2,156
23
6
Vennskapelig skilsmisse - men hvordan beregne deling av eiendommer mellom oss?
10
0
Hei
Vi er et par som planlegger å separeres. Vi er venner og ønsker å ordne opp oss i mellom på en måte som er bra for oss begge. Vi eier en enebolig (villa fra 1912) sammen i en by på Østlandet, samt en utleieleilighet i Oslo.
Leiligheten i Oslo kjøpte vi i 2004. Den renoverte vi til tipp topp standard. Men pga. jobb flyttet vi til en annen by og kjøpte en gammelt hus i 2010 som vi har totalrenovert. Vi er nesten ferdig med dette arbeidet. Men skulle vi ha solgt denne boligen i dag måtte kjøper har kostet på ferdigstilling av spisestue og stue, det vil si legge tapet, liste rundt vinduer og dører og legge opp det elektriske (vi er ferdig med å sette opp gipsplater, legge heltre eikegulv og gjort klart for strømføring). Kjøkkenet er fortsatt av eldre type. Min mann kunne tenke seg å beholde huset og gjøre det ferdig ila året. Jeg synes det er greit, men vi må tenkte igjennom hvordan vi skal dele verdiene og lån på en rettferdig måte.
Pr. i dag har utleieleiligheten en verdivurdering fra megler på 3.500.000. Leiligheten er på 60 kvadratmeter. Aldri noe problem å leie ut. Ligger i sentrum i et veldig populært strøk.
Villaen har vi ikke noen ny takst på enda, men med det som gjenstår av arbeid i dag, tipper vi at taksten er rundt 5.500.000. Når huset er ferdig, vil nok taksten bli minst 7 millioner. Tomten er på 1,3 mål.
Totalt har vi 5 millioner i lån.
Vi skal få takst på begge boligene før vi deler, så eksakte summer er ikke det interessante i denne tråden, men snarere prinsippet vi bør følge når vi skal dele verdier og gjeld.
Foreløpig har vi tenkt at vi fordeler gjelden proposjonal med verditaksten. Det vil si, at villaen får en større andel av gjelden enn leiligheten.
Men så er det det at villaen om kort tid, kanskje bare et år, har steget enormt i verdi pga. ferdigstilling ila året. Det gjenstår en investering på 200.000 før huset er tipp topp. Leiligheten i Oslo vil ikke stige like mye ila et år, selv om den har vært god butikk så lenge vi har eid den. Kjøpte den for 1. million i 2004.
Begge har muligheter til å ta over huset og ferdigstille det ila et år, men en av oss vil få det veldig stramt på lengre sikt mht. utgifter som følger med hus. Det blir mye på en lønning.
Hvordan skal vi tenke når vi skal dele verdier og gjeld?
Bør vi ferdigstille huset sammen ila neste halvår og så selge det og dele gevinsten?
Dersom en av oss skal ta over huset, bør vi vel ikke legge til grunn en verdivurdering av villaen før denne er ferdig?
Vi synes det er vanskelig å tenke riktig her.
S & J
Vi er et par som planlegger å separeres. Vi er venner og ønsker å ordne opp oss i mellom på en måte som er bra for oss begge. Vi eier en enebolig (villa fra 1912) sammen i en by på Østlandet, samt en utleieleilighet i Oslo.
Leiligheten i Oslo kjøpte vi i 2004. Den renoverte vi til tipp topp standard. Men pga. jobb flyttet vi til en annen by og kjøpte en gammelt hus i 2010 som vi har totalrenovert. Vi er nesten ferdig med dette arbeidet. Men skulle vi ha solgt denne boligen i dag måtte kjøper har kostet på ferdigstilling av spisestue og stue, det vil si legge tapet, liste rundt vinduer og dører og legge opp det elektriske (vi er ferdig med å sette opp gipsplater, legge heltre eikegulv og gjort klart for strømføring). Kjøkkenet er fortsatt av eldre type. Min mann kunne tenke seg å beholde huset og gjøre det ferdig ila året. Jeg synes det er greit, men vi må tenkte igjennom hvordan vi skal dele verdiene og lån på en rettferdig måte.
