17,802
32
1
Hvem fastsetter utleieverdier?
39
Skien
0
Jeg er alene og nærmer meg pensjonsalderen (arkitekt, elementhusleverandør, bygningsingeniør, SØK/PRO/UTF, 58 år). Ønsket/behovet for framtiden er å bygge en bolig med størst mulig utleieinntekter, samt livsløpstandard/tilgjengleighet/universell utforming for egne arealer.
Reglene for skattefrie utleieinntekter er nå relativt enkle, slik jeg ser det;
Hvis utleieverdien av det man leier ut er mindre enn (eller lik) utleieverdien av de arealene man selv bruker, er leieinntektene skattefrie.
Likningsverdi, kvadratmeter og andre verdibegreper er fullstendig uinteressante for skattevesenet. Dette gjelder også, slik jeg tolker reglene, om noe av arealene ligger over en garasje, båthus, uthus e.l. , enten dette er sammenbygget med boligen eller frittstående.
Hvem er det så som fastsetter utelieverdien..?
Skatteetaten? Kan man be om en forhåndsuttallese?
Er det takstmenn som fastsetter uteleieverdier?
Meglere..?
Konkret går mitt spørsmål ut på om utleieverdien av de grønne arealene er større enn de gule ? (se bildet). (Høyoppløslig bilde her:
www.bjonefoto.no/Foto/2013-02-19_Foldvik_tomt-5_Plan_1-2_fargelagt_Bjone_1920p_.jpg)
P.s. Jeg tar veldig gjerne i mot tanker/forslag/ideer om endringer/forbedringer av planløsninger. Banken ønsker dessuten at planløsningene er slik at et evnt. salg av eiendommen passer flest mulig kjøpere...
Flyfoto her: www.bjonefoto.no/Foto/Flyfoto-kart_Foldvik.jpg
Foreløpig situasjonsplan her (99% riktig): www.bjonefoto.no//Foto/2013-02-18_Foldvik_tomt_5_Utkast_Situasjonsplan_Bjone_.jpg
Har ikke bestemt meg for rom 103 ennå. Det kan også bli et soverom.
Reglene for skattefrie utleieinntekter er nå relativt enkle, slik jeg ser det;
Hvis utleieverdien av det man leier ut er mindre enn (eller lik) utleieverdien av de arealene man selv bruker, er leieinntektene skattefrie.
Likningsverdi, kvadratmeter og andre verdibegreper er fullstendig uinteressante for skattevesenet. Dette gjelder også, slik jeg tolker reglene, om noe av arealene ligger over en garasje, båthus, uthus e.l. , enten dette er sammenbygget med boligen eller frittstående.
Hvem er det så som fastsetter utelieverdien..?
Skatteetaten? Kan man be om en forhåndsuttallese?
Er det takstmenn som fastsetter uteleieverdier?
Meglere..?
Konkret går mitt spørsmål ut på om utleieverdien av de grønne arealene er større enn de gule ? (se bildet). (Høyoppløslig bilde her:
www.bjonefoto.no/Foto/2013-02-19_Foldvik_tomt-5_Plan_1-2_fargelagt_Bjone_1920p_.jpg)
P.s. Jeg tar veldig gjerne i mot tanker/forslag/ideer om endringer/forbedringer av planløsninger. Banken ønsker dessuten at planløsningene er slik at et evnt. salg av eiendommen passer flest mulig kjøpere...
Flyfoto her: www.bjonefoto.no/Foto/Flyfoto-kart_Foldvik.jpg
Foreløpig situasjonsplan her (99% riktig): www.bjonefoto.no//Foto/2013-02-18_Foldvik_tomt_5_Utkast_Situasjonsplan_Bjone_.jpg
Har ikke bestemt meg for rom 103 ennå. Det kan også bli et soverom.
Signatur
Det er riktig, og viktig, som du påpeker at det er utleieverdien, ikke utleieareal som telles. Det er således mulig å argumentere med alt fra trappefri adkomst, solforhold, standard etc på to like store enheter.
