For å gjenta meg selv: Jeg jobber i bank. Jeg håper for din arbeidsgivers skyld at du ikke gjør det samme.
Neida, jeg jobber ikke i bank. Har ikke engang økonomiutdannelse. Jeg er dataingeniør. Likevel moser jeg deg ned i støvlene med statistikk som dokumenterer at du har feil. Du jobber i bank og jeg antar da at du har økonomiutdanning.
Nå er tiden inne for å svare på Torangos forespørsel om marginer. Vil du ikke eller klarer du ikke?
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Før renteuroen var påslaget over Nibor lite og stabilt, faktisk veldig stabil og lå som jeg sier et halvt prosentpoeng høyere i snitt.
Riktig, men irrelevant. Nå er vi etter renteuroen/finanskrisen versjon 1.0 og 2.0 osv. Nye spilleregler. Det er ikke mange som tror vi kommer tilbake til denslags marginer. Det er selvsagt en mulighet en eller annen gang, men særlig sannsynlig er det ikke. Grunnen er at det har blitt mye dyrere å finansiere og å gi boliglån enn hva det var i "gamle dager".
Du må gjerne tro at du moser meg ned i støvlene. Jeg mister ikke nattesøvnen av den grunn.
Gitt en rente så kan jeg til enhver tid si hvor mye over NIBOR det tilsvarer. Jeg snakket om hva marginene burde være sånn ca, og nå er vi der jeg sa vi burde være. Du mente at marginene måtte tilbake til rundt 50 punkter på sikt - det er en oppfatning du nok er ganske alene om. For vi er vel ikke heeeelt der nå et års tid senere - er vi vel? Når skal vi dit?
En kjapp oppsummering av din "mosing i støvlene" i denne tråden - du trodde boligkredittselskaper funder til rundt NIBOR flat (muligens fra en annen tråd, men du trodde det åkke som). - du trodde norske boligkredittselskaper tok et gigantisk valutaveddemål på innlån i utenlandsk valuta - du har konsekvent ment at boliglån er superbusiness, selv når banker faktisk tapte penger på det - du har pratet om ECB-lånene (som ikke brukes til å finanserie boliglån og således er irrelvante i denne debatten) - du har snakket om valutaprgnoser, valutakurser og andre irrelevante faktorer - du skjønner ikke hvordan banker setter og styrer risikoen knyttet til fastrentelån
Jeg har mistet tellingen på alt du har hevdet i denne tråden som har begrenset kontakt med den virkelige verden.
Tro gjerne videre at du er verdensmester i bankdrift, fundingprising, rentestyring, likviditetsstyring, kapitalvekter, egenkapitalavkastning, konkurransesituasjonen og alt det andre du har uttalt deg skråsikkert om i denne tråden. Forhåpentligvis er det ikke så mange andre som tror at du er det. Om så er tilfelle har jeg i det minste oppnådd noe. Du er et totalt lost case i så måte.
Kryss i taket! Du har endret mening fra å kalle det tullete til å si at det er riktig. Den satt nok langt inne, gjorde den ikke?
For øvrig fortsetter du å vite bedre enn meg selv hva jeg tror og ikke tror basert på dine egne tolkninger.
Runde 2: Bevise at det ikke er irrelevant.
Hvorfor skulle egentlig et historisk faktum være irrelevant? Fordi slik det var aldri vil skje igjen? En faktaopplysning blir ikke irrelevant av den grunn.
Om du skulle ha rett i at det aldri vil skje igjen, et synspunkt jeg alldeles ikke deler, så har du jo ingen krystallkule som gir deg fakta om fremtiden, har du vel? Kan det faktisk hende du tar feil også her?
