De opplevde det vanskelig å kunne kalkulere et hus hvor man ikke har en leveringsbekrivelse, ingen oversikt over standard i vegger osv, samt at prisleiet og dermed hele prosjektet rett og slett virket urealistisk. Man kan jo ikke en gang bygge for slike summer i Tyskland.
Men klarer du det så for all del, jeg tar av meg hatten om det er mulig.
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Du kan vel svare på om det er noen poster på budsjettet som er uteglemt? (Fikk tips om byggelånsrente og byggestrøm). Eller om det er noen poster som er urealistiske. Som sagt har jeg fått priser på mye av dette og justert budsjettet deretter (begynte med budsjett på 2,8 mill før prisene begynte å komme inn).
Dersom du er godkjent som ansvarlig søker, hva slags styringssystemer har du? Og er du også godkjent som kontrollerende for prosjektering? Du har et ikke helt enkelt tak, det skal også prosjekteres for riktige laster, egenvekt osv, er du erfaren i dette? brannprosjektering av hybler, er det noe du også behersker?
Dette er normalt sett kompliserte ting som i allefall vi bruker arkitekter, statikere og ingeniører til. Jeg viltro at du kjenner til det med styringsystemer, kontrollerklæringer osv som kommunen krever at du leverer inn.
Selv om du bygger selv gjelder de samme kravene til dokumentasjon, spesielt dersom du går et tilsyn av kommunen.
Dersdom du har erfaring nok til å kunne få lokal ansvarsrett som både ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende har du sannsynigvis gjennomført en del prosjekter.
Eller...
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
"Kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett til bolig- eller fritidsbygning til eget bruk, uten hensyn til kravene i kap. II og kap. III i denne forskrift, forutsatt at personen sannsynliggjør at arbeidet vil bli utført i samsvar med plan- og bygningslovgivningen"
Jeg har ikke tidligere prosjektert et helt hus, antar at kommunen har vurdert at paragraf 17 er oppfyllt etter å ha sett kvaliteten på dokumentasjonen jeg har levert med søknaden.
Selvsagt krever dette at jeg både setter meg inn i lover og regler, at jeg setter meg grundig inn i materialer og komponenter, og at jeg benytter ekstern kompetanse der jeg selv mangler det.
Du kan være ganske trygg på at mitt tiltak er grundig prosjektert og spesifisert til minste detalj. Det er ikke få timer jeg har brukt på dette, men det er klart at dersom jeg skulle gjort det igjen så kunne jeg brukt mye av underlaget jeg nå har, og tidsbruken hadde da vært mye lavere.
Som ansvarlig søker og prosjekterende må jeg levere kontrollplan, som alle andre. På kontrollplanen må det angis ansvarlig utførende for de ulike fagområder, og der jeg selv skal stå som utførende (egeninnsats) må jeg søke om lokal ansvarsrett etter paragraf 17. Jeg har med i alle mine forespørsler at leverandøren må levere komplett sluttdokumentasjon over produkter og arbeid.
Når jeg gjør det på denne måten, er jeg i posisjon til å forhandle pris på hvert enkelt arbeid i huset. Klarer du å knipe 10-15% på hver post ved å være god til å forhandle, så blir det mye penger av dette.
Ulempen er selvsagt at du ikke har en husleverandør å klage til når en mangel kommer frem etter ett år eller to. Denne modellen krever derfor at du er tilstede på byggeplass og kontrollerer og koordinerer underveis.
Men tilbake til mitt hovedspørsmål; Er det noen poster i budsjettet jeg har glemt? Det hadde i så fall vært greit å bli oppmerksom på det før byggingen begynner....
har du fått ansvarsrett som ansvarlig kontrollerende også?
Generelt synes det som om prisene dine er er en smule lave i forhold til hva realiteten er. Om du har glemt noe vil jo eventuelt fremgå av beskrivelsen av hva huset skal inneholde, og den foreligger jo ikke.
Men på den annen side, dersom du virkelig klarer å bygge til den prisen du sier så er det noe vi andre virkelig bør lære av. Jeg har vanskelig for å forstå at du virkelig har fått ansvarsrett som ansvarlig søker og prosjekterende, spesielt med to hybler siden du ikke har erfaring med å bygge et helt hus. Det krever brannprosjektering, statiske beregninger, men her finnes det selvsagt tabeller du kan bruke, men du har en liten utfordring når det gjelder taket ditt. Tviler på at du får takstolprodusenten til gratis å prosjektere taket ditt, og med den takkonstruksjonen du har må det gjøres korrekt. Vi bruker statikere, sivilingeniører med ekspertise på akkurat dette.
