23,269
27
0
Bygge godjent eller ikke godkejnt hybelleilighet
15
Oslo
0
Vi er i ferd med å skrive kontrakt for bygging av et hus der vi ønsker å lage en hybelleilighet på omkring 50 kvadrat i kjelleren. Hybelen er tiltekt brukt til langveisfarende familie og venner , men vi vurderer også mulighet til leie den ut dersom f.eks renta når gastronomiske høyder eller noe annet skulle skje.
Det er jo vanvittige regler for å bygge denne godkjent. Visse krav til brannsikring og rømmingsveier ønsker vi uansett å innfri, da vi jo skal oppholde oss i denne kjelleren. Egen inngang kal vi også ha. Men det stilles jo store krav til eget sikringsskap, ventilasjon, lydisolering, utebod osv. Dette er veldig kostnadsdrivende. Det vil innebære en prisøkning på omlag 150 000 fra utbygger. Vi vil måtte leie ut lenge for å få tilbake disse pengene.
Et altenativ vi har er og bygge noe:, rømmingsveier bla. og bygge resten selv når vi har ferdigattest. Utbygger kan ikke bygge noe annet enn det som er lovlig, men kan legge til rette rør og annet for kjøkken o.l som vi kan bygge selv senere.
Dersom vi bestemmer oss for å leie ut en gang i framtiden vil vi jo da leie ut en ulovlig hybelleilighet.
Dersom vi ikke leier ut noen gang og har fått den godkjent vil vi brukt masse penger som vi kunne brukt på noe annet gøy.
Hva er faren med å leie ut ikke godkjent hybelleilighet når du har alt av brannsikring og rømmingsveier men ikke egen ventilasjon?
Hva mener dere om dette? Hva ville dere ha gjort? Noen som er i samme situasjon?
Leo
Det er jo vanvittige regler for å bygge denne godkjent. Visse krav til brannsikring og rømmingsveier ønsker vi uansett å innfri, da vi jo skal oppholde oss i denne kjelleren. Egen inngang kal vi også ha. Men det stilles jo store krav til eget sikringsskap, ventilasjon, lydisolering, utebod osv. Dette er veldig kostnadsdrivende. Det vil innebære en prisøkning på omlag 150 000 fra utbygger. Vi vil måtte leie ut lenge for å få tilbake disse pengene.
Et altenativ vi har er og bygge noe:, rømmingsveier bla. og bygge resten selv når vi har ferdigattest. Utbygger kan ikke bygge noe annet enn det som er lovlig, men kan legge til rette rør og annet for kjøkken o.l som vi kan bygge selv senere.
Dersom vi bestemmer oss for å leie ut en gang i framtiden vil vi jo da leie ut en ulovlig hybelleilighet.
Dersom vi ikke leier ut noen gang og har fått den godkjent vil vi brukt masse penger som vi kunne brukt på noe annet gøy.
Hva er faren med å leie ut ikke godkjent hybelleilighet når du har alt av brannsikring og rømmingsveier men ikke egen ventilasjon?
Hva mener dere om dette? Hva ville dere ha gjort? Noen som er i samme situasjon?
Leo
Det som du har glemt her i regnestykket ditt er doble avgifter til kommunen, ekstra tilkoblingsavgift+++ Dersom leiligheten er over 50m2 og med egen inngang regnes den som en egen boenhet, deresom en er selvbygger så kan dette igjen bli ett problem siden en selvbygger kun har lov å oppføre en/egen boenhet (er ikke skråsikker i mine påstander, men slik jeg har forstått det)
Men har igjen forstått det slik at en kan gjerne lage en hybel eller to i boligen, men da skal den ikke overstige 50m2, ha felles inngang og sikkert noe annet også
Skal selv til å bygge og lurer da på om jeg skulle lage to hybler i kjelleren i stedet for en leilighet, håper da å slippe masse avgifter og krav, noen som vet hva som er kravene for hybel og leilighet?
