Har du konfrontert DNB med at du vil bytte bank? Ofte gir de etter, det er tross alt ingen grunn til å forbli kunde dersom en annen bank gir bedre betingelser. Selv om verden er langt mer kynisk enn før, kan man også evt. referere til hvor lenge man har vært kunde i banken.

Ja det har jeg gjort, men de sa klart fra at her blir det byggelån...

Banker velger typisk å legge mye vekt på hvilken sikkerhet du har.  Hvis du ikke har særlig annen sikkerhet (panteobjekt eller kausjon) enn huset som bygges, så betyr det at sikkerheten blir til mens lånet økes.  Dels er dette en øket risiko for banken, som de tar betalt for, dels medfører dette noe ekstra jobb for banken siden de må forsikre seg om at arbeidene skrider framover så banken kan frigi mer av lånet.  Dette tar de seg "betalt" for ved at du får et byggelån med dårlige betingelser i stedet for et rammelån med gode betingelser. 

Det ville være kjipt for en bank å låne ut flere millioner til en person som påstår han skal bygge et hus, med pant bare i tomten, og så tar han pengene og flytter til Ulan Bator. 

Så om dere kan tilby banken mer som pantesikkerhet, eller kan få kausjon fra noen, så øker sjansen for å få rammelån i stedet for byggelån. 

Byggelån er dyrt da man ikke har sikkerhet i et ferdig hus, men er normalt ikke et lån man skal betale på lenge. Når huset er ferdig og man har sikkerheten i et komplett hus, konverteres det til et boliglån med vanlige betingelser. Så løsningen er vel å bygge fort? Hvor lang byggeperiode regner trådstarter med?

Vi fikk tilbud om rammelån fra alle de tre bankene vi tok møte med, men en forutsetning hos alle var at det var et begrenset antall utbetalinger på lånet. Jeg tolket det slik at dette var krav de har fordi et mange utbetalinger gir mye administrasjon og naturligvis høyere kostnader for banken. Samtidig var bankene klare på at det var en forutsetning at man ikke skulle koordinere byggeprosessen selv eller utføre veldig mye egeninnsats dersom man skulle unngå byggelån.

Trenger dere mange utbetalinger og/eller skal dere utføre mye egeninnsats?

Synes dette høres rart ut, jeg har byggelån fra DNB og er ikke i nærheten av å betale 100' i rentekostnader.

renten blir beregnet fortløpende etter som forbruket øker.

Har hatt byggelån nå siden april mnd, og har pr dags dato påløpte renter på 6974 kr.
Har hatt 13 utbetalinger siden oppstart.

Om du ikke har noen form egenkapital eller sikkerhet i annen formue, vil nok ikke banken gi tilbud om noe annet enn byggelån. Slik jeg forstår det kan du likevel få det om banken stoler 100 % på deg, for eks i lokale sparebanker.

coiter Friday, September 6, 2013

Har hatt byggelån nå siden april mnd, og har pr dags dato påløpte renter på 6974 kr.

Her er det utvilsomt noe som skurrer. Er du sikker på at tallet stemmer?

var nettopp inne og kikket på nettbanken, og under påløpte renter hittil i år står summen som nevnt.

coiter Friday, September 6, 2013

var nettopp inne og kikket på nettbanken, og under påløpte renter hittil i år står summen som nevnt.

Da må lånet ditt være lite. Er gjennomsnittlig lån pr mnd siden april under 400.000?

har brukt ca 1.3m nå hittil. og betalt 50% av huskostnaden eksl. elektriker/rørlegger.

Dersom du har lånt ca 1,3m hittil må de være lånt veldig nylig. Det skal ekstremt mye til at et lån på 1,3m har mindre rentekostnad enn 4000 pr mnd.

Det er er lånt jevnlig i henhold til kontrakter og byggeplaner.

Poenget er at TS har et totalt behov for 3.5m i lån, og sier at det vil koste over 100' i renter.

Jeg bygger hus på samme måte som TS vil, jeg har normale kostnader i henhold til kontrakt, bygging og har bygd hus siden april mnd.

