26,922
39
1
Kjøpe hus for å leie ut, vurderer å starte AS
1
Volda
0
Har lenge planlagt og kjøpe ett hus for så å seksjonere opp i hybler/leiligheter og leie ut. (stor mangel på studenthybler der vi bor)
Det er meg og en venn som har tenkt å gå inn 50/50 med invistering og arbeid. Vi har begge pussaopp hvertvårt hus i samme nabolag, og har begge laget til for hybel utleie i kjeller og vet hvor lønnsomt dette kan være.
Men da vi ikke ønsker og blande så mye privat økonomi lurer vi på om det vil være mer praktisk og starte AS? Noen som har erfaring med dette?
Takker på forhånd for svar!
Det er meg og en venn som har tenkt å gå inn 50/50 med invistering og arbeid. Vi har begge pussaopp hvertvårt hus i samme nabolag, og har begge laget til for hybel utleie i kjeller og vet hvor lønnsomt dette kan være.
Men da vi ikke ønsker og blande så mye privat økonomi lurer vi på om det vil være mer praktisk og starte AS? Noen som har erfaring med dette?
Takker på forhånd for svar!
Og...?
Til TS, et AS er i mine øyne den beste måten å drive et kompaniskap innen eiendom på. Det kan hende som nevnt overfor at du må stille noen personlige garantier ved låneopptak, men normalt sett er man kun ansvarlig for aksjekapitalen, og denne tapes selvsagt ved en konkurs, men man er da ikke personlig ansvarlig for annen gjeld enn den man har påtatt seg.
Gjør en grundig analyse av behovet, få inn langsiktige kontrakter om mulig på forhånd, gjerne kommunale, og gå så til banken. Det er normalt sett gode penger i utleie, men det lurer noe farer så god research er viktig.
Lykke til
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Penger skal skaffes til veie for å kjøpe huset. Det må uansett stilles personlige garantier for kjøpesummen.
Et AS er en tyngre greie. Jeg ville startet selskapet som et selskap med delt ansvar - DA. Hver og en av dere er da kun ansvarlig for sin andel. På et senere tidspunkt er det en smal sak å omdanne selskapet til et AS om så ønskes. Motsatt vei er det veldig mer plundrete.
Så hva er vitsen med et AS hvis man likevel må stille de samme garantiene?
Risikoen er heller ikke overhengende ved en slik eiendomsinvestering slik at styrken med et AS ikke kommer til sin rett. Man bare får den tyngre driften uten å få noe igjen på plussiden slik jeg ser det. Og i et DA er det ikke noe krav til startkapital som i et AS.
Det er jo omtrent samme som et AS. Men man trenger ikke ha 100k i egenkapital når man starter opp.
Revisjonsplikten for mindre AS forsvant fra 1.1 i år.
hmmm... Er dette vedtatt.??
Jeg regner ikke med at staten norge vil gjøre noe med dagens AS. Men hvis det er `EU` som står og banker i bordet blir det nok vedtatt fort...
Dette er ikke vedtatt, men dette er foreslått av et utvalg som er oppnevnt av justisdepartementet, med formål å forenkle aksjeloven, slik at det blir lettere å starte et AS.
http://www.vg.no/dinepenger/artikkel.php?artid=10013084
I tillegg til å gjøre det lettere å starte en sikker organisasjonsform, (som nevnt i artikkelen), er nok hans9001 også inne på noe. Det er sikkert ønskelig for myndighetene at folk etablerer et AS i stedet for et NUF. ;D Det har jo også blitt business for enkelte å arrangere NUF for folk som skal etablere et foretak.
Gå for AS, helt uten tvil.
Forøvrig, det er svært viktig ( _svært_... La meg gjenta det _SVÆRT_ ) at dere har klare avtaler på hvor mye tid dere skal bruke hver. 3 timer per dag på oppussing? Hvis ikke det er likt, så kommer det til å bli gnisgninger, det kan jeg garantere.
Hvorfor? Jo, skatten blir til sammen 48 % før du har det på din egen bankkonto. Dersom du eier hybel privat blir det 28 % skatt (eller 0 % hvis det i tilknytning til egen bolig...)
Gjelder inntil 5 boenheter, sjekk lignings-ABC for detaljer.
Er en vanlig men dyr begynnertabbe å smelle opp et AS...
Litt av problemet med AS er at banken stiller høyere krav til egenkapital ved kjøpet. I den forbindelse faller også litt av fordelen med AS-et bort, da man sannsynligheten for at en bolig taper seg mer i verdi enn den krevde egenkapitalen er liten. Samtidig er det mye ekstra papirarbeid osv..