Mesterbrev i synsing med lokalt mesterskap i pissprat og ellers verdensmester i alt som har med alt å gjøre
Ja, vi må ha biloppstillingsplass, 5 kvm utebod, 50 kvm uteareale tror jeg. Tror ikke det er meningen at noen skal bygge hybler lenger jeg....
Det må være varierende fra kommune til kommune. Her i Tromsø betales vann/kloakk etter bruttoareal for hele huset, renovasjon etter dunkstørrelse, feieravgift per pipe og ikke per ildsted, og den dyreste, eiendomsskatten, er etter bruttoareal, ganget med diverse faktorer for beliggenhet og alder/tilstand, men med et betydelig bunnfradrag per boenhet, uansett om den er utleid eller ikke. Man sparer altså avgifter på å ha en å ha en ekstra boenhet.
Jeg ringte å snakket så vidt med kommunen min (Lindesnes) om jeg ønsket en sokkelleilighet på over 50m2 så var det krav om ekstra strømmåler, ekstra vannmåler, estra tilkoblingsavgift og selvsagt ekstra renovasjonsutgifter når du leier ut
Alt blir dobbelt fordi dette blir da regnet som en egen boenhet, denne skal være så separat fra boligen at den i praksis skal være mulig å selge som en egen leilighet, har selv eid en slik sokkelleilighet i en enebolig i Egersund for noen år siden.
Så leiligheten skal da selvsagt bygges som en egen selvstendig boenhet etter TEK-10
Er viktig å skille mellom begrepene hybel og leilighet, en hybel har har ikke så strenge krav som en leilighet, men det finnes begrensinger på størrelse og andre ting
Er ikke helt sikker på hvordan regelverket er på hybel, så om noen kan opdatere litt om regelverket så hadde det vært kjekt :)
Mesterbrev i synsing med lokalt mesterskap i pissprat og ellers verdensmester i alt som har med alt å gjøre
Men ser du det som ganske så sansynlig at den leies ut, ville jeg ha gjort det.
Det er i dag liten kontroll når det gjelder hvem som har en godkjent leilighet og utleie av denne, men dette kan endre seg. Hvis det skulle bli strengere kontroll på dette, f.eks med tanke på brannsikkerhet etc, så er det jo utrolig klønete hvis du ikke skulle få leie ut. Kanskje ikke så veldig sannsynlig, men hvem vet.
Jeg bygger 2 hybelleiligheter i kjelleren, med alle krav vedrørende brannsikkerhet, lydisolering, ventilasjon, tilfredstillende lysareal, bodplass, parkeringplass, uterareale etc. Har kostet en hel masse penger mer enn hvis jeg tok en spansk en. Men det har egentlig aldri vært aktuelt, siden jeg med 100% sikkerhet skal leie ut.
Synes det er litt lureri å ikke byggemelde en leilighet man skal leie ut, og litt usolidarisk mot oss andre som faktisk betaler et sekssifret beløp for at kommunen skal gi tommelen opp. Det er jo ikke tvil om at kvaliteten på leiligheten er hakket bedre om man tilfredstiller kravene.
Men som sagt, er det tvilsomt at du skal leie ut noen gang, ville jeg latt være.
Presentér byggemeldingen slik du har gjort her, så da vil de forstå det utmerket godt i kommunen og de kan kontrollere til enhver tid i Folkeregisteret om noen bor der.
Så lenge man oppfyller krav til varig oppholdsrom på arealet som leies ut kan man ikke få problemer med forsikring. Det vil si at krav rundt areal, lys og brann/rømningsveier skal være oppfylt. Det man kan få problemer med er enkelte kommuner som nekter å leie ut annet enn godkjente, egne enheter. Vet at bla stavanger nå skal rydde opp i dette, og selv om formålet her er å ta de som leier ut objekter som ikke er godkjent for varig opphold kan nok noen andre bli dratt med. Kristiansand hvor jeg har bygget har derimot praksis med at kommunen kun bryr seg med at leiligheter som leies ut skal være godkjent for varig opphold.