Jeg tror at prisen din for grunnmur og slik jeg oppfatter det hele kjelleretasjen med betongdekke mellom kjeller og 1 etasje på kr. 180.000,- er alt for lav. Erfaringsmessig her i Oslo vil en plate på mark med armering iht bøyelister komme seg på mellom kr. 900,- - kr. 1.300,.- per kvm. Det går sikkert an å få det noe rimeligere utenfor pressområdene. Så kommer kjellervegger utvendig som i ditt tilfelle vil være ca 43 lengdemeter x 2,70 = 116, kvm Leca f.eks med tykkelse 30 cm a ca kr. 1.000,- = 116.000,- + isolasjon og jobb. Så kommer innervegger med isolasjon i tillegg. Videre ligger mye av kjelleren din under jorda så du har et voldsomt marktrykk du må ivareta, og det vil si at du må sprenge eler grave ut mer enn bare byggegropen. Marktrykket medfører kostnader og ikke minst dekke mellom kjelleretasjen og 1 etasjen koster penger. Husk du skal bygge tre brannceller i kjelleren, to hybler pluss din del. Alt det jeg her nevner opp vil i mine øyne koste BETYDELIG mer enn kr. 180.000,- som du har stipulert. Prosjekteringen av kjelleren din tror jeg også vil være komplisert på grunn av marktrykket og bør i mine øyne gjøres av en arkitekt/ingeniør.
Uten at jeg har sjekket hvor mye trelast du trenger vil jeg tro at kostnadene dine blir BETYDELIG større enn hva du har forutsatt. Du har tross alt et tak som ikke er av de enkleste.
Da har du iallefall fått noen av mine synspunkter på dette. Et lite tips kan være at du legger de to badene i kjelleretasjen mot hverandre slik at du kan ha felles rørføring.
Som sagt, klarer du dette til den prisen du hevder, og klarer du å få ansvarsretter for et du hevder, og klarer du å gjennomføre dett prosjektet som legmann vil bygebransjen i Norge kunne kvitte seg med mange fagfolk som ingeniører/arkitekter/sivilingeniører osv.
Og de som produserer kontrollsystemene vi bruker vil miste jobben.
Husk bare å få inn søknad før neste høst, da trer de nye energikravene ikraft, og med de kravene som settes til tetthet vil jeg tro de fleste som plassbygger hus vil få utfordringer til tetthet, siden det da vil være tredjepartskontroll.
Men, jeg ønsker deg lykke til!! Jeg har sansen for folk som har guts, selv om vi kan være uenige.
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Så da blir det altså ikke skatt på utleie av 2 hybler i underetasjen, så vidt jeg kan skjønne.
I så fall må hyblene dele bad med hverandre mener jeg.
Mest gunstige å ha er en tomannsbolig. En tomannsbolig er også ett hus med kjellerleilighet over ca 45 kvm som er helt selvstendig i forhold til hoveddelen. Da kan du bo i den billigste selv og leie ut den dyreste delen skattefritt.
Evnt kan man bo i den dyreste og ha en hybel i tillegg i "din" del, om hyblelen bruker f.eks ditt gjestetoalett i kjelleren, er ikke denne selvstendig og du har da to skattefrie enheter.
Ser at jeg har bidratt til betydelig misforståelse, så jeg skal prøve å oppklare:
Du har rett! Du kan leie ut så mabnge hybler du ønsker skattefritt. Kravet er at du selv bor i minimum halvparten av boligen regnet etter utleieverdi (..altså ikke regnet etter areal).
...men, og det er et stort men; dersom en eller flere av disse kan regnes som familieleilighet skal boligen regnskapslignes fordi da er den pr. defininsjon en flermansbolig, og utleievirksomheten er i sin helhet skattepliktig inntekt. Så er jo spørsmålet hva som er en familieleilighet og hva er en hybel. Iflg. skattebetalerforeningen (som i praksis kjenner til norsk skattterett bedre enn myndighetene...) er en familieleilighet egnet til å bo to voksne og ett barn, men hert legges det vistnok strenge tolkninger til grunn.
Det følgende er sakset fra skattebetalerforeningens medlemssider:
Flermannsboliger er for de fleste rene skattebomber, ettersom de alltid skal regnskapslignes. Regnskapsligning innebærer at du skal frem til et nettoresultat der du tar faktiske leieinntekter med til beskatning. Leieverdi på egen boligdel tas ikke med. Det gis fradrag for faktiske kostnader og utgifter til vedlikehold, men ikke på egen boligdel.