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
rolfy: Du ber om en begrunnet argumentasjon for hvor spreadet på boliglån bør ligge. Jeg svarte hva jeg har på mitt lån i sveisisk valuta (sjekket siste lånebrev, den ligger nå på 1,012%). Kan ikke se at du har kommet med noe svar på hvor stor marginen bør være og hvorfor den må være høyere for NOK enn CHF. Dette er vel to valutaer som har mye likhet i et kriserammet Europa. Siden du jobber i bank kan du kanskje fortelle hvorfor speaden på et lån i CHF ligger på under 100 punkter, mens norske lån ligger vesentlig høyere.
rolfy: Du ber om en begrunnet argumentasjon for hvor spreadet på boliglån bør ligge. Jeg svarte hva jeg har på mitt lån i sveisisk valuta (sjekket siste lånebrev, den ligger nå på 1,012%). Kan ikke se at du har kommet med noe svar på hvor stor marginen bør være og hvorfor den må være høyere for NOK enn CHF. Dette er vel to valutaer som har mye likhet i et kriserammet Europa. Siden du jobber i bank kan du kanskje fortelle hvorfor speaden på et lån i CHF ligger på under 100 punkter, mens norske lån ligger vesentlig høyere.
Har som sagt ikke så greie på sveitiske forhold, men sveitsiske banker renner nok over av penger fra innskudd fra hele verden (det har jo vært diskutert å innføre negative renter / straffeskatt på innskudd og lignende tiltak i landet. Sveitsiske bankreguleringer kan jeg ganske lite om, men jeg vil som sagt anta at de finansierer seg svært rimelig. Jeg kan ikke huske å ha sett særlig med obligasjonsutstedelser fra sveitsiske banker, men det er heller ikke det jeg følger tettest for å si det mildt.
Norge er som sagt sånn ca på linje med Sverige når det gjelder marginer på boliglån til privatmarkedet. Lenge var marginene i Norge mye lavere - eksempelvis var 10 års fastrente i Norge og Sverige ca det samme til tross for at den norske 10-årige renteswappen lå ca 100 basispunkter høyere enn den svenske. Svenske banker betaler sånn ca det samme for finansiering som norske banker gjør (mål i spread over lokal pengemarkedsrente), give or take litt.
Norkse banker må hente inn ganske mye egenkapital og er godt i gang med det. Det kan gjøres ved å emittere nye aksjer (ikke veldig populært), øke inntjenningen, redusere kostnader og redusere utbytte eller en kombinasjon av disse. Det er det som skjer nå. Hva som skjer når det er over er vanskelig å si - som vi har sett de siste årene kan det skje mye rart.
Tom sa i denne tråden at han tok fastrente i 3 år på 3.35% og mente at det indikerte at bankene var sikre på at rentene ville forbli lave fremover. I dag koster 3 års fastrente rundt 4% - dette til tross for at 3-års renteswappen nok er lavere nå enn da Tom kunne ta fast på 3.35%. Altså er kredittpåslaget kjørt opp, også om man ser fremover.
Det er delvis dette som har vært ett av mine poenger i diskusjoner om fast vs flytende, tar man fastrente låser man ikke bare inn en rente, men også et kredittpåslag. Ligger man flytende kan renten til sluttkunde endre seg selv om ingen ting skjer med pengemarkedsrenten eller Norges Bank sitter stille i båten. De som tok fast da det var som billigst kunne nok gått ut av lånene med gevinst i dag til tross for at de underliggende pengemarkedsrentene er lavere eller sånn ca det samme som de var da.
Tom sa i denne tråden at han tok fastrente i 3 år på 3.35% og mente at det indikerte at bankene var sikre på at rentene ville forbli lave fremover. I dag koster 3 års fastrente rundt 4% - dette til tross for at 3-års renteswappen nok er lavere nå enn da Tom kunne ta fast på 3.35%. Altså er kredittpåslaget kjørt opp, også om man ser fremover.
Igjen tillegger du meg meninger og synspunkter jeg ikke har. Bankene har ingen formening. Det er de som tilbyr renteswappen som har en formening om hva fremtiden vil bringe. Imidlertid nærmer du deg poenget. Poenget er at risikopåslaget faller, renteswappene faller, pengemarkedsrenta faller, ja stort sett alt faller unntatt marginene norske banker beregner seg. Bankene har nå doblet sine marginer på boliglån og det er kundene som betaler.
