606    19    0  

Byggebudsjett i tidlig fase

 3     0
Jeg og min frue skal gå i gang og bygge våres første hus. Siden dette er våres første har vi lite til ingenting erfaring med hva noe slikt vil koste. Så får å være litt tidlig ute før tomt blir kjøpt og vi går i banken har jeg skissert ned et ca budsjett på hva dette vil komme på. Hyggelig hvis noen her med erfaring kan si om dette er reelt eller helt på tryne :) Vi skal foreløpig ikke gjøre noe selv.
Tomten til 2,5 mill har vi allerede muligheten til å kjøpe av mine besteforeldre. Dette er en stor tomt (2600m2) med et gammelt hus på som skal rives.

Huset vi har tenkt oss er ca 130m2 i grunnflate med to etasjer og dobbel garasje.

Budsjettet ser slik ut:
Tomt:                                            2 500 000
Riving/graving:                                 300 000
Støping av grunnmur:                        250 000
Elektrisk:                                          250 000
Rørlegger:                                        150 000
Arkitekt m/søknad:                             50 000
Tomteoppmåling på ny:                       25 000
Kjøkken m/hvitevarer:                       150 000
Gulv:                                               100 000
Bad m/vaskerom                               300 000
Dører:                                              100 000
Vindu:                                              100 000
Snekkerarbeid:                                1 100 000
Materialkostnad:                            2 000 000
Sum=                                           7 375 000

   #1
 138     Oslo     0
Byggelån gis ikke før du har tilbud fra alle leverandører så eneste poenget med et tidlig budsjett er å vite hvor mye dere har samvittighet til å be om i låneramme. Og da kan du like gjerne bruke en fast kvadratmeterpris til budsjettering. Regn med minst 25.000 kr/m2 uten egeninnsats. Dette inkluderer grunnarbeider men ikke riving av gammelt hus eller tomtekostnader.

Dere har et BRA på 260 m2. Dette tilsvarer da en byggkostnad på 6.500.000 kr, litt avhengig om dette er inkludert garasjen eller ikke. Ditt budsjett tilsvarer en kvadratmeterpris på 18.750 kr inkl. rivingen, noe som er alt for lavt dessverre.
   #2
 100     Oslo     0
Jeg har fått tilbud om byggelån uten å hente inn tilbud, men det ble satt opp et budsjett der det ble brukt summer som skulle tilsvare markedspris. Mao. jeg vet ikke hva det faktisk vil koste før jeg får tilbud på de ulike entreprisene, men det var godt nok for banken.

Hva riving koster vet jeg ikke, men at det er mulig å levert nøkkelferdig hus like under 20 000,- har jeg sett flere eksempler på. Men da er det snakk om tilpasset ferdighus, plate på mark, enkelt grunnarbeid etc.

Men ang. budsjettet er det noen poster som stemmer sånn ca. det jeg ser på eget budsjett (ca. 240m2).

-Arkitekt har jeg ingen erfaring med, men har hørt noen summer på 70-100k.

-Dokumentavgift? 2,5% av tomtesummen.

-Kommunale avgifter? (usikker ettersom det står et hus der i dag).

-Stikk/bunnledninger bør du ha kontroll på også. Kanskje med i gravebudsjettet?

-Graving er umulig å svare på. Hører om priser fra 150 000 til nærmere 1 MNOK avhengig av tomt. Riving antar jeg ikke er spesielt billig? Her bør du kanskje få et estimat om du ikke allerede har gjort det, slik at du ikke får noen potensielle "dealbrakers" inn i budsjettet.

-På elektriker har jeg sett tilbud på 230 000 for tilsvarende hus. Da NEK400 minimum standard. Drar seg fort på om man skal ha mange downlights, elbil-lader osv. for eks.

-Støping av grunnmur (plate på mark), samme sum ink. radonmembran. 135 m2 flate.

-320 000 på rørlegger, men det inkluderer vannbåren varme. Sistnevnte kan jo med fordel vurderes i nytt hus. Jeg ener vel opp med varmepumpe også, og det er ytterligere 150k.

-200 000 på flislegger (kun flis, eksklusiv innredning). Antar at det ikke er marmorfliser akkurat. Merk generelt antall bad/vaskerom og størrelse på disse. Kan dra seg på betydelig om man drar på med flere store rom av den art.

