskelig form som gjør den vanskelig å beygge. Hver kvm teller derfor. Det var denne naboen som klagde på fradelingen av tomta, så selv om jeg ikke fikk spesifikke innvendinger da jeg presenterte tegningene tidligere i prosessen, regner jeg med at jeg vil møte motstand etterhvert. Jeg har derfor tenkt at denne garasjen kan være et trumfkort jeg kan slenge på bordet når alt er som mørkest.
Hvis jeg har forstått argumentene over, vil den muntlige avtalen gjort mellom tidligere eiere være åpenbar for meg da jeg måtte skjønne det pga garasjens plassering. Av den grunn vil mangel av tinglysing ikke gi meg rett til å råde over den delen av tomta hvor garasjen står. Har jeg forstått det rett? Kanskje ikke et ess i ermet likevel?
Hvis jeg har forstått argumentene over, vil den muntlige avtalen gjort mellom tidligere eiere være åpenbar for meg da jeg måtte skjønne det pga garasjens plassering. Av den grunn vil mangel av tinglysing ikke gi meg rett til å råde over den delen av tomta hvor garasjen står. Har jeg forstått det rett? Kanskje ikke et ess i ermet likevel?
Nei nei. Har naboen bygget på tomta di uten skriftlig avtale og full byggesak så sliter han Trumfkort de-luxe?
Har han gjort en skriftlig avtale med tidligere eier uten å tinglyse, men avtalen kan legges frem (kanskje han har leid en tomtebit?), så ville jeg ønske at det faktisk var noe du måtte ta med han du kjøpte eiendommen av, men flere her mener at da har han ingen avtale lenger :)
Interessant retning tråden har tatt. Ser nå at jeg møter meg selv i døra. På motsatt side av tomta har min andre nabo sin garasje omtrent 1m inn på min tomt. Det finnes ingen tinglyst rett for dette, angivelig kun en muntlig avtale som er gjort av tidligere eiere av begge tomtene. Tomta er lita og har en vanskelig form som gjør den vanskelig å beygge. Hver kvm teller derfor. Det var denne naboen som klagde på fradelingen av tomta, så selv om jeg ikke fikk spesifikke innvendinger da jeg presenterte tegningene tidligere i prosessen, regner jeg med at jeg vil møte motstand etterhvert. Jeg har derfor tenkt at denne garasjen kan være et trumfkort jeg kan slenge på bordet når alt er som mørkest.
Hvis jeg har forstått argumentene over, vil den muntlige avtalen gjort mellom tidligere eiere være åpenbar for meg da jeg måtte skjønne det pga garasjens plassering. Av den grunn vil mangel av tinglysing ikke gi meg rett til å råde over den delen av tomta hvor garasjen står. Har jeg forstått det rett? Kanskje ikke et ess i ermet likevel?
For å vite at jeg forstår deg rett:
- Du har fått rett til å bygge inntil grensen mot nabotomt A - Ny eier av nabotomt A mener retten ikke lenger gjelder - Eier av nabotomt B har bygget ut på din tomt
Hvis punktene over er riktig, er det to separate problemer mot de to ulike naboene. Når det gjelder innpåbygningen, kan du sjekke om naboen har tinglyst rett til å bygge over grensen. Hvis ikke han har det, har du to muligheter:
1) Du kan undersøke om han har tatt seg til rette eller om han i sin tid fikk en rett til innpåbyggingen - f.eks. kan du prøve å finne ut mer om den angivelige muntlige avtalen. Hvis han aldri fikk noen slik rett, trenger du jo ikke respektere innpåbyggingen.
2) Hvis han har stiftet en rett: Du kan tenke over om du kjente/burde kjenne til denne retten da du kjøpte. Hvis ikke, er det meget mulig du kan se bort fra den siden du var i god tro. Men her har du antagelig sett selve plasseringen før du kjøpte, og da har du en sterk indikasjon på at naboen hadde slik rett.
Og selv om du skulle ha vært i god tro: Ja, da kan du se bort fra retten. Men det hjelper deg ikke nødvendigvis så mye på noen måte. Man vil helst unngå at folk river bygninger for å komme på rett side av grensen. Slike saker ender gjerne med at naboen betaler en sum og får rett til å la bygget stå der det står. Det har han en viss rett til - og er ikke helt urimelig.
Da har du googlet for lite ;)
At godtroervervsloven (ekstinksjonsloven) kun gjelder løsøre betyr bare at godtroerverv i fast eiendom må ha et annet grunnlag enn den loven. Grunnlaget finnes som nevnt i tinglysningsloven.
Kan du vise til den relevante paragrafen?
Jeg har vist til den mange ganger nå, men kan gjerne vise til den enda en gang: Les § 21.
Essensen her, bortsett fra unntak og spesialtilfeller, er vel rett og slett at en eldre tinglyst servitutt "vinner" over en yngre?
"Rettserverv" oppnås jo ved tinglysning, så paragrafen sier vel først og fremst noe om forholdet mellom ulike tinglysninger. Og så er det noe greier om lovbestemte rettigheter, men det som er bestemt ved lov gjelder jo uansett om det er tinglyst eller ikke.