Pr. i dag har utleieleiligheten en verdivurdering fra megler på 3.500.000. Leiligheten er på 60 kvadratmeter. Aldri noe problem å leie ut. Ligger i sentrum i et veldig populært strøk.
Villaen har vi ikke noen ny takst på enda, men med det som gjenstår av arbeid i dag, tipper vi at taksten er rundt 5.500.000. Når huset er ferdig, vil nok taksten bli minst 7 millioner. Tomten er på 1,3 mål.
Totalt har vi 5 millioner i lån.
Vi skal få takst på begge boligene før vi deler, så eksakte summer er ikke det interessante i denne tråden, men snarere prinsippet vi bør følge når vi skal dele verdier og gjeld.
Foreløpig har vi tenkt at vi fordeler gjelden proposjonal med verditaksten. Det vil si, at villaen får en større andel av gjelden enn leiligheten.
Men så er det det at villaen om kort tid, kanskje bare et år, har steget enormt i verdi pga. ferdigstilling ila året. Det gjenstår en investering på 200.000 før huset er tipp topp. Leiligheten i Oslo vil ikke stige like mye ila et år, selv om den har vært god butikk så lenge vi har eid den. Kjøpte den for 1. million i 2004.
Begge har muligheter til å ta over huset og ferdigstille det ila et år, men en av oss vil få det veldig stramt på lengre sikt mht. utgifter som følger med hus. Det blir mye på en lønning.
Hvordan skal vi tenke når vi skal dele verdier og gjeld?
Bør vi ferdigstille huset sammen ila neste halvår og så selge det og dele gevinsten?
Dersom en av oss skal ta over huset, bør vi vel ikke legge til grunn en verdivurdering av villaen før denne er ferdig?
Vi synes det er vanskelig å tenke riktig her.
S & J
Men godt å høre at dere samarbeider fornuftig tross situasjonen som har oppstått.
derfor man prøver seg med innspill på BB...
Man kan få så mange takster man vil, men spørsmålet er selvfølgelig hvor mye
den enkelte er villig til å gi.. takst er bare en antydning på markedsverdi der og
da..
Mitt råd er å ta to takster (på boligene slik de fremstår pr dato), finne en middelverdi,
fordele totalt lånebeløp på totalt eiendomsverdier, og beregne eventuelt utløserverdi
ut i fra det, på de to boligene..
Er man enig om beløpene, kan hver enkelt by på de to enhetene.. dersom den
"selgende" part aksepterer budet, er det greit, alternativet er selvfølgelig å
legge en eller begge boligene ut for salg...
Finnes egentlig ingen snarvei her, men å fortsette å pusse opp, når man er mitt i et
samlivsbrudd er ingen god løsning.. Lykke til..
Ut framforventet framtidig verdi virker det som om dere mener at det er svært mye verdi å hente på å ferdigstille utestående arbeider.
I så fall vil det jo være fordelsaktig for dere begge om arbeidene først ferdigstilles og at man deretter selger.
En slik tilnærming sikrer lik fordeling og likt utgangspunkt videre for begge to.
Om dere skal fordele verdier ved at for eks en får huset og en annen leiligheten også justere differansen ved å fordele lånet så mener jeg at dere må legge nåværdien til grunn.
Verdien skal være det boligen er verdt. Å hensynta en mulig framtidig verdi pga. at man tror det vil skje en verdiøkning forutsatt at man investerer tid og penger i videre oppussing blir feil i mitt hode.
Hva om den som da kjøpte huset blir syk? Eller ikke får råd til å gjennomføre endringen? Eller huset brenner?
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
At en investering i huset på 200 000 skal gi en gevinst på 1,5 million i løpet av et år gir ingen mening. Det skjer ikke i et normalt fungerende marked, som det stort sett er utenfor Oslo og noen få andre pressområder, men der spiller helt andre ting en gjenstående arbeid inn.