-Kjøkken/hvitevarer virker innenfor, men da IKEA/Kvik eller lignende standard (som selvsagt er mer enn bra nok). Med for eks. HTH/Miele....da blir det et stormkjøkken. Grin

-Vinduer kan koste alt eller ingenting. Umulig å si. Bare den ene skyvedøren (6m) vi fikk tilbud på, kostet 160 000,- En vanlig glassdør 20 000,- Men høres ikke så galt ut for et typisk norsk hus uten noe spesielt ref. priser på et enkelt trevindu.

-Snekkerposten virker noe lav ift. de prisene jeg hører (og da uten garasje). Men da er det inkludert alt, også montasje av kjøkken, trapp, garderober.

-Du mangler maling? Jeg har fått oppgitt summer på ca. 200 000k for et slikt hus, og det inkluderer ikke utvendig. Der fikk jeg pris på 20 000 per strøk (2 strøk nødvendig).

-Materialposten er saftig for et standard hus, selv med garasje inkludert. Det ene tilbudet jeg fikk, lå på 1,6 MNOK, og det inkluderer poster du virker å ha utenom - for eks. arkitekt, søknader, hus, vinduer, dører, kjøkken, garderrober etc. Men har du tatt med en mer spesiell huskonstruksjon, dyr trapp, tegl takstein, garasje etc. i denne posten, så kan det selvsagt fort dra seg på.

-Apropos garderober, slike glemte (?) poster kan fort koste penger. Summerte opp IKEA PAX garderober for oss, og det ble plutselig 50 000,-. Trenger man for eks. varmeovner, så går det fort litt penger der også. Mange bekker små.

-Du har høy materialkost, så balansert ventilasjon er sikkert med. Nevner det likevel. 85k + montering for mitt vedkommende.

-Husk container og byggstrøm. 50k.

-Peis og pipe? Lett 50k. Ingen krav lenger hvis du har vannbåren varme.

-Skal du ta alle entreprisene direkte under deg, og selv fungere som en prosjektleder, så blir det selvsagt billigere. Men også høyere risiko. Du trenger vel uansett en byggeleder. Vanlig å betale snekker ekstra for dette. Pass på at det er inkludert.

Du mangler kapitalkostnader. Det kan variere veldig basert på egenkapital og byggetid. 100k løper fort uten mye egenkapital. En bank jeg snakket med regnet 200k som et utgangspunkt. Høyt, men ikke utenkelig - særlig om byggetid drar ut mot 12 mnd. En del husleverandører regner med 5-7 mnd. men det er med precut/moduler.

Bankene liker gjerne også å legge på buffer for å være sikker på at prosjektet kan gjennomføres (uforutsette kostnader etc), da de fleste ikke klarer å holde budsjettet. Den ene banken sa på telefon "vi legger bare på 10% av byggesummen"....for enkelte kan det være dealbraker for om man får byggelån.

Og viktigst av alt, ikke glem gode kontrakter på alle entrepriser. NS med dagsbøter.

Lykke til, spennende å bygge hus. Smile
Signatur
  (trådstarter)
   #3
 3     0
Takk for veldig utfyllende svar Håkon! Skal nevnes at dette også er på Sør-Vest landet, slik at prisene her kanskje er noe billigere en begge dere som er i Oslo området. Ligger nok en del skjulte kostnader en førstegangbygger ikke tenker på, så det bør jeg nok se nærmere på.
   #4
 2 004     Asker     0
Kan legge til litt her, siden jeg står midt i dette.

Først, du får tilbud om byggelån uten kontrakter, men du får ikke åpnet byggekontoen. Så litt som finansieringsbevis vs huslån.

Videre kan du regne ca 250k i byggelånskostnader på et byggelån på 4 mil og 12 mnd. Disse pengene flyr! Her er det veldig viktig å minimere bruken av byggelån. Vi har f.eks ikke åpnet denne kontoen enda, men skjer innen noen uker. Da er det viktig at det ikke er mange mnd igjen. Det ser lovende ut for oss.

Søknad og avgifter er en del. Søknad kan være alt fra noen tusen til 50k avhengig av sted og antall dispansasjoner. Dette er altså penger som går til kommunen og ikke til arkitekt etc. Videre har man tilknyttningsavgift for VA, som er i størrelsesorden 50k. Så totalt er avgiftsdelen (søknad, dokument, tilknyttning) 100-150k.

