183    9    0  

BYA og utnyttelse av areal ved bygging av nytt hus

 1     0
Vi har tomt på 581 m2, og kan bygge med BYA på 30 % som tilsier 174 m2. Tomten vår ligger 4 meter over tomten fremfor oss. Per nå tenker vi at det er best å billigst å bygge på flat tomt. 1. og 2. etasje vil da også komme høyere opp enn om vi skyter oss ned ved å bygge på skrå tom. 

Dilemma vårt nå er om vi bør lage hovedplan i 1. etg. (bakkeplan) eller i 2. etg. Vil vil nok få grei utsikt på bakkeplan, men enda bedre fra 2. etg. På hovedplan ønsker vi ha ha kjøkken, stue med utsikt, TV-stue, hovedsoverom med walk-in-closet, et barnerom som senere kan gjøres om til kontor og en liten matbod. 

I utgangspunktet ønsker jeg å ha hovedplan på bakkeplan. Dette for å ha lett tilgang til hage, samt kort vei fra inngang til kjøkken, men også mtp dersom man en gang ikke skulle klare å gå i trapp over en periode, eller får besøk av andre som har utfordring med trapp. Utfordring ved å ha hovedplan i 1. etg. er at vi da må regne med arealet til to parkeringer/garasje og vaskerom (p.g.a. at det er BYA/fotavtrykket som vi må forholde oss til) på samme plan. Dette gjør at alle de andre rommene må bli mindre, evt. må vi ta bort soverommene eller TV-stuen på hovedplanen. Vi mister også muligheten til å bygge himling i stuen. 

Har dere innspill på fordeler og bakdeler på det å ha hovedplan i 1. eller 2. etasje? For dere som ha vært i lignende situasjon, hva endte dere opp med, og er dere fornøyde?


zyp
   #1
 363     0
Du har gode argumenter for begge alternativer, så det blir fort opp til hva du personlig prioriterer.

Her har vi hovedplan i 2. etasje med bad, kontor og kjøkken/stue med åpen himling. Stor altan veier opp for å ikke ha direkte utgang fra stue til hage. Gitt begge alternativer hadde jeg nok valgt det samme igjen; for min del er nok stue med åpen himling tungen på vektskåla.

Å bygge på en skrå tomt kan selvfølgelig gi det beste fra begge verdener; garasje og inngang nede på forsiden og utgang rett fra stua til hagen på baksiden, men det blir jo som du sier et spørsmål om pris, og det å ha rom under bakkenivå legger jo til noen andre faktorer som f.eks. hvor du kan legge rom som har krav om vindu. Har du en tomt som kan være egnet for det så kan det jo være verdt å sjekke hvordan en slik løsning kommer ut i en sammenligning.
HSt
   #2
 21 164     Sørum     0
I Oslo bygger flere arkitekter med overheng på huset i 2,etg, en meter overheng rekker ikke med i BYA
   #3
 2 990     0
I Oslo bygger flere arkitekter med overheng på huset i 2,etg, en meter overheng rekker ikke med i BYA


De gjorde, det kom nye regler for en stund siden.

Utkragete bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5,00 m er med i BYA.
   #4
 139     Oslo     0
det kom nye regler for en stund siden.

Dette stemmer nok ikke helt. NS 3940/H-2300 har ikke vært oppdatert på 4-6 år, så 1-metersregelen er fremdeles gjeldende så vidt jeg vet.
HSt
   #5
 21 164     Sørum     0
Ja det er hvis utkragingen er over 5m over bakken så kan den kanskje være større enn 1m uten at den regnes med i BYA. Men er enig, det er ikke lett å tolke alltid.
   #6
 100     Oslo     0
Her jeg bor (Oslo, men TEK er jo ikke begrenset til det) kommer det opp nye OBOS-blokker titt og ofte, og 5m regelen ser jeg overholdes konsekvent.

Mao. 2.etg. med balkonger har det som «nisjer inn i bygget, mens 3+ etg. har balkonger (og mer areal innvendig).

En enkelt «nisje på 8 kvm tilsvarer 500-600 000 i tapt areal, så det gjøres nok ikke uten grunn.

Blokka jeg bor i er fra 2006 og har dette, og det samme på de som spretter opp i dag.
Signatur
HSt
   #7
 21 164     Sørum     0
Da er det trolig mer enn 1m utspring e.l

Det er nye hus de jeg refererer til, i Oslo, eneboliger, den ene har hatt ca 8 forsøk på nabovarsel før de klarte BYA kravet, da med overhengende 2.etg

Det andre huset har samme løsning. Så det er nok innenfor 1m grensen ut fra fasade som ikke teller i BYA.

   #8
 100     Oslo     0
Det er begge deler.

På enkelte fasader har de noen mini-balkonger som ser ut som de er 1x1 meter over hverandre i alle etg. utenom 2.etg.

Det er leiligheter i alle etg. så jeg har bare antatt at dette er for å tilfredsstille 5 meter regelen i TEK, men kan selvsagt være helt andre årsaker til at de gjør det slik.

Signatur
   #9
 139     Oslo     0
Begge regler er gjeldende. Så du kan ha en 2. etasje som krager ut så langt du bare vil, så lenge den er over 5 meter og ikke går over byggegrensen, med en halvetasje under med små balkonger som stikker maks 1 meter ut.

1-metersregelen er hovedsaklig ment for takutstikk men kan altså også brukes for f.eks. bittesmå balkonger. 5-meters regelen er som nevnt hyppig brukt i sentrumsnære bystrøk, særlig på gateplan.