28,891
55
0
Fikk brev fra en advokat vedr. leilighet vi solgte for nesten to år siden
310
Karmøy, Rogaland
0
Vi solgte en leilighet høsten 2010, handelen skjedde med megler. Vi selv kjøpte leiligheten i 2006 mener jeg på, da var leiligheten helt ny. Dette skjedde også gjennom megler.
Det er snakk om en moderat stor og forholdsvis "billig" leilighet.
I dag fikk jeg brev fra en advokat på vegne av kjøperen av leiligheten.
Siterer brevet:
I de årene vi bodde der reagerte vi aldri på det var kaldt, med unntak av noen få ganger midtvinters. Leiligheten var utstyrt med radiatorovn i vindfang, radioatorovn nedfelt i gulvet i stuen, samt varmesløyfer på badet. Alt dette ble varmet opp med varmt vann fra felles anlegg. Det er også vindusflater på en hel yttervegg i stuen. Leiligheten ligger på gateplan, så det som er av støy mener jeg en kan forvente. Vi reagerte ihvertfall aldri noe på dette.
Det er riktig at vi fikk en liste, da dette var et hett tema på sameiermøtene. Vi hadde ingenting å utsette på vår leilighet, så ingenting ble ført opp fra vår side. Likevel vet jeg at jeg sa til kjøper at det var flere av leilighetene som hadde mangler, men jeg hadde ikke funnet noe på vår leilighet.
...så hva i all verden kan jeg gjøre? Kan dette få store økomoniske konsekvenser for meg? Er ikke så veldig høy i hatten nå akkurat.
Jeg har tenkt å ta kontakt med denne advokaten i morgen for å få noen flere detaljer.
Kjøper har også rekvirert takstmann for å gjennomgå leiligheten, denne rapporten kommer når den er ferdig.
Jeg har ikke eierskifteforsikring, har meldt meg ut av huseiernes landsforbund og fant nettopp ut at advokatforsikringen til fagforeningen ikke gjelder kjøp/salg av bolig.
Det er snakk om en moderat stor og forholdsvis "billig" leilighet.
I dag fikk jeg brev fra en advokat på vegne av kjøperen av leiligheten.
Siterer brevet:
<kjøper> har tatt kontakt med undertegnede for juridisk bistand. Bakgrunnen for dette, er at det er indikasjoner på at det kan foreligge mangler ved leiligheten <kjøper> kjøpte av deg.
Det som er mest bekymringsverdig, er at det er forhold ved leiligheten som kan tyde på at denne ikke er tilstrekkelig isolert. <kjøper> opplyser at det er store problemer md å få den tilstrekkelig varm, samt at lyd utenfor høres lett. Dette er meget forstyrrende.
I de årene vi bodde der reagerte vi aldri på det var kaldt, med unntak av noen få ganger midtvinters. Leiligheten var utstyrt med radiatorovn i vindfang, radioatorovn nedfelt i gulvet i stuen, samt varmesløyfer på badet. Alt dette ble varmet opp med varmt vann fra felles anlegg. Det er også vindusflater på en hel yttervegg i stuen. Leiligheten ligger på gateplan, så det som er av støy mener jeg en kan forvente. Vi reagerte ihvertfall aldri noe på dette.
Riktignok overtok <kjøper> leilighten i 2010 og dette taler for at det er reklamert for sent jfr avhl. § 4-19. Imidlertidig foreligger det opplysninger om at det i din eiertid car tatt opp en rekke forhold som var mangelfullt ved bygget som ble oppført av <byggefirma>. Det ble bl.a. sendt et skjema fra styret til sameiets beboere, hvor det ble bedt om at en førte opp evt. mangler ved leiligheten. Dette er opplysninger de følgelig skulle meddelt til <kjøper>.
Det er riktig at vi fikk en liste, da dette var et hett tema på sameiermøtene. Vi hadde ingenting å utsette på vår leilighet, så ingenting ble ført opp fra vår side. Likevel vet jeg at jeg sa til kjøper at det var flere av leilighetene som hadde mangler, men jeg hadde ikke funnet noe på vår leilighet.
Konsekvensen av de tilbakeholdte opplysningene, er at <kjøper> har blitt påført større felleskostnader enn forutsatt. Da <kjøper> kjøpte leiligheten utgjorde felleskostnader kr 6,50 pr. m2, mens det i dag utgjør kr 13. Mao. det er en dobling av utgifter. Det er vår oppfatning at avhl. § 4-19, 3. ledd kommer til anvendelse. Dvs. at de har opptrådt uaktsomt som innebærer at de ikke kan påberope dem at det er reklamert for sent.
...så hva i all verden kan jeg gjøre? Kan dette få store økomoniske konsekvenser for meg? Er ikke så veldig høy i hatten nå akkurat.
Jeg har tenkt å ta kontakt med denne advokaten i morgen for å få noen flere detaljer.
Kjøper har også rekvirert takstmann for å gjennomgå leiligheten, denne rapporten kommer når den er ferdig.
Jeg har ikke eierskifteforsikring, har meldt meg ut av huseiernes landsforbund og fant nettopp ut at advokatforsikringen til fagforeningen ikke gjelder kjøp/salg av bolig.