Jeg ville sett på noen som leverer huset relativt ferdig (total entreprise), og da er ting som elektro, vinduer etc en del av pekken. Da snakker du kanskje 4,0-4,5 mil for selve huset. Da er det en del oppgraderinger du må inn med samt gravearbeider, grunnmur med radonsperre, evt støttemurer, sprenge, utvendig rørarbeider (50k ish), kjøkken, oppgradere fliser og gulv, elektro oppgradering (70-150k), VBV?. Tilknyttning elektro kommer også. 5-25k.

Evt vil jeg legge til at i ditt budsjett må du tenke på:

Du trenger også byggeoppfølging som banken krever. Det er en takstmann, og koster ca 10k+. Litt avhengig av når byggelånet starter.

Arkitekt er betydelig mer enn 50-60k. Det skal tegnes, gå noen runder og så skal det prosjekteres. 50k er ca en uke, og man kan ikke gjøre alt dette på den tiden.

Ventilasjon, ligger dette under noen av punktene dine? Aner ikke pris, men skulle jeg tippe snakker man 100k størrelse.

Tomteoppmåling er ikke så dyrt. Her har du nok noen slanter igjen.

Hvor har du med trapp? Der flyr det fort 100k pr trapp (dere trenger vel kanskje bare 1).

Vi betaler ca 150k bare i oppgradering av elektro. Det er da utover standard, hvor 250k kanskje ikke høres så dumt ut. Det er da ekstra CAT6, downlight, rør til garasje (lading av elbil), dimmere, rør til solskjerming, strøm ute diverse steder. Merk at vi da har "stupid house", så KNX/xComfort etc kommer på toppen.

Det er også en indeksregulering av pris fra kontraktssignering til byggmester kan starte på tomten. Det kan utgjøre fra ingenting til 250k. Hos oss var det 115k på en kontrakt som var på 4mil ca på den delen.

Bruker du en arkitekt så kan nok 100k for vinduer bli i minste laget. Skal du evt ha annet enn standardfarge, aluminium etc flyr pengene.

Du vil nok få et krav på 10-15% buffer fra banken. Dette må med i ditt budsjett. Det er da eks tomt, så vi snakker fort 500k i tidlig fase. Etter graving og mange kontrakter på plass faller dette behovet mer mot en lavere sum.

Maling er en betydelig kostnad, og ikke noe du gjør selv. Tar uker med to malere. Du snakker kanskje 900m gips. Dersom gips i alle tørre rom, samt alle tak, vil det koste fra 120 (lite refferanser)-250k (skikkelig arbeid og lite sprekker).

Skulle jeg sagt en sluttpris på dette prosjektet, ville jeg tenk ca (8,5 da er det ikke de dyreste løsningene) 9-9,5 mil.

Merk at når man snakker pris pr m2, så er det BRA, og ikke ink yttervegger. Forskjellen er betydelig i nybygg. Dersom du har et 12*10m hus grunnfalte (120 m2), vil BRA bli ca 107m2 pr etasje. Så du snakker på to etasjer en forskjell på 26 m2. Det endrer pris ved 25k pr m2 med 650 000 kr som ikke er smått.
Signatur
   #5
 115     0
Tenker du må regne en kvadratmeterpris på 25000-30000 for å være innafor. Vi landet på ca 27500, ganske nøkternt hus men med brønn for vannbåren varme (den lager både varmtvann og oppvarming og er vel verdt prisen), god isolasjon mm. Vi har også innredet ekstra bad/kjøkken i kjeller, men har lagt gulv, listet mm selv. Vi har heller ikke fått gjort mer med hagen enn singel og matjord.

Så å forvente å komme under 20000 uten vesentlig egeninnsats tror jeg du må glemme on du ikke velger type älvsbyhus eller noe.

Tomt kommer i tillegg til dette.
   #6
 2 985     0
Det mangler vel en post på utarbeider her også, feks brostein, plen etc? Mye er vel der fra før i dag, men kan ikke regne med at hagen er ship shape etter at byggingen er ferdig...

Ellers er arkitekt alt for lavt, med mindre du går for modifikasjon av ferdighus - tror jeg ville gjort dette med helt nytt.
   #7
 100     Oslo     0
Litt uenig i at 25-30k per kvm er minimum for et hus i dag. Smile

Flere husleverandører som selger TEK17 ferdighus til 18-20k per kvm. Nøkkelferdig, inkl. maling (Riktignok kun et strøk utvendig), plate på mark og nøkkel i døra. Da står husleverandør for totalentreprisen, mao. inkluderer det deres påslag for alle underentrepriser, arktitekt, søknader, sluttkontroller etc.