Selv har jeg bygget leilighet på 50 kvm Som oppfyller krav til brann, lyd, lys,uteareal og parkering, men ikke byggemeldt dette, noe som iflg byggesaksbehandler var helt i orden.
Nå var det vel ingne her som ønsker å lure seg unna uten å byggemelde vel? tror heller ikke det er det trådstarter mener.
Det en ønsker er vel å bygge etter regler og systemer som gjør det billigst mulig, ser ingen vits i å måtte betale en formue i avgifter bare på grunn av at leiligheten er to kvadrat for stor, eller har feil med inngangsparti eller noe annnet.
Unødvendig dyre avgifter er det sannelig nok av når en skal bygge nytt..
Mesterbrev i synsing med lokalt mesterskap i pissprat og ellers verdensmester i alt som har med alt å gjøre
Hvis du leser hva jeg skriver så ser du vel at jeg ikke kritiserer trådstarter.
Snakker ikke om størrelse på enheten, kravet vil være det samme så lenge det skal være en hybelleilighet med egen inngang, som TS sier det skal være. Om den er 29 eller 59 kvm spiller ingen rolle. Bortsett fra at den kanskje ikke trenger egen pipe da.
Hvis man bygger det som er enklest mulig, setter man inn pappvegger og dropper gipsen. Men det er vel ikke et mål i seg selv. Man bygger vel det som er et krav for at leiligheten skal kunne oppnå den standard som kreves ved en selvstendig boenhet. Ser ingen grunn til at nye utleieboliger skal bygges med en dårligere standard enn egen bolig, når det gjelder lys, brann, luft og lyd. Det vil i så fall være tragisk.
Det var jo veldig praktisk for deg. Grunnen til at jeg skrev om byggemelding, er at i min kommune så er man pliktig å byggemelde noe som åpenbart er en egen leilighet som ja, en egen leilighet. Antok at dette var et krav over det ganske land, men da tar jeg feil.
Hovedpoenget mitt er hvertfall at man bør bygge etter de krav som stilles til en selvstendig leilighet, hvis man skal leie den ut.
Men kan ikke se at 60.000,- ekstra i tilkoblingsavgifter til kommunen på en utleieleilighet skal tjene meg?
Selvsagt har jeg jo lyst til å spare meg for det beløpet om jeg kan, er da jaggu nok å bruke pengene på når en skal bygge :o
Så om jeg da eventuelt lager en felles inngang som jeg da alldri bruker selv og som er avlåst mellom meg og hybler, da kan jeg altså ha to hybler som jeg kan leie ut, da slipper jeg å bli pålagt, pipe, egen vannmåler, ekstra strømmåler, ekstra renovasjonsavgifter, ekstra tilkoblingsavgift og sikkert masse annet?
Mesterbrev i synsing med lokalt mesterskap i pissprat og ellers verdensmester i alt som har med alt å gjøre
Nei, det tjener bare kommunekassa. Å kreve 60000 per boenhet for tilkobling av vann og kloakk (det er det vis snakker om?) er ei rein melkeku. Det er ikke dobbelt så dyrt å koble til to leiligheter i samme hus som det er å koble til en leilighet. Er dette virkelig satsene i Lindesnes? Er det mulig å klage på at dette er urimelig?
Til sammenlikning sjekket jeg satsene i Tromsø kommune. Der beregnes gebyret per eiendom, ikke per boenhet. Samme pris om man bygger enebolig eller blokk med dusinvis av leiligheter, så vidt jeg tolker det. Og prisen er symbolske og hyggelige 1 (en) krone for vann, og samme beløp for kloakk. Sannsynligvis politisk vedtatt for at folk i utkanten som er vant til egen brønn og kloakkrør rett ut i fjorden ikke skal krangle for mye når de pålegges å koble seg på kommunalt nett.
Dette varierer nok fra kommune til kommune.