Jeg regner med TS vil gjøre ting på akkurat samme måte, så hvordan TS da kan utregne 100' i renter er det jeg vil poengtere.

Om jeg har lånt veldig nylig eller ikke, så er det ubetydlig, siden det er lånt i henhold til kontrakt med husbygger.

10% ved kontrakt
20% ved oppstart byggeplass
20% ved tett tak.
osv...

Planlagt ferdigstillelse er rundt juletider, så ca 4 mnd igjen.

Jeg kan umulig tro at TS har noe ønske å betale fortere enn kontrakten tilsier unødvendig.

Mitt poeng er at dine rentekostnader ikke er realistiske med mindre du har tatt opp nesten hele lånet fra juli og frem til i dag.

Videre er TS sin utfordring, slik jeg tolker det, at han kun får tilbud om tradisjonelt "byggelån" fra banken. Med tradisjonelt byggelån er renten gjerne over 8-9% (i dag) samtidig som låntaker må betale x promille av total låneramme i provisjon til banken hvert kvartal.

Med dette i bakhodet er det langt fra urealistisk at TS får rentekostnader/provisjon på 100' i løpet av byggeperioden.

Vi fikk boliglån og slipper unna med byggelån. Nå har vi god EK og begge har brukt denne banken siden barneføtter.

Noen som kan kausjonere i byggeperioden? Kan hende banken går med på dette, kausjonist frem til bygget står ferdig og verdien gir pant i huset.

Om ikke, sjekk litt rundt. Dersom dere har lite EK og andre lån fra før - kan det hende bankene vurderer risikoen for høy.

Ps. Lån på 1,3 Mill gir MYE mer rente enn 7000,- Her må det være noe feil. IKKE SI DET TIL NOEN 

Hei

Det er riktig som beskrevet ovenfor at vilkårene for byggelån er rente på 7% pluss 0.33% i provisjon per kvartal. Det blir mye penger når huset koster 3.5M å bygge!

Vi har ikke noe spes i egenkapital bortsett fra salg av dagens bolig, men det blir jo ikke realisert før etter at byggelånet er konvertert til vanlig lån igjen..

Kausjonister er mulig, men på DnB virket det ikke som at noe ville redde oss fra byggelånet.. Jeg har også snakket med andre som jobber i bank, som sier at de store bankene er blitt strikte på rammelån når det gjelder oppføring av bolig.

Kanskje dere kan vurdere å selge før dere bygger?
Vi har gjort det. Leier nå 100 m fra tomten, veldig praktisk.
Dessuten deilig å være ferdig med første huset, det gir også en trygget på at boligen faktisk blir solgt.

Uansett, sjekk med andre banker.

Ja det kunne vært en mulighet for min del, men kona nekter flytte to ganger med to små barn, hvorav den ene er 5 mndr.. ;)

- men er det noen som har kommentarer til fremgangsmåten å fikse lånene på?

coiter Friday, September 6, 2013

Synes dette høres rart ut, jeg har byggelån fra DNB og er ikke i nærheten av å betale 100' i rentekostnader.

renten blir beregnet fortløpende etter som forbruket øker.

Har hatt byggelån nå siden april mnd, og har pr dags dato påløpte renter på 6974 kr.
Har hatt 13 utbetalinger siden oppstart.

Vel, på de rentekalkulatorene jeg har brukt på nett, så gir 7% rente på ett år, en rentesum på minimum 133 068,- i tillegg kommer 0,33% i provisjon per kvartal, så med mindre det er noe jeg (evt du) ikke har forstått, så er byggelån dyrt..

Edit: se her fir en byggelånskalkulator: http://www.smartepenger.no/kalkulatorer/881-byggelanskalkulator

Vi har også to små barn. Jeg var negativ i utganspunktet (mammaen), men veldig glad for at vi solgte og ble ferdige med det vi hadde. Vår prosess har faktisk i tillegg vart i 1,5 år lengre enn planlagt byggestart. Vi har nå leid et hyggelig rekkehus i den perioden. Alle unødvendigheter står på lager, resten av møblene solgte vi, og barna er fornøyd så lenge foreldrene er med.
Les: jeg pakket kun ned glassene våre, resten gikk på dugnad, merket nesten ikke at vi flyttet.

