29,035
55
0
Fikk brev fra en advokat vedr. leilighet vi solgte for nesten to år siden
310
Karmøy, Rogaland
0
Vi solgte en leilighet høsten 2010, handelen skjedde med megler. Vi selv kjøpte leiligheten i 2006 mener jeg på, da var leiligheten helt ny. Dette skjedde også gjennom megler.
Det er snakk om en moderat stor og forholdsvis "billig" leilighet.
I dag fikk jeg brev fra en advokat på vegne av kjøperen av leiligheten.
Siterer brevet:
I de årene vi bodde der reagerte vi aldri på det var kaldt, med unntak av noen få ganger midtvinters. Leiligheten var utstyrt med radiatorovn i vindfang, radioatorovn nedfelt i gulvet i stuen, samt varmesløyfer på badet. Alt dette ble varmet opp med varmt vann fra felles anlegg. Det er også vindusflater på en hel yttervegg i stuen. Leiligheten ligger på gateplan, så det som er av støy mener jeg en kan forvente. Vi reagerte ihvertfall aldri noe på dette.
Det er riktig at vi fikk en liste, da dette var et hett tema på sameiermøtene. Vi hadde ingenting å utsette på vår leilighet, så ingenting ble ført opp fra vår side. Likevel vet jeg at jeg sa til kjøper at det var flere av leilighetene som hadde mangler, men jeg hadde ikke funnet noe på vår leilighet.
...så hva i all verden kan jeg gjøre? Kan dette få store økomoniske konsekvenser for meg? Er ikke så veldig høy i hatten nå akkurat.
Jeg har tenkt å ta kontakt med denne advokaten i morgen for å få noen flere detaljer.
Kjøper har også rekvirert takstmann for å gjennomgå leiligheten, denne rapporten kommer når den er ferdig.
Jeg har ikke eierskifteforsikring, har meldt meg ut av huseiernes landsforbund og fant nettopp ut at advokatforsikringen til fagforeningen ikke gjelder kjøp/salg av bolig.
Det er snakk om en moderat stor og forholdsvis "billig" leilighet.
I dag fikk jeg brev fra en advokat på vegne av kjøperen av leiligheten.
Siterer brevet:
<kjøper> har tatt kontakt med undertegnede for juridisk bistand. Bakgrunnen for dette, er at det er indikasjoner på at det kan foreligge mangler ved leiligheten <kjøper> kjøpte av deg.
Det som er mest bekymringsverdig, er at det er forhold ved leiligheten som kan tyde på at denne ikke er tilstrekkelig isolert. <kjøper> opplyser at det er store problemer md å få den tilstrekkelig varm, samt at lyd utenfor høres lett. Dette er meget forstyrrende.
I de årene vi bodde der reagerte vi aldri på det var kaldt, med unntak av noen få ganger midtvinters. Leiligheten var utstyrt med radiatorovn i vindfang, radioatorovn nedfelt i gulvet i stuen, samt varmesløyfer på badet. Alt dette ble varmet opp med varmt vann fra felles anlegg. Det er også vindusflater på en hel yttervegg i stuen. Leiligheten ligger på gateplan, så det som er av støy mener jeg en kan forvente. Vi reagerte ihvertfall aldri noe på dette.
Riktignok overtok <kjøper> leilighten i 2010 og dette taler for at det er reklamert for sent jfr avhl. § 4-19. Imidlertidig foreligger det opplysninger om at det i din eiertid car tatt opp en rekke forhold som var mangelfullt ved bygget som ble oppført av <byggefirma>. Det ble bl.a. sendt et skjema fra styret til sameiets beboere, hvor det ble bedt om at en førte opp evt. mangler ved leiligheten. Dette er opplysninger de følgelig skulle meddelt til <kjøper>.
Det er riktig at vi fikk en liste, da dette var et hett tema på sameiermøtene. Vi hadde ingenting å utsette på vår leilighet, så ingenting ble ført opp fra vår side. Likevel vet jeg at jeg sa til kjøper at det var flere av leilighetene som hadde mangler, men jeg hadde ikke funnet noe på vår leilighet.
Konsekvensen av de tilbakeholdte opplysningene, er at <kjøper> har blitt påført større felleskostnader enn forutsatt. Da <kjøper> kjøpte leiligheten utgjorde felleskostnader kr 6,50 pr. m2, mens det i dag utgjør kr 13. Mao. det er en dobling av utgifter. Det er vår oppfatning at avhl. § 4-19, 3. ledd kommer til anvendelse. Dvs. at de har opptrådt uaktsomt som innebærer at de ikke kan påberope dem at det er reklamert for sent.