Vi innredet en del av huset til en liten hybel for en 20 år siden. Den har egen inngang. Det var ikke noe problem å få dette godkjent, vi byggeanmeldte prosjektet, kommunen tittet innom underveis og godkjente det som utleiedel da det var ferdig. Ingen tilkoblingsavgift for vann og ingen ekstra renovasjonsavgift.
Det jeg mener er at det går an å søke om å omdisponere en del av boligen til leilighet etter bygging.
Kan jo være en ide å høre med kommunen hvordan reglene er for eksisterende boliger. Gjerne få en kjenning med hus i kommunen til å ringe.
Det er ikke meningen at utleieleiligheter skal være av annenrangs karakter, noe de ofte er. I går var jeg å så på en leilighet sammen med en i familien min som skal leie. Her i kommunen er det et stort press i utleiemarkedet, i og med at det er for få leiligheter til leie. Dette driver prisene i været, noe som går utover de som har litt lite penger. De sitter igjen med de stusseligste leilighetene i kommunen.
Denne leiligheten oppfylte på ingen måte kravet til en utleiedel etter dagens standard. Den var på 38 kvm totalt, inneholdene en stue med ett vindu, et soverom uten vindu, et kjøkken uten vindu og et bad uten vindu. Ett vindu på ca 120x120 var altså det eneste i hele leiligheten.
Har ingen tro på at leiligheten tilfredstiller dagens krav i forhold til brann, lys eller lyd.
Men i desperasjon over at dette er det eneste som går an å få tak i, ender nok mitt fammiliemedlem i denne leiligheten.
Har lyst til å informere kommunen, men det fører jo bare til enda vanskeligere marked, så hva er da løsningen for at andre skal slappe tilsvarende problem i fremtiden?
Jo, å bygge nye utleieenheter med bedre standard, som oppfyller dagens krav.
Om den byggemeldes eller ikke spiller da ikke så mye rolle, så moderere meg litt fra tidligere innlegg.
Synd og skam til dem som bare skal dra mest mulig inn til minst mulig kostnader. Trist. Men det høres langtfra ut som at dette er trådstarters hensikt.
Litt vanskelig tema dette. Det ideelle kan være det godes fiende. Eksempel: nye utleieloven setter krav til at en må leie ut i min. ett år. Dette var ment for å beskytte leietaker. Resultat: mange huseiere er bekymret for å få i hus uegnede leietakere og hybelleiligheter blir ikke lenger leiet ut. Jeg vet om flere!
Et annet poeng er at når det skal betales all verden av doble tilknytningsavgifter, så vil dette gjenspeiles i utleieprisen. Det er jo ikke meningen at huseier skal subsidiere dette. Igjen, er alle leietakere økonomisk i stand til å betale for denne ideelle leiligheten?
Har selv en hybelleilighet på ca 60m2. Bad uten vindu, soverom med lave kjellervindu, stooor gang med masse skapplass (="sportsbod") og stue/kjøkken med store vindusflater og flott utsikt. Felles varmvann og snart felles VP. Denne kan ikke godkjennes fordi vann og oppvarming er blandet sammen og fordi den mangler pipe? Hvor skal veden til disse pipene lagres?
Kanskje på tide med en offentlig debatt om utleieenheter.
Sant at de burde ha mer enn nok med å feie for egen dør. Den døra begynner nemlig å bli ganske så brei etterhvert. >
Det stemmer ikke at man må leie ut for minst et år. Det er en mistolkning av begrensningene på tidsbestemte kontrakter: Avtaler man en sluttdato når kontrakten skrives, skal denne være minst et år fram i tid for sokkel/loftsleilighet i hus der man selv bor, og tre år fram i tid om man leier ut et helt hus eller en selvstendig leilighet i bygning der man ikke selv bor. Og man kan avvike fra disse tidsrammene dersom man selv skal bruke boligen når kontrakten utøløper. Man kan dermed leie ut kåken f.eks. for tre uker mens man selv er på ferie, eller for halvår hvis jobben utstasjonerer en til et annet sted for en slik periode. Men tidsbestemte kontrakter er et spesialtilfelle og diverse formål skal være oppfylt for at dette skal kunne inngås.
