1 731    23    6  

Vennskapelig skilsmisse - men hvordan beregne deling av eiendommer mellom oss?

 10     0
Hei
Vi er et par som planlegger å separeres. Vi er venner og ønsker å ordne opp oss i mellom på en måte som er bra for oss begge. Vi eier en enebolig (villa fra 1912) sammen i en by på Østlandet, samt en utleieleilighet i Oslo. 

Leiligheten i Oslo kjøpte vi i 2004. Den renoverte vi til tipp topp standard. Men pga. jobb flyttet vi til en annen by og kjøpte en gammelt hus i 2010  som vi har totalrenovert. Vi er nesten ferdig med dette arbeidet. Men skulle vi ha solgt denne boligen i dag måtte kjøper har kostet på ferdigstilling av spisestue og stue, det vil si legge tapet, liste rundt vinduer og dører og legge opp det elektriske (vi er ferdig med å sette opp gipsplater, legge heltre eikegulv og gjort klart for strømføring). Kjøkkenet er fortsatt av eldre type. Min mann kunne tenke seg å beholde huset og gjøre det ferdig ila året. Jeg synes det er greit, men vi må tenkte igjennom hvordan vi skal dele verdiene og lån på en rettferdig måte.

Pr. i dag har utleieleiligheten en verdivurdering fra megler på 3.500.000. Leiligheten er på 60 kvadratmeter. Aldri noe problem å leie ut. Ligger i sentrum i et veldig populært strøk.

Villaen har vi ikke noen ny takst på enda, men med det som gjenstår av arbeid i dag, tipper vi at taksten er rundt 5.500.000. Når huset er ferdig, vil nok taksten bli minst 7 millioner. Tomten er på 1,3 mål.

Totalt har vi 5 millioner i lån.

Vi skal få takst på begge boligene før vi deler, så eksakte summer er ikke det interessante i denne tråden, men snarere prinsippet vi bør følge når vi skal dele verdier og gjeld.

Foreløpig har vi tenkt at vi fordeler gjelden proposjonal med verditaksten. Det vil si, at villaen får en større andel av gjelden enn leiligheten.

Men så er det det at villaen om kort tid, kanskje bare et år, har steget enormt i verdi pga. ferdigstilling ila året. Det gjenstår en investering på 200.000 før huset er tipp topp. Leiligheten i Oslo vil ikke stige like mye ila et år, selv om den har vært god butikk så lenge vi har eid den. Kjøpte den for 1. million i 2004.

Begge har muligheter til å ta over huset og ferdigstille det ila et år, men en av oss vil få det veldig stramt på lengre sikt mht. utgifter som følger med hus. Det blir mye på en lønning.

Hvordan skal vi tenke når vi skal dele verdier og gjeld?

Bør vi ferdigstille huset sammen ila neste halvår og så selge det og dele gevinsten? 

Dersom en av oss skal ta over huset, bør vi vel ikke legge til grunn en verdivurdering av villaen før denne er ferdig?

Vi synes det er vanskelig å tenke riktig her.

S & J






HSt
   #1
 20 859     Sørum     1
På meg virker det som det er en urealistisk tanke om prisstigning på huset pga ferdigstilling. Kan ikke se at arbeidet som er beskrevet skal øke verdi i denne grad.

