14 085    11    0  

Ombygging og påbygg av rekkehus

 204     Oslo     0
Har mulighet for å utvide rekkehuset med 3 x 3 meter, og planlegger da en liten ombygging av underetasjen for å få en mer praktisk løsning. Et langt og smalt hus uten mulighet for vinduer på lengveggene krever mye for å få god utnyttelse av plassen. Tanken er å få et ekstra barnerom, og samtidig en andrestue ned hvor unger kan se på TV, spille og generelt herje litt, pluss bedre lagringsplass i form av et lite walk in closet, eller egentlig blir det vel en dyp skyvedørsgarderobe på 3 meters bredde.

Her har jeg tegnet opp en planløsning jeg har tenkt en del på. Rommene med lys farge er slik de er i dag, og skal ikke gjøre noe med. Badet på ca. 9 kvm er en egen utbygging og et helt isolert prosjekt, så ikke tenk på det.

I dag finnes ikke det arealet som heter "Nytt soverom", dette er altså en utbygning. Allrom og garderobe er i dag ett ganske stort rom med en dør inn fra trapperommet. Det er ingen forbindelse mellom det største rommet og garderoben fra før. Her tenker jeg på å sette inn en garderobedør/skyvedørsgarderobe over hele veggen for å lage en 1.20 m dyp garderobe. Har også tenkt på foldedør, men vet ikke om det har noen fordeler - vil gjerne ha innspill på det. Merk den lille "klossen" på veggen inn mot garderoben; dette er en pipe som ikke kan fjernes, da vi bruker den i overetasjen.

Allrommet blir 3 meter bredt, og det holder til å sette opp en TV og en sofa tenker jeg, med bokhyller på den ene veggen og åpent ut mot dørene (der skillelinjen går er det i dag en lettvegg som må fjernes).

Vil gjerne ha innspill på dette - blir det for trangt? Er det bare dumt, hele greia? Forslag til dør-løsning mellom det største soverommet og garderoben? Har dessverre ikke noe å gå på - tilbygget kan dessverre  ikke bli større, da dette er et rekkehus i et borettslag hvor man ikke kan gjøre hva man vil, byggmessig.
Ombygging og påbygg av rekkehus - 24.07 underetasje.jpg - Olemak

  (trådstarter)
   #1
 204     Oslo     0
Jaggumeg har jeg ikke brukt et helt år på å pønske og kverne på dette prosjektet. Men i dag har jeg lagt jobben ut på anbud. Skal legge ut et vink i "ønskes utført" på markedsplassen også, men link til denne tråden. Den snekkeren jeg egentlig hadde tenkt å bruke er fullbooket i uoverskuelig fremtid, håper jeg finner noen flinke folk til å gjøre jobben!

Har ombestemt meg litt ang. planløsningen; det nye soverommet (master bedroom) blir litt større enn skissert på planløsningen i første post, og "biblioteket" blir litt mindre, og åpent ut mot gang/trapp. Altså blir det mer et allrom/nisje enn et avstengt medierom. Hvis jeg vil ha hjemmekino må jeg nok rett og slett flytte til et større hus.

Her er beskrivelsen jeg la ut.
Er veldig takknemlig om det pekes ut ting som kan forklares bedre, kan misforstås eller på andre måter bør forbedres i beskrivelsen. Da kan jeg gå inn og oppdatere anbudsbeskrivelsen.


Lite tilbygg 3x3 m (rekkehus)
Utvidelse av et modulbasert rekkehus med flatt tak.
Byggeår: 1980. Det er allerede vegger på tre sider.
MAO: det er snakk om å "flytte" en yttervegg tre meter, + gulv og tak + noe arbeide inne. Tilbygget blir kvadratisk og "inneklemt" mellom eksisterende vegg på hver side.

  • Rive en 3 m lang vegg (10 cm tykk yttervegg).

  • Rive en ca. 3 m. lang lettvegg (innervegg).

  • Bygge ny lettvegg inne, 3 meter lang.

  • Sette inn en innerdør.

  • Flytte ett stort vindu og en verandadør (gjenbruk av dør og vindu).

  • Bygge igjen hull etter ett lite vindu (som fjernes) og en dør (som flyttes).