Man kunne øket egenkapitalbeholdningen ved å betale ut mindre utbytte av de formidable overskuddene man har. Men nei, hvorfor gjøre det når kunden kan tynes og man i flokk gjør det samme? Griskhet satt i system kaller jeg dette. Greit at du som bankansatt forsvarer og argumenterer, men det endrer ikke faktum: Bankene har vitterlig doblet sin fortjeneste på boliglån og det er kundene som betaler!
PS: Du svarte Torango, men svaret inneholdt ikke svaret på spørsmålet:
Du frittet ut et nivå av meg. Jeg venter på din vurdering av hva rentemarginen bør være.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
At marginene på boliglån har økt er det vel ingen som benekter. Min kommentar er at de har økt fra ekstremt lave (og til tider ikke-eksisterende og sågar negative) nivåer og til et nivå som er mer akseptabelt. Man skal ikke så langt tilbake i tid før det å gi boliglån i Norge var svært dårlig butikk, noe som har blitt kommentert flere ganger av ymse personer i media og andre steder. Det er et signalprodukt og har vært viktig for å få kunder siden det gjerne er slik at bankforholdet følger boliglånet.
For enhver kredittgivende institusjon er det en avveinig hvor de skal allokere kapitalen sin for å oppnå en ønsket avkastning på den. Egenkapitalavkastningen på boliglån er ikke spesielt høy så vidt jeg vet.
At banker agerer noenlunde likt når det gjelder boliglån er ikke så merkelig. De har ca samme finansieringskostnader på boligkreditt (noen mindre variasjoner er det selvsagt), de er omfattet av det samme markedet og de samme reguleringene.
Siden boliglån er ganske lange (snittløpetid i Norge er rundt 7 år om jeg ikke husker feil) så er også boligkredittselskaper finansert langsiktig. Så at fundingpåslagene går ned som de gjorde i 2012 gir ikke veldig stor effekt på den gjennomsnittelige finansieringskostnaden, men over tid vil det selvsagt få økt innvirkning etter hvert som gamle og dyrere lån forfaller.
Ad hva marginen bør være - vet ikke eksakt (driver ikke med boliglånsgiving eller denslags), men nærmere 200 enn 100 basert på gjennomsnittelig fundingkost, egenkapitalavkastning på allokert kapital, bidrag til den generelle bankdriften (lønn, bygninger, systemer - younameit). Retailbanking er et ganske personalkrevende område selv om norske banker har kommet svært langt i selvbetjening på nettbankene. Det har vært ganske klart kommunisert at margninene på boliglån måtte opp fra de svært lave nivåene de lenge lå på.
Jeg har mistet tellingen på alt du har hevdet i denne tråden som har begrenset kontakt med den virkelige verden.
Tro gjerne videre at du er verdensmester i bankdrift, fundingprising, rentestyring, likviditetsstyring, kapitalvekter, egenkapitalavkastning, konkurransesituasjonen og alt det andre du har uttalt deg skråsikkert om i denne tråden. Forhåpentligvis er det ikke så mange andre som tror at du er det. Om så er tilfelle har jeg i det minste oppnådd noe. Du er et totalt lost case i så måte.
Over og ut.
Ta det med ro rolfy, ingen med lite grann forståelse for dette kan være i tvil som kven som veit kva dei snakkar om av deg og Tom i denne tråden. Om nokon skulle være i tvil om kva eg meiner her så vil eg (som både er dataingeniør og økonom ) be alle ta mykje av det Tom skriver i denne tråden med ei stor klype salt.