Siste redigering: Tuesday, July 10, 2012 5:37:53 PM av awt
Hvis det har gått ut et brev fra styret til beboere tidligere med anmodning om at det nevnes ved salg, så er det viktig at du har gjort det. Det holder at du informerte muntlig om det før overtakelse ble gjort, men det er vanskeligere å dokumentere det da. Kan du dokumentere at det ble nevnt, så vurderer jeg saken som død.
Sikkert skremmende å få brev fra advokat, men det betyr ikke at de har en god sak, bare at de er flinke til å holde fast i de halmstråene de har.
Jeg synes de punktene du har sitert her virker veldig tynne. Det skal mye til å reklamere på et "som det er"-salg, tapene skal være flere % av den totale salgssummen.
Jeg er også uenig i at de ikke har reklamert for sent mht økte fellesutgifter. Enten så er fellesutgiftene økt for lenge siden, og da er de for sent ute (grovt uaktsom eller ikke). Eller så er de nettopp økt, og da er det veldig lenge etter at eiendommen er overdratt.
Sier brevet at kjøper reklamerer på kjøpet? Dersom ikke, er det bare en lang rekke punkter uten noe krav. Da kan du bare avvente et evt. fremtidig krav uten å foreta deg mye annet enn å forberede deg på det som kan komme.
Mange innboforsikringer har dekning for advokatutgifter, riktignok med en heftig egenandel. Mit råd er å sjekke med forsikringsselskapet du hadde når du solgte leiligheten.
Fikk alle sameierne kopi av liste med samlede feil? Inneholdt den feil som selv om du/dere ikke personlig hadde registrert dem kunne være relevant også for din leilighet (f.eks. manglende isolasjon)? Visste du om at det var feil som skulle rettes som skulle betales ved økning i fellesutgifter? I så fall kan kanskje advokaten ha et poeng.
Her kan du ha oppfylt din opplysningsplikt, muntlig beskjed bør være godt nok, og kjøper burde selv gjennom sin undersøkelsesplikt ha undersøkt hvilke feil det var, og om de ville få konsekvenser fro fellesutgifter. Dersom kjøper ikke husker at du har sagt noe om dette blir det ord mot ord.
Jeg ville selv skrevet et litt eplekjekt brev noenlunde som følger:
"Det vises til ditt brev datert XX 2012. Kravet avvises.
Leiligheten er solgt "som han er", jf avhendlingslova § 3-9, slik at kjøpers adgang til å påberope mangler etter loven er begrenset.
At det er støy utenfra i en leilighet på gateplan fremstår som påregnelig, og er klarligvis ingen mangel i avhendingslovas forstand. Vi har ikke hatt problemer med å holde varmen på vinteren. Heller ikke dette er således en mangel, kjøper oppfordres derfor til å undersøke om varmeinstallasjonene trenger vedlikehold eller utskifting.
Det er videre ikke tilbakeholdt opplysninger som kjøper "hadde grunn til å rekne med å få", jf avhendlingslova § 3-7. Undertegnede har ikke klaget på leiligheten i forbindelse med diskusjoner med utbygger/entreprenør. Alle diskusjoner med entreprenør var uansett avklart på tidspunkt for salget. Det forutsettes at du tar kontakt med styret for å få avklart de ubegrunnede påstander på dette punkt.
Det er uklart hvilken sammenheng det er mellom de påståtte mangler og økningen i felleskostnadene.
Uansett er det klart at det er reklamert for sent.
med hilsen osv"
[Merk: Dette er en tøff versjon til en motpart som slik du beskriver faktum har en veldig dårlig sak. Du må være ganske sikker i din sak for å opptre på denne måten. Og ja, hjemforsikringen vil normalt dekke advokat, egenandel normalt 4000 + 20 % av kostnad]
...eller er det en kompistjeneste...?
Det sies ingenting om hva økte felleskostnader skyldes så det er jo litt vanskelig å forholde seg til.
Jeg ville aldri begitt meg inn på å svare en advokat selv. Selv om du har alt på det tørre så er det fort at en fremstilling eller en betraktning fremstår som noe annet enn det du mente. Jeg ville fått litt hjelp med tilsvaret fra en advokat, kanskje det er noen på forumet her som har juridisk bakgrunn og som vil hjelpe deg?
Hvis advokaten var ytterlige sterkt pågående, ville jeg skaffet en advokat og kjørt via han.
Advokat koster penger og tiden din er verd endel den også gitt..
Hadde nok møtt opp i en rettsak, men tvilsom de gidder kjøre den så langt.
"indikasjoner på at det kan foreligge mangler ved leiligheten" virker veldig vagt. Er det vanlig at advokater uttrykker seg sånn, eller kan man tolke det som at advokaten selv ikke tror det er en god sak? Jeg antar at det er kjøper som har "bevisbyrden" og må dokumentere at det faktisk foreligger mangler for å kunne framsette et krav?
Ville det ikke vært mer hensiktsmessig å vente med å sende dette brevet til man kan vise til at det finnes faktiske mangler (hvis de finnes), eller er man pliktig til å informere motparten straks man begynner å vurdere en sak?
Er dette et skremmeskudd og forsøk på å få til et slags forlik uten å dokumentere faktiske mangler?