  • 1 ny innerdør.

  • Snu en eksisterende dør til å slå motsatt vei.

  • Enkel avstivning under drager med en 2x2 toms boks.



Flatt tak. Gjennoppbygging av veranda/altan over taket.
Fundament: bærende bjelker. Ikke behov for muring/fundamentering.
Gipsvegger. Sparkles. Jeg kan selv ta maling og parkett, men gi gjerne pris. Elektrisk kan tas separat, det er kun snakk om en kontakt i hvert hjørne + opplegg for belysning i tak. Ingen spotter.


Noe jeg burde ha tatt med eller spesifisert bedre?
Noen som har innspill på planløsningen? Har laget den med tanke på maksimal utnyttelse av plassen, men det er jo mulig det finnes bedre løsninger.
Ombygging og påbygg av rekkehus - ORV33M - nåtilstand- slik er det i dag.jpg - Olemak
Ombygging og påbygg av rekkehus - ORV33M - tilbygg - slik det skal bli.jpg - Olemak
  (trådstarter)
   #2
 204     Oslo     0
Utlysing av anbud på Finn ga mange henvendelser, men ingen jeg hadde lyst til å benytte meg av. Det var like greit, for i høst skjedde det en veldig spesiell utvikling: naborekkehuset, som er nesten prikk likt bortsett fra at det ligger på enden av rekkehusrekka, kom for salg.

Så vi kjøpte et rekkehus til, likt det vi allerede har!

Overtok for en knapp uke siden, og var så ivrig etter å komme igang at jeg begynte å rive før jeg rakk å ta bilder for å poste her. Så jeg scanner noen bilder fra prospektet for å vise "før-situasjonen" etterhvert.

Rekkehuset er bygget i 1978, og lite er gjort siden åttitallet. Så her snakker vi:
* Gigantisk murpeis (nå revet)
* Stue med falsk bue (revet - buen, altså)
* Rosa teksturtapet på vegger og dører (!)

Med andre ord mye å ta fatt i.

Nå blir det utbygging med tre nye rom, utvidelse av kjøkken, flytting av vaskerom og ny utvendig bod. I tillegg skifter vi alt elektrisk (originale skrusikringer, noen som er interessert i et vintage sikringsskap?) og skifter ut hele røropplegget også.

Bygger altså ut en del: Boarealet kommer til å øke med omlag en fjerdedel, fra 100 til 127 kvadrat.

Det er ikke verdens største hus, men jeg tror denne planløsningen blir veldig praktisk og effektiv. Siden jeg allerede har bodd fem år i naborekkehuset, har jeg hatt god tid til å planlegge hvordan planløsningen kan forbedres. Plasseringen på enderekka gir mulighet for flere vinduer og dermed flere fullverdige rom.
Ombygging og påbygg av rekkehus - rekkehus sett fra hagen 001.jpg - Olemak
Ombygging og påbygg av rekkehus - orv33n_plan_oppe.jpg - Olemak
Ombygging og påbygg av rekkehus - underetasje 10.10.2012 22.8.55.jpg - Olemak
   #3
 78     Trondheim     0
Her ble det brått endring i planene ja :D

Av ren nysgjerrighet, kan jeg spørre hva som gjorde at ingen av tilbudene var interessant?
  (trådstarter)
   #4
 204     Oslo     0
Flere årsaker til at Finn Oppdrag skuffet:

Bare to av av henvendelsene kom fra AS med ansvarsrett.
Ingen av de som tok kontakt behersket norsk.
Dermed hadde ingen av dem heller lest oppdragsbeskrivelsen min, som jeg hadde lagt ned litt jobb i. Det kunne jeg like godt latt være.

Ba de to AS'ene komme på befaring, men begge to "glemte" å stille opp.
Begge fikk ny sjans, og begge glemte det igjen.
Irriterende når man har tatt en halv dag fri for å møte dem.
Da gadd jeg ikke mer.

Løsningen ble i stedet å søke litt på nettet. Siden jeg må starte med utgraving av kjeller, søkte jeg på det og fikk treff på boreteknikk.no, som har en egen side om kjellerutgraving, som er det jeg var ute etter i første omgang.