Har som sagt ikke så greie på sveitiske forhold, men sveitsiske banker renner nok over av penger fra innskudd fra hele verden (det har jo vært diskutert å innføre negative renter / straffeskatt på innskudd og lignende tiltak i landet. Sveitsiske bankreguleringer kan jeg ganske lite om, men jeg vil som sagt anta at de finansierer seg svært rimelig. Jeg kan ikke huske å ha sett særlig med obligasjonsutstedelser fra sveitsiske banker, men det er heller ikke det jeg følger tettest for å si det mildt.
Jeg har ikke sagt jeg har lån i Sveitsisk bank. Jeg har lån i CHF, men banken er dansk.
Jeg har ikke sagt jeg har lån i Sveitsisk bank. Jeg har lån i CHF, men banken er dansk.
Ok, da har de svært lave påslag (med mindre du har inntekter i CHF også da) siden du i tillegg har valutarisken og ikke bare kredittrisikoen på belåningsobjektet.
Jeg tror det er noen incentivordninger i Danmark for å få folk til å låne til bolig - danske boligmarkedet er som du sikkert vet ikke helt i toppform. Kjenner ikke til detaljene og mulig jeg husker feil. Men dersom f.eks Nordea tar opp et lån i markedet i f.eks EUR og gjør det om til et lån i CHF vil de nok komme ut med en negativ fundingspread målt mot den sveitsiske pengemarkedsrenten. Siden Sveits flommer over av penger er det strukturelt ganske rimelig å skaffe seg finansiering i CHF - dvs at alt annet likt vil en innlånsspread i CHF være (betydelig) lavere enn i f.eks EUR eller USD. Ditto med Danske Kroner også, forresten. Det er ganske billig å få tak i målt mot pengemarkedsrenten og den danske sentralbanken betaler negative renter på innskudd om dagen.
Neida, jeg jobber ikke i bank. Har ikke engang økonomiutdannelse. Jeg er dataingeniør.
Likevel moser jeg deg ned i støvlene med statistikk som dokumenterer at du har feil.
Du jobber i bank og jeg antar da at du har økonomiutdanning.
Nå er tiden inne for å svare på Torangos forespørsel om marginer. Vil du ikke eller klarer du ikke?
Riktig, men irrelevant. Nå er vi etter renteuroen/finanskrisen versjon 1.0 og 2.0 osv. Nye spilleregler. Det er ikke mange som tror vi kommer tilbake til denslags marginer. Det er selvsagt en mulighet en eller annen gang, men særlig sannsynlig er det ikke. Grunnen er at det har blitt mye dyrere å finansiere og å gi boliglån enn hva det var i "gamle dager".
Du må gjerne tro at du moser meg ned i støvlene. Jeg mister ikke nattesøvnen av den grunn.
Gitt en rente så kan jeg til enhver tid si hvor mye over NIBOR det tilsvarer. Jeg snakket om hva marginene burde være sånn ca, og nå er vi der jeg sa vi burde være. Du mente at marginene måtte tilbake til rundt 50 punkter på sikt - det er en oppfatning du nok er ganske alene om. For vi er vel ikke heeeelt der nå et års tid senere - er vi vel? Når skal vi dit?
En kjapp oppsummering av din "mosing i støvlene" i denne tråden
- du trodde boligkredittselskaper funder til rundt NIBOR flat (muligens fra en annen tråd, men du trodde det åkke som).
- du trodde norske boligkredittselskaper tok et gigantisk valutaveddemål på innlån i utenlandsk valuta
- du har konsekvent ment at boliglån er superbusiness, selv når banker faktisk tapte penger på det
- du har pratet om ECB-lånene (som ikke brukes til å finanserie boliglån og således er irrelvante i denne debatten)
- du har snakket om valutaprgnoser, valutakurser og andre irrelevante faktorer
- du skjønner ikke hvordan banker setter og styrer risikoen knyttet til fastrentelån
Jeg har mistet tellingen på alt du har hevdet i denne tråden som har begrenset kontakt med den virkelige verden.