Men godt å høre at dere samarbeider fornuftig tross situasjonen som har oppstått.
pwb
   #2
 1 968     Ski     0
En taksmann har ikke noe problemer med å finne en takst på huset som hvis det hadde vært ferdig og trekke fra det som gjenstår. Litt rart som HSt også sier at 200.000 skal bli til 1.500.000, men det er ikke noe problem for en takstmann å finne ut av.
   #3
 2 012     Lillestrøm     0
Man kan være venner når man diskuterer ting, noe annet er å bli enig... sikkert
derfor man prøver seg med innspill på BB...
Man kan få så mange takster man vil, men spørsmålet er selvfølgelig hvor mye
den enkelte er villig til å gi.. takst er bare en antydning på markedsverdi der og
da..
Mitt råd er å ta to takster (på boligene slik de fremstår pr dato), finne en middelverdi,
fordele totalt lånebeløp på totalt eiendomsverdier, og beregne eventuelt utløserverdi
ut i fra det, på de to boligene..
Er man enig om beløpene, kan hver enkelt by på de to enhetene.. dersom den
"selgende" part aksepterer budet, er det greit, alternativet er selvfølgelig å
legge en eller begge boligene ut for salg...
Finnes egentlig ingen snarvei her, men å fortsette å pusse opp, når man er mitt i et
samlivsbrudd er ingen god løsning.. Lykke til..
Signatur
   #4
 1 420     Trondheim     0
Dersom dere begge to skal komme ut av dette og være fornøyde med oppgjøret og resultatet av det framover i tid tror jeg den beste og aller mest rettferdige løsningen vil være om dere selger begge deler og fordeler inntekter og lån likt etterpå.
Ut framforventet framtidig verdi virker det som om dere mener at det er svært mye verdi å hente på å ferdigstille utestående arbeider.
I så fall vil det jo være fordelsaktig for dere begge om arbeidene først ferdigstilles og at man deretter selger.
En slik tilnærming sikrer lik fordeling og likt utgangspunkt videre for begge to.

Om dere skal fordele verdier ved at for eks en får huset og en annen leiligheten også justere differansen ved å fordele lånet så mener jeg at dere må legge nåværdien til grunn.
Verdien skal være det boligen er verdt. Å hensynta en mulig framtidig verdi pga. at man tror det vil skje en verdiøkning forutsatt at man investerer tid og penger i videre oppussing blir feil i mitt hode.
Hva om den som da kjøpte huset blir syk? Eller ikke får råd til å gjennomføre endringen? Eller huset brenner?
Signatur
   #5
 236     Oslo     0
Fra en takstmanns perspektiv oppsummerer bidragene over situasjonen ganske greit. Det er sjelden store penger å tjene på å sette ting i stand/gjøre ting ferdig. I beste fall får man pengene sine igjen, men gjennomsnittlig tipper jeg man får igjen rundt halvparten av det man har brukt.
At en investering i huset på 200 000 skal gi en gevinst på 1,5 million i løpet av et år gir ingen mening. Det skjer ikke i et normalt fungerende marked, som det stort sett er utenfor Oslo og noen få andre pressområder, men der spiller helt andre ting en gjenstående arbeid inn.

Derfor tror jeg heller ikke verken en av dere eller dere i fellesskap vil tjene på å avvente fordelingen. Begge skal videre i livet og innlegget ditt gir ingen klare fordeler ved å utsette det for å øke verdiene marginalt.

Mitt tips er derfor å fordele verdiene nå. Dersom oversikten er noenlunde riktig vil det gi hver av dere en veldig god start på nyetablering i egen bolig og dere slipper lage en fordelingsnøkkel om salgspris og gjeld pr objekt.

Alternativt kan huset settes i stand raskt ved ekstern hjelp, men i min verden er det mer for å øke interessen i markedet enn å realisere en kjempegevinst. Slike ting kan en eiendomsmegler si noe om.
Signatur
   #6
 5 979     Finnmark     0
Man kan være venner, familie mm....... Men når det gjelder penger så kan virkeligheten forandre seg temmelig fort!
Vennskapelig skilsmisse og penger går dårlig ilag... 

Selg alt,  og del det som blir igjen når lån er betalt..........
Signatur
  (trådstarter)
   #7
 10     0
Fra en takstmanns perspektiv oppsummerer bidragene over situasjonen ganske greit. Det er sjelden store penger å tjene på å sette ting i stand/gjøre ting ferdig. I beste fall får man pengene sine igjen, men gjennomsnittlig tipper jeg man får igjen rundt halvparten av det man har brukt.
At en investering i huset på 200 000 skal gi en gevinst på 1,5 million i løpet av et år gir ingen mening. Det skjer ikke i et normalt fungerende marked, som det stort sett er utenfor Oslo og noen få andre pressområder, men der spiller helt andre ting en gjenstående arbeid inn.