...så hva i all verden kan jeg gjøre? Kan dette få store økomoniske konsekvenser for meg? Er ikke så veldig høy i hatten nå akkurat.
Jeg har tenkt å ta kontakt med denne advokaten i morgen for å få noen flere detaljer.
Kjøper har også rekvirert takstmann for å gjennomgå leiligheten, denne rapporten kommer når den er ferdig.
Jeg har ikke eierskifteforsikring, har meldt meg ut av huseiernes landsforbund og fant nettopp ut at advokatforsikringen til fagforeningen ikke gjelder kjøp/salg av bolig.
Siste redigering: Tuesday, July 10, 2012 5:37:53 PM av awt
Hvis det har gått ut et brev fra styret til beboere tidligere med anmodning om at det nevnes ved salg, så er det viktig at du har gjort det. Det holder at du informerte muntlig om det før overtakelse ble gjort, men det er vanskeligere å dokumentere det da. Kan du dokumentere at det ble nevnt, så vurderer jeg saken som død.
Sikkert skremmende å få brev fra advokat, men det betyr ikke at de har en god sak, bare at de er flinke til å holde fast i de halmstråene de har.
Jeg synes de punktene du har sitert her virker veldig tynne. Det skal mye til å reklamere på et "som det er"-salg, tapene skal være flere % av den totale salgssummen.
Jeg er også uenig i at de ikke har reklamert for sent mht økte fellesutgifter. Enten så er fellesutgiftene økt for lenge siden, og da er de for sent ute (grovt uaktsom eller ikke). Eller så er de nettopp økt, og da er det veldig lenge etter at eiendommen er overdratt.
Sier brevet at kjøper reklamerer på kjøpet? Dersom ikke, er det bare en lang rekke punkter uten noe krav. Da kan du bare avvente et evt. fremtidig krav uten å foreta deg mye annet enn å forberede deg på det som kan komme.
Mange innboforsikringer har dekning for advokatutgifter, riktignok med en heftig egenandel. Mit råd er å sjekke med forsikringsselskapet du hadde når du solgte leiligheten.
Fikk alle sameierne kopi av liste med samlede feil? Inneholdt den feil som selv om du/dere ikke personlig hadde registrert dem kunne være relevant også for din leilighet (f.eks. manglende isolasjon)? Visste du om at det var feil som skulle rettes som skulle betales ved økning i fellesutgifter? I så fall kan kanskje advokaten ha et poeng.
Her kan du ha oppfylt din opplysningsplikt, muntlig beskjed bør være godt nok, og kjøper burde selv gjennom sin undersøkelsesplikt ha undersøkt hvilke feil det var, og om de ville få konsekvenser fro fellesutgifter. Dersom kjøper ikke husker at du har sagt noe om dette blir det ord mot ord.
Jeg ville selv skrevet et litt eplekjekt brev noenlunde som følger:
"Det vises til ditt brev datert XX 2012. Kravet avvises.
Leiligheten er solgt "som han er", jf avhendlingslova § 3-9, slik at kjøpers adgang til å påberope mangler etter loven er begrenset.
At det er støy utenfra i en leilighet på gateplan fremstår som påregnelig, og er klarligvis ingen mangel i avhendingslovas forstand. Vi har ikke hatt problemer med å holde varmen på vinteren. Heller ikke dette er således en mangel, kjøper oppfordres derfor til å undersøke om varmeinstallasjonene trenger vedlikehold eller utskifting.
Det er videre ikke tilbakeholdt opplysninger som kjøper "hadde grunn til å rekne med å få", jf avhendlingslova § 3-7. Undertegnede har ikke klaget på leiligheten i forbindelse med diskusjoner med utbygger/entreprenør. Alle diskusjoner med entreprenør var uansett avklart på tidspunkt for salget. Det forutsettes at du tar kontakt med styret for å få avklart de ubegrunnede påstander på dette punkt.
Det er uklart hvilken sammenheng det er mellom de påståtte mangler og økningen i felleskostnadene.
Uansett er det klart at det er reklamert for sent.
med hilsen osv"
[Merk: Dette er en tøff versjon til en motpart som slik du beskriver faktum har en veldig dårlig sak. Du må være ganske sikker i din sak for å opptre på denne måten. Og ja, hjemforsikringen vil normalt dekke advokat, egenandel normalt 4000 + 20 % av kostnad]
...eller er det en kompistjeneste...?
Det sies ingenting om hva økte felleskostnader skyldes så det er jo litt vanskelig å forholde seg til.