Personlig har jeg vurdert spørsmålet og vil evt bruke tidligere husleiekontrakter som mine "bevis" ved spørsmål. (Har leid ut ulike enheter i huset.)
En annen løsning du kan vurdere er å få en megler til å gi deg en vurdering. Formelt sett har du da en uavhengig tredjepart, selv om det nok ikke er vanskelig å få megleren til å gi det svaret du vil ha.
Jeg vil tro at det enkleste for deg som bygger nytt er å gi den delen der du selv skal bo høyere standard enn utleiedelen. Boblebad vs ikke, gulvvarme over alt vs kun bad, superkjøkken vs IKEA, superpeis vs standardutgave etc.
I sum - jeg tror ikke dette byr på store problemer for deg. Jeg regner med du ønsker høyest standard hos deg selv:)
Har bankene rett til å legge seg opp i planløsningen folk velger? ???
Men planløsningen i TS hus bør være fleksibel og uproblematisk. Det gule arealet kan brukes både som en hybelleilighet + tre hybler med felles kjøkken, eller som en hybelleilighet + en fireroms familieleilighet, eller hele huset kan brukes som enebolig for stor familie med seks soverom.
Kommentarene er som følger:
"Meg bekjent kommer ikke spørsmålet om utleieverdi opp før skatteetaten evt stiller spørsmål til deg. Da må du kunne levere en plausibel forklariing/ dokumentere."
"En annen løsning du kan vurdere er å få en megler til å gi deg en vurdering. Formelt sett har du da en uavhengig tredjepart, selv om det nok ikke er vanskelig å få megleren til å gi det svaret du vil ha. "
Svaret jeg vil gi til begge disse kommentarene:
Jeg vil gjerne vite med sikkerhet FØR jeg bygger..
"Har bankene rett til å legge seg opp i planløsningen folk velger?"
Nei, men i praksis har de stor makt til å bli hørt.
P.s.
En venn/kollega, med lang erfaring innen utleie anbefaler meg :
- å flytte adkomsten til hybelboerne til en utvendig trapp.(for å slippe "bråk" fra trapperommet). God ide (selv om jeg ikke er fan av utvendige trappeadkomster).
- Utvide WC for hybler for å gi plass til en ekstra dusj (i tilfelle kvinnelige leietagere..
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Har også hatt slike tanker selv, dog med en litt annen planløsning. Jeg ser for meg et to etasjers hus, hvor 2 etg er forbeholdt meg, denne etasjen er litt mindre enn de andre, slik at jeg har stor veranda foran huset. 1 etg ville jeg hatt tre leiligheter med to rom. Garasje til eier, biloppstilling + bod til de tre leilighetene. Disse bygges slik at man ved behov kan fraskille en og en leilighet om man ønsker det. Dette er jo et argument jeg vil tro klinger godt for banken. Høy standard, garasje, beliggenhet, mm ville sørget for høyere utleietakst på den store, enn alle tre små tilsammen.
Verdisetting, leser "til stadighet" i Stavanger aftenblad at nå er snittprisen for utleie i det og det området/by er sånn og sånn pris. Var jeg deg ville jeg snakket med en megler, forklart situasjonen og fått tilgang på disse statistikkene for ditt område. Så ville jeg tatt disse verdiene med til ligningskontoret og fremlagt mine ideer der. Jeg kan aldri tenke meg at du får et garantisvar på at du har rett, men du vil nok få en antakelse, og ideer om hva som blir vektlagt ved verdisettelse.
Uansett, et spennende prosjekt som jeg ønsker deg lykke til med, blir spennende å følge deg.
Stå på
Det kan jeg godt forstå, men da leter du på feil sted.
Bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten er naturligvis 100%, men trolig vanskelig å få til fordi du nok må spesifisere mange ting som ennå ikke er spikret i dine planer.
Neste løsning er å finne "rett" advokat på temaet for å gå gjennom rettspraksis. Kanskje er det vanskelig ettersom regelen er rimelig ny (1.1.2012 hvis jeg husker rett).
http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/
Merkelig nok sier linken noe helt annet.