De tok kontakt med en gang, og siden jeg var interessert i mer enn bare graving tok de med seg en prosjektleder fra Tretten Betongsaging.

Så da endte det opp med at Tretten Betongsaging er hovedentreprenør på hele prosjektet, og styrer elektriker, rørlegger. tømrer, blikkenslager, taktekker og hele sulamitten. Nå er de i full sving; de har sagd hull i veggen for å frakte ut masse fra kjeller-rommene ved hjelp av transportbånd som går rett i conteineren.

Veldig betryggende å ha en seriøs entreprenør på dette som både kunne levere fornuftige, gjennomtenkte priser og detaljerte løsningsbeskrivelser. Veldig godt inntrykk av dem så langt - og jeg håper det holder seg, for nå er det bare 7 uker til innflytting!
   #5
 2 253     0
Har ikke erfaring med Tretten Betongsaging som kunde, men som leverandør, og kan hvertfall gå god for at ledelsen er seriøse folk.
  (trådstarter)
   #6
 204     Oslo     0
Tror vi er i trygge hender, men setter pris på at du deler inntrykket ditt. Seriøs ledelse gir ofte en seriøs organisasjon.

Nå er det en viss utvikling her "even as we speak": utgravingen av kjelleren skulle egentlig ha startet på tirsdag, men nå er det jo torsdag, og det er fremdeles stillstand. Årsaken er at de som har lovet å ha containere på plass - som ikke er noen av de selskapene vi har avtale med - sliter med logistikken og ikke får ut den containertypen som vi skal ha.

Så nå er kontaktpersonen min i Tretten "litt" sur på containerfolka, som ikke har vært flinke til å si i fra om forsinkelser, selv om de lover "er der om en halvtime" før i dag, og "er der i løpet av dagen" i går og så videre. Da står jo folka "mine" der og venter på containeren, og kommer ikke igang fordi de ikke har noe sted å legge utgravingsmassen.

Men de lover meg at det skal være voldsomt mye aktivitet når jeg kommer hjem senere i dag, og at de setter på ekstra mannskap for å ta igjen tapt tid. Så det er jo positivt.

Ellers har elektrikeren vært der i dag og "ribbet" rekkehuset for gamle 1.5 kabler. De blir byttet ut med 2.5 kvadrat så vi kan ha 16A på de fleste kurser. Gammelt anlegg uansett, modent for utskifting og vel så det, så nå tar vi rubbel og bit, inkl. skringsskapet.

Rørleggeren skal komme i morgen og plombere rør som går igjennom vegger som skal rives. Den gamle kjøkkeninnredningen, inklusive hvitevarer, ryker også ut i dag eller i morgen.

Så i kveld får jeg (håper jeg!) pælma all mursteinen og betongen fra den gamle, åpne peisen (som nå ligger i en haug midt på stuegulvet) oppi containeren. Da er det klart for riving av to vegger til i helgen. Etter det kan jeg begynne å bygge opp overetasjen igjen.
  (trådstarter)
   #7
 204     Oslo     0
Kraftig fremdrift! Tretten-kara har kommet godt i gang med utgravingen av de to rommene nede, og har begynt å mure opp veggene under den eksisterende grunnmuren, som hviler på gassen de er iferd med å grave ut. De støtter oppunder og murer etappevis. De har rigget seg til med transportbånd som frakter massen ut i ventende containere.

De forventer å bli ferdige med gravingen neste uke, og deretter blir det kulting og muring av gulv, lekting og oppføring av innervegger og deretter å legge innertak i det ene rommet. Det andre rommet blir jo bad, så der står både rørlegger og elektriker parat til å rykke inn. I det stor og hele er fremdriften her i rute i forhold til innflytting om en drøy måned. Skal poste noen bilder av gravingen og transportbåndene i morgen.

Oppe har jeg fått ut murpeisen og fraktet ort innsatsen til Haraldsrud gjenbruksstasjon. Har revet vaskerommet for å utvide kjøkkenet, og det var en, kremt, interessant jobb. Siden dette er modulbygg, har våtrommene blitt bygget vanntette på fabrikken, fraktet til byggeplassen og heist inn med kran, tilsluttet vann og avløp, og så har alt blitt festet med så mange spiker at man skulle tro at arbeidslaget jobbet på akkord og ble betalt for antall spiker de brukte. Her var det mye mikk, og multiverktøyet har virkelig fått kjørt seg. Nå angrer jeg litt på at jeg ikke tok meg råd til en ekte Fein i stedet for en mye rimeligere Bosch for et par år siden. Var helt nummen i henda etter vibrasjonene fra Boschen på lørdag.