Det virker som dere har for dårlig vilkår slik situasjonen stiller seg i dag, og må frigjøre EK, skaffe kausjonister og/eller alt annet beskrevet over. Litt smerte først = lykkelig i nytt hus etterpå.

Lykke til! Håper det ordner seg 

Lån opp på boligen dere eier. Se om dere får skviset inn mest mulig lån på den. Hør med banken om det dere har i EK (lån fra nåværende bolig) er nok til sikkerhet gjennom byggjeprosessen slik at dere får boliglån, og ikke byggelån.

Jeg har en kommentar til foreslått fremgangsmåte - SPK godtar ikke 2.prioritetslån for hus under bygging, så det tror jeg ikke vil hjelpe deg.

Vi er i samme situasjon, får kun tilbudt byggelån. Sist jeg var i banken regnet han på det, og med fortløpende utbetalinger etter behov og byggeperiode på ca 9 måneder kom han fram til at vi ville nærme oss 100 000 kr i rente.

For å minimere byggelån var følgende tiltak aktuelle for oss:
- avdragsfrihet på eksisterende bolig fram til det nye huset står klart
- låne opp maks på eksisterende bolig (mye lavere rente)
- få ny takst og låne opp maks på ny bolig (renoveringsobjekt, så det var mulig å få en høyere takst)
- forskudd på arv

Hei

SPK godkjenner ikke lån til bygging i det hele tatt. Tanken var å ha vanlig boliglån hos feks Skandia, evt bare låne opp dagens boliglån, og flytte 1,7 til SPK -og *deretter* ta opp byggelån når vi må. Dvs utsette det så lenge mulig.

Hei!

Det har gått en stund siden siste innlegg i tråden. Hvordan endte det for dere, bygg_reis_deg? Klarte dere unngå byggelån? Vi er i samme prosess nå, og har fått beskjed fra DnB at vi ikke kan få noe annet enn et byggelån. Skal imidlertid høre med flere banker før vi gir oss.

Noen flere som har tips til hvordan vi kan unngå byggelån? Eier belånt bolig i dag, vil det lønne seg å selge for å frigjøre kapital? Vi må i så tilfelle leie et annet sted, og sparer vel strengt tatt ikke særlig med penger... Har også et vanlig huslån på tomta.

Hei

vi endte med et byggelån, prøvde argumentere med det vi kunne..men gikk ikke. Vi har i stedet lånt penger fra familie for å utsette oppstarten av byggelånet lengst mulig.

Det lønner seg helt klart å låne så mye man kan andre steder, til vanlig rente, for å utsette byggelån så lenge man kan..

bygg_reis_deg Friday, September 6, 2013

Dnb nekter å gi lånet som rammelån og krever et byggelån. Det koster jo over 100' kroner bare i renter, og vi vurderer derfor flytte til annen bank.

Situasjonen:
- DnB-lån per idag: 2,1M
- Jeg kan få lån i SPK, maks 1,7M
---Behovet for byggingen er totalt lån på 3,5M

Vurderer å flytte DnB lånet først til feks Skandiabanken, deretter flytte 1,7M til SPK (fordi de godtar 2 prioritetslån). Ved å søke om større lån i Skandibanken, kan vi dermed utsette behovet for et byggelån i DnB så lenge det går.

Er dette rett fremgangsmåte?? Bank og lån er ikke min sterke side..

Vi fikk ikke annet enn byggelån hos DnB, til tross for egenkapital på over 400,000 og at vi kunne ta opp lån i tomt med en verdi på 3 millioner. Vi bygger for mellom 3-4, og kommer til å skyte inn 30 000 i mnd i tillegg til egenkapitalen det kommende året.