Hva sier den da?
Den sier at utleieinntekter som overstiger 20 000 som følge av at du leier ut hele eller en større del av boligen fører til at alle leieinntektene i løpet av året blir skattepliktige.
Leier du ut 10% av boligen din for 3000 kroner i mnd august-mai er dette skattfritt, men du vil måtte skatte for hele beløpet dersom du leier ut over 50% og tjener mer enn 20 000 på dette i feks juli.
Dersom du leier ut mer enn halve leieverdien, f.eks. hele huset, er det skattepliktig. Men om du leier det ut kun en måned eller to og tjener mindre enn 20000 på det, slipper du å oppgi det, da er det allikevel ikke skattepliktig.
Leier man ut mindre enn halve leieverdien av boligen man selv bor i, er det skattefritt, uansett hvor mye penger man klarer å skvise ut av leierne i løpet av et år, der der det ingen beløpsgrense.
Ja.
Intet problem. Skatteetaten har de siste årene blitt pålagt å gi bindende forhåndsuttalelser i slike saker samt en mengde andre saker.
Funker på følgende måte:
1. Send inn dine spørsmål om utleie basert på den tenkte løsningen.
2. Skatteetaten gir deg et svar. Svaret er bindene for etaten.
3. Skatteetaten tar seg betalt for svaret. Det koster et par tusenlapper.
Er svaret slik du ønsket? Flott. Sett i gang og bygg.
Det ble likevel skatteplikt? Synd for deg, men ikke fortvil. Da gjør du små justeringer på tegningene og hopper tilbake til punkt 1.
I runde 2 sørger du for å gjøre de endringer saksbehandleren har bemerket som grunnlag for avslaget og vips: Du er i mål og skatteetaten er bundet av sin uttalelse når du setter i gang med din utleie.
Etaten er imidlertid ikke bundet hvis politikerne velger å endre skattereglene. Skulle de finne på å vedta at all utleie er skattepliktig, ja så er all utleie skattepliktig uansett uttalelse etter gamle regler.
Det fine med bindende forhåndsuttalelse er at vi skatteytere slipper situasjoner der man har forhørt seg med saksbehandler i etaten og fått ok, men når ligningen skal behandles sier en annen saksbehandler....... ikke ok. :(
Næringsdrivende kan også få slike forhåndsuttalelser. Forskjellen er at de må betale temmelig mye mer for svaret.
Er vant til at statlige gebyrer slett ikke er billige.
Her er link til hele greia:
http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Uttalelser/bfu/Hvordan-soker-du-om-bindende-forhandsuttalelser/?chapter=2080#kapitteltekst
- Tom's kommentar/oppskrift "Intet problem" var akkurat det jeg ønsket å se, samt linken. Strålende Tom!
En slik forhåndsuttallese fra Skatteetaen for kr 430,- (2013-pris) er det jo ikke noe å si noe på :-)
Megleren foreslo imidlertid følgende (slik "Mismatch" også foreslår): Han kunne vurdere planene og gi meg en skriftlig tilbakemelding på om mine egne arealer hadde høyere eller lavere utleieverdi enn utleiearealene. Hva kronebeløpene for hver del er/blir, er uinteressant. Det er jeg enig i.
Han påpekte at arealer med livsløpsstandard hadde høyere utleieverdi enn de som ikke har det.
Plan 1 vil dessuten disponere mer og bedre utearealer enn utleiearealene (som er på plan 2).
Begge deler virker logisk, og til min fordel :-)
I tillegg er de "grønne arealene" i tillegg noe større enn "de gule", så saken burde være klinkende klar.
Han sa deretter at jeg så kunne oppbevare denne meldingen og legge dem fram hvis jeg noensinne skulle bli bedt om redegjøre for hvorfor jeg ikke betaler skatt av uteleieinntektene. Det er vel ingen grunn til å bry skattefolka med unødig ekstraarbeid...
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Ja, det er sikkert riktig.