Gangen er nesten ferdig. Smartpanel på vegger og tak. Gulvet mangler, men det er fordi vi skal legge gulv i hele overetasjen etter at sparkling og maling er ferdig.

Kjøkken er bestilt fra IKEA i dag, kommer om noen uker - dagen etter at siste strøk maling er tørr, håper jeg.

  (trådstarter)
   #9
 204     Oslo     0
Bilder skal bli!

Først: de vakre transportbåndene som frakter stein og masse ut fra utgravingsområdet (ca. 18 kvm) og over i ventende container.

Skal ta noen bilder inne i utgravingsområdet i kveld eller i morgen om jeg får det til.

Rekkehuset er bygget opp på en voll av sprengstein som ble kjørt opp hit da de anla Ellingsrudbanen på slutten av 70-tallet. Med andre ord er det "ferdig sprengt" stein, og vi har ikke støtt på grunnfjell ennå.

Grunnmuren ligger an direkte på disse steinmassene, så det må støttes oppunder og mures opp nedenfra underveis. Dette arbeidet skal være ferdig i løpet av kommende uke.
Ombygging og påbygg av rekkehus - transportband.jpg - Olemak
Ombygging og påbygg av rekkehus - container.jpg - Olemak
  (trådstarter)
   #10
 204     Oslo     0
Peisen var det første jeg rev.

Har revet en helt lik peis i nabohuset tidligere, så her visste jeg faktisk hva jeg dreiv med. Uvant opplevelse i seg selv det! Denne gangen slapp jeg blant annet å gi meg selv et rapp over knoken med metallklubba - erfaring lønner seg!

Hadde fra før arbeidshansker, meisel og metallklubbe fra Biltema, men måtte kjøpe nye vernebriller og hørselsvern.

Noen foretrekker sleggemetoden på slik riving, men jeg gikk forsiktig rundt og kakket ned en og en stein.

Det var bra at jeg tok det med ro, for jeg støtte på noen asbestplater inni der. De ble pakket inn i tre lag plast og gratis levert til asbestcontaineren på Haraldsruds gjenbruksstasjon etter alle forskrifter. Kostnad for selve rivingen ble dermed ca. 200 kroner, inkl. korrekt deponering/avfallshåndtering.

Denne massive peisen, trolig oppført i 1978 eller -79, tok opp 5-6 kubikkmeter "living room real estate". Den erstattes av en hjørnemontert Nordpeis Quadro II med "vinkelglass" som vil gi godt innsyn til flammene fra sofa/TV-kroken. Tilluft gjennom veggen, og plasseringen gjør at middgsgjester slipper ubehagelig stålevarme rett i ryggen mens man spiser.



Inklusive brannmurplate, frakt og montering (gammelt hull i pipa må også tettes) kommer peisbudsjettet på ca. 30.000... Der kunne jeg spart ca. 20.000 ved å ta en billigere peis og montere den rett ut fra pipa (slik at jeg ikke trenger brannmur), og uten tilluft.... men det er jo ikke sånn jeg vil ha det, så da får vi ta den kostnaden. Er ikke alltid noe poeng å gjøre det billigst mulig heller. Uansett må jeg også ha sertifisering av peisen; når det gjøres som del av monteringen blir ikke kostnaden for å få dette gjprt av profesjonelle så ille.

Siden jeg her bytte ut en gammel vedpeis med en rentbrennende ovn kan jeg få 1500 kroner i støtte fra Enøketaten i Oslo (jeg bor utenfor ring 3).

Merk: bildet ovenfor er et produktfoto, blir ikke akkurat sånn hjemme hos meg. Peisen skal være på plass om en måneds tid; kommer tilbake med "ekte" bilde av herligheten når den er montert og presentabel.
Ombygging og påbygg av rekkehus - peis-rives.jpg - Olemak