Det er nok like enkelt å sette opp egne "regnskap" som skiller privatøkonomien fra utleiebuisinessen som det er å drive et AS.
Har dere planer om å utvidet etterhvert, så kan det jo være greit da..
Men man må ikke glemme fordelene heller.. Moms-fritak på materialer til oppussing osv.
Her er jeg uenig med deg. I tilfellet til TS, vil det være det mest fornuftige.
Hvorfor? Alternativet er et ANS, med et mye større ansvarsforhold.
Det er klart du har et poeng med skatten, men jeg mener man må tenke litt lengre enn akkurat det.
Dessuten må man regne med underskudd, og dermed ingen skatt i de første årene.
Når man er flere som skal starte opp et firma sammen, er et AS det mest "ryddige".
Man får da et klart skille mellom firmaøkonomi og privatøkonomi.
Man begrenser risikoen til aksjekapitalen. (Dette er ikke helt tilfellet i praksis, da banker krever sikkerhet for eventuelle lån. Men dette vil gjelde uansett virksomhet).
Man får en klar definisjon på eierforhold, i form av antall aksjer. Dette vil også gjøre det lettere i ettertid dersom man f.eks ønsker å få inn flere eiere, eller justere eierforholdet til noe annet enn 50/50.
Jeg hadde i hvert fall ikke vært i tvil om å velge et AS i en slik situasjon.
Nei, utleie av fast eiendom er utenfor avgiftsområdet. Derfor ikke fradrag for inngående mva (med mindre det er et næringsbygg og leietaker er frivillig registrert...)
Så du synes 48 % skatt er bedre enn 28 % (eller 0%)? Hver sin smak.
Ansvarsbegrensning er som du selv innrømmer ikke noe vesentlig poeng. Poenget med fleksibilitet på eiersiden ser jeg.
Dersom de endringene som Knudsen i BAHR har foreslått blir vedtatt, blir et AS et bedre egnet redskap for et slikt formål – men skatten gjenstår.
Små eiendomsinvesteringer i AS er definitivt ikke noe smart.
Uansett om dere kjøper som en del av et firma eller personlig så er det viktigste at dere begge har en ryddig og god økonomi og setter opp dekkende avtaler.
EDIT: Fikset skrivefeil.
Det er bare 28% skatt på overskuddet.... ikke alt du tjener...
Mail: Naessmaskin@outlook.com / post@ksn-as.no
www.ksn-as.no
Tlf:48018107 | PM
i forhold til at det sies at det er et uendelig skjemavelde på as og ltd/nuf så er det noe jobb,men ikke så umulig som det nesten ble framstilt over her, jeg har både et nuf og et as, as`et stiftet jeg nå,så har ikke satt meg inn i alt enda,men nuf`et klarer jeg og ordne selv, og har tenkt til å fortsette med det. utenom den utdenlandske biten,det betaler jeg noen 2700kr i året for å drifte.I as`et har jeg tenkt å gjøre det meste selv nå,og sette det bort på sikt...
Mail: Naessmaskin@outlook.com / post@ksn-as.no
www.ksn-as.no
Tlf:48018107 | PM
Jeg er, (i likhet med 99% av den norske befolkning), ikke spesielt begeistret for å betale skatt. :(
(Den siste prosenten er politikerne som vedtar skatteøkninger. De er happy med høyere skatter, siden de kan øke sin egen lønn for å kompensere for dette). ;D
Jeg sier ikke at ikke ansvarsbegrensning er et poeng. Dette er en vesentlig fordel ved et AS, men det betyr ikke at eierne fritt kan låne penger uten garanti. I tilfellet til TS, vil jeg tro at det kan holde med pant i huset de skal leie ut. (Forutsatt at de har en viss egenkapital).
Hva er alternativet til et AS i dette tilfellet? ANS eller personlig firma, eller ikke firma i det hele tatt? :-\
Slik jeg forstår TS, er dette et hus de skal kjøpe, pusse opp, seksjonere og leie ut.
Her snakker vi om en masse arbeide. Materialer som skal kjøpes inn. Elektriker, rørlegger og kanskje andre håndtverkere skal betales. Hvem av eierne skal betale hva? Og ikke minst: Hvordan holde styr på hvem som har kjøpt material, og hvem som kjøpte spiker. Jeg vil ikke hevde at dette er umulig å få til, men et firma vil gjøre denne biten mye enklere og ryddigere.