Alt "det gule" på mine plantegninger er innenfor en og samme boenhet. Det er en felles inngang til disse arealene.
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Gjelder dette selv om hovedenheten (der du bor selv) er større og har høyere leieverdi en de evt to andre boenhetene?
"uavhengig av omverdien av flere utleieenheter er mindre enn verdien av hovedenheten"
Hjelper ikke. Enklere sagt: du kan kùn ha et leieforhold for å få det skattefritt.
Sorry for å ødelegge illusjonene dine, men absolutt alt du har skrevet i denne tråden er feil.
For det første er det slik at det du kaller "boenhet" må være snakk om familieleilighet for å medføre skatteplikt. Hvis TS har 3 hybler i kjelleren er det fortsatt 3 boenheter, men vil ikke gi skatteplikt. Hvis TS derimot har 3 (eller 2) familieleiligheter i boligen sin, så blir det skatteplikt for da regnes det som flermannsbolig.
Det andre er at TS kan leie ut til feks kollektiv og således ha flere leieforhold uten at det medfører skatteplikt.
http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/Skatt-ved-utleie-av-bolig/?chapter=3870#kapitteltekst
Det er ikke ut som du har helt rett heller. Tror det beste for TS er å få en forhåndsuttalelse på sitt prosjekt, som han forhåpentligvis kan legge ut her. Om dette går igjennom er det en gullgruve for dem som vil satse.
Imidlertid pleier skatteetaten å finne gullgruver, for så å prøve å tette dem så godt de kan. Men det kan jo ta noen år.
"Når regnes en hybel som selvstendig?
En selvstendig hybel må ha egen inngang og eget toalett. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med andre boenheter, vil den likevel regnes som selvstendig dersom det er en egen låsbar dør til hybelen.
Når regnes en hybel som uselvstendig?
En hybel som har felles inngang/toalett med annen boenhet, er uselvstendig."
Først trodde jeg at det eneste jeg måtte gjøre, var å flytte badet over garasjen slik at det ble et felles bad for hybelen og mitt eget garasjerom, men å nå forsøker jeg også å forstå rekkevidden av bla. dette her:
"..dersom det er en egen låsbar dør til hybelen."
Studentene må da få lov til å låse døren til rommet sitt..?
"Også eiendommer med to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler regnes som flermannsboliger." (og dermed skattepliktig)
Hva med EN familieleilighet (som på mine planer) + 4 uselvstendige hybler..?
Det er i hvert fall 100% sikkert at jeg må få en forhåndsuttalelse fra Skatteetaten før jeg sender inn byggesøknad
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Du som skal ha en familieleilighet og 4 selvstendig/uselvstendige hybler har en enebolig.
Hvis du hadde hatt en familieleilighet imstedet for de 4 hyblene hadde du hatt en tomannsbolig, alternativt kan det tenkes at hele blir sett under ett og at du blir ansett for å ha tomannsbolig med to familieleiligheter.. Egentlig irrelevant i skattemessig sammenheng.
Også om en hybel er selvstendig/uselvstendig boenhet i ditt skattemessige tilfelle mener jeg blir irrelevant. Trikset blir uansett bare å få utleieverdien av din del større enn eller like utleieverdien av hyblene.
De kan helt klart ha låsbar dør, mulig du mistolket den setningen litt for vilkåret om at hybelen må ha egen WC som det står i første setning gjelder også for tilfeller som beskrevet i siste setning i det avsnittet.
Jeg sender til Skatteetaten for en forhåndsuttalelse, så jeg får se hva de sier.
Skal legge ut svaret jeg får.
Takk for mye god hjelp.
www.bjonefoto.no/2013-02-24_Foldvik_Plan_1-2_fargelagt.jpg
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Dette ville vært veldig fint hvis du hadde oppdatert oss hva som skjedde her;) Jeg sitter med egne planer og lurer fælt.
Jeg kjenner noen som har en selvstendig boenhet til utleie og som har utleie del av egen bolig som KjellG beskriver. Gjort på riktig måte er det skattefritt.