Ved flere utleieforhold er det derfor viktig å vite hva som ligger i begrepene familieleilighet og selvstendig/uselvstendig hybel. Når du har flere utleieforhold, må du vurdere nøye om noen av utleieenhetene er å regne som familieleilighet. I så fall er det viktig at du er oppmerksom på grensen mellom tomannsbolig og flermannsbolig. Det skal lite til før en utleiedel anses som en familieleilighet (se ovenfor), og med tre eller flere familieleiligheter har du automatisk en flermannsbolig.
En boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet med egen inngang og eget wc, er også en flermannsbolig. Det er ikke noe krav at hybelleiligheten skal ha eget kjøkken, soverom eller dusj for å anses som en selvstendig boenhet. Kravet til egen inngang anses oppfylt hvis det er en egen låsbar dør til boenheten. Inngang via annet borom i huset er ikke egen inngang. Ved hybelutleie i en tomannsbolig blir leieinntektene bare skattefrie såfremt hybelen er en uselvstendig boenhet. Det vil si at hybelleiligheten har felles inngang og/eller wc med en annen boenhet.
Om en boenhet er en familieleilighet, en selvstendig eller uselvstendig hybel er ofte vanskelig å avgjøre. Skattedirektoratet har vist en stadig strengere fortolkning av regelverket ved at leiligheter helt ned til 40 kvm har blitt ansett som en familieleilighet.
Om du har orket å lese helt ned hit har du vært flink. Som det fremgår skal det ikke være lett, og denne fella er det nok mange som går i. Hybler på underkant av 40 kvm er det jo heller ikke rare leieintekten på, vil jeg tro.
Husk bare å få inn søknad før neste høst, da trer de nye energikravene ikraft, og med de kravene som settes til tetthet vil jeg tro de fleste som plassbygger hus vil få utfordringer til tetthet, siden det da vil være tredjepartskontroll.
Jeg har godkjent rammetillatelse, så det skulle vært ivaretatt. Ellers så er jeg 99% sikker på at utgifter til trelast, isolasjon, papp, plater, dører og vinduer etc. holder. Dette er detaljprosjektert og jeg har gyldige tilbud på alt. På trelast har jeg konsekvent regnet beregnet mengde + 10%. Det er som du skriver litt usikkerhet med grunnmur, selve leca-en m/armering, mørtel, puss osv kommer på ca 95K + jobb. Det er ikke marktrykk på langside, kun på en kortside (på bakside blir det terassedekke mellom hus og fjell). Det blir ikke sprenging. Tomten er ferdig planert og komprimert. Ellers har jeg tilbud på rørlegger, vannbåren varme m/varmepumpe luft/vann, elektriker, ventilasjon osv.
Jeg har iallefall opplevd at for hvert anbud/tilbud jeg har ferdigforhandlet, så har jeg kunnet redusere budsjettet mitt.
Hva med å fortelle hvilke poster som er glemt?
Men klarer du det så for all del, jeg tar av meg hatten om det er mulig.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Eller om det er noen poster som er urealistiske. Som sagt har jeg fått priser på mye av dette og justert budsjettet deretter (begynte med budsjett på 2,8 mill før prisene begynte å komme inn).
Dette er normalt sett kompliserte ting som i allefall vi bruker arkitekter, statikere og ingeniører til. Jeg viltro at du kjenner til det med styringsystemer, kontrollerklæringer osv som kommunen krever at du leverer inn.
Selv om du bygger selv gjelder de samme kravene til dokumentasjon, spesielt dersom du går et tilsyn av kommunen.
Dersdom du har erfaring nok til å kunne få lokal ansvarsrett som både ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende har du sannsynigvis gjennomført en del prosjekter.
Eller...
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
"Kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett til bolig- eller fritidsbygning til eget bruk, uten hensyn til kravene i kap. II og kap. III i denne forskrift, forutsatt at personen sannsynliggjør at arbeidet vil bli utført i samsvar med plan- og bygningslovgivningen"
Jeg har ikke tidligere prosjektert et helt hus, antar at kommunen har vurdert at paragraf 17 er oppfyllt etter å ha sett kvaliteten på dokumentasjonen jeg har levert med søknaden.
Selvsagt krever dette at jeg både setter meg inn i lover og regler, at jeg setter meg grundig inn i materialer og komponenter, og at jeg benytter ekstern kompetanse der jeg selv mangler det.
Du kan være ganske trygg på at mitt tiltak er grundig prosjektert og spesifisert til minste detalj. Det er ikke få timer jeg har brukt på dette, men det er klart at dersom jeg skulle gjort det igjen så kunne jeg brukt mye av underlaget jeg nå har, og tidsbruken hadde da vært mye lavere.