Så det som gjelder av rettigheter og begrensninger for en eiendom er det som er tinglyst og det som følger av lov. (Om man har hatt en avtale med en tidligere eier, så er ikke det noe en ny eier trenger å bry seg om hvis avtalen ikke er tinglyst, siden den nye eieren ikke er part i avtalen).
Det holder med første avsnittet i bestemmelsen; de andre delene av den gjelder andre forhold (legalpant etc). Første ledd gir hjemmel for godtroerverv (ekstinksjon) av eldre rettigheter.
Og "rettserverv" er ikke ensbetydende med tinglysning. I så fall ville § 21 første avsnitt bli meningsløs, all den tid den per henvisning til § 20 gjelder nettopp rettserverv som ikke er tinglyst. Tinglyste rettigheter som ikke er tinglyst..?
Det blir kanskje klarere hvis du kjenner til det prinsipielle:
Utgangspunktet i norsk rett er at eldre rettigheter går foran nyere. Har du en stirett e.l. over en naboeiendom, har ikke naboen en fullstendig eiendomsrett som han kan overføre til en kjøper. Han kan bare overføre en eiendom med stirett, og det er følgelig bare det kjøperen får.
Prinsipielt er det altså ikke noe mystisk ved at kjøpere må respektere eldre rettigheter. Det er dette som er det naturlige utgangspunktet. At kjøper kan se bort fra eldre rettigheter, er dermed et unntak som må ha en særlig hjemmel. Og for fast eiendom finnes hjemmelen i § 21. Og betingelsen er aktsom god tro + at rettigheten ikke er tinglyst.
Det virker som om du nå har reklamert, så lenge du kan dokumentere dette trenger du ikke gjøre noe overfor selger foreløpig - eller gå inn i en debatt med ham om hvordan tinglysning skjer m.v. Du kan fortsette reklamasjonssaken dersom naboen din fastholder at han ikke trenger respektere din rett til å bygge inntil grensen. Det er dette spørsmålet du bør fokusere på.
Jeg forstår deg slik at rettigheten ble stiftet og at naboen deretter kjøpte tomten. I så fall blir det sentrale spørsmålet om naboen kjente eller burde ha kjent til rettigheten senest dagen da han tinglyste sitt kjøp. Er det tilfelle, består din rettighet. Formodentlig blir et viktig spørsmål om selger gjorde ham kjent med din rettighet før salget. Selger har en klar egeninteresse i å undersøke om han har kommunisert dette til kjøper. (Har han det, unngår han jo ansvar overfor deg.)
Kontakt advokat.
Om selger av eiendommen i forbindelse med salget legger ved en kontrakt mellom han selv og noen andre angående forhold på eiendommen, så er jo forholdet dokumentert vel så godt som om den var tinglyst?
Tinglysningen er jo fin for å dokumentere slike forhold når eiendommen selges videre flere ganger, men at noen unnlater å tinglyse bør jo ikke automatisk bety at en kontrakt/avtale annuleres ved salg ???
Hvis jeg har forstått argumentene over, vil den muntlige avtalen gjort mellom tidligere eiere være åpenbar for meg da jeg måtte skjønne det pga garasjens plassering. Av den grunn vil mangel av tinglysing ikke gi meg rett til å råde over den delen av tomta hvor garasjen står. Har jeg forstått det rett? Kanskje ikke et ess i ermet likevel?
Nei nei. Har naboen bygget på tomta di uten skriftlig avtale og full byggesak så sliter han
Har han gjort en skriftlig avtale med tidligere eier uten å tinglyse, men avtalen kan legges frem (kanskje han har leid en tomtebit?), så ville jeg ønske at det faktisk var noe du måtte ta med han du kjøpte eiendommen av, men flere her mener
at da har han ingen avtale lenger :)
For å vite at jeg forstår deg rett:
- Du har fått rett til å bygge inntil grensen mot nabotomt A
- Ny eier av nabotomt A mener retten ikke lenger gjelder
- Eier av nabotomt B har bygget ut på din tomt
Hvis punktene over er riktig, er det to separate problemer mot de to ulike naboene. Når det gjelder innpåbygningen, kan du sjekke om naboen har tinglyst rett til å bygge over grensen. Hvis ikke han har det, har du to muligheter:
1) Du kan undersøke om han har tatt seg til rette eller om han i sin tid fikk en rett til innpåbyggingen - f.eks. kan du prøve å finne ut mer om den angivelige muntlige avtalen. Hvis han aldri fikk noen slik rett, trenger du jo ikke respektere innpåbyggingen.
2) Hvis han har stiftet en rett: Du kan tenke over om du kjente/burde kjenne til denne retten da du kjøpte. Hvis ikke, er det meget mulig du kan se bort fra den siden du var i god tro. Men her har du antagelig sett selve plasseringen før du kjøpte, og da har du en sterk indikasjon på at naboen hadde slik rett.
Og selv om du skulle ha vært i god tro: Ja, da kan du se bort fra retten. Men det hjelper deg ikke nødvendigvis så mye på noen måte. Man vil helst unngå at folk river bygninger for å komme på rett side av grensen. Slike saker ender gjerne med at naboen betaler en sum og får rett til å la bygget stå der det står. Det har han en viss rett til - og er ikke helt urimelig.