Jeg ville aldri begitt meg inn på å svare en advokat selv. Selv om du har alt på det tørre så er det fort at en fremstilling eller en betraktning fremstår som noe annet enn det du mente. Jeg ville fått litt hjelp med tilsvaret fra en advokat, kanskje det er noen på forumet her som har juridisk bakgrunn og som vil hjelpe deg?
Hvis advokaten var ytterlige sterkt pågående, ville jeg skaffet en advokat og kjørt via han.
Advokat koster penger og tiden din er verd endel den også gitt..
Hadde nok møtt opp i en rettsak, men tvilsom de gidder kjøre den så langt.
"indikasjoner på at det kan foreligge mangler ved leiligheten" virker veldig vagt. Er det vanlig at advokater uttrykker seg sånn, eller kan man tolke det som at advokaten selv ikke tror det er en god sak? Jeg antar at det er kjøper som har "bevisbyrden" og må dokumentere at det faktisk foreligger mangler for å kunne framsette et krav?
Ville det ikke vært mer hensiktsmessig å vente med å sende dette brevet til man kan vise til at det finnes faktiske mangler (hvis de finnes), eller er man pliktig til å informere motparten straks man begynner å vurdere en sak?
Er dette et skremmeskudd og forsøk på å få til et slags forlik uten å dokumentere faktiske mangler?
Mest sannsynlig er det snakk om en boligkjøperforsikring slik at dette brevet har gått uten ekstra kostnad for kjøper.
Takstmann er også dekket av boligkjøperforsikringen.
Snakker her av egen erfaring, men har fått gode råd fra min advokat om at jeg må samle mange flere mangler før jeg kan påberope oss "vesentlige mangler" på boligkjøpet.
Ved "oppdagelse" av mangler, er det viktig at kjøper sier fra umiddelbart (dvs. noen mnd), ellers mister man retten til senere å kunne reklamere. Hver mangel som rapporteres trenger ikke være en vesentlig mangel i henhold til avhendingslova. Min advokat har sagt fra til selger (men representert ved eierskifteforsikringsselskapet) om de (ikke-vesentlige) manglene jeg har avdekket. Siden trådstarter ikke har eierskifteforsikring er det rimelig å anta at dette brevet bare er snakk om et offisielt varsel som kjøper er nødt til å ha sendt, for senere å kunne reklamere (på mange mangler som tilsammen utgjør en vesentlig mangel). I så fall, trenger ikke trådstarter foreta noe som helst før et krav kommer i posten.
Hvilken temperatur vil han ha? Går han i shorts & t-skjorte inne om vinteren? ;D
Er det et krav som sier om hvor varmt et hus skal holde om vinter uten oppvarming? ???
Galácticos!
Skal forsøke å svare så godt jeg kan.
Ang. månedsutgiftene betalte vi rundt tusenlappen den tiden vi bodde der. Halvparten var til drift, vedlikehold, forsikring på bygget, strøm til garasjeanlegg og utelys osv. og den andre halvparten var forskuddsbetaling til gassutgifter som gikk til oppvarming og varmt vann. Etter avregning fikk vi normalt igjen en tusenlapp og to på "gasspengene" etter endt år. Dessverre kastet jeg disse regningene for en liten stund siden (hvor lenge skal man ta vare på slikt?), men beløpene er jeg helt sikker på. Leiligheten var på 68m2 +/-, og 6,50 pr. m2 vil da tilsi ca. 450,-. Vil derfor tro det er drifts- og vedlikeholdsutgiftene som da har doblet seg, med mindre gassprisen har eksplodert.
Ang. brevet som ble sendt ut, var dette et informasjonsbrev med en tom liste som skulle fylles ut med de feil og mangler vi hadde. Det folk typisk opplevde var skjeve dører, løse heller, dårlige rekkverk osv. Dette brevet kom ihvertfall et halvt år før vi vurderte å selge leiligheten, mest sannsynlig kom det enda tidligere. Jeg trodde også brevet ble sendt til utbygger før vi solgte, men her er jeg ikke sikker. Godt mulig det bare var snakk om at brevet snart måtte sendes.
Det står ikke noe om spesielle krav i brevet, men det står dette:
Skulle ønske jeg hadde baller nok til å sende et slikt brev som nevnt over her, men dette er langt utenfor min komfortsone, så er nok best som andre nevner å holde seg klar. Spørs om ikke det beste nå er å vente på rapporten fra takstmann. Advokaten tar også ferie i noen uker snart, så skjer vel ikke så mye enda.
Dette er et viktig moment, da femårstiden for reklamering mot utbygger da har gått ut, og du mister da retten din til å reklamere.