Tro gjerne videre at du er verdensmester i bankdrift, fundingprising, rentestyring, likviditetsstyring, kapitalvekter, egenkapitalavkastning, konkurransesituasjonen og alt det andre du har uttalt deg skråsikkert om i denne tråden. Forhåpentligvis er det ikke så mange andre som tror at du er det. Om så er tilfelle har jeg i det minste oppnådd noe. Du er et totalt lost case i så måte.
Over og ut.
Kryss i taket! Du har endret mening fra å kalle det tullete til å si at det er riktig.
Den satt nok langt inne, gjorde den ikke?
For øvrig fortsetter du å vite bedre enn meg selv hva jeg tror og ikke tror basert på dine egne tolkninger.
Runde 2:
Bevise at det ikke er irrelevant.
Hvorfor skulle egentlig et historisk faktum være irrelevant? Fordi slik det var aldri vil skje igjen? En faktaopplysning blir ikke irrelevant av den grunn.
Om du skulle ha rett i at det aldri vil skje igjen, et synspunkt jeg alldeles ikke deler, så har du jo ingen krystallkule som gir deg fakta om fremtiden, har du vel? Kan det faktisk hende du tar feil også her?
Du ber om en begrunnet argumentasjon for hvor spreadet på boliglån bør ligge. Jeg svarte hva jeg har på mitt lån i sveisisk valuta (sjekket siste lånebrev, den ligger nå på 1,012%). Kan ikke se at du har kommet med noe svar på hvor stor marginen bør være og hvorfor den må være høyere for NOK enn CHF. Dette er vel to valutaer som har mye likhet i et kriserammet Europa. Siden du jobber i bank kan du kanskje fortelle hvorfor speaden på et lån i CHF ligger på under 100 punkter, mens norske lån ligger vesentlig høyere.
Har som sagt ikke så greie på sveitiske forhold, men sveitsiske banker renner nok over av penger fra innskudd fra hele verden (det har jo vært diskutert å innføre negative renter / straffeskatt på innskudd og lignende tiltak i landet. Sveitsiske bankreguleringer kan jeg ganske lite om, men jeg vil som sagt anta at de finansierer seg svært rimelig. Jeg kan ikke huske å ha sett særlig med obligasjonsutstedelser fra sveitsiske banker, men det er heller ikke det jeg følger tettest for å si det mildt.
Norge er som sagt sånn ca på linje med Sverige når det gjelder marginer på boliglån til privatmarkedet. Lenge var marginene i Norge mye lavere - eksempelvis var 10 års fastrente i Norge og Sverige ca det samme til tross for at den norske 10-årige renteswappen lå ca 100 basispunkter høyere enn den svenske. Svenske banker betaler sånn ca det samme for finansiering som norske banker gjør (mål i spread over lokal pengemarkedsrente), give or take litt.
Norkse banker må hente inn ganske mye egenkapital og er godt i gang med det. Det kan gjøres ved å emittere nye aksjer (ikke veldig populært), øke inntjenningen, redusere kostnader og redusere utbytte eller en kombinasjon av disse. Det er det som skjer nå. Hva som skjer når det er over er vanskelig å si - som vi har sett de siste årene kan det skje mye rart.
Tom sa i denne tråden at han tok fastrente i 3 år på 3.35% og mente at det indikerte at bankene var sikre på at rentene ville forbli lave fremover. I dag koster 3 års fastrente rundt 4% - dette til tross for at 3-års renteswappen nok er lavere nå enn da Tom kunne ta fast på 3.35%. Altså er kredittpåslaget kjørt opp, også om man ser fremover.
Det er delvis dette som har vært ett av mine poenger i diskusjoner om fast vs flytende, tar man fastrente låser man ikke bare inn en rente, men også et kredittpåslag. Ligger man flytende kan renten til sluttkunde endre seg selv om ingen ting skjer med pengemarkedsrenten eller Norges Bank sitter stille i båten. De som tok fast da det var som billigst kunne nok gått ut av lånene med gevinst i dag til tross for at de underliggende pengemarkedsrentene er lavere eller sånn ca det samme som de var da.