Et eksempel (ikke ment som noe reklame for ABC/har ikke valgt de selv):

https://abchus.no/bygge-hus/alexandra

17 651 per kvm

Standard er da 3-lags energiglass med aluminium, peis/pipe, Benders takstein, laminat, flis i entre, gips tak/vegger, sentralstøvsuger, Jotun maling, 2 bad og vaskerom med innredning, IKEA kjøkken, standard hvitmalt furutrapp, varmekabler på enkelte rom og er du heldig - et par downlightspunkt. Altså ingenting mer enn hva man burde forvente som minimum, men bra nok for veldig mange.

Derimot, med en frittstående arkitekt som skal ha flere vinduer enn vegg, rare former på huset, trapp med mye glass, douglasgran gulv, marmor-fliser, KNX fordi man ikke vet bedre og kjøkken laget på stedet, så er det mulig å doble prisen. Det er også overraskende store prisforskjeller der ute for samme leveranse. Den har jeg skriftlig signert av leverandørene selv. Grin Men dette blir "hvor lang er strikk", derfor viktig med et godt budsjett.

Grunnarbeider, div. rør/stikk på tomta, kapitalkostnader, garasje og kommunale avgifter kommer i tillegg på nevnte priser.

Skal man regne 27k per m2 på samme leveranse, blir det et 2,4 MNOK dyrere hus! Og vi kan vel enes om at det er langt over *normale* summer for grunnarbeider, garasje, oppgradert parkett og noen ekstra downlights?

Min påstand er derfor at 20k per kvm er minimum uten egeninnsats, moderate krav og en enkel tomt.

Igjen, dette er ferdighus (og plate på mark) uten samme "frie tøyler" som man får med egen arkitekt. Noe uklart hva som er aktuelt for TS.

Jeg ville puttet alle innspillene jeg fikk i denne tråden inn i et excel-ark og begynt å kvalitetssikre prisene. Evn. fått bistand fra en husleverandør om det er aktuelt. De lager budsjetter for deg, og banken har mer tiltro til det en udokumenterte summer.






Signatur

   #8
 2 985     0
Jeg ville forresten dratt ut garasjen, den bygger Igland eller tilsvarende billigere og enklere enn husleverandøren din - med mindre du skal ha noe veldig spesielt.
   #9
 2 004     Asker     0
Blir ikke sammenliknbart med et hus som bygges i moduler og kommer på lastebil som et hus tegnet til deg. Slik jeg har forstått det er begrensningene enda større i abc hus enn alvsbyhus. Man kan ikke endre på noe, eller legge til noen punkter her og der. Tror til og med fargen inne er predefinerte.

Enig i at det ikke går 2,4 mil på toppen da, men går fort 700-1000k.
Signatur
   #10
 100     Oslo     0
ABC hus er blitt ganske begrenset, men en del konkurrenter er alt fra litt åpne til ganske frie. Den jeg endte opp med tok mine løse tegninger som var basert 100% på egne ideer (riktignok ingen arkitektoniske sprell, det skal sies), og produserer etter precut (ferdigkuttede materialer, montert på stedet av norsk snekker). Elektrisk, VVS etc er helt åpent for tilpasning. En del velger jeg å ordne med selv fordi jeg har egne ønsker.

Grunnarbeid for min del er estimert til 250k ink noe sprengning, og det er ikke det billigste jeg har hørt om. Vet ikke hva en garasje koster, men Igland nevnt ovenfor oppgir priser på 110 000 ferdig montert for en enkel garasje. Antar at grunnmur/elektrisk kommer i tillegg.

Legg på 100k i stikk og kommunale avgifter så er man sikkert langt. Resten er vel en pølse i slaktetiden om man ikke tar av på tillegg/endringer.

Ikke sikkert hagen vinner noen priser i et slikt budsjett, men et helt ok godt isolert TEK 17-hus blir det. Grin

Og jeg ser MANGE slike nye hus på Finn med presis samme standard. Hele felt utvikles med slike hus. Selvsagt med et fint påslag så alle har til salt på maten.

Men det er jo ikke sikkert noe av dette er relevant for trådstarter. Med andre krav til standard, egen arkitekt etc. er det nok vanskelig å komme ned på disse prisene i en totalentreprise uten egeninnsats. Smile


Signatur