Så var det denne helv... s skatten da. Det er riktig som du sier at det blir 28% på utbytte, etter at AS har betalt 28%. Men slik jeg forstår TS, er dette noe de skal gjøre "på si". Dvs, de har andre jobber på heltid. Jeg er ingen ekspert på dette feltet, og kjenner heller ikke til økonomien til TS og hans venn, men jeg vet at selv med en vanlig industriarbeiderlønn skal du ikke tjene mange kroner ekstra før det blir toppskatt av dette. Da gir også denne løsningen plutselig 48% skatt. :'(
Å stifte et AS er hverken dyrt eller vanskelig. Aksjekapital på 100k vil de jo uansett ha, i form av huset de skal leie ut. Skjemaer for oppstart og selvangivelse får man en regnskapsfører til å ordne. I et såpass lite foretak koster ikke en regnskapsfører all verden. Vil tippe godt under 20k per år, og det er det verdt for å slippe unna skjemaene. Disse utgiftene er jo dessuten fradragsberettiget. ;D
Denne utalelsen er jeg forøvrig helt enig i. Et AS er ikke alltid en like stor velsignelse. Det kan fort koste mere enn man får igjen, men å ikke bruke AS krever både ryddighet og disiplin av eieren. Det finnes dessverre nok av eksempler på håndtverkere som har mistet hus og hjem som følge av at de ikke har hatt oversikt over "firmaøkonomien"
Grunnen til at det blir 48% skatt er fordi selskapet må skatte 28% av overskuddet, og deretter må eierne skatte 28% av utbytte, som jo er etter skatt.
Uansett.
Et AS gir mye bryderi men kan skattemessig være gunstig selv med utbytteskatt. Om det er gunstig eller ikke avhenger av om du pga lønnsinntekten i din ordinære jobb ender opp med toppskatt i et ENK ANS eller DA. På den annen side gir næringsinntekt pensjonspoeng. Enda et moment i vurderingen.
Et ANS gir for mye risiko. Utover den risiko man selv tar, er man ansvarlig for partneres forpliktelser.
Et DA er som et ANS, men man er ikke ansvarlig for mer enn sin egen andel av firmaet. Skatten på overskuddet i ANS og DA er avhengig av personinntekten fra din vanlige jobb. Kan bli over 50% hvis man når grensen for toppskatt.
Et enkeltmannsforetak er bare for en enkelt mann. Gir også skatt på over 50% hvis man har høy arbeidsinntekt utenom og når grensen for toppskatt. Gir også høy risiko da man er personlig ansvarlig med alt man eier.
For å komme gunstigst ut av dette, dvs med minst skatt å betale av overskuddet, sørger man for at dette boligkjøpet ikke kommer inn under skatteetatens definisjon av næringsvirksomhet. Da ender man opp med 28% skatt av overskuddet på utleievirksomheten.
Det er faktisk en grunn til at skattemyndighetene har satt en grense på 5 boenheter for når noe går over til å bli næringsvirksomhet. Grunnen er at det i alle tilfeller blir mer skatt ved næringsvirksomhet enn ved å anse inntekten som alminnelig inntekt. På alminnelig inntekt er skattesatsen 28% av overskuddet.
Du gjør dette for å tjene penger, ikke sant? I så fall er det vel et poeng å betale minst mulig skatt?
Kjøp eiendommen sammen.
Lag en avtale dere i mellom.
Betal 28% i skatt av overskuddet.
Får eiendommen flere enn 5 boenheter? Synd for dere. Da blir dette uansett skattet som næringsinntekt. På næringsinntekt er det både toppskatt og høy trygdeavgift i tillegg.
Når man skal investere en million eller to er det for øvrig mye smartere å prate med en revisor eller andre som faktisk har peiling på hva de gir av råd enn å stole på diverse uttalelser på et forum fra folk du ikke kjenner.
edit; og vi har ikke dette som hovedinntekt og skal ikke tjene kortsiktige penger på det, men heller kose oss med verdistigningen om "et par" år
Kjøp bolig privat. Ei den 50-50. Lei ut. Da kan dere skrive av oppgradering som vedlikehold (fin balanselinje). Etter at oppgradering er ferdig, sier dere opp leieforholdet og flytter inn selv. Ja begge to. Så selger dere etter 1 år.
Dermed får dere trekke oppgraderingskostnadene fra på skatten og mottar hele overskuddet selv.
Såfremt du med å betjene lån mener å dekke renteutgifter har du rett, men å betale ned på lånet regnes ikke som en kostnad, og er således ikke fradragsberettiget.
til de som mener AS innebærer stor risiko for "å miste hus og hjem" og krever stor disiplin av eier; Dette er jo helt motsatt av realitene. Med et AS er du kun ansvarlig for innskutt kapital. Driver man derimot et enkeltmannsforetak kreves det disiplin, da selskap og person er samme juridiske objekt.