DnB så at her var det penger og hente og gav oss et latterlig tilbud på byggelån. Vi gikk til en bitteliten sparebank hvor jeg kommer fra og alt ble fikset. Ikke noe byggelån, vanlig boliglån (med 3,6% rente) siden tomta og egenkapital var mer enn huset kostet. De lo og sa rett ut at DnB kun så at her kunne de melke når de hørte hva slags tilbud vi hadde fått der...

Alltid lurt å høre litt rundt for å se hva slags løsninger man har.

Må ikke finne på å ta opp byggelån, det er svindyrt! I tillegg til høye renter krever de vel også provisjon, latterlig.

Vi fikk samme tilbud fra vår bank, da sendte jeg en sint mail med litt konstruktivt innhold som i bunn og grunn sa "Host opp et bedre tilbud ellers bytter vi bank idag".

Resultatet var vanlig huslån med bankens beste huslånsrente ( 3.4 på daværende tidspunkt ), med uttaksmuligheter. Når vi var ferdige ble egentlig bare uttaksmuligheten tatt bort og avdrag lagt på..

Dnb er sjelden greie på lån. Vi fikk tilbud om 1,6 mill til huslån derfra for ett par år siden. Året etter måtte vi fornye finansieringsbeviset og fikk beskjed om at vi bare fikk låne 0,7 mill pga at vi fikk ett barn til.
Enden på visa var at vi gikk til en lokalbank på hjemstedet til kona og fikk låne 2 mill på dagen.

Derfor vil jeg faktisk oppfordre alle til å holde seg langt unna dnb og heller la en mindre bank få tjene seg noen kroner.

Det du kan gjøre er å høre hva andre banker kan tilby først, det gjorde vi når vi først fikk byggelån tilbudet/ranet fra den faste banken vår ( gjennom snart 30 år ).

Når vi banket i bordet at en bank vi aldri hadde hatt noe som helst forhold til kunne gi oss MYE bedre tilbud bare etter et raskt møte så burde de klare noe bedre, noe de tok på alvor og kalte inn til møte.

Etter en time i møte gikk vi ut med vanlig bolig lån, og 200 000,- "tjente" kroner i provisjon og byggelånsrenter...

Hva slags summer på lån og byggetid snakker vi om når byggelån koster dere 200.000? Vi endte med en byggelånskostnad på knappe 50k, da med en mill i egenkapital som røyk med på to måneder, og total byggetid på 7mnd...

sOPp Friday, September 6, 2013

Har du konfrontert DNB med at du vil bytte bank? Ofte gir de etter, det er tross alt ingen grunn til å forbli kunde dersom en annen bank gir bedre betingelser. Selv om verden er langt mer kynisk enn før, kan man også evt. referere til hvor lenge man har vært kunde i banken.

Jeg føler nesten at jeg måtte bare kommentere denne ang. DNB. Jeg selv har vært kunde fra den tid det var Sparebanken Nor og Postbanken. Begge hatt hele min levetid fra jeg ble født. Havnet i en kjedelig situasjon som gjorde at jeg kom tøft økonomisk ut av det, med alt i fra sikringskap som tok fyr i leiligheten til you name it. Spurte DNB på å finne en midlertidig løsning på problemet. De hadde pantedokument i leiligheten min på 3.2 mill. Skulle jeg solgt leiligheten i dag, ville jeg fått rundt 4 mil. Lånet er på 2,2 og jeg ba om refinansiere med 100.000 og ev. også lavere rente.

Fikk nei av saksbehandler, lokal leder i banken, samt sentralt. Jeg tenkte noe må være feil. Jeg gikk dermed til 3 andre store banker i norge om morgenen på en Fredag, før lunsjtider hadde alle tilbud meg lån hos dem, samt vesentlig lavere rente. Jeg skrev dette til DNB og fikk tilbakemelding at ser ut at jeg må takke for meg, da fikk jeg plutselig tilbakemelding at noen skulle vurdere saken på nytt å ta kontakt. Helt enig burde så absolutt være feil med å "true" å bytte bank før ting skjer.

Når de er så vanskelig, og kommer med tilbud bare når man truer med å flytte, ja så burde man flytte uansett, kanskje det hjelper litt på holdningen etterhvert når mange nok flytter..