Derfor tror jeg heller ikke verken en av dere eller dere i fellesskap vil tjene på å avvente fordelingen. Begge skal videre i livet og innlegget ditt gir ingen klare fordeler ved å utsette det for å øke verdiene marginalt.

Mitt tips er derfor å fordele verdiene nå. Dersom oversikten er noenlunde riktig vil det gi hver av dere en veldig god start på nyetablering i egen bolig og dere slipper lage en fordelingsnøkkel om salgspris og gjeld pr objekt.

Alternativt kan huset settes i stand raskt ved ekstern hjelp, men i min verden er det mer for å øke interessen i markedet enn å realisere en kjempegevinst. Slike ting kan en eiendomsmegler si noe om.

Takk for godt innspill. Hvis vi legger til grunn takst pr. i dag på begge boligene, men så skal fordele lånet, hvordan bør vi gjøre det? Utleieleiligheten har pr i dag som sagt en verdivurdering på 3.5, og la oss si at villaen får en verdivurdering på 5.5, hvordan bør vi da fordele 5 mill i gjeld på de to objektene? Skal den som får leiligheten overta 39 % av lånet, og den som tar villaen overta 61 prosent? Ingen av oss orker å gå inn i en prosess hvor alt skal blir på krona likt. Vi har en ruffly summering på at vi har fått lagt inn omtrent likt av sparing og arv fra våre respektive foreldre. Ingen av oss orker å regne oss tilbake mht. hvem som har lagt ut for hva. Vi ønsker en ordning som er real for begge parter uten for mye styr og detaljregning.




  (trådstarter)
   #8
 10     0
Man kan være venner, familie mm....... Men når det gjelder penger så kan virkeligheten forandre seg temmelig fort!
Vennskapelig skilsmisse og penger går dårlig ilag...

Selg alt, og del det som blir igjen når lån er betalt..........

"Vennskapelig skilsmisse og penger går dårlig i lag" sier du, - forstår ikke helt hva du mener. Kan du utdype? Er ikke det beste å være venner? Da vil man hverandre vel og søker en real ordning for begge parter?
  (trådstarter)
   #9
 10     0
Dersom dere begge to skal komme ut av dette og være fornøyde med oppgjøret og resultatet av det framover i tid tror jeg den beste og aller mest rettferdige løsningen vil være om dere selger begge deler og fordeler inntekter og lån likt etterpå.
Ut framforventet framtidig verdi virker det som om dere mener at det er svært mye verdi å hente på å ferdigstille utestående arbeider.
I så fall vil det jo være fordelsaktig for dere begge om arbeidene først ferdigstilles og at man deretter selger.
En slik tilnærming sikrer lik fordeling og likt utgangspunkt videre for begge to.

Om dere skal fordele verdier ved at for eks en får huset og en annen leiligheten også justere differansen ved å fordele lånet så mener jeg at dere må legge nåværdien til grunn.
Verdien skal være det boligen er verdt. Å hensynta en mulig framtidig verdi pga. at man tror det vil skje en verdiøkning forutsatt at man investerer tid og penger i videre oppussing blir feil i mitt hode.
Hva om den som da kjøpte huset blir syk? Eller ikke får råd til å gjennomføre endringen? Eller huset brenner?

Takk for innspill, det du skriver er et godt poeng.
   #10
 1 498     Akershus     0
Du skal fordele nettoverdiene, hvordan den enkelte finansierer overtagelse av bolig er opp til den enkelte. Takst minus gjeld delt på to er hver enkelts egenkapital og så må man låne opp det som trengs for å kjøpe ut eiendelene. Banken har vel begge som solidaransvarlige? Jeg har også sett krangling, helt ned til kjøkkenglass og duker, hvor det også ligger store verdier i eiendom.