MVH
Sakke
PS. Enig i at dette virker mest som en "forvarsel" eller fisking. Du står relativt sterkt i og med at du ikke har hverken pusset opp, foretatt større arbeider eller byggd huset/leiligheten. Mangler er i så fall noe som er et "skjult mangel" som du ikke kunde ha kunskap om.
Forutsatt at faktum stemmer med det du har skrevet synes jeg du skal følge dette rådet som frodeolsen har gitt her.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Om dette holder i en rettstvist... veldig tvilsomt.. uansett bør du bruke advokat..
Helt enig.
Snakk ikke med dennr advokaten. Ingen grunn til det.
Send et enkelt og høflig brev i retur:
Viser til brev datert xx.xx.2012.
Deres krav er registrert og avvises herved.
Mvh zzxx
Vent til det evnt. tas ut stevning - da kan du kontakte advokat.
Jeg synes ikke dette er et godt råd. Det er advokat som er avsender og det er han du skal forholde deg til, ingen andre. Følg rådet til frodeolsen, han har en smule erfaring med akkurat denne type problemstillinger.
Det er mange måter å komme frem til en løsning på, men passivitet og det å ikke kommentere trenger ikke alltid å være den enkleste måten å finne en løsning på.
En advokat har som oftest bare sine egen klients uttalelser å forholde seg til og dersom en motpart tar seg tid til å forklare er det en stor mulighet for at saken løser seg i minnelighet, dvs at advokaten ser at han ikke har en god sak å føre videre.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Flere prosjekter har fellesgjeld som er avdragsfri eller har lav rente de første årene, kanskje dette er grunnen til økningen?
Siden 2000, har boliggass prisen steget 420%. Og 240% de siste 6år. Mener jeg at jeg leste for ikke så lenge siden.
Dette stemmer jo med de angitte tall for oppvarming.
Men det kan vel kanskje en statiker her inne, finne ut på ssb. ?
Du bør absolutt ikke ringe advokaten. Da vil du kunne komme til å si noe du vil angre på.
Det som etter min mening er viktig er å kontant avvise kravet. Da vil dette vise at du ikke lar deg overkjøre - og kanskje drepe denne saken hvis du er heldig. Ikke gå inn i noen detaljert diskusjon(!) - ringer de deg sier du bare at du ønsker at dette foregår skriftlig.
Dersom saken ruller videre trenger du advokat, men det trenger du slik jeg ser det ikke foreløpig.
Forutsatt at det som står om de faktiske forhold i brevutkastet jeg laget i går er korrekt (og det er svært viktig!!!), kan ikke jeg se at det er noen risiko med å sende et slikt brev.
Videre, så: "Alle diskusjoner med entreprenør var uansett avklart på tidspunkt for salget.". For min del var det forsåvidt avklart, da jeg ikke hadde noe diskusjon, men for de andre beboerne var dette pågående over lang tid, og er helt sikkert enda også.
Kan noe av dette slå tilbake på meg på noe vis?
Jeg ville likevel endret litt på et av avsnittene
Jeg tror det er ulurt å oppfordre en motpart til å gjøre undersøkelser. Det kan gi kjøper grunnlag for å rive veggen for å titte inni, og sende regninga til deg - det var jo du som ba om å få dette gjort.
Jeg mener å huske at vinteren 2010/2011 var vesentlig kaldere enn 2011/2012. (Sjekk med værstatistikk for det aktuelle stedet for å verifisere at dette stemmer.) Kjøper burde derfor ha meldt problemer med på våren 2011, ikke sommer 2012. Det kan være en fordel å ta med i første brev.
Advokat ser jeg ikke at du har behov for ennå. Hold forumet oppdatert med fakta, så får du den hjelpen du trenger her frem til saken evt. skalerer.
-------
Det hadde jo vært litt gøy å bare skrive: "Viser til klage på leilighet , [adresse], mottatt [dato]. Som selger av leiligheten aksepterer jeg at kjøpet heves. Kjøper kan levere tilbake leiligheten i samme stand som da han kjøpte denne, og han vil da få refundert kjøpesummen i sin helhet."
Altså, boligpriser har jo steget betraktelig i denne perioden. Å kjøpe leiligheten tilbake for å selge den på nytt burde jo være et rimelig trygt prosjekt, selv om det skulle være oppdaget noen feil på den. Og om han som har bodd der i praksis har fått bo der uten å betale leie (kun renter til seg selv) burde jo han også ha fått en fordel av dette.
Edit: Kjøper er også med i styret, og har vært med å utarbeide budsjettet for 2012.