Hvis man leser tråden en gang til , står det faktisk at det er ved å ikke bruke AS at det kreves disiplin og oversikt, osv....
Men sammen med andre, uansett hvor gode venner man er, så kan det fort bli diskusjon om penger en eller annen gang. Da er det definitivt mer ryddig å ha det som et firma, som et AS.
gikk litt fort der, ble nok lurt av første delsetningen ;D
Tenkte jeg skulle skrive hva jeg kunne tenkt meg å gjøre med et hus.
Et gammelt hus, bygd på 50 eller 60-tallet eller en annen tidsperiode som kan være aktuell. (Spørs hva som er til salgs etc.)
-Kjøpe det, og pusse opp.
-Pusse opp slik at det har en ca. 8 soverom, med noenlunde like stor størrelse.
-Ha 2 bad, med 2 atskilte toalett.
-Ha 1 kjøkken, og 1 vaskerom.
-1 oppbevaringsrom/kott (lite kvm)
-Kanskje noe ekstra som jeg ikke har tenkt over.
Deretter leie ut soverom alt etter hvilken størrelse de har, fra 3500 kr til 5000.
Strøm inkludert eller ekskludert er ikke tatt med i beregningen.
La oss si at jeg har 8 rom med ca. 4500 kr pr rom x 8 = 36 000 i rene inntekter.
Blir det 36 000 x 0,72% (28% skatt) = 25 920 kr etter skatt? Er snakk om ET (1) hus som leies ut, ikke atskilte boenheter.
Denne summen blir jo delt til at jeg velger å betale ned 15 000 kr på lån, deretter 10 000 kr til diverse ting som skal være inkludert i husleia. Kommunale avgifter, TV, internett, KANSKJE strøm etc.
Har ikke så meget med egenkapital, men både mor og far stiller som kausjonister eller ansvarlig etc. hvis dette kan bli aktuelt.
Jeg skal IKKE bo i huset selv. Er bare ment som en ren investering. La huset være der i kanskje 10-20-30 år, før jeg eventuelt bestemmer for å bygge det om til privat bolig å selge det. Eller rett og slett lar det være med utleie.
Der jeg planlegger er det hardt press etter bolig/leilighet/rom.
Andre ting som fradrag på skatten om oppussing etc? Jeg kan absolutt ikke noe om oppussing, og må nok leie inn firma for å ta den biten for meg. Avdrag her?
Hvis det er noe jeg glemmer, så vær vennlig å ta til etterretning at jeg ikke kan så mye om dette.
Er dette lurt i det hele tatt? Slik jeg ser det, så vil jo inntektene jeg får inn nedbetale lån ganske raskt (alt er relativt). Og om det ikke er tilfelle, så vil jo dette være en god investering med tanke på pensjonisttilværelsen. Eller et steg ut i entreprenørtilværelsen?
Jeg for min del har ikke peiling om det er lurest å starte AS eller DA etc. Hva mener dere?
Er foreløpig bare noen tanker jeg har gjort meg, og er meget interessert etter tilbakemeldinger!
Takk for alle svar!
Hva tror du skattemyndighetene sier?
Formålet med firmaet er garasjeutleie, du er deleier, firmaet leier garasje av deg og du som person leier garasjeplass av firmaet? Rimelig sikker dette blir oppfattet som snusk.
Ønsker du å leie ut garasjen din til noen andre, så er det jo bare å gjøre det uten noe fiksfakseri. Du skatter 28% av inntektene minus vedlikehold. Det bør være enkelt å bruke noen kroner på "vedlikehold" av garasjen.
Fordi du sitter på alle sider av bordet. Jeg aner ikke om det formelt sett er ulovlig, men ville nok fått en forhåndsuttalelse fra skattedirektoratet før jeg gjorde noe slikt.
Forøvrig ser jeg ikke at du skulle tjene noe på dette versus å kun leie ut garasjen. Inntektene går til firmaet. Skal du ha penger ut av firmaet må du skatte.
Ang AS eller ikke vil jeg tro at gode skriftlige avtaler, felles kontoer med forskuddsinnbetaling og åpenhet holder.
Det er fult mulig å tjene på dette i det lange løp. Ved vårt regnestygge så fikk vi med leieinntektene betalt ned renter OG avdrag 100%. Riktignok så går man fort litt i minus på likviditeten (penger ut/inn hver måned), men tjente på det sett året under ett. Og i tillegg får man hele verdistigningen.
Men husk, dette er ikke snakk om raske penger. Det er snakk om en langvarig investering evt pensjonsparing
What?