Derfor tror jeg heller ikke verken en av dere eller dere i fellesskap vil tjene på å avvente fordelingen. Begge skal videre i livet og innlegget ditt gir ingen klare fordeler ved å utsette det for å øke verdiene marginalt.
Mitt tips er derfor å fordele verdiene nå. Dersom oversikten er noenlunde riktig vil det gi hver av dere en veldig god start på nyetablering i egen bolig og dere slipper lage en fordelingsnøkkel om salgspris og gjeld pr objekt.
Alternativt kan huset settes i stand raskt ved ekstern hjelp, men i min verden er det mer for å øke interessen i markedet enn å realisere en kjempegevinst. Slike ting kan en eiendomsmegler si noe om.
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Vennskapelig skilsmisse og penger går dårlig ilag...
Selg alt, og del det som blir igjen når lån er betalt..........
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Takk for godt innspill. Hvis vi legger til grunn takst pr. i dag på begge boligene, men så skal fordele lånet, hvordan bør vi gjøre det? Utleieleiligheten har pr i dag som sagt en verdivurdering på 3.5, og la oss si at villaen får en verdivurdering på 5.5, hvordan bør vi da fordele 5 mill i gjeld på de to objektene? Skal den som får leiligheten overta 39 % av lånet, og den som tar villaen overta 61 prosent? Ingen av oss orker å gå inn i en prosess hvor alt skal blir på krona likt. Vi har en ruffly summering på at vi har fått lagt inn omtrent likt av sparing og arv fra våre respektive foreldre. Ingen av oss orker å regne oss tilbake mht. hvem som har lagt ut for hva. Vi ønsker en ordning som er real for begge parter uten for mye styr og detaljregning.
"Vennskapelig skilsmisse og penger går dårlig i lag" sier du, - forstår ikke helt hva du mener. Kan du utdype? Er ikke det beste å være venner? Da vil man hverandre vel og søker en real ordning for begge parter?
Takk for innspill, det du skriver er et godt poeng.
Ok, så da blir brøken vi viste over feil. Det er nettoverdier minus gjeld delt på to som gjelder. Ja vi har huslån felles, eier eiendommene sammen.
Skal man legge sammen alle nettoverdier som biler og innbo også? Der står billånene i hvert vårt navn? Der er vi vel ikke solidaritetsansvarlige? Studielån er vel også "egen" gjeld som holdes utenfor?
Dere er venner.. Javel! Men kanskje ikke så enkelt når verdier begynner å komme på bordet....
Noe er jo feil uansett, når dere skilles......... Så akkurat slikt vennskap tror jeg ikke så mye på....
Når dere skilles så har dere begge to familie og venner som vil påvirke dere på ulike måter.....
Eksempler :
Hvorfor skal feks ene parten "tjene" mer enn den andre?.......på det som egentlig rettmessig tilhører den andre.......
Egeninnsats har jo ene parten brukt mange flere timer enn den andre, hvem skal betale for disse timene........ Man gir vel ikke bort tusenlapper og må leve knabert fordi man er "venner".....
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Er jo litt svartmaling her. Jeg har vært igjennom en tilsvarende prosess for noen år siden, og det er fullt mulig å gjøre dette på en ryddig måte uten å regne på alle detaljer. Det er også fullt mulig å være venner og ønske den andre parten vel selv om man velger å flytte fra hverandre. Ikke alle brudd kommer pga. høyt konfliktnivå. Eksen fikk f.eks. med seg en bil mer enn det som hadde vært en "rettferdig" deling, og hun fikk med seg "sin" del av verdistigningen av leiligheten selv om jeg hadde gjort all jobben med oppussingen. Hadde følt det var ganske smålig å krangle på det, og ta med meg begge bilene når hun hadde stort behov for bil men litt trang økonomi.