Med fradrag for botid selvfølgelig ;D ;D
Jeg lurer på hvordan kjøper skal komme seg unna med dette da denne sitter i styret og tydligvis har vært med på å vedta dette.
Her er det vel bare å lene seg tilbake i stresslessen....
Ser nesten ut som forslaget om å heve kjøpet var litt bedre enn det var ment å være. Her er det en som har blitt nedstemt i styret og vil ta hevn over noe(n).
Når det kommer til værstatistikk som nevnt over her, så har gjennomsnittstemperaturen her på sørvestlandet vært ganske lik de siste årene, og den har ihvertfall ikke vært kaldere de to siste vintrene kontra de fire før der når vi bodde i leiligheten. Leiligheten har tre yttervegger, hvorav den ene (som forøvrig ligger mot nord) består av nesten bare vinduer.
Hvis man i tillegg viser til eksepsjonelt kalde dager, så skal det vel litt til for at selger visste at dette var et problem (for hvor mange eksepsjonelt kalde dager finnes det?).
Bygget ble prosjektert og bygget av et småstort lokalt entreprenørfirma.
Det er nok en forenkling. Høyesterett fant vel i 2007 at 6% utvilsomt var en større mangel, men det ble i en dom i 2010 (Rt 2010-103) funnet at grensen bør ligge mellom 3-6%.
Videre så gjelder jo dette hvis det er mangler som selger ikke kjente. Hvis det var en kjent feil, som ble tilbakeholdt, så er det ingen grense i verdi - men kun at feilen skal kunne virke inn på beslutningen om å kjøpe (som at kjøper ikke ville ha kjøpt en leilighet som ikke blir "varm nok"om vinteren).
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Men la de heve kjøpe og selg på ny, prisstigningen har vel vært rimelig ok de siste 2 åra
Er dette et godt råd? For det første så må jo opprinnelig selger ha pengene til å betale kjøper, og det er ikke noen selvfølgelighet at kjøper kun skal få tilbakebetalt det han betalte. Og hva med den eventuelle mangelen som var årsaken til hevingen, skal ikke den da utbedres?
Hvem skal ta kostnaden med reparasjon av mangelen? Vet vi om det resulterer i at regnestykket da blir positivt?
Eller mente du at TS bare skulle kjøpe tilbake leilighetene til opprinnelig pris og så kunne TS selge den på nytt til en høyere pris iht normal prisstigning? Dvs at den som kjøpte leiligheten er den tapende, først får han en leilighet som det hevdes det er mangler ved, så skal han flytte fra og ikke ta del i prisstigningen?
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Dette kan du sikkert bedre enn meg.
Men gidder du kan du jo ta en kikk på avhendingslova.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Så, jeg har fortsatt ikke sett noe lovverk som gir kjøper rett til å kreve mer enn det betalte ved heving av et kjøp.
Nå har jeg vist til det lovverket du ikke kjente til men det finnes visse ulovfestede regler og betraktninger som KAN ha innvirkning i en slik sak.
Du hevder å være bevandret inne jussen så jeg regner med at du vet hva jeg snakker om.
Eller gjør du ikke?
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Som du ser så er det mange forhold som spiller en rolle her, også prinsippet om at et evt erstatningskrav skal gjøre så lite som mulig.
Normalt sett så uttaler jeg meg kun om det jeg kan og synes det er merkelig at jeg NESTEN ALLTID må forklare og gå i dybden på mine svar, fordi den lettvinte løsninger ikke er den beste.
Jeg har ingen interesse i å forvanske alt, men som jurist uttaler jeg meg med en viss erfaring og vet at kjapp-kjapp-løsningen høre greie ut når de skrives, men ikke i virkeligheten.
Det burde derfor ikke være nødvendig for meg å forsvare forskjellge lover og regler, samt generell ulovfestet lovgivning.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Som vanlig er det en del spørsmål utenfor topic som blir stilt, og besvart etter beste evne.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Juss er et fag, og som Incognito påpeker er det ikke nok å lese loven. Hevingsoppgjør er en krevende øvelse med mange spissfindigheter som krever mye mer kunnskap enn det i hvert fall jeg har.
Merk også at heving i praksis kun kan kreves av kjøper. Det eneste (praktiske) tilfellet hvor en selger kan heve er ved manglende betaling, jf avhl § 5-3.
Heving er et blindspor og et svært, svært dårlig råd. Tøyseråd, faktisk.
Kanskje ligger det på nettet noe sted. Prøv purehelp.no
Husk at kjøper og/eller advokat kan lese denne tråden så trå varsomt.