Som ansvarlig søker og prosjekterende må jeg levere kontrollplan, som alle andre. På kontrollplanen må det angis ansvarlig utførende for de ulike fagområder, og der jeg selv skal stå som utførende (egeninnsats) må jeg søke om lokal ansvarsrett etter paragraf 17. Jeg har med i alle mine forespørsler at leverandøren må levere komplett sluttdokumentasjon over produkter og arbeid.
Når jeg gjør det på denne måten, er jeg i posisjon til å forhandle pris på hvert enkelt arbeid i huset. Klarer du å knipe 10-15% på hver post ved å være god til å forhandle, så blir det mye penger av dette.
Ulempen er selvsagt at du ikke har en husleverandør å klage til når en mangel kommer frem etter ett år eller to. Denne modellen krever derfor at du er tilstede på byggeplass og kontrollerer og koordinerer underveis.
Men tilbake til mitt hovedspørsmål; Er det noen poster i budsjettet jeg har glemt? Det hadde i så fall vært greit å bli oppmerksom på det før byggingen begynner....
Generelt synes det som om prisene dine er er en smule lave i forhold til hva realiteten er. Om du har glemt noe vil jo eventuelt fremgå av beskrivelsen av hva huset skal inneholde, og den foreligger jo ikke.
Men på den annen side, dersom du virkelig klarer å bygge til den prisen du sier så er det noe vi andre virkelig bør lære av. Jeg har vanskelig for å forstå at du virkelig har fått ansvarsrett som ansvarlig søker og prosjekterende, spesielt med to hybler siden du ikke har erfaring med å bygge et helt hus. Det krever brannprosjektering, statiske beregninger, men her finnes det selvsagt tabeller du kan bruke, men du har en liten utfordring når det gjelder taket ditt. Tviler på at du får takstolprodusenten til gratis å prosjektere taket ditt, og med den takkonstruksjonen du har må det gjøres korrekt. Vi bruker statikere, sivilingeniører med ekspertise på akkurat dette.
Jeg tror at prisen din for grunnmur og slik jeg oppfatter det hele kjelleretasjen med betongdekke mellom kjeller og 1 etasje på kr. 180.000,- er alt for lav. Erfaringsmessig her i Oslo vil en plate på mark med armering iht bøyelister komme seg på mellom kr. 900,- - kr. 1.300,.- per kvm. Det går sikkert an å få det noe rimeligere utenfor pressområdene. Så kommer kjellervegger utvendig som i ditt tilfelle vil være ca 43 lengdemeter x 2,70 = 116, kvm Leca f.eks med tykkelse 30 cm a ca kr. 1.000,- = 116.000,- + isolasjon og jobb. Så kommer innervegger med isolasjon i tillegg. Videre ligger mye av kjelleren din under jorda så du har et voldsomt marktrykk du må ivareta, og det vil si at du må sprenge eler grave ut mer enn bare byggegropen. Marktrykket medfører kostnader og ikke minst dekke mellom kjelleretasjen og 1 etasjen koster penger. Husk du skal bygge tre brannceller i kjelleren, to hybler pluss din del. Alt det jeg her nevner opp vil i mine øyne koste BETYDELIG mer enn kr. 180.000,- som du har stipulert. Prosjekteringen av kjelleren din tror jeg også vil være komplisert på grunn av marktrykket og bør i mine øyne gjøres av en arkitekt/ingeniør.
Uten at jeg har sjekket hvor mye trelast du trenger vil jeg tro at kostnadene dine blir BETYDELIG større enn hva du har forutsatt. Du har tross alt et tak som ikke er av de enkleste.
Da har du iallefall fått noen av mine synspunkter på dette. Et lite tips kan være at du legger de to badene i kjelleretasjen mot hverandre slik at du kan ha felles rørføring.
Som sagt, klarer du dette til den prisen du hevder, og klarer du å få ansvarsretter for et du hevder, og klarer du å gjennomføre dett prosjektet som legmann vil bygebransjen i Norge kunne kvitte seg med mange fagfolk som ingeniører/arkitekter/sivilingeniører osv.
Og de som produserer kontrollsystemene vi bruker vil miste jobben.
Husk bare å få inn søknad før neste høst, da trer de nye energikravene ikraft, og med de kravene som settes til tetthet vil jeg tro de fleste som plassbygger hus vil få utfordringer til tetthet, siden det da vil være tredjepartskontroll.
Men, jeg ønsker deg lykke til!! Jeg har sansen for folk som har guts, selv om vi kan være uenige.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
I så fall må hyblene dele bad med hverandre mener jeg.