Men uansett hvor gode venner dere er råder jeg dere til å få fordelingen ned på papir når dere er enige, og signere på at dere begge mener det er en rettferdig fordeling. Med f.eks. nye partnere kan det dukke opp nye tanker på et senere tidspunkt, og da er det veldig lurt at det ikke er noe tvil om hva som ble gjort og enigheten rundt det.
Og lurest å gjøre opp alt så fort som mulig, når det er avtalt brudd.......
Når verdier begynner å vise seg, så kan fort vennskap gå i vasken...... En ny partner kan fort forkludre hele oppgjøret 😀
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Hvis dere ikke har en ektepakt så blir alt felleseie så fort man gifter seg. Derfor er dette ganske enkelt, alt skal bare deles på to. Det er derfor man ikke bør gifte seg med noen som har mye gjeld uten at det lages en ektepakt.
En "mellomting" kunne være å avtale forkjøpsrett når man legger det ut for salg, men da må man spesifisere på forhånd hva slags bud som skal aksepteres. (Hvis jeg vet at du har veldig lyst på, så er jeg mer interessert i å ville takke ja til et useriøst bud fra en idiot som ikke kan reise penga - og du er mer interessert i å avvise høyeste bud med at "det er useriøst".) Det gjør også potensiell konflikt ut av hvor mye man skal bruke på markedsføring og hvorvidt man skal ta en visning til og ... så jeg ville heller ha foreslått at man enten blir enige, eller selger.
Så lenge dere er innstilt på at dette skal gå bra så gjør det nok det. Ingen grunn til å gjøre ting vanskeligere enn det er.
I forhold til regnestykket over så ville jeg tenkt at man først fordeler gjelden slik at begge delene får lik verdi. Deretter fordeles restgjelden likt.
Så om huset er verdt 5.5 og leiligheten er verdt 3.5 så starter man med å si at 2 mill av lånet overtas av den som får huset.
Da har begge to verdier som er verdt 3.5.
Så fordeler man de gjenstående 3mill i lån likt.
Ergo får den som får huset til 5.5mill får 3.5 mill av lånet og den som får leiligheten til 3.5 mill får 1.5 mill av lånet.
Tilsammen får hver da 2 mill i verdi med ut.
Noe
Som stemmer bra ettersom verdiene dere har er 9 mill - 5mill = 4 mill.
Dersom dere er enige om å holde studielån og biler/billån utenfor så er jo det helt greit.
Alt er jo greit så lenge dere er enige
Many of the great achievements of the world were accomplished by tired and discouraged men who kept on working...
Ja, dette med skriftliggjøring er gode råd til oss. Tusen takk for det. Ser ut til at du har hatt en lignende prosess og samarbeid dere imellom. Forstår ikke svartmaling fra enkelte andre. Man kan være "ferdig med hverandre" som kjærester og ønske hverandre alt godt. Man har jo tross alt delt mange mange år sammen, som også har vært gode.
Takk for godt innspill. Vi tar med oss dette inn i våre samtaler.
Jeg tror folk er forskjellige her. Og ingen av oss kommer til å måtte leve knabert. Vi har begge solide utdannelser, gode inntekter og sikre jobber. Vi står på trygg grunn, også hver for oss. Og vi vil hverandre vel, også i fremtiden. Så lenge det gir oss begge en god følelse å være rause ovenfor hverandre, er det er det veien for oss. I utgangspunktet ligger det ikke noe sinne til grunn for skilsmissen, og det gjør vel alt mye lettere enn det kan være for folk som bryter på grunn av svik osv.
Den summen den enkelte av dere har tilgjengelig bruker dere til å "kjøpe" ting ut av boet. Når dere går tom for nettoverdier må dere bruke egne penger (i praksis nye banklån som dere er individuelt ansvarlige for) på å kjøpe ting ut av boet, hvis ikke må dere selge tingene sammen og dele overskuddet.
Dette er hovedregelen. Dere står i utgangspunktet fritt til å velge en annen løsning, men det kan oppleves urettferdig om den ene ikke visste hva han hadde krav på, og i etterkant oppdager at han ble "lurt".