Den anbefalte leieformen er tidsubestemte kontrakter, som løper på ubestemt tid til en av partene sier den opp. Utleier kan si opp på tre måneders varsel eller annen avtalt frist dersom man selv eller noen i ens husstand trenger boligen, eller skal rive eller pusse opp på en måte som gjør at boligen må "fravikes". Dette kan man gjøre uansett om det er gått mindre eller mer enn et år.
Dessuten kan man dersom utleier er umulig og misligholder leieforholdet heve leieavtalen. Leier skal ha varsel og mulighet for å skjerpe seg først, men gjør han/hun ikke det kan man ved heving med husleieloven i hånd kreve at leier flytter på dagen.
Men, uansett hva loven sier, slike saker er kjedelige, og det er slettes ikke sikkert at leier flytter på dagen, eller tar med seg sakene sine når han/hun stikker. Da trenges namsmann for utkastelse, det tar tid, man taper leieinntekter, og er ikke hyggelig. Så er man rik og skeptisk til fremmede, er det nok mange som foretrekker å bruke sokkelleiligheten selv eller la den stå tom, framfor å slippe fremmede inn i huset sitt. Men dette er mer et spørsmål om hva slags forhold man har til penger og mennesker enn jus.
Tatt i betraktning at trådstarter ikke har konkrete planer om utleie men vil ha dette arealet som gjesterom i egen bolig i første omgang, er dette løsningen. Innred kjellerstue, med mulighet for en kjøkkenkrok og et soverom eller to og et bad i sokkelen, med dør til trapp til hoveddelen av huset, samt en utgang til hage som seinere kan brukes som "egen inngang". Rockwool og dobbel gips i himling og vegger mot trappegang og hoveddelens kjellerrom. Så tar man ytterligere kostnader ved å konvertere til egen boeenhet når den tid kommer.
Eller, man leier det ut som hybel dersom det på reglene på det tidspunktet gjør at dette er gunstig. Dette kan man per i dag oppnå ved "do-trikset", hvis eier har tilgang til å bruke samme do som leier, selv om man sjelden/aldri gjør det, eller ved at eier har kontraktfestet rett til å gå gjennom hybelleilighetens gang for å komme til egne kjellerboder.
Da dette ett-årsstyre kom så var det en slektning som satte seg inn i det. Han leier ALDRI ut for mer enn ett år som han oppfatter som minimum.
Forøvrig har vi hørt eksempler på leietakere med tidsubestemt leie, som ikke kunne sies opp da sønnen i huset ønsket å flytte hjem. "Leietaker hadde like stort behov for bolig som sønnen".
[/quote]
Da dette ett-årsstyre kom så var det en slektning som satte seg inn i det. Han leier ALDRI ut for mer enn ett år som han oppfatter som minimum.
Forøvrig har vi hørt eksempler på leietakere med tidsubestemt leie, som ikke kunne sies opp da sønnen i huset ønsket å flytte hjem. "Leietaker hadde like stort behov for bolig som sønnen".
[/quote]
I utgangspunktet er loven klar her, eget bruk/salg er gyldig oppsigelsesgrunn. I forhold til 1. Års-regelen er det viktig å huske at dette kun gjelder for hybler. Er leiligheten å anse som selvstendig enhet er det 3 år som gjelder.
Men på den andre siden om leietaker bråker eller unnlater betale husleie eller vanskjøtter leiligheten kan en si vedkommende opp på det grunnlaget.
En leietaker som betaler i tide, ikke bråker og tar vare på leiligheten er det vel ingen som ønsker bli kvitt.
Min erfaring etter å ha drevet med en del utleie er at en skal sette seg grundig inn i regelverket, ALDRI leie ut annet enn godkjente boenheter, være fast og bestemt på hva som er lov og ikke dvs ha tydelige husordensregler og behandle leieboerne så godt som mulig.