Igjen tillegger du meg meninger og synspunkter jeg ikke har. Bankene har ingen formening. Det er de som tilbyr renteswappen som har en formening om hva fremtiden vil bringe. Imidlertid nærmer du deg poenget. Poenget er at risikopåslaget faller, renteswappene faller, pengemarkedsrenta faller, ja stort sett alt faller unntatt marginene norske banker beregner seg. Bankene har nå doblet sine marginer på boliglån og det er kundene som betaler.
Man kunne øket egenkapitalbeholdningen ved å betale ut mindre utbytte av de formidable overskuddene man har. Men nei, hvorfor gjøre det når kunden kan tynes og man i flokk gjør det samme? Griskhet satt i system kaller jeg dette. Greit at du som bankansatt forsvarer og argumenterer, men det endrer ikke faktum: Bankene har vitterlig doblet sin fortjeneste på boliglån og det er kundene som betaler!
PS: Du svarte Torango, men svaret inneholdt ikke svaret på spørsmålet:
For enhver kredittgivende institusjon er det en avveinig hvor de skal allokere kapitalen sin for å oppnå en ønsket avkastning på den. Egenkapitalavkastningen på boliglån er ikke spesielt høy så vidt jeg vet.
At banker agerer noenlunde likt når det gjelder boliglån er ikke så merkelig. De har ca samme finansieringskostnader på boligkreditt (noen mindre variasjoner er det selvsagt), de er omfattet av det samme markedet og de samme reguleringene.
Siden boliglån er ganske lange (snittløpetid i Norge er rundt 7 år om jeg ikke husker feil) så er også boligkredittselskaper finansert langsiktig. Så at fundingpåslagene går ned som de gjorde i 2012 gir ikke veldig stor effekt på den gjennomsnittelige finansieringskostnaden, men over tid vil det selvsagt få økt innvirkning etter hvert som gamle og dyrere lån forfaller.
Ad hva marginen bør være - vet ikke eksakt (driver ikke med boliglånsgiving eller denslags), men nærmere 200 enn 100 basert på gjennomsnittelig fundingkost, egenkapitalavkastning på allokert kapital, bidrag til den generelle bankdriften (lønn, bygninger, systemer - younameit). Retailbanking er et ganske personalkrevende område selv om norske banker har kommet svært langt i selvbetjening på nettbankene. Det har vært ganske klart kommunisert at margninene på boliglån måtte opp fra de svært lave nivåene de lenge lå på.
Ta det med ro rolfy, ingen med lite grann forståelse for dette kan være i tvil som kven som veit kva dei snakkar om av deg og Tom i denne tråden.
Om nokon skulle være i tvil om kva eg meiner her så vil eg (som både er dataingeniør og økonom
Over og ut.
Ok, da har de svært lave påslag (med mindre du har inntekter i CHF også da) siden du i tillegg har valutarisken og ikke bare kredittrisikoen på belåningsobjektet.
Jeg tror det er noen incentivordninger i Danmark for å få folk til å låne til bolig - danske boligmarkedet er som du sikkert vet ikke helt i toppform. Kjenner ikke til detaljene og mulig jeg husker feil. Men dersom f.eks Nordea tar opp et lån i markedet i f.eks EUR og gjør det om til et lån i CHF vil de nok komme ut med en negativ fundingspread målt mot den sveitsiske pengemarkedsrenten. Siden Sveits flommer over av penger er det strukturelt ganske rimelig å skaffe seg finansiering i CHF - dvs at alt annet likt vil en innlånsspread i CHF være (betydelig) lavere enn i f.eks EUR eller USD. Ditto med Danske Kroner også, forresten. Det er ganske billig å få tak i målt mot pengemarkedsrenten og den danske sentralbanken betaler negative renter på innskudd om dagen.