Mest gunstige å ha er en tomannsbolig.
En tomannsbolig er også ett hus med kjellerleilighet over ca 45 kvm som er helt selvstendig i forhold til hoveddelen. Da kan du bo i den billigste selv og leie ut den dyreste delen skattefritt.
Evnt kan man bo i den dyreste og ha en hybel i tillegg i "din" del, om hyblelen bruker f.eks ditt gjestetoalett i kjelleren, er ikke denne selvstendig og du har da to skattefrie enheter.
Ser at jeg har bidratt til betydelig misforståelse, så jeg skal prøve å oppklare:
Du har rett! Du kan leie ut så mabnge hybler du ønsker skattefritt. Kravet er at du selv bor i minimum halvparten av boligen regnet etter utleieverdi (..altså ikke regnet etter areal).
...men, og det er et stort men; dersom en eller flere av disse kan regnes som familieleilighet skal boligen regnskapslignes fordi da er den pr. defininsjon en flermansbolig, og utleievirksomheten er i sin helhet skattepliktig inntekt. Så er jo spørsmålet hva som er en familieleilighet og hva er en hybel. Iflg. skattebetalerforeningen (som i praksis kjenner til norsk skattterett bedre enn myndighetene...) er en familieleilighet egnet til å bo to voksne og ett barn, men hert legges det vistnok strenge tolkninger til grunn.
Det følgende er sakset fra skattebetalerforeningens medlemssider:
Flermannsboliger er for de fleste rene skattebomber, ettersom de alltid skal regnskapslignes. Regnskapsligning innebærer at du skal frem til et nettoresultat der du tar faktiske leieinntekter med til beskatning. Leieverdi på egen boligdel tas ikke med. Det gis fradrag for faktiske kostnader og utgifter til vedlikehold, men ikke på egen boligdel.
Ved flere utleieforhold er det derfor viktig å vite hva som ligger i begrepene familieleilighet og selvstendig/uselvstendig hybel. Når du har flere utleieforhold, må du vurdere nøye om noen av utleieenhetene er å regne som familieleilighet. I så fall er det viktig at du er oppmerksom på grensen mellom tomannsbolig og flermannsbolig. Det skal lite til før en utleiedel anses som en familieleilighet (se ovenfor), og med tre eller flere familieleiligheter har du automatisk en flermannsbolig.
En boligeiendom med to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet med egen inngang og eget wc, er også en flermannsbolig. Det er ikke noe krav at hybelleiligheten skal ha eget kjøkken, soverom eller dusj for å anses som en selvstendig boenhet. Kravet til egen inngang anses oppfylt hvis det er en egen låsbar dør til boenheten. Inngang via annet borom i huset er ikke egen inngang. Ved hybelutleie i en tomannsbolig blir leieinntektene bare skattefrie såfremt hybelen er en uselvstendig boenhet. Det vil si at hybelleiligheten har felles inngang og/eller wc med en annen boenhet.
Om en boenhet er en familieleilighet, en selvstendig eller uselvstendig hybel er ofte vanskelig å avgjøre. Skattedirektoratet har vist en stadig strengere fortolkning av regelverket ved at leiligheter helt ned til 40 kvm har blitt ansett som en familieleilighet.
Om du har orket å lese helt ned hit har du vært flink.
Som det fremgår skal det ikke være lett, og denne fella er det nok mange som går i. Hybler på underkant av 40 kvm er det jo heller ikke rare leieintekten på, vil jeg tro.
Mvh
Frode
Frode (innehaver av F.A.Gundersen Minigraving & Transport)
- Selvgjordt er velgjordt.... tror jeg; vårt prosjekt.
Jeg har godkjent rammetillatelse, så det skulle vært ivaretatt.
Ellers så er jeg 99% sikker på at utgifter til trelast, isolasjon, papp, plater, dører og vinduer etc. holder. Dette er detaljprosjektert og jeg har gyldige tilbud på alt. På trelast har jeg konsekvent regnet beregnet mengde + 10%.
Det er som du skriver litt usikkerhet med grunnmur, selve leca-en m/armering, mørtel, puss osv kommer på ca 95K + jobb. Det er ikke marktrykk på langside, kun på en kortside (på bakside blir det terassedekke mellom hus og fjell). Det blir ikke sprenging. Tomten er ferdig planert og komprimert. Ellers har jeg tilbud på rørlegger, vannbåren varme m/varmepumpe luft/vann, elektriker, ventilasjon osv.
Jeg har iallefall opplevd at for hvert anbud/tilbud jeg har ferdigforhandlet, så har jeg kunnet redusere budsjettet mitt.
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.